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康田微电园项目营销汇报案思路架构基本情况分析项目定位项目SWOT分析项目分析项目包装方案营销推广方案同类型项目分析宏观市场分析市场研究区域市场分析客户群定位五、其他类似物业分析六、项目SWOT分析七、项目目标客户群定位八、项目整体包装方案九、营销推广策略一、重庆市2009年房地产市场简析二、重庆商务市场分析三、区域市场分析四、板块长周期分析一、重庆市2009年房地产市场简析国家统计局9月份发布的宏观经济预警信号图中显示，中国经济在经过08年11月至09年4月的连续6个月偏冷后，从09年5月份起恢复稳定，国家在应对目前金融危机情况下所采取的积极金融财政政策，其效果进一步得到显现.1、中国宏观经济概况重庆市09年1—10月份成交情况010002000300040005000050100150200250300350成交均价3933367337564212431442454118403144534543成交量（万平米）84.2167.73212.82253.67204.53195.82210.55172.37209.02301.241月2月3月4月5月6月7月8月9月10月09年在国家一系列经济刺激计划作用下，国内经济环境有所好转，居民购买信心加强、房地产迎来了又一个春天，量价齐升，2009年上半年成交量达到2008年全年的95%，7月价格达到历史新高，至10月份冲破4500元/平方米及单月300万平方米的关口。2、重庆市2009年成交情况分析3、土地市场成交情况从上表我们可以看出，08年由于房地产市场遭遇“寒流”，对于未来市场的不确定性，大多开发商并未过多的拿地；在09年市场大好的情况下，需求也得到大量的释放,开发商投资信心得到极大的提升，一级市场交投量大幅增加。★需求城乡统筹的规划将为重庆在未来5年内带来300万城市人口，约1000万平方米；随着城市化的不断发展，每年近1000万平方米的拆迁量；★经济环境★政策国家系列经济政策有效扭转经济下滑趋势，居民消费信心提升；实体经济形势的好转提升居民消费力，可支配收入增加；09年以来有所松动的宏观行业、经济政策在今年上半年房市迅速反转的情况下，7月开始国家加强“二套房”的审核，政策方面有从严的迹象；未来1-3年重庆房地产仍将保持较为平稳的增长态势。二、重庆商务市场分析按重庆市《都市区城市总体规划》，重庆市所确定的五大定位为：中国重要的中心城市之一国家历史文化名城长江上游地区经济中心国家重要的现代制造业基地西南地区综合交通枢纽城市定位胡锦涛提出的重庆新阶段发展的“314”总体部署中：“把重庆加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标”。重点发展一小时经济圈为龙头，带动两翼共同发展，城市产业和功能向中心区聚集，强化中心区地位，“两翼”作为中心区的有力支持。到2020年，一小时经济圈内将形成1个特大城市、5个大城市、7个中等城市、若干小城市的城市体系。以此为核心，带动渝东北、渝东南两翼生态区的发展，形成中国西部的强力增长极。在此目标的指导下重庆的城市功能将发生重大、积极的转变，重庆将成为西部大开发的排头兵，担负起西部发展的龙头作用，吸引更多的国际国内大型企业来渝落脚。任何一个城市的写字楼的密度将决定其城市的经济发展水平及城市化水平！1、重庆商务市场格局——中强北起南弱随着城市的南北纵向发展，重庆市写字楼主要分布在渝中片区、北部片区和南部片区，其中渝中区写字楼主要集中在解放碑中心板块和两路口-上清寺板块；北部片区主要集中在观音桥板块、红旗河沟板块和新牌坊板块；南部片区主要集中在南坪中心区域。从供应规模来看，渝中区在全市的重要商业、商贸地位为商务办公提供了良好的环境，商业的繁荣也使得渝中区的写字楼比其他区域集中，北部片区与渝中区差距较小，近年来发展速度迅猛，特别是北部高新园内写字楼的投入使用，使目前北部片区写字楼规模成为继渝中区之后的第一大区域，而南部片区供应规模一直处于低位。未来最有可能出现独栋总部基地的区域分布在北部高新园、西永园区、九龙工业园图：重庆商务市场分布格局九龙工业园西永园区世贸中心、国贸中心、国际商务中心、大都会、纽约纽约、半岛国际渝海大厦、合景国际、德意世界、都市广场、雨田大厦、欧鹏大厦潜在高端写字楼达13个之多，总建面接近100万方嘉年华大厦、同聚远景、未来国际、中心大厦西普大厦、中冶大厦、艺术大厦、金刚大厦、北岸星座、红鼎国际潜在写字楼项目5个左右，总建面55万方左右解放碑观音桥高档中档潜在档次解放碑CBD（中央商务区）定位成中国西南的“三个中心，一个基地”，即中国西南金融中心、中国西南信息中心、中国西南高级商贸中心和中国西南国内外企业总部基地；重庆市中央商务区的商务中心区，集中建设城市的金融中心、商务办公楼以及一系列包括大剧院、科技馆在内的大型公共服务设施，兼容商业、服务业、居住等多种功能，成为未来的城市的功能、景观和活动中心，以及城市形象展示窗口。未来解放碑和江北城两区域将有大量高端写字楼供应资料来源：中原市场研究2、重庆写字楼历年成交量分析通过上表数据可见，重庆写字楼供应在2000-2008年间大体呈现振荡上升趋势，近三年来平均每年写字楼成交量均在40万方左右，而在2008年金融危机影响下，仍保持成交上升趋势，未来写字楼市场整体形势看好。