搜索
案例四、筑境风情商业街招商策划案一、招商准备及阶段划分1、招商准备根据筑境风情商业街目前的销售和招商情况，本招商节点开始时间定为11月20日，招商的准备工作包含如下内容：（1）与政府及林学院洽谈工作：编号细则完成时间1特色美食街规划申报11月20日之前2税收减免、定额税、优惠政策问题11月20日之前3经营商户经营手续办理简化问题11月20日之前4交通、环保、工商、税务等方面的优惠政策11月20日之前5经营管理公司注册11月20日之前6与林学院后勤协商，充分利用林学院的资源11月20日之前（2）招商文本及相关资料准备编号细则完成时间1招商手册11月20日之前2招商商铺平面图及面积11月20日之前3招商业态比例和业态细分11月20日之前4推广计划及费用预算（给客户参考）11月20日之前5招商地点确定及办公用品到位11月20日之前6销售价格表11月20日之前7租赁合同范本11月20日之前8合作经营合同范本11月20日之前9物管文本已有10装修要求11月20日之前１11商业管理文本11月20日之前（3）其它准备工作编号细则完成时间1物业管理及经营管理公司确定11月20日之前2招商团队组建完毕11月20日之前3异地招商工作计划的确定11月20日之前4招商负责人及相关人员的激励制度11月20日之前5代理招商的规范文本（针对商业街内分割的代理招商内容）11月20日之前以上这些事宜的协商最终以书面文件或文书的形式确定，以便在招商时使用。2、阶段划分在招商准备工作完成后，根据实际情况，我们将本商业项目的招商过程划分为以下几个阶段，以安排招商中的整体工作，并对招商工作起指导性作用。（1）第一阶段启动期招商(05年11月20日-06年1月中旬)①阶段任务启动主力业态的招商工作，争取引进5-8家有影响力的商家；完成特色街的申报和宣传工作，力争引入一部分旅游特色产品的商家；争取完成商业街内各业态1-2家主力店；本阶段需要完成整个招商任务的20%左右；稳进式的销售结合重头招商，树立项目品牌商业街的形象；②阶段工作适合本项目的主力店招商洽谈；与政府有关部门的合作；异地招商的推广；２06年元旦杭州房交会的宣传；项目在临安的宣传工作；对项目的大规模宣传和广泛招商；其它意向商家的洽谈；年终的招商庆典活动；（2）第二阶段招商集中期（06年2月中旬-06年3月底）1、①阶段任务各业态的招商工作持续跟进，掀起年后招商的热潮；主力业态再引进3-5家；完成全部业态招商商家的50%；对临学院和临安本地的宣传到位；特色街的招商初具规模；进行一定的开街宣传；争取成为世界休闲博览会（时间：2006年4月22日至10月22日）分会场的设点之一；销售集中进行；2、②本阶段工作接受各商家的主动上门；主动接洽我们可望进驻的商家，签订合同或达成意向；1-3次大规模的销售活动（在特色街等完全明确后）；1-2次的大型招商促进活动；部分商家开业的宣传；管理部分商家的装修，协调其中存在的问题；在年后趁机把握市场先机会，率先启动招商工作；5、1节的活动３（3）第三阶段招商冲刺期（06年4月初-06年5月底）①阶段任务利用休闲博览会带动商家进驻；通过广告宣传召开大规模的招商活动；力争完成20%的招商任务，即整个步行街的招商完成90%；对开街进行宣传；促进协议商家最后签定合同；管理好装修入场工作；②本阶段工作休闲博览会分会场的宣传和具体活动开展；与临安市民及林学院的互动活动；人员走访，促进商家落定；敦促已签订商家进行装修，准备9月份的整体开街庆典活动；杭州5月房交会展开一次招商、销售与开街的形象活动；广告宣传的跟进；（4）第四阶段招商持续期（06年6月—）本阶段大部分商户已经落定，同时将完成一部分商家的后续进场，如该部分商家在开街前未能及时完成装修，则将由商业管理公司监督，在开街前3日内暂停装修；根据实际的招商情况，确定部分物业的流向；举行开街庆典活动的准备。