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金外滩项目拆迁情况汇报一、目前项目进展情况1、长沙拆迁趋势变化2007年10月《物权法》正式颁布后，老百姓的维权意识不断加强，拆迁难度更大，在这种情况下，各地政府加大拆迁力度，采取了不同的措施尽快尽早推动拆迁和旧城区改造工作。以长沙为例：长沙政府部门重视城市发展，重视城市拆迁的进度，重视开发商的利益，拆迁形势逐步趋于好转。2004年完成拆迁计划的30%，2005年完成拆迁计划的42%，2006年完成拆迁计划的54%，2007年，政府先后实施了滨江新城、和南湖片区二个大的拆迁项目，特别是“朝阳二村”的拆迁，通过原地安置和增加住房面积的做法，探讨了拆迁新模式，推动了拆迁的进度，并有效地控制了拆迁成本。2、拆迁政策的变化几年来，长沙依据《城市房屋拆迁管理条例国务院第305号令》、《长沙市城市房屋拆迁管理条例》和《长沙市城市房屋拆迁管理若干规定》进行拆迁，但是2007年10月《物权法》实施以来，各地的拆迁政策也随着做出调整。2008年3月27日，长沙市政府颁布第104号令，对长沙市城市房屋拆迁补偿有关标准进行调整：（1）将《长沙市城市房屋拆迁管理若干规定》第14条“对享受城市最低社会生活保障待遇且居住特别困难的被拆迁人或直管公房承租人，由拆迁人对自愿选择产权调换方式的被拆迁人提供建筑面积不小于36平方米的房屋予以补偿安置，对上述直管公房承租人应当采用产权调换方式安置，且计租面积不得小于25平方米”中的补偿安置建筑面积“不小于36平方米”调整为“不小于45平方米”，计租面积“不得小于25平方米”调整为“不得小于35平方米”。（2）对《长沙市城市房屋拆迁管理若干规定》所附的《长沙市城市房屋拆迁装饰装修补偿标准》予以调整，调整后的标准见附件。（3）上述调整的标准自2008年4月15日起实施，在此之前已经取得房屋拆迁许可证的拆迁项目，仍按原标准执行。政策调整后拆迁补偿的费用以所提高。3、目前项目工作进展情况通过前一阶段公司领导的努力，政府对项目支持拆迁工作的态度是鲜明的。3月17日取得了将金外滩棚改项目列入2008年市重点工程计划的批示，市政府在4月21日召开了关于金外滩项目开发有关问题的专题会议，长沙市主管副市长、市政府的各部门参加了会议，会议就项目开发的一些关键问题做出了安排取得了很好效果，市政府已经将金外滩项目列入市安居重点工程、棚户区改造重点工程及南湖片区重点工程，由市拆迁办统一制定拆迁安置政策和补偿安置标准，可以延续南湖片区的政策优惠，由南湖片区拆迁安置指挥部统一协调拆迁安置工作，并且区政府已经组建比较强的拆迁指挥部，项目所在地坡子街街道办和学院街街道办也派出骨干力量参与拆迁。拆迁过程中，派出所、社区也将全面协助。项目内拆迁基础资料的调查工作以基本完成，天韵地块的情况已经完成，地韵和人韵的情况也基本完成，单位的情况及摸底工作已经完成，拆迁现场办公室已经准备完成，对周边的拆迁市场调研也基本完成，拆迁的第一轮摸底调查核实工作已经完成，评估公司的评估工作已经开始，二、项目拆迁基本情况金外滩拆迁调查数据汇总(2008年6月17日)项目/性质地块号/面积户数①总面积住家门面配套办公厂房②违章③合计=①＋②私房低于45㎡户数为补足45㎡需增加面积备注天韵私房48034095.0224967.677273.211536.51317.633930.8138025.832022369.18单位房2411771.063984.13951.82925.033983.921962.16948.1412719.2公房39323730.8714705.621173.951845.882575.893429.53443.4524174.32小计89769596.9543657.429362.984307.426877.445391.695322.4074919.35地韵私房49629047.0227488.43556.71384.73514.63102.525131.5734178.592053083.44单位房208020.884084.482312.68161.27436.081026.37368.688389.56公房2149560.927024.22647.98511.5352.361324.83145.059705.97小计73046628.8238597.133517.371057.531003.072453.725645.3052274.12人韵私房51229285.6927944.681063.65277.363809.8533095.542173147.45单位房198158.882565.551195.0582.85108.564206.87133.608292.48公房2018106.707747.39342.9316.38123.518230.21小计73245551.2738257.622601.63376.59108.564206.874066.9649618.23汇总私房148892427.7380400.788893.572198.6832.26102.5212872.23105299.966248600.07单位房6327950.8210634.164459.551169.154528.567195.41450.4229401.24公房80841398.4929477.232164.862373.792628.254754.36712.0142110.5小计2359161777.04120512.1715481.985741.547989.0712052.2815034.66176811.7单位的拆迁工作已经调查完成，准备在拆迁启动前，签定几家单位，争取在拆迁开始时就搬离现场，为拆迁创造良好的局面。