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吉祥·凤凰城小区前期物业管理投标书第1页共93页目录投标函（2）第一部分投标人资信与情况介绍（3）第一章投标人资格证明文件（3）一、公司营业执照复印件（3）二、公司资质证复印件（4）三、公司法人代表委托授权书（5）四、拟派项目经理情况说明（8）第二章恩地物业管理公司简介（10）第二部分提高项目物业管理水平的整体设想与策划（11）第一章吉祥·凤凰城项目概况与分析（11）第二章管理目标—构建“文化社区、理想家园”（13）第三章项目前期物业管理模式（15）第四章拟采取的管理服务措施（18）第五章管理服务内容与标准及指标承诺（22）第三部分前期介入与接管验收及入住装修管理方案（26）第一章项目的前期介入服务（26）第二章项目的接管验收与移交（28）第三章项目入伙管理方案（29）第四章项目二次装修管理方案（31）第四部分拟采取的工作计划与物资装备（33）第一章拟采取的工作计划（33）第二章物资装备计划（39）第五部分拟建立的管理组织机构及人员配备、培训、管理（44）第一章管理结构设置与人员的配备、岗位职责（44）第二章管理服务人员的培训（51）第三章管理人员的管理（56）第六部分规章制度的建立与档案管理（58）第一章拟建立的规章制度（58）第二章档案的建立与管理（59）第七部分日常管理服务标准及措施方案（61）第一章业主投诉与报修处理（61）第二章公共秩序维护管理（63）第四章保洁服务与绿化管理（67）第五章商铺的管理（70）第六章社区文化服务方案（71）笫八部分物业维修养护计划和实施方案（74）第一章物业维修养护管理方案（75）第二章公用设施设备的维修养护（76）第三章共用部位的维修养护（78）笫九部分吉祥·凤凰城前期物业管理综合服务费测算（79）第一章前期物业管理服务成本测算（79）第二章前期物业管理服务投标报价（82）第三章前期物业管理收支平衡情况测算（82）附一《吉祥·凤凰城业主临时公约》建议稿（84）附二《吉祥·凤凰城》前期物业管理紧急情况处理预案（88）吉祥·凤凰城小区前期物业管理投标书第2页共93页吉祥·凤凰城住宅小区前期物业管理投标函湖北盛开房地产开发有限公司：本公司认真研究了贵公司吉祥·凤凰城项目前期物业管理服务招投标文件后，愿意接受招标文件的要约条件，愿意参加本次招标。本公司声明如下：一、同意按照招标文件要求参与竞标，否则视为自动放弃。二、在签署前期物业服务合同之前，本招标文件和贵司的中标通知书构成约束双方的契约附件。三、如我公司中标，将按照贵公司规定的时间签订前期物业服务合同，并按照要求准时进驻进行物业管理全方位服务。四、我方同意，在从规定的递交投标响应文件截止之日起90个日历日内，自觉遵守本次招投标活动的每项规定。五、我公司的投标报价为：普通住宅物业管理综合服务费每平米每月0.55元、商业门店物业管理综合服务费每平米每月1.2元；前期物业管理开办费用13万元包干。投标单位名称：荆州市恩地物业管理有限公司（公章）法人代表：孙霖日期：2006年10月16日地址：沙市区碧波路48号联系人：陈尧电话：8517680吉祥·凤凰城小区前期物业管理投标书第3页共93页第一部分投标人资信与情况介绍第一章企业资信与资质影印件一、工商营业执照影印件吉祥·凤凰城小区前期物业管理投标书第4页共93页二、物业管理资质证书影印件吉祥·凤凰城小区前期物业管理投标书第5页共93页三、法人委托授权书法定代表人授权委托书湖北盛开房地产开发有限公司：根据本文件宣布，注册于湖北省荆州市沙市区碧波路48号的荆州市恩地物业管理有限公司法定代表人孙霖合法授权代表本公司，特此任命在下面签字本公司项目经理万莉（居民身份证号为4210021974012201065）为本公司的正式和合法的代理人，并授权该代理人在有关荆州吉祥·凤凰城住宅小区前期物业管理的投标方面，以该公司的名义代表该公司签署投标书，进行谈判，签署合同和处理一切与此有关的必要事务。本授权书于2006年10月16日签字生效，特此声明。