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泛ShoppingMall研究创造价值苏州和氏春秋投资顾问（广州刘聪策划工作室）环金鸡湖创新带动进步中国.苏州工业园区环金鸡湖商圈——泛ShoppingMall整合招商推广策划案2005-6-3泛ShoppingMall研究创造价值苏州和氏春秋投资顾问（广州刘聪策划工作室）环金鸡湖创新带动进步前言第一部分:市场调研和项目分析1.苏州宏观分析2.环金鸡湖商业圈概况目3.商业圈优劣态势分析4.最后研判第二部分:市场营销策划论1.营销企划理念2.招商目标客户群分析3.招商操作方案4.市场价格研究5.结束语录第三部分:市场运营管理1.市场运营成功的要素2.市场运作的培育期3.市场培育的难度4.对商业运营管理的建议泛ShoppingMall研究创造价值苏州和氏春秋投资顾问（广州刘聪策划工作室）环金鸡湖创新带动进步前言苏州工业园区地处长江三角洲中心福地,苏州古城区东,中国沿海经济开放区与长江经济发展带的交汇处,距上海仅45分钟车程,无锡30分钟,昆山20分钟,最远杭州也不过1个多小时的车程。●70平方公里城市一次性规划●九通一平基础设施与国际接轨●60万居住人口的规模让园区成为苏州的城中城接到本项目,我公司智囊团在苏州现有的经济和商业基础上进行了深入的分析并从国际商业的背景上进行了思考,目的是使本项目符合国际商业的大潮,保证本项目的后期经营与国际业态接轨,力求使本项目成为苏州未来商业地产的领跑者。切入点:从城市经营的宏观角度出发,结合苏州商业的未来发展商机,对大城市商业甚至全国范围进行引导,是本案未来可持续经营的坚实保障。本策划案通过对国际商业业态的发展,城市经济发展条件,以及消费升级的角度进行研究分析,预见商业项目所在城市的宏观环境,从未来国际化发展的基础上发现和确定本项目的运营基础。泛ShoppingMall研究创造价值苏州和氏春秋投资顾问（广州刘聪策划工作室）环金鸡湖创新带动进步第一部分:市场调研和项目分析一.苏州宏观分析(一)自然条件●行政区划:苏州简称苏。下辖5个县级市：常熟市、张家港市、昆山市、吴江市、太仓市，7个区：沧浪区、平江区、金阊区、吴中区、相城区、高新区（虎丘区）和工业园区。全市共有镇121个、街道25个、行政村2305个。●位置:苏州位于长江三角洲中部，在北纬30度47分至32度零2分，东经119度55分至121度20分之间，东邻上海，南连浙江省嘉兴、湖州两市，西傍太湖，与无锡相接，北枕长江。苏州地理位置优越。沪宁铁路和沪宁高速公路贯穿东西，京杭大运河连接南北，境内河港密布，公路四通八达。横卧北侧的长江是通往外地的重要水运干道。位于长江下游南岸的张家港港、常熟港、太仓港都是国家一类口岸。●地势:苏州地处太湖为中心的浅碟形平原的底部，地形以平原为主，全市地势低平，一般高程为海拔3.5至5米。东南部地势低洼，最低点低洼地在海拔2米以下。西南部多小山丘，穹窿山主峰高351.7米，为全市最高点。·泛ShoppingMall研究创造价值苏州和氏春秋投资顾问（广州刘聪策划工作室）环金鸡湖创新带动进步●面积:苏州市总面积8488.42平方公里，其中丘陵面积为225平方公里，占总面积的2.7%；水域面积为3609平方公里，占总面积的42.5%。耕地面积288.16千公顷。市区建成区面积为129.41平方公里。●河流:苏州是著名的江南水乡，拥有各级河道2万多条，大小湖泊300多个，著名的有太湖、阳澄湖、澄湖、淀山湖、长江、京杭运河等。●气候:苏州属亚热带湿润性季风海洋性气候，四季分明，气候温和，雨量充沛。年平均气温在17摄氏度左右，年降水量1300毫米左右。泛ShoppingMall研究创造价值苏州和氏春秋投资顾问（广州刘聪策划工作室）环金鸡湖创新带动进步附:苏州市市域图(1)泛ShoppingMall研究创造价值苏州和氏春秋投资顾问（广州刘聪策划工作室）环金鸡湖创新带动进步附:苏州市市域图(2)泛ShoppingMall研究创造价值苏州和氏春秋投资顾问（广州刘聪策划工作室）环金鸡湖创新带动进步(二)人口分布状况及其发展趋势2004年人口统计年报工作在全市各级公安机关的共同努力下，已顺利完成，现公布如下：2004年末总户数为2058936户，其中市辖区749241户，全市户均人数为2.91人。