二、招商时间表准备期启动期春节集中期冲刺期持续期开街06/05/31４招商进度计划表节点时间备注招商准备期2005年11月20日前完成招商准备工作招商启动期2006年11月20日-06年1月25日与3-5个主力商家达成合作意向，由此引爆招商高潮，截止春节前中等商户陆续引进，小商户紧跟其后。完成招商20%。春节休整2006年1月26日-2006年2月8日积累客户招商集中期2006年2月9日-2006年3月31日大商户、中等商户基本确定，大规模招商进行。完成招商共70%。招商冲刺期2006年4月1日-2006年5月31日准备开街，并促进签约和进场装修。完成招商共90%招商持续期2006年6月1日开始完成剩余的招商工作。开街2006年6月8日盛大开街三、业态规划及商家推荐1、业态规划05/11/2006/01/2506/02/0806/03/3006/06/08５（1）由（1）和（2）部分组合成为娱乐主题商街。该商街位置处于临安市民前往本项目的前言；同时辐射了社区和学生消费群体；娱乐商业具有一定的辐射力，可以吸引周边人群前往；娱乐主题街一般在晚上较为热闹，因此，必须设置在离社区中心有一定距离处，考虑有一定独立性；通过设置该主题商业可以提升整个商业街形象；娱乐商街需要一定的独立性，该商街正好具备如此特性；（2）由（3）和（5）部分组合成为餐饮主题商街。从建筑设计和布局上说，适合为美食街区；餐饮业态具有一定的发散力，可以吸引其他的消费人群，因此，在位置设置上，我们选择了连接大学路的商街；餐饮对本社区居民应该从便利性上考虑，因此，餐饮位置最好设置在整个社６区内部；该商街同时承接大学路和社区内部的规划路（南北走向），连通了内部和外部；连通项目一期和三期，居于社区内核心位置；（3）由（4）和（7）以及（6）、（10）部分组合成为购物主题商街。直接处于社区内南北向规划路上，北面正对林学院，学生便利性购物将形成支撑该商业主题街的主力消费群之一；承接娱乐主题街和餐饮主题街，充分体现商业价值；项目商业有一定规模，购物是必不可少的一个主题内容；学生对购物的消费需求，从项目位置和本主题商业街上看，是非主要消费行为，因此，便利性很重要；通过购物街的设置，可以有效的吸引外部人流进入社区内其它主题商业街进行消费。（4）由（9）和（11）部分组合成为家居生活主题街。与购物主题街有机连接，互为补充；由于高层的间距等阻碍，该街面采光等相对不足，使用营造为非经常性消费主题，如家居、生活用品等。该主题商街直接通向环城北路以东，人气相对不足；通过家居店灯光和装饰的营造，有利于改善区内的氛围；直接连通环城北路，便于建材的运送；（5）由（12）部分组成的休闲主题街。位置较偏，以休闲业态的设置能充分吸引各类人群前往进行消费，带动该商业主题的价值；通过集中休闲业态的设置，可以吸引周边人群的导入；休闲店主要以夜间营业为主，设置于本位置，对社区居民影响不大。直接面临环城北路，对外部的客源有一定的引力；７（6）由环城北路组合的大学商街。直接大范围面对浙江林学院，在便利性上有充分的优势；直接面对环城北路，可同时考虑设置针对市民的业态穿插；通过东西横向学生街的设置，充分引入人流进入社区内商业街；娱乐主题街部分业态也是大学商街的延伸内容；（7）由（8）部分组成的旅游特色街户型面积不大，适合旅游产品销售；直接对外，充分提升环北商街的整体价值；在该街区内设置有临安特产，面积不大，但能给到本案消费的外地消费者提供附加性的消费内容。2、与临安经济结合的部分特色街内容说明（1）特色美食街这里主要经营的是临安的特色美食，将临安所有的餐饮资源整合，形成一条具有临安本地特色的美食街，所有的材料几乎都采用本地比较特色的产品，例如临安土菜、本鸡、笋干、板栗等等，充分挖掘和利用临安本地的特色资源，一方面让游客享受这生态旅游城市当中独具特色的美食，另一方面，可展现临安当地的民俗文化，让游客了解临安、热爱临安。由于独立于住宅外，这条街主要为中式餐饮，临安的土菜和野味风靡杭州，由于临安目前尚无良好的美食一条街，我们希望能填补这个空白，成为临安市的特色美食一条街主要为外地游客服务，兼顾本地区的居民，学生以及临安地区的其它消费群，就建筑形式上看，该格局也适合餐饮街的构筑。