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谨呈：重庆润丰房地产开发有限公司五里店项目营销企划案LOGO本次提案主要解决的问题：问题一：做什么-What?问题二：怎么做-How?LOGO根据本地块商业用地的土地性质，本项目的产品类型只能是写字楼、商务公寓、酒店（商业）三种形态。问题一：做什么-What?LOGO写字楼这块蛋糕很大也很诱人，但不是谁都能吃得到，无数知名企业和项目在这方面遭受惨痛失败LOGO那么首先本地块是不是适合修建写字楼？LOGO要回答上述问题，首先应该了解本地快所处的区域和环境LOGO由于写字楼对一个地区的经济发展水平和速度的依赖程度非常高，那么首先让我们了解重庆近几年的宏观经济环境；LOGO近年来重庆获得重大利好政策：1997年6月重庆成为中国第四个直辖市2007年6月重庆成为国家统筹城乡发展综合改革试验区2008年12月重庆两路寸滩保税港区挂牌成立2009年4月两江新区规划方案获得国务院批准2010年两江新区即将正式挂牌…………国家政策利好不断LOGO2009年重庆经济建设成就：重庆GDP增长14.9%，增速全国第三实际利用外资超过40亿美元重庆工业经济总量突破八千亿元全市社会消费品零售总额完成2448.01亿元，增长18.6%2009年的新增注册企业数目超过18.5万户，增幅速度较前年接近10%经济连年保持高速增长LOGO2009年重庆楼市火爆异常：全年新批准预售面积为1837.82万平方米共成交商品房2435.68万平方米，较去年增长94.51%主城区商品房价格为4310元/平方米，较2008年上涨7.80%共成交商品房用地114宗，总面积为11212.11亩，较去年增长112.93%重庆楼市火爆异常LOGO本项目的开发建设拥有一个十分良好的外部条件，赶上了好时候。LOGO其次让我们看看我们所处的区域环境，这是决定本项目产品定位的前提LOGO项目位于江北区五里店五江路，重庆烟草旁，紧邻江北嘴CBD中央商务区。地段位置得天独厚，发展前景良好，潜力无限；距离主要商圈和交通距离：观音桥：3公里解放碑：2.7公里火车北站：3.2公里江北嘴：300米五里店转盘：500米LOGO五里店重要交通枢纽CBD核心辐射区江北嘴CBD金融商务核心区观音桥核心商业区本项目观音桥核心商业区五里店重要交通枢纽CBD核心辐射区江北嘴CBD金融商务核心区LOGO重庆重要交通枢纽江北区第二条步行街CBD核心辐射区创意产业基地五里店认识LOGO形成四大地域中央金融机构战略性网点布局地外资银行、保险机构、证券基金公司西南总部首选地世界、国内500强企业西南地区总部首选地西部地区金融产品、金融组织创新与试验的特殊区域建成三大市场证券场外交易市场(OTC市场)全国性电子票据交易中心期货交易所区域定位和规划：金融商务核心区长江上游的中国金融第三区江北嘴CBD认识LOGO发展目标：3-5年后，江北嘴将成为长江上游地区金融机构、金融资金、金融产品交易、金融产品定价、金融信息、金融人才等集聚的核心区，金融创新、金融生态环境等先行区。到2120年，在江北嘴实现重庆80%的金融机构在此布局，集聚30%的金融机构贷款余额，使重庆金融业增加值达到750亿。江北嘴CBD认识LOGO部分入驻企业名单：中国工商银行重庆分行大厦中国农业银行重庆分行大厦中国银行重庆分行大厦西南证券总部大楼重庆农村商业银行大厦香港九龙仓九龙大厦台湾越洋地产江北嘴项目浙江成大地产江北嘴项目…………………开发企业和入驻企业均为大型知名龙头企业金融中心发展大厦中研建投大剧院科技馆中央公园中国银行大厦江北嘴CBD认识LOGO江北嘴用地规划情况：用地规模：3075亩总开发量：560万平米写字楼：237万平米，占46.2%居住面积：117万平米，占20.9%商业配套：81万平米，占14.5%酒店：55万平米，占9.8%文化娱乐设施：48万平米，占8.6%江北嘴功能分区规划：商务办公区、综合服务区、混合使用区、配套居住区和休闲娱乐区写字楼供应量巨大，且以高端顶级写字楼为主江北嘴CBD认识LOGO本区域虽然并非传统商务办公区，但江北嘴CBD的建设发展已经步入快车道，未来五年内有大量的写字楼物业投放市场，也必将吸引大量外区域知名实力企业入驻，本项目与CBD近在咫尺，既拥有得天独厚的优势和机会，也面临巨大的风险和威胁。区域认识小结LOGO最后，我们来看看本地快的情况，这是决定本项目规划设计和产品定位的核心。LOGO占地面积：7326平米容积率：7.53土地性质：商业公建地块高差：7米地块面积比较狭小，但形状比较规则，地块内部有约7米的高差，四周被住宅小区包围，东侧道路临市政道路，商业价值较高140米70米60米120米经济技术指标分析LOGO北：光华龙都南：金叶世家和重庆烟草西：御庭苑东：五江路（城市干道）地块四至分析北西南东商业价值有限，项目昭示性不强LOGO项目地金叶世家金桥北岸五江花园嘉景园御庭苑南方上格林地块周边环境分析项目四周被光华龙都、御庭苑、金叶世家等多个住宅小区包围，居住氛围成熟浓厚，但目前商务气息十分淡薄；居住氛围浓厚而商务气息淡薄LOGO超市：重客隆、中百仓储、重百医院：重庆佳音医院交通：101、105、373、861、604距离五里店转盘400米，步行时间约5分钟，目前有5条公交线通往解放碑、江北嘴、龙头寺、南桥寺、南坪等地五里店转盘重客隆超市重百超市国美电器东方家园中百仓储超市五江路佳音医院项目地配套、交通分析生活配套比较完善，公共交通比较方便LOGO项目地光华工业设计院星月信息技术服务园北岸创意设计园东方生活创意园巴蜀建筑艺术院项目位于江北区政府和重庆市科委共同打造的重庆五里店工业设计科技园范围内，属于重庆重要的创意产业基地；一期光华工业设计园于2008年9月投入使用，二期北岸创意设计园、星月信息技术服务园、巴蜀建筑艺术园、东方生活创意园即将投入使用；周边产业资源分析四周可以有效利用的资源较少LOGO地块认识总结位置•被住宅小区包围，处于五里店和江北嘴边缘面积•用地面积小，建筑规模小，规划空间有限交通•并非位于城市主干道旁配套•商务配套和商务氛围严重不足LOGO现在我们面临的问题：宏观政策环境良好区域商务前景光明地块有效支撑不足土地性质无法更改怎么办？