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2013年3月重汽集团高新区项目前期策划报告2报告研究体系项目本体分析宏观背景分析区域背景分析房地产市场整体分析各类物业型市场分析SWOT分析案例借鉴项目发展方向项目定位市场定位客户定位产品定位价格定位形象定位项目发展战略项目经济测算物业发展建议项目营销策略3项目本体分析地块概况1内部现状2地块四至3景观价值4交通分析5规划价值8生态属性7属性界定9配套分析64项目本体研究地块概况内部现状地块四至景观价值交通分析配套分析生态属性规划价值属性界定高新区东部，两河一路合围区域内，建面33万㎡，中等规模住宅项目项目地处胶州湾北部、青岛市高新区，位于毛沟河、正阳路、洪江河以及胶州湾围成的三角形区域内；区域内道路基本都为规划路，多处于在建状态，地块占地19.3万㎡，建筑面积33.25万㎡，分A、B两部分：A地块位于规划东10号线以东，规划东21号线以南；B地块位于规划31号线以南，东邻洪江河。土地性质均为居住用地，70年产权。A地块占地面积14.6万㎡容积率2建筑密度20%绿地率35%限高54mB地块占地面积2.7万㎡容积率1.5建筑密度25%绿地率35%限高36m本案公路规划路河流正阳路胶州湾高速公路B地块A地块火炬大道河东路规划东21号线规划东31号线5项目本体研究地块概况内部现状地块四至景观价值交通分析配套分析生态属性规划价值属性界定地块平整规则，基本为净地，开发条件好，部分区域有水域，有利于打造水景地块基本为净地，无附属建筑物，，形状规则，开发条件较好；A地块东南部目前为水域，需进行后期处理；内部水系资源丰富，有利于项目产品规划中的水系景观设计。6项目本体研究地块概况内部现状地块四至景观价值交通分析配套分析生态属性规划价值属性界定四周均为待开发区域，规划路与临近待开发地块与本项目共同提升地段价值A地块•西侧为世茂集团项目；•北侧为在建的规划东21号线，是出入项目主要道路；•地块东、南侧为水域。B地块•西侧为滩涂地；•北侧为在建的规划31号线，将是出入主要通道；•东侧紧邻洪江河，可充分利用以打造水景，提升项目品质；•南侧为滩涂地，距海较近。河东路水域规划东10号线洪江河正阳路胶州湾高速公路B地块A地块火炬大道河东路规划东21号线规划东31号线7项目本体研究地块概况内部现状地块四至景观价值交通分析配套分析生态属性规划价值属性界定地块可南眺胶州湾，周边水体多，可打造水系景观，暂无成型景观资源地块及周边水体较多，有多处水域及河道，可充分利用打造水系景观处胶州湾畔，可远眺南面海景，应考虑建造高层，充分挖掘海景资源地块及周边处于待开发状态，暂时无成型的景观资源8项目本体研究地块概况内部现状地块四至景观价值交通分析配套分析生态属性规划价值属性界定周边交通现状较差，但规划利好，未来将有很大改善，区域交通已非常便利周边道路现状较差，只有北侧正阳路可行，但道路上大型货车很多；周边道路规划较好：中部有未来主干道规划东10号线，沿线还有11条东西向道路，建成后区域交通将非常便利；项目紧邻218省道、309省道，距流亭机场仅6.2km，距胶州湾高速6.6km，可方便地到达青岛各地。本案城阳区政府流亭机场青岛市政府正阳路规划东21号线河东路火炬大道A地块B地块规划东10号线规划东31号线火车站9项目本体研究地块概况内部现状地块四至景观价值交通分析配套分析生态属性规划价值属性界定761路公交开通，最快30分钟可达市区，地铁建成后将大大提升区域交通便利性2010年10月1日，青岛市开通了761路公交车，途经规划中10号线、河东路，从高新区最快30分钟即可到达青岛市区，大大提升了区域交通便利性；本案本案地铁M1线、M3线达青岛北站，项目距青岛北站仅6.5km，M8线更是经红岛、上马街办、棘洪滩，届时区域交通便利性将得到大幅提升。