社区商业研究及开发建议与社区商业招商建议

社区商业研究及开发建议与社区商业招商建议谨呈：浙江万科南都房地产有限公司[2007]HZ011百盛投资管理有限公司2007－82目录一、工作回顾二、社区商业最优化开发流程1.社区商业开发的市场研究、定性定量2.社区商业商铺物业规划设计建议3.社区商业开发模式4.社区商业的开业/经营要求和招商策略5.营运管理建议6.商业开发经济测算三、社区会所开发1.会所的内涵、发展2.会所的经营管理内容3.目前会所发展的主要症状4.会所开发建议3目录四、万科杭州项目开发建议1.魅力之城社区底商开发建议2.蝶园会所开发建议4工作回顾杭州项目二次考察（21个楼盘）研究方法：消费内外源杭州社区商业区块普查（11个板块）社区商业开发模型上海项目考察（17个楼盘）万科住宅品类沟通、学习社区商业研究及开发建议与社区商业招商建议杭州社区商业供应调查（350份问卷）社区商业发展规律杭州社区商业需求调查（400份问卷）广州项目考察（16个楼盘）社区商业商家开业、经营要求调查（共53种业态，150余家商家）深圳项目考察（17个楼盘）社区商业开发模型验证、调整03.0104.1506.1507.1008.0504.2505.2507.205二、社区商业最优化开发流程1.社区商业开发的市场研究、定位定量2.物业建设建议3.社区商业开发模式建议4.社区商业的开业/经营要求和招商策略5.营运管理建议6.社区商业招商费用预算6社区商业开发的市场研究、定位定量1.社区商业开发的市场研究、开发模型2.万科各产品品类的社区商业开发7社区商业市场研究方法社区商业定性研究（过程指标）社区商业开发定性定量（结果指标）交通情况商业环境市政配套未来规划社区商业定量研究（过程指标）消费人群消费能力消费需求商业面积配比商业功能组合商业业态组合商业品牌化程度商业物业规划8社区商业市场研究的过程指标交通情况商业环境市政配套未来规划消费人群消费能力消费需求1.道路情况：城市主干路，次干路，之路，社区内部道路2.公交车线路数量，可达范围；轨道交通3.交通拥堵情况，时间成本1.商圈级别：市政核心商圈、区域商业中心、特色商业街、专业市场集群、旅游景区2.商业特征：购物中心、百货公司、卖场、专业市场1.医院：社区卫生所，区级医院，市级、省级医院2.景观：社区、区域、市级的广场、公园3.学校：幼儿园、小学、中学、大学4.市民中心：公安局，办证中心5.客运中心：火车站、长途汽车站、地铁换乘中心、地铁站、公交总站、公交站1.交通规划：地铁、城市主干道路、公交线路，站点设计2.商业规划：市、区域、社区商业中心1.步行2-5、5-10、10-15分钟的可达人群来源2.骑车5-10、10-15、15-30分钟的可达人群3.机动车10-15、15-30分钟以的可达人群1.低端消费为主2.中档消费为主3.中高档消费为主4.高档消费为主5.奢华消费为主1.消费支出以满足生活必须消费品为主2.消费支出中满足生活必须与休闲娱乐消费比例相当3.消费支出满足以休闲、娱乐消费为主4.所处商业环境的特色消费9社区商业研究分级模型商业类型服务人口辐射距离代表物业形式道路公共交通交通方式交通时间便利型Clubs1500-5000人100-500米内部会所小区内部道路无步行2-5分钟街坊型Street1-3万人1-2千米住宅底商，街区内部道路，支路公交站点步行5-10分钟邻里型Neighborhood5-10万人3-5千米集中型物业支路，次干道公交分站步行、骑车、机动车10-15分钟区域型Department15-30万人5-10千米复合型次干道、主干道公交换乘中心骑车、机动车15-30分钟城市型City50-100万人10-30千米商业综合体集群交叉主干道公交总站，地铁，快速公交骑车、机动车30-60分钟泛城市型BeyondCity200万人以上城际范围专业市场型商业中心城际道路交通枢纽中心机动车60分钟以上10社区商业市场研究的结果指标商业面积配比商业功