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豫康新城招商运营计划书2014.02.12中国.郑州航空港目录•一.郑州航空港地理位置介绍•二.郑州航空港商业环境介绍•三.豫康新城介绍•四.豫康新城商业定位•五.豫康新城招商运营管理•六.豫康新城招商运营费用一.郑州航空港地理位置介绍《郑州国际航空枢纽暨港区建设规划纲要》努力尽快将航空港区建成具有航空运输、高技术产业、商贸会展和生态居住等综合功能的门户枢纽、发达的临空型新兴产业集聚区、绿色低碳示范区、居业和谐的国际化复合型智慧新城区，到2030年，集科技、低碳、智慧、活力于一体的现代化新城，面积达100平方公里，人口150万人。一、1郑州航空港区建设背景2010年8月，随着富士康国际进驻郑州航空港区后所产生的连锁效应，以及郑州新郑综合保税区的获批和封港运营，一大批实力雄厚的世界知名企业纷纷抢滩郑州，郑州航空港区呈现出井喷式的发展。2011年9月28日，中国国务院出台意见支持河南省建设中原经济区，中原经济区建设正式上升为国家战略，意见中明确郑州建设国内大型航空枢纽，同时中国民航局又把新郑国际机场确定为“十二五”期间中国综合交通枢纽建设试点。一、2郑州航空港区建设目标河南省将以郑州机场为核心打造“郑州航空经济综合实验区”，并将这个“综合实验区”打造成为中原经济区发展的引擎和国家内陆开放高地，而且，未来的实验区将是一个宜居、生态、绿色、环保等为一体的“新都市”。到2025年，郑州航空港经济综合实验区将成为“大枢纽”—航空货邮吞吐量达到300万吨左右，跻身全国前列，国际航空货运集散中心地位显著提升；拥有“大产业”—形成创新驱动、高端引领、国际合作的产业发展格局，与航空关联的高端制造业主营业务收入超过10000亿元；建成“大都市”—营商环境与国际全面接轨，建成进出口额达到2000亿美元的现代化航空都市，成为引领中原经济区发展、服务全国、连通世界的开放高地。一、3郑州航空港区布局将成宜居、生态、环保、绿色“新都市”将来的实验区将是一个宜居、生态、绿色、环保的“新都市”。而且，该区还会在基础设施建设上下工夫，尤其是以交通道路为重点，加快路网、电网、水网等基础设施建设，尽快打通航空港区与外部连接通道。同样，在产业布局上，不仅要优化布局居住、商业、物流等设施，还要发挥富士康项目龙头作用，做大做强相关产业。一.4航空康富士康介绍•富士康从深圳龙岗到武汉光谷，再到成都西高新区，富士康每到一处，都上演一次轰轰烈烈的财富神话，富士康郑州科技园位于郑州航空港区。富士康郑州科技园主要生产计算机、通讯、手机、消费性电子等零组件、机构件及系统软件等，厂房建设面积约140万平方米，2011年底入住员工总数达18万人。空港区住宿及餐饮业收入已突破30亿元，更有超百家如统一、花花牛、好想你枣业等全球五百强及国内优质企业抢先落户。2012年，富士康科技园预计将完成年度投资22亿元，建成95条生产线，实现销售收入200亿美元，将郑州打造成为全球最大的智能手机生产基地。•2015年，富士康员工预计将达到50万人。二.郑州航空港商业环境介绍楼盘名称商业体量业态分类销售价格租金面积区间层数层高面宽进深沃金商业广场地上：10万方地下：5万方大型商超、电影院、电玩、金融、数码广场、特色餐饮街、服装街；商业：1.8-2.7万元/㎡公寓：约1.1-2万元/㎡150-220元/㎡/月20-3000㎡不等独立商业：3层住宅底商：部分1层，部分2层1F：4.8m2F：4.2m约3.8m或8m15-16m裕鸿世界港16万方奥特莱斯广场、超市、餐饮、娱乐、家居、影院、服装步行街1.3万-2.5万元/㎡120-230元/㎡/月写字楼底商：70-120㎡住宅底商：96-200㎡独立商业：50-200㎡写字楼底商：1层住宅底商：部分为2层1F：4.2m2F：4m约4.5m或8m15-20m华鸿国际城市广场10万方大型购物超市、电影院线、