南通海外联谊大厦前期物业管理投标书

南通海外联谊大厦前期物业管理投标书南通市城南物业有限公司二00九年月日投标函南通环中置业有限公司：首先，感谢贵公司同意我公司参加“海外联谊大厦”项目前期物业管理投标。接《海外联谊大厦前期物业管理招标文件》后，我公司组织专门工作班子，认真研读文件，并到现场踏勘，深刻认识建设单位和项目本身对前期物业管理的要求，分析我单位的优势，认真细致地拟制了前期管理方案。我公司的主要优势有：（一）我公司成立早，有丰富的人力、技术、设备、信息资源，公司规模效应明显，服务成本合理，建设单位和管理处一旦有特殊任务，公司能提供强有力的支持。（二）我公司改制后，体制、机制都及时进行了转换，内部管理严格而富有活力，锻炼和培养了一支责任心强、技术业务熟的骨干队伍。为了做好此项工作，我公司专门从上海聘请了具有丰富管理经验的顾问，专门跟踪此项目。可以说，我公司己作了管理队伍的充分准备。完全有能力组建一个好的管理团队。（三）我公司多年与建设单位合作，在与建设单位、施工单位协作沟通，做好房屋售后服务，加强空置房的管理，维护建设单位声誉，促进后续楼盘的销售，便利业主等方面做了大量富有成效的工作，积累了丰富经验。正因为如此，我公司决定参加“海外联谊大厦前期物业管理”的投标，并申明：（一）我公司按规定提交《海外联谊大厦前期物业管理投标书》两份。（二）我公司遵守、执行《海外联谊大厦前期物业管理招标文件》中的各项规定，响应《文件》的各实质性要求。（三）如果我方中标，我们将以全新的理念、负责的精神、百倍的努力，扎扎实实按投标方案实施，努力成为南通市执行物业管理法规和服务标准的典范，达到建设部创优标准，为业主提供安全、舒适、温馨的办公、经营环境，为业主提供优质服务。（四）《海外联谊大厦前期物业管理投标书》自开标之日起，30日内有效。祝商祺！南通环中置业有限公司法定代表人（签字）：二00九年月日目录第一篇资格、资质篇…………………………………….7一、公司概况………………………………………7二、企业营业执照证明件…………………………17三、企业法人代表证明件…………………………18四、企业资质证明件………………………………19五、企业组织机构代码证明件……………………21第二篇技术文件篇………………………………………22一、管理总体设想………………………………..22（一）管理服务理念和目标……………………..22（二）管理模式、机构及人员配置、管理培训..271、管理模式………………………………………282、管理机构……………………………………….283、人员配置……………………………………….314、人员管理……………………………………….445、人员培训………………………………………..53（三）管理制度、机制、规程……………………531、管理制度………………………………………..562、管理机制………………………………………..563、主要服务项目运行规程………………………..58（四）物资装备计划………………………………..61（五）采购程序、运营成本控制目标、方法……..62（六）外包工作选聘的原则、方法………………..63（七）计算机在工作中的运用……………………..63二、早期介入内容与计划…………………………..64（一）早期介入内容………………………………..64（二）早期介入服务计划…………………………..67三、房屋交付后（原属开发商售后服务）的服务方案、计划……………………………………69（一）我方承担售后服务的优势………………….69（二）服务目的…………………………………….69（三）服务内容…………………………………….69（四）人员组织…………………………………….70（五）工作计划…………………………………….71四、日常分项管理方案…………………………….71（一）公共事务管理……………………………….71（二）入住管理服务……………………………….77（三）装饰装修管理……………………………….79（四