可一、二、三层联通。该特色美食街可包括野味馆、土菜馆、临安小吃、临安沙锅店、早餐店、临安家常菜馆、临安风味馆、其他临安特色美食馆、少量杭帮菜等。（2）旅游特色街这里主要经营的是临安的特产以及旅游商品，将临安所有的特产资源整合，８形成一条具有临安本地特色的旅游特色街，所有的商品几乎采自临安本地区打造临安真正意义上的旅游特色街，为游客提供购买临安特产的集中性消费场所。该特色街可包括产品有山茱萸(dogberry),山茱萸肉,笋干,山核桃,白果,银杏,栗子,笋,水煮笋,茶叶,香菇,棕叶,箬叶、山核桃、临安本鸡、昌化鸡血石以及其他的特色旅游商品等。3、商家推荐类别名称地址面积电话备注餐饮老东北菜馆锦江路108号A座63721037一席地火锅城新民街187号150平方米1317502689163811381怪味岛火锅锦江路31号63757862豪胜客牛排馆锦江路北一号100平方米63960979一品煲新民街167号300平方米63729237千食客传世汤包新民街187号200平方米63813877老家锅贴临安店锦江路171号150平方米63802777欢乐时光美食城城中街63716082农家乐潜阳路363号63883245（略）4、招商比例说明：商业街总建筑面积2.8万方，一、二期合计约2.3万方，具体招商面积和比９例如下（业态之间可根据实际情况互相穿插，其中学生服务店、娱乐店、家居生活店、休闲店、旅游特色产品店可渗透到其它主题街之中）：街名面积（M2）单间平均面积（M2）数量（约）占总量比例餐饮主题街85001505736.96%大学商街120060205.22%娱乐主题街25001701510.87%购物主题街59001503925.65%家居生活主题街26001401911.30%休闲主题街130020075.65%旅游特色主题街100070144.35%合计2.3万M2（三期5000方未计入）170100%四、招商队伍组建1、组建临安”筑境商业管理有限公司”（11月份尽快确定）2、招商人员人数的配置与职责根据工作需要，我们将招商人员定为8名较为合适。具体工作分配如下：招商总经理（1人）：负责统管全局，招商战略及重要商家谈判，制定招商方案和进度，安排招商人员的日常工作。招商主管（2人）：执行招商方案、日常策划工作。负责日常商家的的洽谈与签约，协助招商总经理与重要商家的洽谈。招商代表（5人）：由主管经理安排具体招商工作的接待与跟进，各业态招商进１０行初步的接待与洽谈，每人负责1-2个业态；部分人员可由销售人员兼任。主力店由招商总经理负责统筹和接洽。3、招商办公地点因整个招商需和销售配合，建议在销售展示中心设招商咨询点，另在现场设一招商办公室，作为签约和客户咨询场所。（1）杭州销售展示中心招商咨询点（杭州现场办公室）（2）临安销售展示中心招商咨询点（临安现场办公室）（3）各种展示会设立招商咨询点4、招商奖励制度招商公司的收入为：三年租金的年平均值的1/12员工的收入为：工资+奖金招商主管：月薪3000元/月奖金为招商顾问平均奖*岗位系数（建议1.2—1.5）招商代表：月薪1500元/月奖金为招商项目租金年平均值的1/12*15%或20%5、团队要求有良好的招商经验有一定的商业渠道有良好的沟通能力有良好的形象有良好的职业技能水平有一定的道德规范要求有勇于创业的精神有主动招商的能力１１五、招商优惠措施1、关于办理手续及税费的优惠（1）争取与临安行政主管部门联系，以招商引资的形式争取对本项目经营商家的一部分相关税费的减免；（三年内税收减半，申报商业街统一的定额税）注：三佳公司提前申报“特色街”，争取政府对商业街的支持，向工商部门申请特色街统一的定额税收，并在商街试经营的前三年给予税收减半的优惠支持。（2）与主管工商管理部门联系，争取本项目的经营商家办理手续的简化，同时代经营