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FOCUSFOCUSFOCUSFOCUS焦点新科地产价值战略方案新科地产价值战略方案新科地产价值战略方案新科地产价值战略方案中国地产中国地产代理代理2020强强从我们对新科企业的观察说起从我们对新科企业的观察说起从我们对新科企业的观察说起从我们对新科企业的观察说起实力/视野/理想•我们所认识到的项目价值平台我们所认识到的项目价值平台我们所认识到的项目价值平台我们所认识到的项目价值平台HOPSCA十字金街重庆门户重庆窗口/北部核心纬联的服务目标：纬联的服务目标：纬联的服务目标：纬联的服务目标：AAAA、最大化实现项目的综合价值，而非仅仅贩卖；、最大化实现项目的综合价值，而非仅仅贩卖；、最大化实现项目的综合价值，而非仅仅贩卖；、最大化实现项目的综合价值，而非仅仅贩卖；BBBB、以项目建立新科的地产品牌，不仅仅是建造；、以项目建立新科的地产品牌，不仅仅是建造；、以项目建立新科的地产品牌，不仅仅是建造；、以项目建立新科的地产品牌，不仅仅是建造；价值战略－定位篇价值战略－定位篇价值战略－定位篇价值战略－定位篇prosperity&Developmentprosperity&Developmentprosperity&Developmentprosperity&Development商务为本商务为本商务为本商务为本政府打造企业平台政府打造企业平台政府打造企业平台政府打造企业平台到到到到2010201020102010年，再造一个重庆工业！年，再造一个重庆工业！年，再造一个重庆工业！年，再造一个重庆工业！实行实行实行实行““““普惠、特惠和特事特办普惠、特惠和特事特办普惠、特惠和特事特办普惠、特惠和特事特办””””的政策，吸引海内外投资的政策，吸引海内外投资的政策，吸引海内外投资的政策，吸引海内外投资者来兴业发展。者来兴业发展。者来兴业发展。者来兴业发展。世界世界世界世界500500500500强企业入驻：强企业入驻：强企业入驻：强企业入驻：美国福特、伟世通、江森、可口可乐、瑞典爱立信、英国BP、德国麦德龙、日本本田等现代物流业基地北部新区汽车城现代制造业出口加工业产业拉动产业拉动产业拉动产业拉动商务需求商务需求商务需求商务需求长安福特轿车力帆乘用车凯瑞特种车卡福汽车零配件福耀汽车玻璃联伟汽车部件台湾元创模具法国罗兰石墨延锋伟世通饰件可口可乐饮料伟世通发动机延锋江森座椅敏俘汽车部件百力通汽油机中南铝轮毂香港国际汽配永俊模具万虎机电库博汽配万达仪器兆帮汽车垫片大江东阳益丰密封条优意恩科技航盛汽车电子台东日化迪洋仪表华克排气系统秦川汽车电子法腾机械世晟油箱东洋滤机灵龙电子民生物流博泰汽车配件产业规模化成熟产业规模化成熟产业规模化成熟产业规模化成熟商务办公需求旺盛商务办公需求旺盛商务办公需求旺盛商务办公需求旺盛纯写字楼65%65%65%65%不销售95000海王星科技大厦北部高新园纯写字楼62%62%62%62%100%11000金星科技孵化中心北部高新园纯写字楼100%100%100%100%不销售20000碧海金都渝北区纯写字楼100%100%100%100%不销售30000水利大厦渝北区纯写字楼100%100%100%100%不销售10000星光大厦北部高新园纯写字楼33%33%33%33%10%55000上丁企业公园北部高新园纯写字楼50%50%50%50%100%20000美源国际渝北区类别类别类别类别入住率入住率入住率入住率销售率销售率销售率销售率体量体量体量体量项目名称项目名称项目名称项目名称区域区域区域区域根据部分写字楼的统计，入住率都较高，反映出北部根据部分写字楼的统计，入住率都较高，反映出北部根据部分写字楼的统计，入住率都较高，反映出北部根据部分写字楼的统计，入住率都较高，反映出北部良好的商务需求良好的商务需求良好的商务需求良好的商务需求以