LOGO我们认为，解决这一问题的关键在于打造什么样的产品，产品是项目成功与否最为重要最为核心的因素，一切营销活动和手段都必须围绕产品来制定。LOGO1•产品：通过差异化、个性化的产品打击目标市场2•推广：弱化或模糊具体的地段概念，朝CBD靠拢，向CBD借势3•定位：追求务实和准确，拒绝盲目和人为的去过分拔高项目4•营销：独特的渠道策略和灵活的价格策略5•入市：把握好入市时机和推盘节奏6•团队：选择多种销售方式和执行力强的销售团队我们的策略LOGO确定项目的差异化的战略很容易，但怎样的产品才既是市场缺乏的，同时又有巨大的需求，我们必须从市场调查中获取答案！LOGO解放碑—传统商务中心观音桥—商务副中心江北嘴—规划商务中心冉家坝—商务副中心北部新区高新园—新兴商务中心沙坪坝—商业副中心杨家坪—商业副中心南坪—商业副中心重庆市商务中心布局示意LOGO重庆写字楼市场（分布特征）从重庆目前写字楼的分布看，渝中区是重庆写字楼最为集中的区域，同时解放碑也是高端写字楼最为聚集的片区；其次是江北观音桥红旗河沟沿线和南坪，南坪浪高凯悦为甲级写字楼，而观音桥随着近几年经济的飞速发展，写字楼如雨后春笋拔地而起，嘉年华大厦、同聚远景，以及销售中的未来国际都是高端写字楼；另外，随着北部新区的建设和发展，高新园板块以及汽博中心板块写字楼项目也有所增加。各个区域写字楼分布都具有明显集群性；写字楼分布具有明显的集群性分布以渝中为主，江北南岸此次LOGO重庆写字楼市场（交易量）2001-2008写字楼交易面积（万平方米）主城区写字楼物业2004-2008年交易量总量为178.15万平方米，年平均销售量为35.63万方。2001-2002年均在10万平方米以下，2003年后突然放量，交易量翻了一倍，2003-2005年交易量均在20万平方米左右，2006年以来，，每年都在10%以上的增长速度渝中区写字楼物业交易量位于各区之首，2001-2008年交易总量为56.58万平方米，占主城区25.7%，其次为江北区和南岸区，交易总量为34.09万平方米和16.53平方米，占主城区的比重分别为15.51%和7.52%，数据来源：2002-2008重庆市国土资源和房屋管理局房地产交易报表年份主城区渝中区江北、渝北区沙坪坝九龙坡南岸区交易面积占主城比重交易面积占主城比重交易面积占主城比重交易面积占主城比重交易面积占主城比重20018.914.5350.80%3.3837.90%0.596.60%-----------------20029.474.648.60%1.4615.40%----------------------200323.1410.8246.70%1.426.10%0.371.60%--------7.9534.40%200422.6111.6351.40%2.7412.10%0.73.10%0.52.20%1.998.80%200519.215.3928.10%2.5213.10%0.854.40%0.834.30%1.718.90%200639.825.5413.90%15.6439.30%1.343.40%0.10.30%0.040.10%200746.186.2413.52%4.7310.25%0.260.56%3.397.33%0.972.11%200850.3314.0727.96%6.9313.77%2.344.66%2.765.48%4.849.63%总量219.6756.5825.75%34.0915.51%6.192.82%7.583.45%16.537.52%2004-2008重庆市年平均交易量为35.63万平米LOGO2001-2008写字楼交易总金额（亿元）数据来源：2002-2008重庆市国土资源和房屋管理局房地产交易报表重庆写字楼市场（交易金额）主城区渝中区江北、渝北区沙坪坝九龙坡南岸区交易金额占主城比重交易金额占主城比重交易金额占主城比重交易金额占主城比重交易金额占主城比重20013.371.9959.10%1.0531.20%0.195.60%--------20022.181.1954.60%0.3415.60%------------20037.224.1257.10%0.385.30%0.060.80%----2.1930.30%20047.234.0756.30%1.0214.10%0.121.70%0.081.10%0.030.40%20056.92.7940.40%1.1717.00%0.192.80%0.172.50%0.568.10%200614.853.0520.54%5.9940.34%0.362.42%0.040.27%0.010.07%200719.963.3616.83%2.0710.37%0.120.60%1.276.36%0.31.50%200827.029.8236.34%4.3816.2%1.084%1.134.18%2.7110.03%总金额88.7330.3934.25%16.418.48%2.122.4%2.693.03%3.096.54%重庆市年平均交易金额约为15亿元，渝中区占总体交易额的34.25%从市场交易金额