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筑境风情商业街招商策划案浙江精锐广告2005年10月１目录一、招商准备及阶段划分二、招商时间表三、业态规划及商家推荐四、招商队伍组建五、招商优惠措施六、招商推广七、招商存在的问题及对策八、招商费用预算九、商业街开街活动及经营活动２一、招商准备及阶段划分（一）招商准备根据筑境风情商业街目前的销售和招商情况，本招商节点开始时间定为11月20日，招商的准备工作包含如下内容：1、与政府及林学院洽谈工作：编号细则完成时间1特色美食街规划申报11月20日之前2税收减免、定额税、优惠政策问题11月20日之前3经营商户经营手续办理简化问题11月20日之前4交通、环保、工商、税务等方面的优惠政策11月20日之前5经营管理公司注册11月20日之前6与林学院后勤协商，充分利用林学院的资源11月20日之前2、招商文本及相关资料准备编号细则完成时间1招商手册11月20日之前2招商商铺平面图及面积11月20日之前3招商业态比例和业态细分11月20日之前4推广计划及费用预算（给客户参考）11月20日之前5招商地点确定及办公用品到位11月20日之前6销售价格表11月20日之前7租赁合同范本11月20日之前8合作经营合同范本11月20日之前9物管文本已有10装修要求11月20日之前11商业管理文本11月20日之前3、其它准备工作３编号细则完成时间1物业管理及经营管理公司确定11月20日之前2招商团队组建完毕11月20日之前3异地招商工作计划的确定11月20日之前4招商负责人及相关人员的激励制度11月20日之前5代理招商的规范文本（针对商业街内分割的代理招商内容）11月20日之前以上这些事宜的协商最终以书面文件或文书的形式确定，以便在招商时使用。（二）阶段划分在招商准备工作完成后，根据实际情况，我们将本商业项目的招商过程划分为以下几个阶段，以安排招商中的整体工作，并对招商工作起指导性作用。第一阶段启动期招商(05年11月20日-06年1月中旬)1、阶段任务启动主力业态的招商工作，争取引进5-8家有影响力的商家；完成特色街的申报和宣传工作，力争引入一部分旅游特色产品的商家；争取完成商业街内各业态1-2家主力店；本阶段需要完成整个招商任务的20%左右；稳进式的销售结合重头招商，树立项目品牌商业街的形象；2、本阶段工作适合本项目的主力店招商洽谈；与政府有关部门的合作；异地招商的推广；06年元旦杭州房交会的宣传；项目在临安的宣传工作；对项目的大规模宣传和广泛招商；４其它意向商家的洽谈；年终的招商庆典活动；第二阶段招商集中期（06年2月中旬-06年3月底）1、阶段任务各业态的招商工作持续跟进，掀起年后招商的热潮；主力业态再引进3-5家；完成全部业态招商商家的50%；对临学院和临安本地的宣传到位；特色街的招商初具规模；进行一定的开街宣传；争取成为世界休闲博览会（时间：2006年4月22日至10月22日）分会场的设点之一；销售集中进行；2、本阶段工作接受各商家的主动上门；主动接洽我们可望进驻的商家，签订合同或达成意向；1-3次大规模的销售活动（在特色街等完全明确后）；1-2次的大型招商促进活动；部分商家开业的宣传；管理部分商家的装修，协调其中存在的问题；在年后趁机把握市场先机会，率先启动招商工作；5、1节的活动第三阶段招商冲刺期（06年4月初-06年5月底）1、阶段任务５利用休闲博览会带动商家进驻；通过广告宣传召开大规模的招商活动；力争完成20%的招商任务，即整个步行街的招商完成90%；对开街进行宣传；促进协议商家最后签定合同；管理好装修入场工作；2、本阶段工作休闲博览会分会场的宣传和具体活动开展；与临安市民及林学院的互动活动；人员走访，促进商家落定；敦促已签订商家进行装修，准备9月份的整体开街庆典活动；杭州5月房交会展开一次招商、销售与开街的形象活动；广告宣传的跟进；第四阶段招商持续期（06年6月—）本阶段大部分商户已经落定，同时将完成一部分商家的后续进场，如该部分商家在开街前未能及时完成装修，则将由商业管理公司监督，在开街前3日内暂停装修；根据实际的招商情况，确定部分物业的流向；举行开街庆典活动的准备。