法定代表人：888签字盖章：投标人代表：8888签字盖章：投标人全称：荆州市恩地物业管理有限公司投标人公章：吉祥·凤凰城小区前期物业管理投标书第6页共93页法定代表人身份证影印件888吉祥·凤凰城小区前期物业管理投标书第7页共93页委托代理人的身份证影印件888吉祥·凤凰城小区前期物业管理投标书第8页共93页四、拟派项目经理情况说明项目名称：吉祥·凤凰城住宅小区投标人名称：荆州市恩地物业管理有限公司拟派项目经理姓名888主要业绩性别女从事大厦和小区物业管理工作10年。在南京红太阳物业管理有限公司先后担任客户服务部主管、管理处副主任、项目经理等，负责管理多个项目获省优。持有建设部物业管理经理上岗证。年龄32专业经济管理学历大专工龄12年职称暂无从事本岗位工作时间10年联系电话8517680投标人公章：投标人代表签字：日期：2006年10月16日吉祥·凤凰城小区前期物业管理投标书第9页共93页拟派项目经理从业资格证书影印件吉祥·凤凰城小区前期物业管理投标书第10页共93页第二章恩地物业管理公司简介荆州市恩地物业管理有限公司为2006年成立的现代新型物业管理企业，公司注册资本50万元人民币，物业管理暂定资质。恩地物业公司引进深圳先进的物业管理机制和运作模式，充分吸收丰富的物业管理行业管理经验。并从深圳高薪聘请一批资深物业管理人士担任公司中吉祥·凤凰城职务。恩地物业公司现有员工12多人，中层管理人员物业管理专业大专以上文化程度占90%以上,所有管理人员均持有建设部颁发物业岗位证书。恩地物业将建成一支业务精干、专业丰富、训练有素的物业管理人才队伍。恩地物业目前正管理和服务着蔚蓝水岸等荆州市高档住宅小区等，总管理面积达5万平方米，业务范围涵盖多层和吉祥·凤凰城住宅、综合商住楼的物业管理和服务。恩地物业以“以客户为中心”的管理理念和“360度生活管家”的管理模式，运用ISO9000：2000国际质量管理体系为手段，积极塑造荆州市物业管理的新品牌和行业典范…恩地物业从外地引进高级物业管理人才担任公司吉祥·凤凰城管理人员以来，充分吸收深圳先进的物业管理理念，有着自己鲜明的管理特征，并在荆州市物业管理行业内率先提出“客户服务中心物业管理模式”、“360度生活管家服务”、“个性化服务”等令行业人士耳目一新的管理理念。吉祥·凤凰城小区前期物业管理投标书第11页共93页第二部分提高项目物业管理水平的整体设想与策划第一章吉祥·凤凰城项目概况与分析一、吉祥·凤凰城项目概况吉祥·凤凰城由湖北盛开开发有限公司投资开发，项目位于湖北省荆州市荆州城南开发区屈原路旁，共占地约11万平方米，项目分三期开发。东邻金丰园路，西至梅村七组，南至梅村九组，北至护城河，该地块周边已基本实现路通，地块未来交通状况良好。园区绿地率接近40﹪，空气质量明显高于其他各区。其户型设计经典、建筑外观典雅高贵、园林景观紧密结合当地浓厚的文化底蕴、利用其灵性蜿蜒的水景、曲径通幽的园林小品、丰富的植物造景，将自然风情与项目的整体氛围结合得如此完美、如此人性化、使业主足不出户就能全方位感受到大自然的美丽及生活的美好、能够在享受温馨与舒适的家居生活的同时，成就梦想与辉煌。吉祥·凤凰城小区项目主要概况如下:1、主要经济指标概况总占地面积：11万平米总建筑面积：17.5万平米其中：住宅共49栋1259套16.1万平米商业建筑面积：1.1万平米容积率：1.58绿化率:39%车位：人防地下车库380个车位、地上停车位193个物业管理及公共建筑：约600平米2、共用设施及公共场所概况户内配套设施有线数字电视系统吉祥·凤凰城小区前期物业管理投标书第12页共93页电话系统及信息网络系统预留宽带接口预留给水接口预留下水口小区出入口共4个其他数据招标文件未详，因项目在设计建设阶段或有更改，本投标书以经验值编制。二、吉祥·凤凰城项目特点与管理难点、重点分析吉祥·凤凰城项目50栋建筑围绕中心景观带布置，整体采用围合布局，地理位置优越，交通方便快捷，周边配套设施齐全，理想人居环境在建筑和规划上充分体现，对物业管理服务要求相对比较高。物业管理企业如何切合项目规划设计理念，让物业管理服务与硬件设施完美融合？吉祥·凤凰城项目建筑形式普通多层、中小户型为主，容积率较高，居住密度相对较大，且底商面积大、出入口多达4个，由此引发装修、停车、治安、消防、环境等问题多而复杂。物业管理企业采用何种管理方式，方可应付自如？