全市年末总人口5988510人，比2003年增加78854人，增长率为1.32％，其中市辖区2207518人，比上年增加38855人。五个县级市为3780992人。全市人口分布情况为：沧浪区326456人；平江区237004人；金阊区214102人；吴中区537919人（其中太湖旅游度假区103124人）；相城区343275人；虎丘区548762人（其中工业园区257619人）；常熟市1043132人；张家港868640人；昆山市637157人；吴江市777509人；太仓市454554人。苏州市目前共有登记在册的外来人口259万，已相当于户籍人口的43.8%%。然而人口专家预测，如要满足经济发展对劳动力的需求，则到2020年前苏州全市常住人口平均每年要有20.7万的净迁入。泛ShoppingMall研究创造价值苏州和氏春秋投资顾问（广州刘聪策划工作室）环金鸡湖创新带动进步上述数据出自于华东师范大学人口所专家开展的《苏州市经济适度人口容量》的课题研究。该研究报告指出，随着外来人员持续高速增长，苏州将变为一个新兴的移民城市。预计到2030年末，外来人员在苏州的自然增长量将达到671万，其规模相当于2000年苏州的常住人口，到2050年该总量更将达到905万。外来人员在苏州的大量集聚，对苏州社会经济发展的积极作用十分明显，与此同时，也将对苏州产生不小的压力。专家提出，应在人口规模的合理调控和土地利用结构的优化等方面采取切实措施。专家建议，苏州市在2020年适度人口规模应控制在1000万人以内，2050年，控制在1300万人以内。一个最新抽样调查结果显示，目前外来常住人口已经占到我市常住人口的22％以上，未来几年，苏州仍将面对巨大的外来人口增长量；与此同时，我市的人口自然增长率将由负转正，老年人的人口规模和比重亦将达到一个新高。《苏州人口与可持续发展研究报告》由此预测：苏州很有可能变成一个外来人口居多的新兴移民城市。泛ShoppingMall研究创造价值苏州和氏春秋投资顾问（广州刘聪策划工作室）环金鸡湖创新带动进步(三)宏观经济分析2004年旅游经济指标：全市实现旅游总收入335.91亿元，比上年增长42.4%。全市接待境外游客130.16万人次，比上年增长59.6%；旅游外汇收入4.86亿美元，增长66.9%。接待国内游客3157万人次，比上年增长34.0%。2004年，苏州还实施了《环古城河水上旅游计划》、《沿江旅游规划》、《阳澄湖旅游规划》三部规划。截止2004年底，苏州共有星级饭店99家，其中四星级饭店25家。关于苏州园林：苏州历代园林170余处，目前开放园林30余处。其中已列入“世界文化遗产”7处，列入“全国重点文物保护”8处，“省重点文物保护”41处，“市重点文物保护”63处。苏州古典园林大多分布于古城区内，虎丘与寒山寺距园区最远，大约8公里左右。泛ShoppingMall研究创造价值苏州和氏春秋投资顾问（广州刘聪策划工作室）环金鸡湖创新带动进步附:苏州旅游地图泛ShoppingMall研究创造价值苏州和氏春秋投资顾问（广州刘聪策划工作室）环金鸡湖创新带动进步2004年苏州市城镇居民的恩格尔系数：40%，比上年增长2.3%，苏锡常地区今年在恩格尔系数方面有不同程度的上升。2004年人均收入指标：市区城市居民人均可支配收入14451元，全市农民人均纯收入7460元，分别比上年增长16.9%和10.5%。年末城乡居民人民币储蓄存款余额1712.27亿元，人均储蓄存款2.86万元，比上年增长14.9%，城乡居民外币储蓄存款余额9亿美元。年末私人汽车拥有量达22.29万辆，比上年增长40.7%，其中私人客车拥有量达19.69万辆，增长50.7%。