10项目本体研究地块概况内部现状地块四至景观价值交通分析配套分析生态属性规划价值属性界定海湾大桥建成通车后，区域交通便利性将进一步提升青岛海湾大桥，设有红岛入口等三个入口，本项目距红岛入口仅9km；大桥将于2011年底通车，建成后将进一步加强胶州湾北部与市区的联系，区域交通将更加便利。沧口红岛红石崖青岛海湾大桥本案11项目本体研究地块概况内部现状地块四至景观价值交通分析配套分析生态属性规划价值属性界定待开发区域，配套较差，且距城阳区、上马街道较远城阳第六中学第二人民医院利群超市上马店求实学院复盛大酒店人民广场世纪公园城阳人民医院城阳第四中学城阳区上马流亭工业园商场金色海岸大酒店本案项目所在区域为新开发区域，自身配套较差；项目距城阳区中心8km，距上马街道7.2km，两区域内教育、医疗资源丰富，生活娱乐配套也比较完备，可充分利用。12项目本体研究地块概况内部现状地块四至景观价值交通分析配套分析生态属性规划价值属性界定胶州湾畔近海生态环境，南部为墨水河河口湿地，有打造高档生态宜居住区潜力项目所在区域现处开发初期，目前环境现状较差；区域南部规划有墨水河河口湿地，将与与大沽河河口湿地、新城中部湿地构筑生态间隔，营造与区域自然生态系统相协调的人工环境，实现生态环境健康发展。13宏观背景宏观经济分析房地产政策分析未来发展预测保证经济增长是国家基本政策层面的核心要务，从10年前三季度走势来看，GDP仍保持两位数高速增长，整体经济形势依然是向好14宏观背景宏观经济分析房地产政策分析未来发展预测随着近期通胀压力、贷款基准利率上调，未来银根将收紧，对房地产业将造成一定影响2010年前三季度，中国人民银行按照党中央、国务院统一部署，继续实施适度宽松货币政策，在保持政策连续性和稳定性的同时，着力提高调控的针对性和灵活性，引导金融机构合理把握信贷投放节奏；2010.9月人民币贷款新增5955亿元，货币信贷增速有所上升，意味着三季度的货币政策依然保持适度宽松，进而推动了实体经济增速的反弹；9月CPI同比上涨至3.6%，创下2010年新高，温和上涨；9月PPI与上月持平，涨势趋稳。15宏观背景宏观经济分析房地产政策分析未来发展预测抑制不合理住房需求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。加强市场监管④各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。加快保障性安居工程建设②房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。增加住房有效供给③抑制加快加强增加在首轮新政调控无果基础上9月29日“二次调控”出台一阶段增加土地及保障性住房供应二阶段GDP增长11.9%房产新政出台三阶段GDP持续增长房产“二次调控”出台四阶段房产税、土地出让方式、金融政策稳：调控1年后的市场供应，规避08年政策调控后的刚性反弹风险紧：一阶段段调控无效后，政府选择政策硬着落跟：在二阶段调控无效后，政府再次调整细化调控内容序：央行上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点①16区域背景分析城市定位1空间发展规划2交通现状规划3产业结构分析4人口规划分析5区域分析小结7旅游发展规划617作为山东半岛城市群区域对外开放的龙头城市和中心城市，青岛市定位为东部沿海重要的中心城市，国家历史文化名城，国际港口城市、滨海旅游度假城市。城阳区作为青岛市“环湾保护、拥湾发展”战略核心，定位为国家重要的区域性航空港、青岛市的高新技术产业核心区、现代化综合服务中心、出口加工基地。胶州湾北部高新区，规划为青岛市机制创新的先行区、高新技术产业的集聚区、生态文明的示范区，目标建设国际一流的生态型科技新城。