产业为基础的商务以产业为基础的商务以产业为基础的商务以产业为基础的商务需求需求需求需求依附于北部新区产业依附于北部新区产业依附于北部新区产业依附于北部新区产业链链链链条的科技、实业、事业单位条的科技、实业、事业单位条的科技、实业、事业单位条的科技、实业、事业单位较多；较多；较多；较多；这也印证了目前北部商这也印证了目前北部商这也印证了目前北部商这也印证了目前北部商务市场是以产业为基础的；务市场是以产业为基础的；务市场是以产业为基础的；务市场是以产业为基础的；中国地产代理中国地产代理中国地产代理中国地产代理····20202020强强强强市场购买力强劲市场购买力强劲市场购买力强劲市场购买力强劲开盘3500开盘3600价格价格价格价格商务公寓SOHO公寓定位定位定位定位07.107.4开盘时间开盘时间开盘时间开盘时间投资50%,自住50%95%金城银樽金城银樽金城银樽金城银樽客户比例客户比例客户比例客户比例销售销售销售销售状况状况状况状况项目项目项目项目投资60%,办公40%95%驰城国际驰城国际驰城国际驰城国际近期销售的公寓物业均受到市场追捧,比较之下,商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓的市场表现更好的市场表现更好的市场表现更好的市场表现更好,,,,更受投资客户青睐更受投资客户青睐更受投资客户青睐更受投资客户青睐;;;;商务供应格局商务供应格局商务供应格局商务供应格局面对旺盛的纯商务需求，目前面对旺盛的纯商务需求，目前面对旺盛的纯商务需求，目前面对旺盛的纯商务需求，目前经开园缺失高品质商务平台经开园缺失高品质商务平台经开园缺失高品质商务平台经开园缺失高品质商务平台，这是区域内，这是区域内，这是区域内，这是区域内的价值点，也是本项目的核心价值；的价值点，也是本项目的核心价值；的价值点，也是本项目的核心价值；的价值点，也是本项目的核心价值；高新园高新园高新园高新园经开园经开园经开园经开园经开园经开园经开园经开园商务定位商务定位商务定位商务定位北部新区商务需求市场旺盛北部新区商务需求市场旺盛北部新区商务需求市场旺盛北部新区商务需求市场旺盛区域内缺乏品质商务平台区域内缺乏品质商务平台区域内缺乏品质商务平台区域内缺乏品质商务平台商务的纯粹性决定了价值高度商务的纯粹性决定了价值高度商务的纯粹性决定了价值高度商务的纯粹性决定了价值高度北北北北北北北北CBD/CBD/CBD/CBD/CBD/CBD/CBD/CBD/纯商务平台纯商务平台纯商务平台纯商务平台纯商务平台纯商务平台纯商务平台纯商务平台以五星级甲级写字楼为品质龙头带动商务公寓群的整体价值提升二、目标客户是谁？客群定位客群定位客群定位客群定位第一类客户第一类客户第一类客户第一类客户园区产业之上下游企业，他们是——与汽车＼物流产业相关的配套企业；与高新技术产业相关的智力密集型企业；与世界500强企业相关的上下游企业；与管委会相关的企业；二、目标客户是谁？第二类客户第二类客户第二类客户第二类客户不依赖商务交流的科技企业，城区办公非必要条件，他们是——杂志社研发机构创意型企业……………………客户写真客户写真客户写真客户写真人物：唐小姐行业：物流办公地点：加州花园办公面积：80㎡左右需求描述：由于重庆物流产业集中在寸滩区域，希望就近寻找办公物业。北部经开园形象好，交通发达，产业集中，如有适合的物业会考虑选择。客户写真客户写真客户写真客户写真人物：刘女士行业：贸易（汽车配件防腐材料）办公地点：地王广场办公面积：100㎡左右需求描述：由于其主要销售对象为长安、隆鑫等汽车集团。北部经开园为汽车工业集中的区域，在该区域办公如有适合的物业会考虑选择。