）安全管理服务……………………………….82（五）车辆管理服务……………………………….94（六）保洁管理服务……………………………….97（七）绿化管理服务……………………………….108（八）档案资料管理……………………………….119五、房屋及设施、设备的维修养护计划及实施方案.124（一）组织实施办法……………………………….124（二）维修养护标准……………………………….125（三）主要项目管理维修规程…………………….129（四）设施、设备故障的应急措施……………….161六、特约服务……………………………………….163七、社区文化建设………………………………….163第三篇商务文件篇……………………………………………..167一、物业服务报价书………………………………..167二、物业服务费测算明细…………………………..168（一）成本汇总表…………………………………..168（二）成本平均分摊费用…………………………..176（三）服务费标准…………………………………..176（四）收入测算……………………………………..176（五）效益分析……………………………………..177三、财务管理工作模式、制度、预决算的方式内容…………………………………….177四、能源费的估算与控制措施…………………….178五、达不到管理服务目标愿意接受的经济惩罚….179六、对招标方及项目的承诺及优惠措施………….179第一篇资格、资质篇一、公司概况（一）公司简介我公司原成立于1993年，前身为城南房管所下属机构。2002年底改制，现为南通环中置业有限公司下属单位，并有科兴公司、房产中介等各家公司。公司现有职工一百多人，共有大专以上学历40人，有国家高级职称多人，国家级物业管理资格证书2人，专业技术证书多人，全国劳动模范全国五一劳动奖章1人，我公司有四十余年房屋管理维修经验，并有一支劳模带领的通称“徐虎班”服务队，有较高的技术服务水平和良好的声誉，在社会上赢得了业主的好评。我公司管理过的楼盘有濠景园、白家园、新桃园、段家坝三德小园、五一职工苑、跃龙公寓及信普大厦写字楼、以及长桥万利发大厦，有着多年的写字楼和商业的管理经验。公司建有完善的各项内部管理规章制度和细化考核标准，建有修缮、绿化、保安、保洁、车辆管理等日常管理台帐，及时检查、定期考核、综合档案、专项管理。建立并严格执行服务质量，服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营业绩，以科学的管理、自动化办公赢得信誉，取得了一定的规模和社会效益。（二）公司发展目标以三个代表思想和科学发展观为指导，学习国内外物业管理先进经验，严格遵守ISO9001质量体系标准，不断创新管理模式和服务手段，通过艰苦努力，使公司建设成为具有较大规模、较高运行质量、多个运行平台的具有理特色的一流物业管理企业。（三）企业精神文明、高效、团结、创新（四）服务宗旨业主至上，服务第一，全心全意为业主提供优质服务。（五）经营目标经济效益、社全效益和环境效益的和谐统一。（六）质量保证体系公司成立十年来，认真贯彻执行物业管理行业的有关法律法规，牢固树立服务意识，以现代化的理念管理物业，建立ISO9001标准的质量管理体系和计算机网络管理系统，优质高效地向业主提供满意的服务，为企业和业主共同创造价值，获得了较好的社会效益和企业信誉。（七）、公司和所管物业主要获奖项目一览表（注：文件、证书、奖状附后）二、企业营业执照三、企业法人代表证书四、企业资质证书五、企业组织机构代码证第二篇技术文件篇一、管理总体构想（一）管理服务理念和目标接到《海外联谊大厦前期物业管理招标文件》后，我们组织专门班子认真研读，并到现场踏勘，详细分析研究了物业蕴含的思想内涵和招标方的要求,认为对该项目的物业管理服务要树立“三个理念”：1、树立高起点、高品位管理服务理念。这是物业本身档次的要求。海外联谊大厦位于南通市新城区中心，地处规划中的CBD中心。