６二、招商时间表招商进度计划表节点时间备注招商准备期2005年11月20日前完成招商准备工作招商启动期2006年11月20日-06年1月25日与3-5个主力商家达成合作意向，由此引爆招商高潮，截止春节前中等商户陆续引进，小商户紧跟其后。完成招商20%。春节休整2006年1月26日-2006年2月8日积累客户招商集中期2006年2月9日-2006年3月31日大商户、中等商户基本确定，大规模招商进行。完成招商共70%。招商冲刺期2006年4月1日-2006年5月31日准备开街，并促进签约和进场装修。完成招商共90%招商持续期2006年6月1日开始完成剩余的招商工作。开街2006年6月8日盛大开街准备期启动期春节集中期冲刺期持续期开街05/11/2006/01/2506/02/0806/03/3006/05/3106/06/08７三、业态规划及商家推荐（一）业态规划1、由（1）和（2）部分组合成为娱乐主题商街。该商街位置处于临安市民前往本项目的前言；同时辐射了社区和学生消费群体；娱乐商业具有一定的辐射力，可以吸引周边人群前往；娱乐主题街一般在晚上较为热闹，因此，必须设置在离社区中心有一定距离处，考虑有一定独立性；通过设置该主题商业可以提升整个商业街形象；娱乐商街需要一定的独立性，该商街正好具备如此特性；2、由（3）和（5）部分组合成为餐饮主题商街。从建筑设计和布局上说，适合为美食街区；餐饮业态具有一定的发散力，可以吸引其他的消费人群，因此，在位置设置８上，我们选择了连接大学路的商街；餐饮对本社区居民应该从便利性上考虑，因此，餐饮位置最好设置在整个社区内部；该商街同时承接大学路和社区内部的规划路（南北走向），连通了内部和外部；连通项目一期和三期，居于社区内核心位置；3、由（4）和（7）以及（6）、（10）部分组合成为购物主题商街。直接处于社区内南北向规划路上，北面正对林学院，学生便利性购物将形成支撑该商业主题街的主力消费群之一；承接娱乐主题街和餐饮主题街，充分体现商业价值；项目商业有一定规模，购物是必不可少的一个主题内容；学生对购物的消费需求，从项目位置和本主题商业街上看，是非主要消费行为，因此，便利性很重要；通过购物街的设置，可以有效的吸引外部人流进入社区内其它主题商业街进行消费。4、由（9）和（11）部分组合成为家居生活主题街。与购物主题街有机连接，互为补充；由于高层的间距等阻碍，该街面采光等相对不足，使用营造为非经常性消费主题，如家居、生活用品等。该主题商街直接通向环城北路以东，人气相对不足；通过家居店灯光和装饰的营造，有利于改善区内的氛围；直接连通环城北路，便于建材的运送；5、由（12）部分组成的休闲主题街。位置较偏，以休闲业态的设置能充分吸引各类人群前往进行消费，带动该商业主题的价值；通过集中休闲业态的设置，可以吸引周边人群的导入；休闲店主要以夜间营业为主，设置于本位置，对社区居民影响不大。９直接面临环城北路，对外部的客源有一定的引力；6、由环城北路组合的大学商街。直接大范围面对浙江林学院，在便利性上有充分的优势；直接面对环城北路，可同时考虑设置针对市民的业态穿插；通过东西横向学生街的设置，充分引入人流进入社区内商业街；娱乐主题街部分业态也是大学商街的延伸内容；3、由（8）部分组成的旅游特色街户型面积不大，适合旅游产品销售；直接对外，充分提升环北商街的整体价值；在该街区内设置有临安特产，面积不大，但能给到本案消费的外地消费者提供附加性的消费内容。（二）与临安经济结合的部分特色街内容说明1、特色美食街这里主要经营的是临安的特色美食，将临安所有的餐饮资源整合，形成一条具有临安本地特色的美食街，所有的材料几乎都采用本地比较特色的产品，例如临安土菜、本鸡、笋干、板栗等等，充分挖掘和利用临安本地的特色资源，一方面让游客享受这生态旅游城市当中独具特色的美食，另一方面，可展现临安当地的民俗文化，让游客了解临安、热爱临安。