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1观音桥项目定位简报集团营销管理部2017年1月2一、重庆商务市场基本状况1、办公场地等级构成格局2、区域竞争格局3、区域内供求态势4、未来容量预测5、潜在用家简析31、办公场地等级构成格局•现状。重庆已经形成以江北观音桥、渝中解放碑为主的商务写字楼聚集区。–根据统计，01－07年重庆主城商务写字楼成交分布，渝中区占25.1%,江北占27.16%.–已投入使用商务写字楼，渝中区占38.1%,江北占18％重庆主城办公写字楼现状格局重庆金融中心区重庆商贸区五大星系为主的政府高新科技园会展经济商贸区4•未来。解放碑CBD、观音桥商圈、江北嘴CBD、北部新区高新园、南CBD配套区是未来规划主要的商务办公聚集区。1、办公场地等级构成格局–重庆产业规划呈现“一城五片，多中心组团式”特征。组团名称功能定位渝中组团政治、金融商贸中心、客运枢纽观音桥－人和组团主要承担中央商务区的商务功能、市级行政办公集中地；人和地区为国家级高新技术开发区拓展区的组成部分；龙头寺地区为铁路客运枢纽；寸滩地区为水路货运枢纽、物流基地；丘堡地区为出口加工区。大竹林－礼嘉组团国家级经济技术开发区和高新技术开发区拓展区的组成部分。大石杨组团体育中心、高新区和机械工业区唐家沱组团以机械制造加工为主的工业拓展区。李家沱－渔洞组团现代制造业基地沙坪坝组团城市副中心，重要的科技、文化中心北碚组团仪器仪表,机械电子,商贸风景旅游文化城市蔡家组团适度发展无污染产业两路组团渝北区行政中心,空港,汽车制造也业鱼嘴组团主要的工业拓展区茶园－鹿角组团城市副中心；预留市级会展中心拓展用地，主要的工业拓展区；界石是物流基地。西彭组团铝加工生产基地,都市圈西南部交通枢纽西永组团西永是城市副中心；市级教育科研拓展区，铁路货运交通枢纽和集装箱物流基地，重点发展微电子等高新技术产业南坪组团市级科研教育基地，国家级经济技术开发区，弹子石滨江地区是中央商务区的组成部分，以文化娱乐、旅游休闲等功能为主的配套服务区。5项目位置体量（万方）占有资源预计推出时间查氏中心项目北部新区2.8——2009年财富中心北部新区4——2009年万达广场南坪6区域中心2009.12凯宾斯基南坪2.7会展2010.8协信中心江北4.2核心商圈2009下半年富力·海洋广场江北3核心商圈预计2011年朗晴广场江北5核心商圈2010年万豪国际金融中心渝中5核心商圈预计2012年重宾·保利国际广场渝中5核心商圈预计2009-2010年日月光中心渝中8区域中心预计2011年华迅·环球金融中心渝中7.8核心商圈未定瑞安·嘉陵帆影渝中10区域中心预计2010年国际开发金融中心渝中区5核心商圈预计2011年威斯汀酒店项目渝中区4核心商圈预计2012年保华朝天门项目渝中区5核心商圈预计2012年中渝加州城目渝北区5区域中心预计2012年•预计未来3年内，主城将有77万方的高端写字楼陆续推出市场，市场竞争异常激烈。•开发重点在CBD、商圈中心重庆主城潜在高端商务项目一览渝中区,49.8南岸区,8.7江北区,11北部新区,6.8渝北区,5主城各区高端商务潜在供应（单位：万方）2、区域竞争格局6•在北部区域内，未来三年主要竞争聚焦观音桥商圈内。–在建约12万方预计在2010年前后开始发售。–渝北二村改造预计其中有35万方商务办公供应量。•江北城CBD、加州新牌坊区域的商务写字楼5年内预计不会大规模供应。2、区域竞争格局江北城CBD预计2012年基础设施建设完工，2017年将完善相关功能。江北城未来将有约207万平方米写字楼产品推出市场。新牌坊加州区域潜在供应77万方，预计将在2012年逐步开始放量。7典型楼盘——朗晴广场1、精装公寓已售罄，1.2万2、商务公寓28－70平米，清水，房交会报价1万8典型楼盘——协信中心1、国际6A写字楼，近期正在积累客户，对外报价9600。93、区域内供求态势•供不应求。