游戏室、KTV、书城、网吧、数码美食、各类服饰沿街商业：1F2万元/㎡，2F1万元/㎡内街商业：1F1.8万元/㎡，2F7000-8000元/㎡160元以上62-826㎡不等外街两层内街：部分两层部分一层1F：4.8m2F：4.2m面宽从3.6米-14.4米7.2米到14.4米不等项目周边商业情况位置保税北路与郑港四街交汇处开发商河南坤和建投置业有限公司商铺类型综合体/购物中心面积占地面积（㎡）10.2万建筑面积（㎡）33万规划户数400户车位数1800个个案分析项目由河南坤和建投置业有限公司开发，是郑州航空港区的一站式时尚商业休闲广场,沃金商业广场由郑港四街、保税北路、郑港七路、琴台街围合而成.沃金商业广场项目配套及特点：两栋酒店电影院（商业5#三层6000㎡）大型超市（商业6#负一层10000㎡）下沉式广场项目将打造成为富士康蓝领公寓居住、休闲、娱乐的生活样本，成为航空港区域的商业典范。A：商业步行街（特色美食）B：商业步行街（风情购物）C：购物广场（时尚休闲）D：集中型商业AB酒店酒店商场入口CD项目规划项目规划的10栋公寓，均为富士康员工楼，员工人数达3万余人；项目-1引进了大型超市——永辉超市N项目配套及特点：两栋酒店电影院（商业5#三层6000㎡）大型超市（商业6#负一层10000㎡）下沉式广场项目将打造成为富士康蓝领公寓居住、休闲、娱乐的生活样本，成为航空港区域的商业典范。A：商业步行街（特色美食）B：商业步行街（风情购物）C：购物广场（时尚休闲）D：集中型商业AB酒店酒店商场入口CD项目规划项目规划的10栋公寓，均为富士康员工楼，员工人数达3万余人；项目-1引进了大型超市——永辉超市N公寓6#底层商业公寓6#底商东边三间为两层，其余为一层；面积以30㎡和60㎡左右为主，其余为100㎡以上的大户型。147-212㎡，3套30㎡，5套57-115㎡，11套一拖二销售95-121㎡，3套产品分析商业1F层高4.8米，2F层高4.2米，面宽3.8米左右，进深约15.2米，柱宽约7.6米公寓7#，9#底商地下车库坡道48-110㎡，17套133-167㎡，6套公寓7#一层底商面积集中在52-62㎡及135㎡左右沿步行街一侧面积较小7#42-110㎡，18套145-165㎡，2套地下车库坡道公寓9#一层底商面积以60㎡左右为主9#产品分析公寓8#,10#底商公寓8#底商为两层销售方式为一拖二二层公摊面积比一层大沿步行街一侧面积以114㎡、124㎡为主靠近中心商业一侧面积较大，在520㎡以上公寓10#基本情况同上沿保税北路一侧面积以125㎡为主靠近中心商业一侧面积较大8#一层平面图110-150㎡，9套522-653㎡，2套10#一层平面图397-553㎡，2套120-125㎡，7套产品分析中心商业5#，6#，7#，13#一层平面图二层平面图三层平面图7#6#13#5#郑港四街空中连廊一层面积以55㎡、91-93㎡、149-152㎡居多二层7#面积较大，在495㎡以上，最大的910㎡其余几栋面积较小，集中在37、58、78、155㎡三层一侧面积全为76㎡，另一侧面积从47-70㎡不等产品分析7#6#13#5#6#中心商业11#、12#商业11#（12#）一层平面图商业11#（12#）二层平面图中心商业11#、12#户型配比完全一样，为75、89㎡，单层建筑面积687㎡。产品分析位置郑州国际机场北（四港联动大道与郑港六路交汇处）开发商河南裕鸿置业有限公司占地（㎡）113万总建面（㎡）150万物业类型住宅、别墅、商业、写字楼容积率1.50产权年限住宅70年、非住宅40年车位数500个建筑设计单位上海中星志成建筑设计有限公司景观设计单位上海北斗星景观设计事务所个案分析裕鸿世界港香港五星级富豪酒店奥特莱斯商业街4栋10层写字楼，1层底商70-120㎡6万㎡商业16栋富士康公寓22栋多层住宅快捷酒店17栋小高层、2栋别墅项目规划介绍：A地块内以多层洋房为主，共22栋6层洋房，配套一所幼儿园；B地块内规划17栋10层小高层、2栋三层别墅；C地块内主要规划有香港五星级富豪酒店；D地块内规划6万㎡独立商业、4栋写字楼、2栋快捷酒店和奥特莱斯商业街；E地块内主要规划16栋富士康签约公寓，公寓西侧配套底部商业。