由于独立于住宅外，这条街主要为中式餐饮，临安的土菜和野味风靡杭州，由于临安目前尚无良好的美食一条街，我们希望能填补这个空白，成为临安市的特色美食一条街主要为外地游客服务，兼顾本地区的居民，学生以及临安地区的其它消费群，就建筑形式上看，该格局也适合餐饮街的构筑。可一、二、三层联通。该特色美食街可包括野味馆、土菜馆、临安小吃、临安沙锅店、早餐店、临安家常菜馆、临安风味馆、其他临安特色美食馆、少量杭帮菜等。１０2、旅游特色街这里主要经营的是临安的特产以及旅游商品，将临安所有的特产资源整合，形成一条具有临安本地特色的旅游特色街，所有的商品几乎采自临安本地区打造临安真正意义上的旅游特色街，为游客提供购买临安特产的集中性消费场所。该特色街可包括产品有山茱萸(dogberry),山茱萸肉,笋干,山核桃,白果,银杏,栗子,笋,水煮笋,茶叶,香菇,棕叶,箬叶、山核桃、临安本鸡、昌化鸡血石以及其他的特色旅游商品等。商家推荐4、临安本地推荐（招商对象除以下注明外，同时可参考临安黄页）类别名称地址面积电话备注餐饮老东北菜馆锦江路108号A座63721037一席地火锅城新民街187号150平方米1317502689163811381怪味岛火锅锦江路31号63757862豪胜客牛排馆锦江路北一号100平方米63960979一品煲新民街167号300平方米63729237千食客传世汤包新民街187号200平方米63813877老家锅贴临安店锦江路171号150平方米63802777欢乐时光美食城城中街63716082农家乐潜阳路363号63883245１１刘家香辣馆城中街766号（云中绿园对面）63965777临安野味馆衣锦街433号63728025嘉兴何坊斋粽子临水路58号63720050大学商街朝霞音像商行临天路新民街十字路口30平方米1396803421863811247城南文体用品商店钱王大街388号（经贸大厦）70平方米1306802927963734352临安文海文化用品厂63765093形式主义时尚玩具礼品连锁店环城东路60号，林学院学生公寓对面100平方米63746090天堂鸟花艺锦江路商业城C幢25-27号80平方米13750868606江南网吧临安剧院对面63717170新世纪网吧景杉路501号63739263星空网吧城中街44363739873１２号临安富士照相馆63711888临安佳丽摄影吕家弄一号63716158精益眼镜衣锦街511号63733068大光明眼镜衣锦街491号63738336毛源昌眼镜衣锦街418号63716258有意思冷热饮食店临安市临天路168号63921900自由马体育用品店63683911天姿化装品63713320滚石音像63729136中心文体商场63960811娱乐爵士吧城中街520号京都大酒店3F63810977红色酒吧黄金水岸86号63810798嘉乐迪KTV锦城新天地内63711881火之鸟音乐酒吧临天路（劳63694485１３动局斜对面）西域酒廊临安市人民广场舞台东侧63756719梦之湖酒吧临天路（劳动局斜对面）63694485黄金水岸啤酒吧笤溪南路临水桥头63920179钻石年代恋歌坊临安锦江路199号63960900百合花音乐酒吧临安市锦江路66号63723009购物古今胸罩63719484李宁专卖店63733882Adidas专卖店安踏专卖店唐狮专卖潮流坊临安市江桥路69号13067730319名鞋坊临安市江桥路6863720117１４号康威专卖店城中街556-558号63999189名店坊名牌服饰专卖店63686530黛安芬13073642238家居生活博雅水族临安市锦天路(原小山弄)139号63961961时尚汽车饰品连锁13758290998尖峰陶瓷钱王大街江南日用品市场12-13号63755861升佳地板临安市锦城镇城中街537号（新世纪公寓）63736573凯盛家纺临安城中63930095１５街229号