–观音桥商圈内中高档写字楼整体出租率超过85％。–以红鼎国际为代表的诸多商务公寓更是挤的爆棚。•江北迅猛发展到第三产业，尤其是商贸流通、金融服务、中介咨询、房地产等行业催生大量租用中高端写字楼的需求。104、未来容量预测•维度一，第三产业发展对写字楼开发投资的带动关系。到2016年，将存在285万平方米的商务需求，年均需求约35.6万平方米；•维度二，城市核心区人均商务办公需求配比规则。通过城市核心区商务容量研究得出，重庆核心区CBD商务需求至少有约232万方的空间。•维度三，可比城市发展规律启示。重庆写字楼市场落后广州10年发展：目前重庆写字楼供应约330万方，等于广州2000年水平，同期广州目前写字楼供应达700万平米。缺口370万平米。•保守估计，未来5年重庆年均商务需求35万平米，江北核心区占30％约合10万方米。115、潜在用家简析•本项目所在的观音桥中高端写字楼未来主要客户类型：•重庆本地商贸行业、生活服务类行业、中介咨询业、房地产及其相关行业、部分中资银行证券保险机构、少量的政府行政单位。详细推导见市调报告12二、重庆商业市场基本状况1、几大商圈竞争格局2、观音桥商圈发展现状3、观音桥商圈规划发展方向4、重庆商业消费模式发展现状131、几大商圈竞争格局•多中心组团式发展的规划形成了五大商圈。商圈主要辐射范围解放碑商圈重庆全市及周边区县、外地旅游人群沙坪坝商圈沙坪坝全区，江北、九龙坡部分区域南坪商圈南岸全区，以及巴南区杨家坪商圈九龙坡区以及大渡口区观音桥商圈整个北部城区（江北、渝北、北部新区）、以及沙坪坝、渝中区部分区域观音桥南坪解放碑杨家坪沙坪坝各商圈辐射范围图示指标解放碑商圈观音桥商圈南坪商圈沙坪坝商圈杨家坪商圈规划前景★★★★★★★★★★★★☆★★★★★★★☆辐射能力★★★★★★★★★☆★★★☆★★★★★★★所在区域消费力★★★★★★★★☆★★★☆★★★★★★★★☆区域内部竞争指数★★★★★★★★☆★★★★★★★★★★★★☆商业饱和程度★★★★☆★★★★★★★★☆★★★☆★★★★人流量★★★★★★★★★★★★★★★★★★★综合竞争力排名12435•这其中，观音桥商圈是具有强劲综合竞争力和知名度的商圈14商圈总经营面积达120万方，商业业态丰富，但商业开发模式普通，高端商业缺乏，各类品牌主要集中在百货商场，品牌专卖或旗舰店匮乏。2008年底观音桥商圈商业经营面积达到120万，主题性商业方，拥有大型百货店5家、大型购物中心2个、大型综合超市3个、大型家居建材店4家、大型电器专业店5家、大型主题公园2个，大型餐饮店20家，经营面积5000平方米以上大型商业网点26家，商贸企业总数930余家。商场名称经营面积档次定位1远东百货2.4万㎡中高端2北城天街9万㎡中高端3香港城2万㎡中高端4天街2号2万㎡中端5茂业百货3.15万㎡中端6重百商场1.5万㎡中端7金源地下不夜城5万㎡中端8嘉年华商业街0.3万㎡中端9新世纪百货3.5万㎡中高端10新世界百货3万㎡中端11绿云商都服装城10万㎡低端12黄金海岸3万㎡中低端合计44.85万㎡91015643278111213主要大型商业一览表2、观音桥商圈发展现状15观音桥商圈商务集中，但所需的中高端休闲娱乐配套缺乏，主要为金源地下不夜城，由于重庆人习惯于地面消费的特征，目前经营日趋平淡。13218%5%46%7%8%2%6%3%2%3%观音桥商圈商业业态分布主要休闲娱乐分布编号名称经营定位编号名称经营定位1远东百货—望海花市餐饮一条街3未来国际—盛天地休闲娱乐2金源地下不夜城休闲娱乐餐饮4协信中心奢侈品街2、观音桥商圈发展现状416形成三大主力板块商业格局，项目所在板块的商业综合竞争力优势不明显。