商业领衔商业领衔商业领衔商业领衔作为一个资本集中化的区域核心项目，商业是真正的财富标签；本案不仅需要形成商业气候，更要形成适应北部高端人群的商业新中心；北京亦庄经济开发区北京亦庄经济开发区北京亦庄经济开发区北京亦庄经济开发区天津滨海经济开发区天津滨海经济开发区天津滨海经济开发区天津滨海经济开发区广州开发区广州开发区广州开发区广州开发区园区基础建设阶段园区基础建设阶段园区基础建设阶段园区基础建设阶段5555年年年年10101010年年年年园区发展阶段园区发展阶段园区发展阶段园区发展阶段商务市场快速发展商务市场快速发展商务市场快速发展商务市场快速发展商务成熟阶段商务成熟阶段商务成熟阶段商务成熟阶段居住市场快速发展居住市场快速发展居住市场快速发展居住市场快速发展居住成熟阶段居住成熟阶段居住成熟阶段居住成熟阶段社区型商业社区型商业社区型商业社区型商业片区型商业片区型商业片区型商业片区型商业区域商业中心区域商业中心区域商业中心区域商业中心1111－－－－5555年年年年6666－－－－8888年年年年9999－－－－10101010年年年年形形形形成成成成新新新新城城城城市市市市中中中中心心心心国内开发区案例借鉴国内开发区案例借鉴国内开发区案例借鉴国内开发区案例借鉴开发区的成熟期需要十年左右成熟期需要十年左右成熟期需要十年左右成熟期需要十年左右,会形成新的城市中心新城市中心在地段上需满足两大条件,一是作为开发区的第第第第三产业配套三产业配套三产业配套三产业配套定位,二是位于交通枢纽交通枢纽交通枢纽交通枢纽,和城市级配套聚集地城市级配套聚集地城市级配套聚集地城市级配套聚集地;目前的开发区在商业发展方面落后,急需商业中心的建立，导致商业地价全面飙升商业地价全面飙升商业地价全面飙升商业地价全面飙升；组团规划功能组团规划功能组团规划功能组团规划功能本案处于鸳鸯组团，区域功能定位于第三产业，为金山组团（物流和出口加工产业）和翠云组团（机动车产业）服务；十字金街十字金街十字金街十字金街毗邻经开区管委会毗邻经开区管委会毗邻经开区管委会毗邻经开区管委会,,,,位于位于位于位于四大城市级配套中心，四大城市级配套中心，四大城市级配套中心，四大城市级配套中心，扼守轻轨和金渝大道要扼守轻轨和金渝大道要扼守轻轨和金渝大道要扼守轻轨和金渝大道要塞；塞；塞；塞；汽博中心汽博中心汽博中心汽博中心高尔夫球场高尔夫球场高尔夫球场高尔夫球场鸳鸯体育中心鸳鸯体育中心鸳鸯体育中心鸳鸯体育中心价值启示价值启示价值启示价值启示走在前面的案例告诉我们，新区的商业中心价值巨大，准确的出击，建立区域商业中心将为发展商带来品牌和经济上的高额价值；而本案的地段和开发时机赋予我们不可多得的机遇本案的地段和开发时机赋予我们不可多得的机遇本案的地段和开发时机赋予我们不可多得的机遇本案的地段和开发时机赋予我们不可多得的机遇！商业现状商业现状商业现状商业现状社区商业，各自为政；社区商业，各自为政；社区商业，各自为政；社区商业，各自为政； 商业定位商业定位商业定位商业定位北部新区正需商业中心北部新区正需商业中心北部新区正需商业中心北部新区正需商业中心 迎合需求，确立中心地位 迎合需求，确立中心地位 迎合需求，确立中心地位 迎合需求，确立中心地位高端人群需求多元化商业高端人群需求多元化商业高端人群需求多元化商业高端人群需求多元化商业 业态定位多元化 业态定位多元化 业态定位多元化 业态定位多元化周边项目定位类似周边项目定位类似周边项目定位类似周边项目定位类似 商业档次领先 商业档次领先 商业档次领先 商业档次领先 北ＣＢＤ商业会馆北ＣＢＤ商业会馆北ＣＢＤ商业会馆北ＣＢＤ商业会馆欢乐场／时尚地／名流会欢乐场／时尚地／名流会欢乐场／时尚地／名流会欢乐场／时尚地／名流会商业客群商业客群商业客群商业客群第一类：本案业主群第一类：本案业主群第一类：本案业主群第一类：本案业主群以高端白领和金领的商务人群为主以高端白领和金领的商务人群为主以高端白领和金领的商务人群为主以高端白领和金领的商务人群为主基础需求为购物／休闲／餐饮基础需求为购物／休闲／餐饮基础需求为购物／休闲／餐饮基础需求为购物／休闲／餐饮升级需求为体验／展览／文化升级需求为