2004年苏州市商业指标：全市实现社会消费品零售总额625.10亿元，比上年增长18.8%，增幅比上年提高2.3个百分点。其中，批发零售业零售额516.17亿元，餐饮业零售额首次突破百亿大关，达106.80亿元，分别比上年增长17.8%和25.3%；城市消费品零售额446.10亿元，农村消费品零售额179亿元，分别比上年增长19.9%和16.3%。限额以上批发零售业实现商品零售额183.40亿元，增长21.6%；其中吃的商品零售额35.93亿元，增长23.9%；穿的商品零售额25.80亿元，增长19.4%；用的商品零售额121.67亿元，增长21.4%；吃、穿、用占限额以上零售额的比重分别为19.6%、14.1%和66.3%。泛ShoppingMall研究创造价值苏州和氏春秋投资顾问（广州刘聪策划工作室）环金鸡湖创新带动进步城市人均可支配收入收入单位(元)排名深圳275961温州177272广州168843上海166834宁波158825北京156386杭州145657苏州1445182004年人均可支配收入全国排名：泛ShoppingMall研究创造价值苏州和氏春秋投资顾问（广州刘聪策划工作室）环金鸡湖创新带动进步苏州近8年三大产业的变化情况（1997～2004）单位:万元年份第一产业产值第二产业产值第三产业产值1997881628636422640800871998880069701953846005261999881409764068550622182000909605870098057962132001914124999891166897602002936000120848807799200200378456617680620955482020047700002268000011050000泛ShoppingMall研究创造价值苏州和氏春秋投资顾问（广州刘聪策划工作室）环金鸡湖创新带动进步苏州经济指数统计(1997～2004)年份国内生产总值(单位:万元)人均国内生产总值(单位:元)居民消费价格指数商品零售价格指数(同上)1997113259411971397.690.41998125001332173398.693.11999135843122359299.496.62000154067982669299.598.12001176027953038499.597.420022080367335733100.499.520032802000047693100.8100.420043450000057992105104.9泛ShoppingMall研究创造价值苏州和氏春秋投资顾问（广州刘聪策划工作室）环金鸡湖创新带动进步附表一：三大产业比例0500000010000000150000002000000025000000199419961998200020022004年份第一产业产值第二产业产值第三产业产值泛ShoppingMall研究创造价值苏州和氏春秋投资顾问（广州刘聪策划工作室）环金鸡湖创新带动进步附表二：变化趋势表020004000600080001000012000140001600019941995199619971998199920002001200220032004人均可支配收入系列2泛ShoppingMall研究创造价值苏州和氏春秋投资顾问（广州刘聪策划工作室）环金鸡湖创新带动进步(四)工业园区苏州工业园区是中国和新加坡两国政府的重要合作项目，开创了中外经济技术互利合作的新形式。1994年2月11日，国务院下达《关于开发建设苏州工业园区有关问题的批复》；2月26日，中新两国政府在北京正式签署了合作开发建设苏州工业园区的协议；同年5月12日，苏州工业园区破土启动。苏州工业园区地处苏州城东金鸡湖畔，行政区域面积288平方公里，下辖四个镇，户籍人口25万，其中，中新合作开发区规划面积70平方公里。我们的目标是：把苏州工业园区建设成为具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、园