吉祥·凤凰城项目销售定位为中高档次，我们预计置业对象应该以企事业单位工作的白领和政府公务员、学校教师、医生等层次中的中青年人群为主，业主中也将会有部分具有一定学历的工薪阶层。业主素质相对较高，对物业管理的期望值也较高，其特殊的人员结构必将为项目带来更清新的时代气息、衍生更现代的居住理念，物业管理企业如何实现管理方式和管理手段的现代化？吉祥·凤凰城项目的业主预计将基本属于中层收入阶层，物业管理企业所提供的服务产品也应是“质优价廉”的，而且不能违背业主的客观需求提供过剩的服务产品。物业管理企业如何设计适用的服务产品既能够满足业主需求又能够实现收支平衡？......对于以上主要的难点重点问题，是我们在吉祥·凤凰城物业管理中必须持续思考的。吉祥·凤凰城小区前期物业管理投标书第13页共93页第二章管理目标－构建“文化社区、理想家园”根据我们对吉祥·凤凰城项目的预测分析结果显示，未来吉祥·凤凰城项目的业主对于居住的景观环境和物业管理服务以及其融合度都应该有很高的要求，开展物业管理工作，就必须高度重视他们的文化需求、服务需求及主动参与社区建设的愿望。我们提出构建“文化社区、理想家园”的完美人居服务模式，强调由物化管理上升到文化管理，实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的“文化社区”的管理目标。根据我们的住宅服务经验，我们设计的“文化社区、理想家园”管理模式涉及两个层面，一是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成员以及社区成员之间的正常沟通，使“长幼有序，睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归，并激发社区成员共同参与建设社区人文环境的积极性。二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念，进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中，进行约束和引导，以降低管理难度，提升管理效果。我们的设想是：－、倡导“全员参与”的管理文化在内部管理上我们强调员工在合理分工基础上的充分合作，例如在保洁方面提倡“人过地净，全员保洁”，安全管理方面提倡“全员防范，全员消防”等，以多层面的共同参与和协作来弥补管理上的缺项和漏项。在社区内，我们推崇“为您想的更多，让您住的更好”的管理理念，实现“管理开放，开放管理”。把热心社区公益事业的社区成员组织起来，参与社区的安全管理和社区文化建设。此外，我们还将借鉴行业内的成功经验，实施“管理报告制度”，每季度利用小区公告栏等形式如实向业主报告综合管理服务费的收支使用情况，以及治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作情况，真正做到尊重业主权益。二、推广“平等互动”的服务文化服务文化的涵义在于“把提供优质服务视为工作的自然方式和最重要的吉祥·凤凰城小区前期物业管理投标书第14页共93页规范”。服务连着业主和物业管理人，我们对两者关系的定位是：建立在权利与义务对等基础之上的合法契约关系。建立这种认识能使员工真正尊重自身的工作，产生服务热情，自觉尝试去寻找满足业主期望的恰当方法，提供发自内心的“微笑服务”。业主在享受服务的同时提出改进意见，服务产品的供方和需方均保持愉悦的心境，服务水准在平等互动的基础上得以提升。三、营建“和睦亲善”的社区文化社区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有社区特色的精神财富和物质形态的完美结合，社区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“和睦亲善”的文化氛围，以取代社区中正在蔓延的“人情沙漠”。我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带，建立崭新的社区公共秩序。我们将结合我们在已往的住宅项目管理服务经验，围绕“爱国主义、环境保护、社区科普、全民健身、社区公益、尊老爱幼、物管宣教、健康家居”