在工农路和世纪大道交界处东侧，与南通市新市政府仅有一街之隔，区位特殊，交通便利。该项目配有完备精良的设施、设备和高标准的安全智能化弱电系统，同时配有商业。综观以上情况，该项目确属高档办公楼。对这样高档办公楼的管理服务，首先必须树立高起点、高品位管理服务的理念。高起点、高品位服务体现在以下方面：1.1制订高质量的服务标准。我们以《江苏省住宅物业管理服务标准》中的五级标准为基本依据，同时参照《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》，结合本物业实际和建设方、业主方要求，制订好每项服务的标准和细则，使各服务项目有标准可依。1.2抓好质量控制。遵守国际质量管理标准体系，执行好各项管理的规范化程序，严格按各项管理制度和操作规程办事，坚持项目跟踪检查评价，全面实行《奖惩条例》，持续改进服务，使我们的每项服务都达到制订和承诺的标准。1.3配强、建设高质量的管理服务队伍。高质量的服务是靠高素质的人。我们将发挥我公司的人才优势，利用好骨干储备资源，选配优秀的物管处主任，抽调部分骨干，再向社会择优招聘，通过岗前、岗位培训，配齐、配强、管好管理服务队伍，落实好工资、福利待遇，最大限度地调动各员工的积极性、创造性，切实管理好物业，服务好业主。1.4抓好开局，一以贯之。根据我们的管理经验，一个项目要管好，抓好开局非常重要，起点要高，管理要严，服务要实。具体做到：①制订、准备好一套完整的业主入户资料；②协助建设单位拟制好符合法规、切合实际的《临时管理规约》，并做好宣传解释工作；③举行隆重的入住仪式；④抓好岗前培训，特殊工种持证上岗；⑤严格按入住规程办事，办好、办齐各种手续；⑥管理处的内部从一开始即严格管理，严格制度，严格各项服务的规程，并持之以恒，转入常规管理。2、树立品牌管理、特色管理服务理念。树立“南通城南物业”品牌一直是我公司发展战略之一。我们靠这一品牌，使我公司业务范围不断扩大，市场不断拓展，赢得了客户，增强了美誉度。海外联谊大厦的物业管理是我公司市场延伸的一个标志性重要项目，是我们树立品牌，打造品牌的极好契机。因此，我们在对该项目的管理中，牢固树立品牌管理、特色管理服务理念。在管理服务的实践中，体现在以下方面：2.1在本公司管理服务队伍中，不断灌输品牌服务的思想。利用岗前培训，讲评工作，思想教育等机会，认真进行品牌战略思想的教育，使公司全体人员以实际行动，为维护品牌，树立品牌出谋划策，奉献出力。2.2建立形象化标识系统。首先建立公众标志，如道路指引标识、消防标识、绿化标识、建筑物标识、设备设施标识、景观标识、安全防范标牌标识等，其次，设立服务标志，如公司标识、服装标识，工作牌、办公标志等。2.3坚持富有公司传统特色的管理办法。如我公司在内部管理方面坚持的“基本工资+效益工资+奖惩”的分配制度，“社会招聘骨干和内部骨干同时竞聘上岗”的用人制度，“日检、周检、月检”制度，“管理处一日基本活动”制度，在服务业主方面的“大厦110服务”制度，“公开服务承诺”制度，“酒店一站式服务”制度，“业主、物管联席会议”制度，“社区、业主、新闻、内部共同监督”制度等。在坚持过程中，根据具体情况的变化和形势要求的发展，进一步发扬光大，使“南通城南物管”的特色更加鲜明。2.4在全面提高服务质量的基础上，根据该项目的特点，搞好更富有特色的服务，以进一步提升“南通城南物管”的形象。要特别关注大厦的高尚综合体特点，体现在整个管理体系中商业、写字楼既是大型综合体，但又要体现相互独立性，既有共同性服务，又要体现服务于不同的形态，使不同的业主都能获得新体验。2.5打造保安队伍形象化建设亮点。强化仪容仪表训练，实行准军事化管理，规范言行举止，开展和部队、公安共建活动，学习他们的好思想、好作风、好技术，建立高素质保安队伍，给人们树立全新的、正规化形象。3、树立“人性化”管理服务理念。物业管理，管理的是物，服务的是人。“人性化”管理服务是“以人为本”科学发展观在物业管理中的具体体现，是物管行业发展、人们日益增长的需求的必然要求，也是我们公司不