高新区借势拥湾战略规划，依托岛城地位，打造国际一流生态型科技新城区域背景城市定位空间发展规划交通现状规划产业结构分析人口规划分析旅游发展规划区域分析小结从青岛市、城阳区性质定位及胶州湾北部高新区规划来看，高新区依托青岛市的龙头城市、中心城市地位，以及城阳区空港、交通枢纽的有利条件，借势青岛市“环湾保护、拥湾发展”战略规划，高起点定制区域规划，努力将高新区打造为国际一流的生态科技新城。18青岛市产业结构逐渐趋于合理优化；城阳区三大产业所占比重呈现出“二降一升”的特点，随着高新技术产业和现代服务业的发展及高附加值的、以现代服务业为核心的城市经济结构的构建，产业不断升级优化，为区域经济的快速发展奠定坚实的基础；高新区以二三产业为主导，重点发展电子信息等高新产业，计划到2020年基本形成高新技术产业集群和创新集群，产业结构不断优化，二三产业从业人员增多，区域居住需求旺盛。区域背景城市定位空间发展规划交通现状规划产业结构分析人口规划分析旅游发展规划区域分析小结产业结构优化升级，二三产业从业人员增多，加大住房需求19人口自然增长率较低，但外来人口较多，人口绝对增加值较高，人口结构不断优化，2020年预计青岛市人口将突破1200万，新青岛人是不容忽视的购房群体；未来人口迁入市区门槛提高，被动郊区化大量出现，高新区人口将有大量机械增长，2013年高新区人口规模约18万人，2020年中期人口规模约30万人，人口的高速增长支撑房地产市场发展。被动郊区化出现，人口规模增长，支撑了区域房地产市场发展区域背景城市定位空间发展规划交通现状规划产业结构分析人口规划分析旅游发展规划区域分析小结20区域背景城市定位空间发展规划交通现状规划产业结构分析人口规划分析旅游发展规划区域分析小结受益环湾保护规划利好，湿地生态资源丰富，提升区域居住环境青岛市旅游规划以沿海海滨带为主体，向海域、近海岛屿和陆域纵深延伸，以滨海城市风貌区、旅游景区、度假区为重点，形成“一线、两翼、二十区”的旅游资源开发格局。城阳区充分利用当地的自然生态资源，逐步带动旅游业发展，实现旅游经济全面繁荣和旅游产业合理布局；高新区紧邻胶州湾五大湿地“女姑口湿地公园”，根据拥湾发展规划，保护墨水河、大沽河、洋河等河口地区形成的滩涂湿地，通过建设湿地公园，适度发展生态旅游，旅游产业发展条件优越。21规划：在青岛拥湾发展战略规划和北部高新区产业发展规划框架下，随着青岛“北上”的发展趋势，区域交通不断改善，高新区将迎来前所未有的发展机遇；交通：随着区域交通状况的不断改善升级，高新区与青岛主城的时间距离不断缩短，逐渐融入青岛半小时生活圈；产业：产业结构优化升级，二三产业从业人员增多，加大住房需求；人口：被动郊区化出现，人口规模增长，支撑了区域房地产市场发展；旅游：受益环湾保护规划利好，区域湿地生态资源丰富，提升区域居住环境，未来旅游产业发展条件优越。区域背景城市定位空间发展规划交通现状规划产业结构分析人口规划分析旅游发展规划区域分析小结高新区——未来高新产业集聚地、生态宜居新城房地产市场分析青岛市市场分析1城阳区市场分析2项目区域市场分析3项目市场环境评价423年份发展阶段及回顾1992年之前商品房市场初步发展阶段，青岛首次将住宅小区综合开发的概念引入青岛，团岛大院改造、浮山所等小区落成为雏形代表，房地产开发正式启动于1988年1992-1995年商品房市场迅速崛起时期，以东部新区为核心区域，国家关于房地产及安居工程等系列政策出台和青岛市政府东迁创造良好环境和成长契机1996-1997年商品房回落调整期，主要受国家宏观调控、紧缩货币政策影响及东部开发结束，主要为上一阶段的发展消化期1998-1999年商品房复苏回升期，1998年开始的住房制度改革，公积金制度、商业贷款等配套环节的快速完善2000-2004年商品房高速发展阶段，开发体量和销售价格逐年高速递增，主要受益于奥运申办成功、经营城市和大