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重庆董家溪项目商业定位研究项目前期工作小组商业定位研究组织和方法地块资源结合定位研究结论典型项目研究市场环境分析工作团队：项目前期工作小组重庆项目公司定位研究方法：客群调研未来供求影响规划研究商业定位研究需解决的问题一地块是否具有商业开发潜力二商业的适度规模三商业的可能业态及组合四适合可能业态的建筑布局五租售方式及时机建议六商业场所及商家的管理建议机会体量功能规划收益服务第一部分商业开发潜力研判地块商业开发潜力研判重庆商业发展经济指标分析2001年30971750565469967212002年31131971634776372382003年31302250807583680932004年1-3季度——————6876947人均可支配收入（元）指标人均GDP总人口（万人）GDP（亿元）社会消费品零售总额（亿元）重庆市的经济增长幅度呈现出逐年上涨的趋势，且增长速度高于全国的平均水平，为投资提供了一个良好的市场环境。随着经济的快速增长居民收入也呈良好的增长态势，消费水平和消费能力不断提高，社会消费品零售总额指标的持续高增长，有力地保证了重庆商业设施扩容的需要。地块商业开发潜力研判重庆商业投资现状分析重庆商用物业供需兩旺，目前重庆市商业经营面积达到2200万平方米，其中主城区为400万平方米，年增长约２００万平方米，整体空置率为９％，处于合理空置范围內，且全市市场需求以年均９．４％的速度增长，保持着市场快速、平衡发展。另一方面是市场反映出来商业物业的空置量也在逐年增加，空置1年以上的面积2003年达到184万方，其主要原因是选址、规划与有效需求的不适应。重庆市目前商业地产的主要问题是有效需求不足，无效需求过剩。指标商业物业投资额（亿元）商业新开工面积商业销售面积商业空置面积2001年36.6242.587.49201.732002年42269.87120.57227.862003年50.82314.73151.87280.932004年1-3季度34.72191.6759.27——三峡广场商圈观音桥商圈解放碑商圈杨家坪商圈南坪商圈重庆主城五大商圈布局本项目地块商业开发潜力研判重庆主城商圈布局分析重庆两江环绕，呈典型的组团式格局，目前已形成了“五大商圈”格局，重庆主城区商业营业面积400万平方米，而其中五大核心商圈拥有的商业面积达200万㎡，目前重点商业设施都基本上集中于各组团核心商圈中，尤其是各组团商业步行街的规划，更使商业趋于集中化。商圈特点营业规模消费辐射区域饱和度指数（IRS）平均每㎡营业面积实际营业额饱和程度解放碑商圈最大商圈，经营业态齐全，日均人流量超过30万80余万㎡覆盖全市36567元41307元饱和沙坪坝商圈最大次级商圈，经营商品包括百货、IT产品、图书，具有明显教育经济圈特征，35万㎡以沙坪坝和九龙坡为主49010元30000元未饱和南坪商圈国外零售业巨头最集中，错位经营明显，餐饮和建材家居形成氛围30余万㎡以南岸为主，渝中部分49010元25000元未饱和观音桥商圈以百货商场和专业市场为主，目前商圈迅速改造扩容，诸多国内外知名品牌进驻，日均人流量为18万以上。30余万㎡以江北、渝北为主57644元25000元远未饱和杨家坪商圈中低档商业为主，品牌店少；地下商业比例高，消费人群外流明显20余万㎡以九龙坡区为主52331元30000元未饱和地块商业开发潜力研判北滨路新商圈的规划根据城市原有商圈的划分本地块属于商业远未达到饱和的江北观音桥商圈；但根据政府的最新规划，由于原有的市级、次级商圈发展均受到诸如交通、规模、业态单一的制约；拟在北滨路的改造规划基础上，打破目前重庆区域性中心商业圈的现状，以金源时代购物广场为中心形成一个覆盖全市的新商圈，而本项目处于该商圈的中心位置，紧邻金源购物中心。本项目北滨路新商圈地块商业开发潜力研判金源时代购物中心北滨路新商圈的支撑因素社区氛围：从总体规划来看今后北滨路将形成以中高档住宅区为主的滨江发展区。