南京市南京IC设计园整体运作策划方案技术标书

机密南京市投资公司南京IC设计园整体运作策划方案技术标书机密︱2010年12月致南京市投资公司。Page1目录1．公司介绍......................................................................................31.1为什么选择DTZ戴德梁行..................................................31.2过往服务业绩.....................................................................82．项目解析....................................................................................192.1项目基本指标...................................................................192.2项目交通环境分析............................................................202.3项目服务配套分析............................................................202.4项目发展规划分析............................................................212.5周边区域其他项目分析.....................................................232.6长三角典型城市类似园区发展分析....................................232.7小结.................................................................................253．谁是我们的客户.........................................................................273.1上海城市外围园区客户发展轨迹分析................................273.2南京城市外围园区客户分析..............................................293.3江宁区办公客户分析.........................................................333.4项目客户定位...................................................................354．谁是我们的竞争对手..................................................................424.1长三角其它城市竞争.........................................................424.2南京城市外围园区竞争.....................................................424.3地块周边项目竞争............................................................464.4小结.................................................................................475．我们要做什么样的产品..............................................................495.1土地指标分析...................................................................495.2项目SWOT分析..............................................................495.3类似物业研究...................................................................495.4物业定位分析...................................................................546．项目财务分析.............................................................................616.1物业定位..........................................................................616.2开发进度..........................................................................616.3业态体量..........................................................................626.4开发成本分析...................................................................636.5租售价格预测...................................................................636.6项目财务主要财务指标.....................................................646.7小结.................................................................................69Page2第一部分公司介绍Page31．公司介绍1.1为什么选择DTZ戴德梁行1.1.1全球网络国际专才DTZ戴德梁行为世界顶尖的国际物业顾问公司，业务遍及46个国家160个城市，为世界各地投资者、物业用户及其他客户提供国际水平的优质房地产顾问服务，满足他们跨地域的房地产需求。DTZ具有深远悠久的历史。公司的成立可追索至一七八四年，当时，其中一家参与合资组成DTZ的ChesshireGibson公司于英国百明罕正式开业。DTZ集团母公司Debenham、Tewson&ChinnocksHoldingsplc于一九八七年在伦敦交易所上市。公司期后于一九九九年更名为DTZHoldingsplc。DTZ于90年代不断巩固和扩张在欧洲的业务，目前公司在欧洲的办事处网络已为业界之冠。在美洲，DTZ戴德梁行透过DTZRockwood、DTZBarnicke及DTZFHOPartners为投资者提供多元化的物业相关服务。图1.1戴德梁行环球网络46个国家160个城市Page41.1.2本地智慧亚洲通在亚太区，DTZ戴德梁行在中国内地、香港、台湾、印度、印尼、泰国、日本、韩国、马来西亚及新加坡等地的40多个城市均设有分公司，为客户提供着全面专业的房地产顾问服务。图1.2戴德梁行北亚区服务网络1.1.3聚焦中国经验积累自1993年开始，DTZ戴德梁行积极开拓中国房地产业务，于北京、成都、重庆、大连、广州、杭州、南京、青岛、苏州、沈阳、深圳、天津、武汉、厦门、南京及西安设有正式领有牌照的分公司，是中国最具规模的国际房地产顾问公司之一，在同行中的业务覆盖率为列榜首。Page5图1.3戴德梁行大中华区服务网络1.1.4专业资质品质保证戴德梁行多年来与投资者、发展商及政府合作无间。我们在企业服务、项目服务、租售代理、投融资、估价及物业管理等范畴均具备表现出色，获得了众多专业资质及权威荣誉。其中包括：中国建设部授予的“全国一级房地产评估资质”以及“全国一级物业管理资质”国际标准化组织授予的“物业管理ISO9001（2000版）服务品质认证”英国皇家特许测量师协会授予的“皇家特许测量师学会（香港分会）成员资质”权威财经杂志EUROMONEY给予的“2005年中国、新加坡及英国地区最佳地产顾问上海市房地产经纪行业协会连续六年给予“金桥奖营销代理20强”和“金桥奖物业中介20强”等17我们在大中华区的16个城市设立有分公司4,800名员工专注于房地产领域的各环节Page6图1.4授予奖项1.1.5一站式专业服务戴德梁行上海分公司业务范围包括：环球企业服务、策略发展顾问、写字楼物业顾问及租售代理、工业物业顾问及租售代理、商业顾问及租售代理、住宅顾问及租售代理、投资顾问、物业管理、酒店管理、建筑顾问、估价及顾问服务。全方位的团队架构使得我们能够以高水平的专业标准，无论何时何地都能向各地客户提供“一站式”的房地产咨询服务。图1.5戴德梁行一站式服务体系Page71.1.6提供项目全过程的服务体系凭借立足于上海和长三角市场18年的运作经验，以及本地数百名员工的专业力量，华东区写字楼部力求为业主度身定制项目开发过程中每一环节的专业服务和执行策略。我们将通过前期市场顾问、项目研究及定位、产品设计及优化、营销推广顾问和驻场租售代理等全程或某一阶段的专业服务，确保实现并不断提升客户对于项目的战略发展目标。图1.6整体服务框架图1.7华东区写字楼部团队架构1.1.7合作伙伴与客户资源作为国际知名地产服务商，戴德梁行华东区写字楼部长期以来，协同众多知名地产开发商完成了涵盖前期定位、营销顾问、租售代理等一系列的专业地产服务。图1.8部分服务过的品牌地产开发商Page8戴德梁行全球企业服务团队与众多国际著名企业及机构紧密合作，为实现客户商务目标、大幅成本控制、适应商务变化等环节提供策略支持。为其度身设计各类物业选择、咨询、研究和企业金融等一站式顾问服务。在我们服务的企业客户伙伴中，68%为伦敦金融指数100家企业，37%为全球财富25强企业，50%为全球财富100强企业。图1.9部分长期委托的知名企业客户1.2过往服务业绩城市外围区域办公园区的项目定位、营销推广、租售代理等方面的丰富经验:项目名称：上海张江中区地理位臵：浦东新区张江高科技园区发展商：张江集团物业构成：办公区总面积约180万平方米服务内容：区域规划、市场顾问项目名称：上海张江创新园地理位臵：浦东新区张江高科技园区发展商：上海张江高科技园区开发股份有限公司物业构成：95,000平方米，包括独栋及多层办公楼服务内容：营销推广顾问，独家销售代理项目名称：上海张江创业园地理位臵：浦东新区张江高科技园区发展商：张江集团物业构成：68,500平方米，低密度生态办公服务内容：营销推广顾问，独家销售代理Page9项目名称：上海亚芯电子张江集电港项目地理位臵：浦东新区张江高科技园区发展商：亚芯电子科技（上海）有限公司物业构成：约58,000平方米服务内容：写字楼市场研究、项目定位、产品设计优化项目名称：上海张江大厦地理位臵：浦东新区张江高科技园区发展商：张江集团物业构成：总建筑面积4.8万平方米，张江园区第一高楼服务内容：营销推广顾问，独家租赁代理项目名称：上海张江世和中心地理位臵：浦东新区张江高科技园区发展商：上海嘉頻房地产开发有限公司物业构成：包括标准写字楼、独栋研发办公楼、商业、酒店，其中办公部分面积约5万平方米服务内容：营销推广顾问，独家租赁代理项目名称：南京新城科技园·江苏省电子商务产业园项目地理位臵：南京新城科技园发展商：鸿元集团物业构成：约80,000平方米办公楼。服务内容：市场研究、项目