（2）项目范围内符合经济适用房标准的住户统计数据如下(附件二)：面积㎡户数建面＜45㎡的私房使面＜35㎡的公房合计天韵181321502地韵205167372人韵217146363汇总6036341237三、拆迁费用的分析长沙金外滩拆迁费用分析序号地块名称控制费用(亿元）青和计划（亿元）单位面积（元/m2)差额拆迁面积备注1橘韵5.65.6872440.0878397.85其中：拆迁费用4.886218拆迁其他费0.0648拆迁管理费0.0448其中：拆迁管理费4‰、内部管理费132万元、指挥部管理费88.3万元拆迁劳务费0.202504%不可预见费0.49626拆迁费用的10%过渡费0.0231拆迁费用的5‰2地韵4.23.265885(0.94)55357.56其中：拆迁费用2.785031拆迁其他费0.0477拆迁管理费0.0242拆迁劳务费0.11203不可预见费0.28507过渡费0.01253人韵4.23.135928(1.07)52765.68其中：拆迁费用2.675065拆迁其他费0.0480拆迁管理费0.0243拆迁劳务费0.11204不可预见费0.27509过渡费0.0126合计1412.076468(1.93)186521.09面积构成比例分析橘韵地韵人韵性质面积㎡%%%住宅47569.820.6138597.130.7038257.620.73门面10420.660.133517.370.062601.630.05配套6370.550.081057.530.02376.590.01办公4700.160.061003.070.02108.560.002厂房3800.740.052453.720.044206.870.08需补足45㎡2369.180.033083.440.063147.450.06违章3166.740.045645.300.104066.960.08合计78397.8555357.5652765.68186521四、拆迁下一步工作重点现在项目的拆迁工作已经进入实际操作阶段，计划在5月30日开始正式拆迁，拆迁前准备工作还是比较多，如果要保证按计划开始实施拆迁，以下工作是必备的条件。1、拆迁安置房源的落实，按照市政府的拆迁要求必须要坚持“先安后拆”的原则，所以我们需要准备600-700套安置用房，其中包括商品房、经济适用房、廉租房及部分二手房。2、拆迁委托协议的签定，长房集团公房的拆迁协议签定，3、评估报告完成，拆迁安置及补偿政策的制定4、拆迁资金及启动资金的落实5、拆迁工作的组织落实6土地整合的工作主要是蔬菜公司，太平街7.3土地的征地工作五、目前工作的主要问题合作方在此次合作中的人员投入比较少，工作的作风比较缓慢，组织能力差，政府资源协调能力有限，所以给项目的工作带来了很多困难，从目前的工作进展来看主要的成果都是通过我们自己的努力完成的。对方对地块内的一些问题在签定协议时有隐瞒，经过近一时期的调查发现了部分问题，明田公司的诉讼、苏州会馆等问题相继出现，随着工作的近展有可能会有新的问题出现，我们要有法律上的对策。目前合作公司的资金状况很困难，很多拆迁的正常工作已经开始，拆迁现场办公室已经准备完成，评估公司及拆迁公司已经部分进场办公，零散的前期拆迁工作费用已经发生，由于该项目内许多老百姓居住条件很差，老百姓迫切希望通过拆迁改善居住条件，但是项目内贫困户很多，通过调查摸底当地的拆迁户要求回迁的愿望比较大，此次拆迁虽然是政府主导，但是许多人都知道背后开发商的存在，会漫天要价。这种既希望拆迁又希望狠捞一笔的心理可能会影响拆迁的进展。特别是天韵地块内的情况比较复杂，商业面积比例大，地理位置好，经济困难户、住房困难户多，从目前长沙地区的拆迁现状调查的结果来看，整个城市的拆迁费用在不断的提高，预计拆迁费用会有所突破，拆迁的难度比较大。六、应急预案及措施现场一但出现拆迁的困难局面，我们必须依靠政府力量。政府的支持是项目顺利实施拆迁的保证，拆迁户对政府的依赖和信任是有效工作的基础，政府(街道办事处)对项目的社情和民情掌握得非常透彻，与拆迁户容易沟通。另外利用法院、公安等政府执法部门对拆迁户有一定的威慑作用。1、紧紧依托政府，融入南湖片区拆迁；通过政府主导拆迁，避免开发公司与老百姓的直接冲突，同时申请将金外滩项目纳入2008年市政府重点工程和市棚户改造重点工程，力求使各级政府引起足够的重视，给予项目更大的支持。公司已经打专题报告给市政府，申请2008年市重点工程；打报告给市棚改办，申请市棚户改造重点工程。两个报告将于近期得到批示。2、政策安置及拆迁奖励略高于其他片区；在延续南湖片区的拆迁政策基础上，在拆迁价格上略高于南湖片区，同时通过异地购置优惠等措施，引导住户搬迁。3、依据用地规划，由北向南，根据项目规划，目前对天韵地块进行土地证的拆分，在拆迁过程中作好安排协调力量，采取局部突进的办法，争取首先完成1、2号地的拆迁工作，争取年内1、2号地具备开工条件，取得阶段性成果，力求在目标时间内完成其他拆迁任务。性质户数住宅营业配套办公违章合计私产99525310075854677312单位产29257936674519886286306直管产102452420496573230123561343133040371095201614、掌握拆迁进度协调好关系我们要能主动控制住现场的情况，充分调动各种资源，向各方施加压力动用各种手段打开局面。5、从目前的情况来看5.6亿的拆迁费用有可能突破，那有可能把下期的拆迁费用提前支用。七、土地整合的拆迁费用一、蔬菜公司宿舍情况蔬菜公司属于破产企业，资产已经整合完成，现有宿舍已经完成房改，房屋产权已经全部是私产，蔬菜公司对于拆迁没有什么意见。主要问题是住户对征地的态度，因为该土地为划拨用地，根据新的有关征地规定，被征土地上的住户必须同意拆迁，该土地才能按照正常的征地方法办理征用，否则只能采取与原住户协商补偿的搬迁办法，那样将会加大拆迁的成本，难度也比较大。青和公司现在正在研究解决征地问题的办法。拆迁费用测算；（拆迁费用按照该类地区平均标准测算）产权性质户数住宅面积住宅补偿标准5500元/平方米私产5户233平方米129万元房改产62户3271平方米1800万元违章建筑17平方米