能组合商业业态品牌化程度商业物业规划商业面积设置与消费人群的比例餐饮功能、购物功能、休闲娱乐功能、服务功能间组合比例（见下表）以非品牌为主以区域品牌为主以国内品牌为主以国际品牌为主社区商业物业的规划设计11社区商业市场研究的结果指标--业态分类餐饮功能各业态购物功能各业态休闲娱乐功能各业态服务功能各业态大型中餐大卖场电子音像店美容银行物流特色中餐生活超市保健品美发电讯服务诊所中式快餐专业卖场化妆品足浴邮政幼托所饮食店净菜超市药店按摩洗衣甜品屋水果超市婴童用品棋牌票务茶馆便利店家纺浴场房产中介咖啡馆烟酒店服饰健身彩扩西餐花店眼镜店电玩复印打字西式快餐蛋糕店琴行KTV宠物服务文具店电影院装潢报刊书店家政服务12社区商业开发分级模型所在商业类型开发商业面积区域功能组合商业业态品牌聚集度物业规划设计便利型Clubs4000平方米以内餐饮：购物：休闲：服务：2：3：3：2以中小型业态为主非品牌为主根据不同业态、品牌的不同物业要求，进行针对规划设计。街坊型Street6000-10000平方米餐饮：购物：休闲：服务：3：4：2：1以中小型业态为主本土品牌为主邻里型Neighborhood1-3万平方米餐饮：购物：休闲：服务3：5：1：1出现大卖场等大型业态国内品牌、本土品牌为主区域型Department5-10万平方米餐饮：购物：休闲：服务2：6：1：1出现百货公司等大型商业业态国内品牌为主城市型City20以上万平方米餐饮：购物：休闲：服务2：7：1：约为0百货公司、卖场集群国际一线品牌为主泛城市型BeyondCity－－－－13社区商业开发的定性定量1.社区商业开发的研究方法、开发模型2.万科各产品品类的社区商业开发14产品类型产品类别高档TOP1TOP2金色(城市住宅)G1G2G3城花(城郊住宅)C四季(郊区住宅)T1T2所处区域商圈级别城市商圈边缘商圈区域商圈区域商圈社区商圈社区商圈边缘商圈边缘商圈自身商业规划类型街坊型便利型街坊型区域型、邻里型邻里型邻里型、街坊型邻里型便利型占楼盘总建筑面积人均商业面积（按辐射人口计算）10％（±2％）0.3-0.5㎡—2㎡10％（±3％）0.3-0.5㎡10％（±5％）0.5-0.7㎡10％（±5％）0.8-1㎡2－3％1-1.3㎡3％-5％1-1.5㎡—2㎡万科各产品品类的社区商业规模定位15万科各产品品类的社区商业功能组合比例产品类型产品类别商业功能组合面积比高档TOP1餐饮：购物：休闲：服务：1：7：1：1TOP2餐饮：购物：休闲：服务：2：1：5：2金色(城市住宅)G1餐饮：购物：休闲：服务3：4：2：1G2餐饮：购物：休闲：服务2：6：1：1G3餐饮：购物：休闲：服务3：4：2：1城花(城郊住宅)C餐饮：购物：休闲：服务3：4：2：1四季(郊区住宅)T1餐饮：购物：休闲：服务3：4：2：1T2餐饮：购物：休闲：服务：2：1：5：216商业业态、品牌化程度定位Top系列和Gold系列产品类型产品类别商业业态组合品牌化程度定位必备业态选择性业态高档TOP1购物：高档服饰饰品购物服务：银行餐饮：商务餐饮、咖啡馆、茶楼购物：艺术品购物休闲：美容护理品牌聚集度高，以高档品牌为主TOP2餐饮：商务餐饮购物：便利店休闲：美容美体、健身馆、游泳池服务：ATM，家政餐饮：特色餐饮购物：超市休闲：运动场、阅览室、小影院服务：邮局品牌聚集度一般，以开发商自营为主金色(城市住宅)G1餐饮：快餐、特色餐饮购物：品牌服饰购物休闲：健身会所服务：银行餐饮：茶楼、咖啡购物：化妆品、家饰、药店、面包店休闲：美容美发、足浴服务：中介、票务品牌聚集度较高，以中高档品牌为主G2餐饮：特色餐饮、快餐购物：超市、便利店休闲：美容美发服务：银行餐饮：大型餐饮、咖啡馆购物：大卖场、礼品服饰、珠宝休闲：健身会所服务：电信、彩扩、汽车护理品牌聚集度较高，以中高档品牌为主G3餐饮：特色餐饮、西餐购物：超市、面包、水果鲜花休闲：美容美发服务：银行餐饮：大型中餐购物：家纺、艺术品、玩具、眼镜、婴童用品