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GemdaleCorporation科学筑家TheScienceofLiving绍兴柯桥项目经营方案评审报告10.04目录1、投资决策与经营方案指标对比2、项目总体开发策略介绍（大盘项目必须要求）3、项目市场定位介绍4、项目设计方案介绍5、项目开发计划介绍6、项目成本分析7、项目营销分析8、项目商业分析投资决策与经营方案指标对比：经营方案评审版与投资决策版的对比目录1、投资决策与经营方案指标对比2、项目总体开发策略介绍（大盘项目必须要求）3、项目市场定位介绍4、项目设计方案介绍5、项目开发计划介绍6、项目成本分析7、项目营销分析8、项目商业分析1.推盘次序一期以洋房以及少量大面积产品入市，切合本地客源市场需求，塑立项目高端形象以及金地的品牌效应。高层公寓产品，体量大，主要通过前期项目展示的大盘形象，保证销售速度。大平层作为最高端产品后期销售，提升项目的利润，树立区域标杆。2.组合销售以绍兴县唯一百万方大盘，配合大量商业配套，低密度高端产品入市的形象来进行推广。同时针对不同产品同客源进行对接，进行差别的销售。2.1.1项目开发策略与可研比较项目两大核心开发策略2.1.2项目开发策略与可研比较z在项目总体规模、高端形象的基础下，对不同BLOCK分别进行差异化定位，其目标客户、户型面积、配套设施等存在一定差别；z以低密度产品位主力卖点，树立柯桥首席高端住宅社区的形象；z进行板块炒作，强调大小坂湖的高端居住、娱乐休闲的形象，超越瓜渚湖，成为绍兴县首要高端居住板块，辐射整体绍兴市；z首期销售后，项目商业等形象进一步树立，市场客源逐步外扩，强力导入绍兴市客源以一个楼盘面世，整体推广销售开发策略7年半7年半销售周期年销售面积项目定位阶段约10-15万㎡/年平均12万㎡/年自在城：首期以低密度洋房产品入市，提高项目品质形象。外加丰富的商业与娱乐休闲配套于打造绍兴县新兴大型标杆住宅小区。自在城：高层低密度住区，舒适的户型设计、超高的附加值、古典大气的建筑立面目前阶段可研阶段自在城2.2项目总体定位真正都市新生活的自在城宜居、人性化、高品质、为客户提供超值居住感受的综合性住区绍兴当地档次与品质感居于前茅的标志性综合大盘自在城身自在都市品质生活心自在大都市的归属感创造真正的都市生活：创造功能齐备、生活便利，集居住、休闲、娱乐于一体的现代都市生活。城市人文精神：提供人们属于柯桥自身的、真正意义上的都市生活理念，使人们真正感觉回归都市的归属感；2.3项目总体开发主题客户需求描述——1、针对柯桥区域客源：营造由五星级酒店、风情商业街、大型卖场、大小板湖主题公园及多种物业组成的精彩城市生活感受；2、针对绍兴市区客源：打造绍兴真正商业休闲娱乐的平台，体现现代化大都市生活氛围，使柯桥成为绍兴市以外的另一都市区域。项目整体开发主题：城市、自然城市自然完善生活配套便捷交通动线创意酒店公寓五星级酒店大小坂湖的景观湖心岛绿地高尔夫游艇码头极富现代城市感的建筑青少年运动基地2.4项目客户抽样调研配套生活要较为便利2普通员工调研有力支撑了项目开发策略：根据不同目标客户差异化需求，提供差异化产品线/生活追求体面，产品质量要求较高9个体工商户需要新的生活氛围，提升生活质量10公务员、事业单位私营业主调研样本居住产品希望体现自己的身份与社会地位8调研结论有效样本量2.5项目各组团初步定位构想地块条件类似II期地块，针对柯桥以及绍兴市的中端客群景观资源最优的区域，设计为大平层产品，面向整个绍兴市与浙江其他地区的高端客户群体道路的交叉口,地块条件最差，小高层、高层产品、针对区域的刚性、首改类客源以及周围乡镇的居民。近商业街与大卖场，有一定景观面，针对柯桥以及绍兴市的中端客群项目启动区,自在生活第一站。花园洋房主要面对板桥区域高端客户，公寓主要针对改善型客户。