3、重庆写字楼各区域成交现状分析1)、成交面积对比分析2000-2008年主城区办公用房成交面积表（单位：万方）区域2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年渝中区0.000.000.0010.8211.635.395.546.058.38大渡口0.000.020.000.060.220.060.110.000.00江北区2.793.381.461.422.742.5215.645.565.26沙坪坝0.320.580.000.370.700.841.340.660.03九龙坡0.170.000.000.000.500.830.100.001.56南岸区0.000.000.007.951.991.710.040.000.00北碚区0.260.000.500.030.010.110.000.000.45渝北区0.000.000.830.360.705.076.098.758.07巴南区0.000.040.030.350.050.100.020.130.49经开区0.000.000.040.490.070.000.720.000.09高新区5.790.362.010.962.242.068.872.441.51经开园0.000.000.000.000.000.000.000.000.00高新园0.000.000.000.331.770.521.3414.4617.30通过上表数据可见，渝中区、江北区、渝北区、高新园、高新区为重庆历年办公用房成交相对活跃的主要区域。其中，北部高新园在近3年内办公用房成交量持续走高，2008年成交面积达到17.50万方，位居主城第一。2)、成交金额对比分析2000-2008年主城区办公用房成交金额表（单位：亿元）区域2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年渝中区0.000.000.004.124.072.793.052.944.89大渡口0.000.000.000.010.030.020.040.000.00江北区0.731.050.340.381.021.175.991.982.11沙坪坝0.070.190.000.060.160.190.360.530.01九龙坡0.080.000.000.000.110.170.040.000.76南岸区0.000.000.002.190.600.560.010.000.00北碚区0.040.000.090.010.000.030.000.000.08渝北区0.000.000.100.070.181.221.963.172.49巴南区0.000.020.000.120.000.030.000.020.11经开区0.000.000.000.050.030.000.090.000.09高新区1.500.130.460.160.550.552.761.151.16经开园0.000.000.000.000.000.000.000.000.00高新园0.000.000.000.050.480.170.564.947.18通过上表数据可见，渝中区、江北区、渝北区、高新园、高新区为重庆历年办公用房成交相对活跃的主要区域。高新园则在政府的大力扶持之下，08年以7.18亿元的骄人的业绩领跑重庆商务市场；3)、成交价格对比分析2000-2008年主城区办公用房成交价格表（单位：元/平方米建面）区域2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年渝中区---380734955177549448595840大渡口-1820-1952116030313188--江北区263230922298267937114629383235685805沙坪坝20033233-158923202273270080803515九龙坡4639---214820433487-4868南岸区---2761303932921813-5216北碚区1419-1860262835543017--1715渝北区--1147184825232405321336263091巴南区-463462033798673000171318992220经开区--79711024267-1264-5096高新区259036192299163024552671311547187660经开园---------高新园---148427343176420834154149渝中区、江北区、渝北区、高新园、高新区为重庆历年办公用房成交相对活跃的主要区域。高新园的价格优势，也成为其与商务核心区域争夺客户的有力支撑；4、重庆写字楼各区域未来发展趋势判断1)、未来重庆写字楼的集中开发区域以解放碑为核心向外发展解放碑一直是重庆的商业核心，大多高端写字楼都聚集于此，但从目前的发展形式看，解放碑地价逐年上涨，可谓寸土寸金，随着重庆江北区、高新区的迅速崛起，商务区域规划必将向外发展。江北城为未来重点发展区域江北城作为规划中的重庆CBD的商务区域，其写字楼的规划占据了很大一部分，237万方，接近整个江北城规划50%的比重，其中“江北之冠”即为规划中的甲级写字楼，未来该区域将吸引和聚集一大批高端的商务人群和国内外大企业和本地优秀代表企业，而江北城目前的口号也是“吸引世界以及重庆500强的单位”，定为档次可见一斑。北部新区将承担部分“中央商务区”功能北部新区高新园的商务已经起步，并正处于一个逐步完善的阶段，政府的引导作用已经凸现，目前已经进入市场自身调节阶段；北部新区经开园在政府功能规划上也承担了一部份“中央商务区”的功能。其他产业园目前,拥有各产业导向企业的产业园区,虽然区域目前不具备和核心区域的竞争优势。但是,在政府的大力扶持之下,也引起了一定客户群体的关注,在未来,将可与主城区商务写字楼形成有力的竞争。CBD金融中心，500强企业的总部基地中小型企业的孵化平台以产业为导向的多种行业、不同分工的企业发展空间3)、主城潜在写字楼物业供应状况分析项目名称（写字楼部分）未来体量预估（2年内）营销阶段预估新科国际22009下半年对外销售线外22009下半年对外销售查氏中心6招商中朗晴广场32009年底-2010上半年对外销售协信中心42009下半年对外销售中新城上城4抵押中（预计2010上半年）保利重宾52010上半年对外销售万豪金融中心二期4-新华国际4线下认购中（预计2009下半年）环球金融中心72011年对外销售日月光中心72011年对外销售国际金融开发大厦72010下半年对外销售瑞奇大厦22009下半年对外销售浪高国际大厦72009下半年对