休闲：影院、KTV、足浴服务：电信服务、彩扩、教育品牌聚集度一般，以普通连锁品牌为主，开始出现私人经营店17产品类型产品类别商业业态组合品牌化程度定位必备业态选择性业态城花(城郊住宅)C餐饮：便利餐饮购物：便利店、菜市场休闲：大众理发服务：幼儿园、电信服务、社区诊所、家政、洗衣、银行、维修、废品回收餐饮：大型餐饮、特色餐饮购物：大型超市、专卖店、面包房、布艺家纺、服饰鞋类休闲：美容美发、足浴服务：小学、书报音像、中介、汽车护理品牌聚集度一般，有一定数量的普通连锁品牌，拥有较多数量的私人经营店四季(郊区住宅)T1餐饮：便利餐饮购物：超市、便利店、菜市场休闲：大众理发服务：幼儿园、社区诊所、电信服务、家政、洗衣、银行、维修、废品回收餐饮：大型餐饮、特色餐饮购物：净菜超市、面包房、布艺家纺、服饰鞋类休闲：美容美发、足浴服务：小学、书报音像、中介、汽车护理品牌聚集度一般，除主力店为品牌店外，其余为私人经营店T2购物：便利店、净菜市场休闲：健身馆、游泳池服务：ATM，家政、医务室餐饮：特色餐饮购物：超市休闲：美容美体、运动场、小影院、康体中心服务：邮局品牌聚集度较低，以开发商自营为主商业业态、品牌化程度定位City系列和Town系列18社区商业物业的规划设计建议19社区商业物业的规划设计基础指标物业结构指标物业配备指标需求面积（㎡）单层面积（㎡）经营楼层选择（层）结构层高要求（m）开间要求（m）柱间要求（m）楼板承重（Kg/㎡）物业交付装修标准空调要求电梯（部）步梯供电供水燃气管道通讯要求洗手间停车位数量（个）新风量排烟散热隔油池排污消防其他20社区商业物业的规划设计建议--餐饮类餐饮功能各业态（7个样本）大型中餐特色中餐中式快餐西餐西式快餐茶馆咖啡馆甜品屋、饮食店（等等）21餐饮功能－－大型中餐物业标准要求（花中城）物业结构指标具体要求物业配备指标具体要求物业配备指标具体要求需求面积（㎡）3,000-5,000物业交付装修标准视商家具体情况而定新风量排风量800l/s，新风量约为2500l/s。单层面积（㎡）1500－2000空调要求制冷量厨房≥450卡/M２/小时，用餐区≥350卡/M２/小时。排烟散热1m2的排油烟专用管井，排烟量1600l/s经营楼层选择1～4（层）电梯（部）≥1隔油池≥80cm*150cm结构层高要求（m）大厅吊顶≥4米，包括吊顶内设备空调等,大豪华包间≥3.6米，小包房≥3步梯单层3楼梯宽度为2m-2.5m，双层楼梯中，主梯宽度为3米，两侧楼梯宽度1.5米为佳。排污污、废水排水管径150mm，上水管道直径50mm，下水管道直径250mm；设厨房污水专用处理器。开间要求（m）≥12米供电200KW消防包括消防卷帘门、消火栓、喷淋头、烟感等。柱间要求（m）≥8米供水管径150mm其他隔音减震系统：安装隔音、减震设备，环保经营,采暖、通风和空气调节及制冷设计方案应根据建筑物或项目的用途、工艺和使用要求、室外气象条件以及能源状况等，通过技术经济比较确定，餐饮项目对于这一系统的要求较为严格。楼板承重（Kg/㎡）厨房区承载力≥450Kg/m2，其他区域≥250Kg/m2燃气管道≥50立方/小时通讯要求两条电话线路、有线电视洗手间顾客洗手间与员工专用洗手间分开，包间内可设有套内洗手间，并预留上下水管线。停车位数量50-200个，有卸货车位、区域22餐饮功能－－特色中餐物业标准要求（外婆家）物业结构指标具体要求物业配备指标具体要求物业配备指标具体要求需求面积（㎡）800-1000物业交付装修标准简单装修/毛坯新风量根据餐厅的排气次数，一般按8：10的比例进行补风。单层面积（㎡）300-500空调要求制冷量厨房≥450卡/M２/小时，用餐区≥350卡/M２/小时。排烟散热密闭性要求较高经营楼层选择（层）1层或1～2层电梯（部）根据需求配备隔油池有中央隔油池结构层高要求（m）≥3米步梯≥1.5米排污排油井、隔油池及排油烟井道等设施开间要求（m）≥8米供电150KW消防消火栓、喷淋头、烟感等