I--名系I--天系II—准名系IV—准名系III--未来系IIIIIIIVV近五星级酒店、景观资源丰富，面向区域多次改善的的中高端客群为主V—名系2.6项目总体销售进度4.522.206.722018年1.3012.4013.702017年0.1013.1413.242016年0.9413.6814.622015年1.8414.8116.652014年2.0614.2416.302013年1.4613.7915.252012年-13.0513.052011年商业住宅合计合计年销售面积（万㎡）年度绍兴柯桥项目整体年度销售面积（销售周期7年半）目录1、投资决策与经营方案指标对比2、项目总体开发策略介绍（大盘项目必须要求）3、项目市场定位介绍4、项目设计方案介绍5、项目开发计划介绍6、项目成本分析7、项目营销分析8、项目商业分析3.1客户定位与项目决策比较游离客户柯桥当地政府公务员、中小学教师、医生客群的首次置业需求以及改善型需求、投资需求（主要来自浙江省）；外来创业者、当地纺织或外贸企业中层管理人员的刚性需求或改善型需求重要客户自驾车为主自驾车为主主要交通工具二次以及多次置业为主二次以及多次置业为主置业次数组成自住为主、投资自住为主、投资购房目的组成纺织及其相关行业、外贸行业纺织以及相关产业链客户职业组成25-35万/年为主20-30/年万为主客户收入三口为主三口为主家庭结构组成公寓首置客户25-30岁，公寓改善型客户30-55岁，公寓高端客户35-55岁30-50岁客户年龄组成当地占70-80%，周边其他区域占20-30%柯桥70%、绍兴市15%、外区域15％客户地域来源私营企业主、大型企业中高管、个体户、原住民私营企业主、大型企业中高管、个体户、原住民客户身份核心客户项目决策阶段现在客户属性定位类型3.2产品定位与项目决策阶段比较花园洋房200、200、140、200平米公寓：户均122平米5000平米5000平米会所等附属配套面积大平层：户均300平米公寓：户均125平米大平层：户均250平米户型面积1：0.81：0.8车位比公寓、大平层、花园洋房公寓、大平层物业类型1127100平米1127100平米建筑面积136220平米136220平米商业配套面积450840平米450840平米总占地面积2.52.5实际容积率2.52.5规划容积率现在可研3.3户型定位与项目决策阶段比较100.00%100.00%100.00%100.00%7503930675合计4.32%2.99%22440239145-210平花园洋房10.03%4.91%5.14%2.13%16045682260-340平大平层12.97%9.34%701120697170-255平高层公寓4房、4+1房24.36%18.36%155－185平高层4房33.94%30.81%2312315885140-145平高层公寓3+1房35.68%16.54%33.87%16.38%1229153978120-140平高层公寓3房29.93%27.31%42.62%38.34%287725419490-100平高层公寓2+1房投资阶段现阶段投资阶段现阶段面积比例套数比例现阶段套数现阶段面积户型面积需求户型3.4档次定位、主题形象定位比较投资阶段与现阶段的形象定位基本一致。100万平米，2.5容积率，拥有优质景观资源以及颇具规模的商业配套，适宜打造超大栋距、景观宜人，面向社会成功人士的以高层为主的低密度国际化尊贵住区，帮助新富阶层实现由富至贵身份转变的梦想。形象定位差异说明主题：自在城主题：自在城形象定位大小坂湖片区紧邻柯桥核心地段，交通灯方面较为便捷，同时地块东面临湖，景观资源丰富。且项目作为绍兴县唯一的百万方大盘，在绍兴县规模优势明显，可以打造成为区域标杆的高端楼盘。与投资阶段相比，最主要的差异是在第一期增加了花园洋房。利用洋房这一市场稀缺产品，能更好的提高产品品质与社区形象。