F地块内产品尚未规划，只规划两所学校。商业住宅酒店写字楼产品分析临街商铺，面积在96-200㎡目前内部认购产品——一期17栋小高层及公寓西侧底商，目前以内部认购为主；只针对首付房款60%以上客户。17栋小高层住宅：17栋小高层，共10层，均为两个单元，1梯2户，约1400套房源；认购均价为5500元/平米。商业：本次推出商业约80套左右，面积在50-200平米左右/间，内部认购价格在1.3-2.5万元/平米，目前小面积已销售完，80㎡左右剩余不多，200㎡剩余量较大，付款方式均为一次性付款。产品分析6万㎡商业商业介绍：黄色部分：富士康公寓西侧底商，一层，部分为两层，商业面积96-200㎡；红色部分：4栋写字楼底商1层商业面积70-120㎡，预计均价在2.3万元之前，可先付50%首付；紫色部分：独立商业及奥特莱斯商业街；层高：1F4.2米，2F4米；租金不低于200元/㎡/月，售价2万-2.5万元/㎡；独立商业住宅底商酒店底商写字楼底商产品分析位置郑州航空港区郑港四街与郑港六路交叉口西南角开发商河南华鸿置业占地（㎡）143亩总建面（㎡）40.7万㎡物业类型住宅、公寓、商业容积率2.7产权年限住宅70年、非住宅40年车位数地下近2万平米大型停车场个案分析华鸿国际城市广场项目规划项目规划共16栋楼，其中1-8#楼为富士康员工公寓，可容纳3万员工；商业：1F层高4.8米，2F层高4.2米，面宽从3.6米-14.4米不等，可自由分割，进深从7.2米到14.4米不等；郑港四街一带是2层商业，大多数为连体销售，1F价格16000-20000元/㎡，2F价格7000-10000元/㎡左右，租金大约在200元/㎡/月以上；8#楼位置地下为浙江华购大超市。目前内部商业认购5#、6#楼商业，共3层，1-2F对外销售，3F为富士康会所；销售价格1F约1.8万元/㎡，2F约7000-8000元/㎡1F层高4.8米，2F层高4.2米，面宽从3.6米-14.4米不等，可自由分割，进深从7.2米到14.4米不等；每栋楼有内街，内街属1层商业，面积在62平米左右，个别为96平米；外沿商铺：5#首层以62㎡与243㎡，部分以连体销售，面积从460-826㎡不等；6首层#以62㎡与121㎡，个别为88㎡，部分连体销售，面积从770-826㎡不等付款方式：可一次性、可按揭，一次性优惠幅度大，最多可达10个点，按揭先付50%，大面积的可付30%左右，年底左右，证件齐全时可付剩余部分，或者办理按揭。5#、6#楼底商街铺底商商业形式经营范围租金水平(元/㎡/月）消费群体消费档次保税北路简易房，一层餐饮、烟酒店、富士康指定招募中心简易房：60-90富士康商业服务区：80-300富士康员工低档郑港四街简易房，一层餐饮、烟酒店、富士康指定招募中心、移动店简易房120-150富士康员工低档豫康商业街沿街商铺、一层、两层餐饮、便利超市、烟酒、通讯、服装、化妆品店、门诊部、银行豫康商业街:120-310富士康员工、附近居民中档中低档郑港五街沿街商铺、一层网吧、银行、超市、通讯店沿街商铺：130-160富士康员工、附近居民中低档周边商业主要服务富士康员工和附近居民，商业档次低，主要以餐饮、服装为主，租金价格高低不等。商业市场上海为1㎡，厦门为1.28㎡，深圳为0.96㎡，北京味0.7㎡。发达国家或地区人均一般在1.2㎡。预计2012年郑州新郑综合保税区内员工总数将达到25万人，加之配套企业、郑州航空港区原有企业和社会服务岗位，2012年郑州新郑综合保税区就业人员将达到40万人。人口规模方面，到2020年，总人口75万，到2030年，总人口120万人。年份人口体量增长速度人均商业面积商业需求量2012400