已有金科、龙湖、珠江、中房等多家企业在北滨路圈地开发，开发规模达450万平方米。交通规划：规划中的北滨路东起黄花园大桥、西至石门大桥，覆盖面积约7平方公里。江北区将投资15-20亿元，在3年内修建万堂路等11条与江北滨江路垂直的连接道，直接把江北滨江路引入江北区的路网中；五座大桥将北滨路与其它主城区相连接，加之北滨路全体完工后，将与319国道和210国道相连，由此形成重庆市北部城区外环内网的交通格局。人口与消费辐射：预计5年内本区域将形成居住人口超过15万人的大型高尚居住区，居民购买力较高，随着提升整个北滨路地带的影响力，其消费辐射力将延伸到整个江北、渝北、渝中乃至全市。地块商业开发潜力研判地块商业开发潜力研判地块资源分析地块位于规划为新型滨江经济带、北部商贸中心的江北区董家溪，为总占地面积245.6亩的商住用地。东面：是将江北区与渝中相连的渝澳大桥；南面：是全长16.68公里，设计为双向六车道，路幅宽41米的北滨路；西面：未来规划道路连接华新分流道与北滨路，隔金砂水岸社区与金源购物中心相望；北面：城市快速干道华新分流道商业开发潜力研判结论重庆的商业覆盖率远低于国内发达城市，主城区常住人口拥有商业面积为0.8㎡/人，商业营业面积密度为2.0～2.5万㎡/平方公里，离国际城市化问题有关研究标准1/人的标准还有0.2的差距。重庆主城9区城市常住人口600多万人，而正常经营的商业面积不足400万平方米，商业发展的空间还很大，则拥有至少200万平方米的发展空间；本项目的商业开发处于重庆经济迅猛发展时期，居民的可支配收入和消费需求持续增长，在原有商圈无法满足更高层次，需求的基础上，项目所在的新商圈的构筑将形成新的商业格局；本项目处于该商圈的中心位置，紧邻金源购物中心，基本解决了商业项目的人气问题；项目周围目前和未来规划的道路四通八达，具备良好的交通便利条件。综合以上资源优势，本项目商业发展存在特别优势，商业开发潜力大。地块商业开发潜力研判第二部分地块的适度商业开发规模研究地块的适度商业开发规模研究本地块的商业体量可根据地块本身的社区规划和未来商圈规划的辐射范围在社区消费和辐射消费研究基础上参考城市普遍设置和典型项目来估算。地块商业体量设置解决思路：研究社区消费和辐射消费基本体量：满足社区基本生活的商业配套体量提升体量：提升社区品质的商业体量辐射体量：滨江商圈规划典型项目体量设置参考参考重庆社区商业普遍设置方式目前重庆市场上比较普遍的社区商业的体量设置方式是1：16的商住规模比例。根据本社区的初步规划指标，总建筑面积为42.75万平方米，则参考普遍的设置方式，商业的规模初步为2.5万平方米。由于本项目的社区消费力和商圈辐射的规划，具体的体量还需采用其他方式进行设定。参考重庆社区商业普遍设置方式地块的适度商业开发规模研究地块的适度商业开发规模研究调研楼盘选择滨江商业：金砂水岸蓝色快线、海棠晓月第一大道、东方港湾约克风情街；高档社区商业：龙湖爱琴大道、东和风情街、皇冠自由城；临快速路商业：华新逸景、爱丁王子大街典型楼盘的体量参考项目社区规模人口商业总建商业比例商住规模比例第一大道80万2万7.29%1：10金砂水岸18万0.422万11%1：8东方港湾8万（一期）0.3万1万2.4%1：7爱琴大道27万1.1万2.54.3%1：10东和风情街31万0.62万4万13%1：7皇冠自由城30万0.65万3万10%1：9爱丁王子大街16万0.321.1万7%1：14华新逸景6.9万.0240.38万5.5%1：17所选取的8个典型样本，均处于商业氛围较好的区域，商住规模比例处于1：7—1：17之间，其商住规模比例除了华新逸景外均高于重庆市的普遍水平。滨江商业由于受南滨路和北滨路商业氛围的影响，商住规模比例一般为1：7—1：10之间，消费辐射可至全市。高档社区商业的选取均属于重庆的“富人区”新牌坊和五黄社区，社区客群档次高，消费力强，仅辐射周边的社区已经可以支撑商业量的设置，商住规模比例一般为1：7—1：10之间。处于华新分流道的商业项目由于快速路的影响，尽管社区相对高档，但由于车流影响，商业体量设置相对谨慎，与普遍设置的体量相当。