档次定位差异说明区域高端楼盘区域高端楼盘档次定位现阶段投资阶段比较说明3.5项目卖点及其成本价值分析6000元/平米3500元/平米1500元/平米1200元/平米装修标准配进口液晶可视对讲配进口液晶可视对讲配国产彩色可视对讲配国产彩色可视对讲智能设备钢木复合门+密码锁钢木复合门配刷卡密码锁钢木门+国产机械锁钢质门配中档机械锁门体断桥铝合金门窗+单层low-e中空玻璃+隐性纱窗断桥隔热铝合金型材+low-e中空玻璃塑钢门窗+中空玻璃断桥隔热铝合金型材+中空玻璃窗体硬装4000元/平米+软装2000元/平米，标准层电梯厅2000元/平米（双大堂）大堂3000元/平米，标准层电梯厅1500元/平米硬装2500元/平方+软装800元/平方，标准层电梯厅为1000元/平方（双大堂）大堂2500元/平米，标准层电梯厅1000元/平米大堂框剪结构框剪结构框剪结构框剪结构结构3.3米3.1米2.9米2.9米层高全石材干挂全石材干挂20%石材干挂，80%中档面砖面砖+石材（比例8：2）外立面方案可研方案可研大平层高层公寓无装修标准配进口液晶可视对讲智能设备钢木复合门+国产磁卡锁门体进口品牌断桥铝合金门窗+单层low-e中空玻璃+隐性纱窗窗体装修标准为4000元/平米;标准电梯厅装修标准为2000元/平米（双大堂）大堂框剪结构结构3米层高33%石材干挂，67%高档面砖外立面方案花园洋房目录1、投资决策与经营方案指标对比2、项目总体开发策略介绍（大盘项目必须要求）3、项目市场定位介绍4、项目设计方案介绍5、项目开发计划介绍6、项目成本分析7、项目营销分析8、项目商业分析柯桥集团评审成图目录1、投资决策与经营方案指标对比2、项目总体开发策略介绍（大盘项目必须要求）3、项目市场定位介绍4、项目设计方案介绍5、项目开发计划介绍6、项目成本分析7、项目营销分析8、项目商业分析5.1项目分区平面图：5.2一期样板区平面布置图：5.3：各分区里程碑节点2018-12-62017-5-12016-6-5116290可售面积五期2017-6-82015-10-12014-11-8186985可售面积四期2018-9-82015-3-1530000可售面积（酒店）2017-5-262015-3-155000可售面积（商业街及酒店公寓）2016-3-112014-5-12013-8-11151190可售面积（公寓2）2015-5-82013-9-12012-10-7100000可售面积（公寓1）三期2014-9-22013-3-1716000可售面积（大卖场）2015-5-302013-3-1729252可售面积（商业街及酒店公寓）2015-4-122013-5-12012-9-11101875可售面积（公寓2）2014-3-162012-7-12011-8-1780000可售面积（公寓1）二期2012-9-72010-6-2756171可售面积（商业街及酒店公寓）2013-3-52011-9-152010-6-2748000可售面积(大平层)2013-11-202011-3-282010-11-2744352可售面积(精装公寓)2013-6-232011-3-282010-11-2778048可售面积(洋房+公寓)25b地块2012-12-262011-3-282010-6-2768215可售面积(洋房+公寓)27地块一期结转开盘正式动工面积（㎡）分期/分区5.4：开发计划的整体构思（建立在整个项目的基础上）•1、考虑销售每年约15万方住宅销售面积的推盘计划，整个项目分五期开发，于2011年6月底开工，到2018年年底全部结转。•2、第一期为群贤路以北的25、26、27地块，总建筑面积约38万方(含7万方商业)。其中26和27地块约15万方建筑面积于2011年3月开盘，供2011年销售，25a和25b地块约15万方供2012年销售需要。•3、二期总建筑面积约29万方、三期总建筑面积约37万方，其中含约10万方商业，每期各分两次开发以配合营销2013年到2015年的销售要求。•4、四期总建筑面积约24万方、五期总建筑面积约15万方，供2016年到2018年销售要求。5.5：2010-2016年开工销售面积2947