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重庆市铜梁县石鱼镇项目可行性分析简报2008.32行政区简介•铜梁位于四川盆地东南部，重庆西北部，幅员面积１３３４平方公里，人口８１余万。•铜梁建县于唐朝长安四年，历史悠久，文化灿烂。早在两万多年前，旧石器晚期就有人类繁衍生息，被中国科学院命名为“铜梁文化”的出土文物，记载了人类开发四川的文明史实。•铜梁是著名的龙乡。铜梁彩龙蜚声中外，曾在天安门广场展露雄姿，夺得北京国际旅游年龙舞大赛金奖，９１年获沈阳国际秧歌节最高奖，９４年获全国首届舞龙邀请赛冠军。龙乡铜梁由此而名扬四海。3城区情况•石鱼镇位于铜梁县城南面,319国道直接相连，交通便利，距离7公里。中间有一个工业园区和温泉度假村相隔。•石鱼镇所处的地址位置,正好是庆隆、虎峰、福果、西泉、太庙、围龙等镇到铜梁县城的必经之路。项目所在地4住宅概况•县城–县城内新建的住宅小区较多；–大部分小区为中低档小区；–物业以多层为主，少有18层以上的高层电梯住宅；–县城房价较高，多层均价在1800元/平方米，高层均价2600元/平方米。•石鱼镇–石鱼镇新建住宅物业很少，在售物业没有；–镇内没有小区类住宅；均以多层单体楼；–石鱼镇住宅最近售出的住宅均价为900元/平方米。5物业情况世纪阳光（巴川镇）多层+高层+跃层花园洋房面积：90-180平方米价格：2100~28006项目SWOT分析•优势–项目位于石鱼镇319国道边上；–周边几个乡镇到铜梁县城的必经之路；–目前石鱼镇没有开发项目，并且没有小区住宅；–石鱼镇与县城之间的工业园区内正大量进驻企业；–周边区域正在进行拆迁工程，有大量的拆迁户需要购置新房。•劣势–地块面积较小，并且成长条型，不便于设计；–地块面对319国道有一排已建成的住宅楼挡住，对该项目的设计、形象都有非常大的影响，直接降低项目质量；–拆迁户数量较大，还迁及补偿压力较大；–现目前当地房价较低。7项目SWOT分析•机会–借助于目前有大量拆迁户需购置新房的时期，以快速完成本项目的销售；–工业园区企业的入驻，职工购房也可成为该项目的消费者；–近期渝遂高速路的入口将直接连接到石鱼镇，周边乡镇现还未大量开发住宅市场，该项目正好可吸引这些区域的购房者。•威胁–铜梁县城的开发体量非常巨大；–并且环境及交通都大大优于该项目。8项目规划建议总占地面积15,800总建筑面积45,500地上建筑面积44,500地下建筑面积500容积率2.85建筑密度35%住宅用地面积44,50018层1栋13,0007层10栋31,500车位及设备用房500负一层车位设备用房5009各区域面积分配表区域建设内容建筑面积(㎡)所占比例18层高层住宅13,000.028.9%7层10栋多层住宅31,500.070.0%地下1层设备用房5001.1%合计45,000100.0%10前期费用明细表项目名称总面积单价总价(万元)搬迁费用10,760.0063.3搬迁补助费120人300.003.6过渡补偿金及费用120人80.0011.52商业搬迁赔偿金4,380.00110.0048.18前期规费45,000.00285规划设计费45,000.0010.0045道路修建费150其他45,000.0020.0090其他包含:计委、环保、绿化、建管、质监、报建、规划、城管、水保、防雷、地勘等费用11建安成本明细表项目名称单价总价（万元）建安费用2,760.00高层900.001,170.00多层500.001,575.00设备用房300.0015.00装饰费用135.00主体装饰10.0045.00小区绿化20.0090.00设备及安装232.00电气设备20.0090.00消防设施20.0090.00电梯设备40.0052.00合计3,127.0012财务分析总投资分类汇总表单位：万元项目名称工程量（㎡）单价(元/㎡)总价（万元）搬迁费用10,760.063.3前期规费45,000.0285.0道路修建费150.0土地征用费34.2140,000.0478.8建安费用3,127.0土建工程0.02,760.0装饰工程135.0设备及安装45,000.0232.0小计¥4,104.1不可预见费3.0%123.1开发成本¥4,227.2管理费用45,000.015.067.5合计¥4,543.213财务分析区域可销售面积销售均价销售总额(万元)高层13,000.01,5001,950多层27,034.01,1002,974合计40,0341,2304,92414财务分析单位:万元项目合计销售收入4,924销售税金及附加(5.5%)271销售净收入4,653总开发成本4,543利润总额110所得税(33%)36税后利润74税前利润率2.4%税后利润率1.6%