因此本项目是处于滨江商圈的中高档项目，商住规模比例可以初步确定为在1：7——1：10之间，则根据总建筑面积42.75万平方米测算，商业面积为3.8——5.3万之间。典型楼盘的体量参考地块的适度商业开发规模研究满足社区基本生活配套的体量确定地块的适度商业开发规模研究根据初步规划，本社区净用地面积为213.75亩，容积率约为3.0，总建筑面积42.75万平方米，参照项目住宅部分的中高端定位，预计未来社区的总户数在3000户左右，按户均居住人口3.5人计算，本社区的将来居住总人口将达到10500人左右。根据《城市居住区规划设计规范》，明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积，对公共服务设施的控制指标，即每千人基本商业服务建筑面积700-910平方米；因此本项目的基本生活配套的商业规模在7350平方米—9550平方米之间。根据社区规划和辐射消费确定体量提升社区品质的商业体量确定地块的适度商业开发规模研究本项目定位为中高端社区，居住的客户均为重庆的中高收入人群，年龄在30——45岁为主，在生活中对配套的需求除了满足基本生活配套的商业设施外，需要作为成熟的社区的体现休闲、娱乐等品质的商业配套；根据《城市居住区规划设计规范》，明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积，除满足基本商业服务的设置外，各项目可根据实际情况增设，社区增值服务每千人指标59-464平方米，因此这部分的体量估计为600—4850平方米；辐射体量的确定地块的适度商业开发规模研究一、商圈规划的影响北滨路商圈打造分东西两段东段——主要以运动健身、休闲娱乐、餐饮文化、观光购物为主，建成“北滨美食文化天地”、“北滨名车专卖世界”、“北滨运动健身长廊”及“北滨水际风景线”等四大商业板块。西段——以特大型购物中心、大型现代社区购物消费中心、休闲用品专业店、专卖店和精品店为主。该段以集中的世纪金源购物广场为中心。本项目处于规划商圈的西段，距东西分段标志嘉陵江大桥和西段中心购物中心较近，可同时接纳两段的消费人流到本项目。东段西段辐射体量的确定地块的适度商业开发规模研究二、金源购物中心的影响总投资２６亿人民币，总建筑面积达60万㎡•包括有32万平方米的shoppingmall、2.3万平方米的儿童高科技游乐展馆、5.5万平方米的五星级饭店、4万平方米的公寓式写字楼、9.4万平方米的高级公寓等。购物广场中央还设有8万多平方米的停车场，停车位6000个，西南地区最大购物中心•目前，购物广场正在面向社会招商，预计２００５年１０月正式开业•“一站式”消费环境，具有大和多两大特点•金源集团将购置30多部通往市区各地免费接送顾客，加上便利的交通规划，形成辐射至全市的消费广场辐射体量的确定地块的适度商业开发规模研究三、地块消费辐射界定地块北滨路商圈金源购物中心辅助研究界定半径辐射范围人口商圈可能人流比例辐射体量核心商圈层1000米以内金砂水岸、董家溪老住宅区、东方家园等社区2.5万70%1.4万次级商圈层1000——5000米北滨路沿线10多个待建的400多万平方米中高档住宅项目的消费潜力，另外由于交通规划带来的渝中的上清寺、江北的观音桥、五黄路等范围消费群30万20%4.8万边际商圈层5000米外北滨沿线五桥相连的渝中、江北和北部新区，甚至涵盖重庆市区全境95万10%9.5辐射体量的确定地块的适度商业开发规模研究三、地块消费辐射界定界定半径辐射体量现有辐射商业存量及分布现有商业对本项目的影响程度实际竞争商业存量剩余的商业空间核心商圈层1000米以内1.4万金砂水岸1.1万，东方家园和董家溪老区0.5万70%1.10.3次级商圈层1000——5000米4.8万北滨路东段餐饮1.85万，未来北滨商圈20万20%4.40.4边际商圈层5000米外9.5万北部城区商圈80万10%81.5合计2.2万项目商业开发的适度规模初步体量的确定设置方式具体分类