13本案123板块1号2号3号标志性商业北城天街和茂业百货新世纪与世纪金源不夜城重百和新世界人流日常2606人/小时10414人/小时10041人/小时周末2536人/小时5542人/小时5042人/小时车站停靠点4个3个3个大型百货2个1个2个综合商业街3个2个0个临街租金300-1300元/平米·月110-650元/平米·月100-600元/平米·月直接辐射范围望海现代城、洋河社区、红旗河沟片区、海关等居住、商务人群小苑、蚂蝗梁等居住人群建新东路老社区、五里店、塔坪等居住人群综合竞争力123观音桥商圈各板块情况2、观音桥商圈发展现状17小结•观音桥商圈在主城五大商圈中综合竞争力强，发展潜力大。•商业业态丰富，百货竞争激烈，但商务配套商业缺乏。•项目所在商业板块综合竞争优势不强，商业氛围有待培育。•商业开发模式陈旧，高端商业和品牌专卖店缺乏。2、观音桥商圈发展现状18商圈将由目前的2平方米公里扩容至6.8平方公里，商业发展潜力大。未来，观音桥商圈面积将由现在的2平方公里扩大至6.8平方公里，2010年完成扩容商圈新扩展区域的功能定位：远东百货←→天天渔港：奢侈品和鲜花一条街，09年春节已开街天天渔港←→洋河东路：餐饮休闲一条街小苑路口←→朗晴广场：文化娱乐、休闲健身一条街3、观音桥商圈规划发展方向19步行街道路交通改造工程正式启动，商圈升级即将实现。1.开建全国最长步行街2.改扩建小苑路3.开建嘉陵公园地下通道4.启动渝北二村支路工程2009年商圈道路交通改造四大工程步行街升级改造：将动工位于观音桥环道西段的西环步行街，即环道金源大饭店弯道口至家乐福路口，全长近400米，占地面积1.5万平方米。按照规划，步行街最宽达50米，其中留有10米宽的车行道。届时，江北步行街全长达2.5公里，成为全国最长的商业步行街。小苑路改扩建工程：北起观鸿路，南接商圈西半环，全长560米，为单向三车道，车行道宽12米，计划6月开工，10月建成。竣工后，原本经过西半环的公交车辆将全部改道小苑路通行，缓解拥堵现象。为增加便民设施，预计6月底完工的嘉陵公园地通道也将修改规划，对原4个出入口进行改扩建，并增设5架自动扶梯。渝北二村支路工程：建成后的渝北二村支路东起建新东路，北接绿云尚都三期步行街，全长300米，总宽24米双向四车道，预计2011年建成通车。3、观音桥商圈规划发展方向20江北区政府将商贸流通业定位为区域先导性支柱产业，商圈发展是重心，政策支持推动商圈发展。观音桥商圈未来发展方向①重点发展五大核心功能产业分区。一是依托龙湖天街新馆、协信中心等高档商业设施，引进国际一线品牌，重点发展时尚商业。二是做大国际性和区域性采购中心、营销中心和分销中心、品牌代理中心为主的贸易流通业。三是推进五星级酒店建设，重点发展商务办公、商品展览为主的现代商务。四是以金源时代购物广场、金源不夜城等为依托，加快发展健康健身、演艺文化、特色餐饮为主的休闲娱乐业。五是以鸿恩寺公园、嘉陵公园、方特科幻公园等为依托，发展城市公园、城市景观为主的都市旅游业。②到2012年，商圈核心建成面积2平方公里以上，主要以商业街为中心，主力百货店商业设施面积控制在3.5万平方米，主力百货店铺数量达到8家，新增商业、商务设施面积300万平米，建成8个五星级酒店，10余栋高档次商务楼宇，引进国际一线品牌50个以上，解决就业20万人，真正将观音桥商圈建设成为“国内一流并有国际影响的品牌商圈”。3、观音桥商圈规划发展方向213、观音桥商圈规划发展方向小结观音桥商圈逐步实现升级扩容，由核心2公里商圈外扩至6.8公里，商贸流通业被定位为江北区先导性支柱产业，未来对商圈的业态规划和商业容量有了政策性指导，商圈各类商业竞争日趋激烈。224、重庆商业消费模式发展现状观音桥南坪解放碑杨家坪沙坪坝专业市场。如各类女人街、电脑城、机电城步行街商业大百货商业地下商业街五大商圈商业模式：四大主要商业业态及其产品组合典型：北城天街（商业mall）、石桥铺电脑城（专业市场）、临江门地下商业、观音桥步行街23•模式雷同–百货、步行街、地下商业、专业市场•缺少精品–除了解放碑少数品牌，平民大陆货随处可见。就是没有个性化的，你想要的精品。•缺乏趣味–逛街就是累•缺乏体验–不好玩•缺乏休闲4、重庆商业消费模式发展现状•城市综合体类物业同质化竞争严重。迫切需要创新出路。–以中新城上城为