搜索
GemdaleCorporation东莞虎门慧盈项目投资评审报告金地集团东莞公司2013.5.8目录第一部分地块基本信息第二部分东莞经济发展及规划第三部分虎门经济发展及规划第四部分土地市场分析第五部分房地产市场分析第六部分项目定位第七部分设计方案第八部分收益与成本测算第九部分开发计划PART1地块基本信息PART2东莞经济发展及规划PART3虎门经济发展及规划PART4土地市场分析PART5房地产市场分析东莞市商品住宅近几年供需两旺，供求平衡，房价平稳上涨；2010-2012年历连续三年供应量与销售量基本持平。1.1东莞市商品住宅市场历史成交特征情况东莞市商品住宅市场近5年特征描述总表指标20082009201020112012房地产市场供需指标住宅用地成交地面面积153185204180200住宅用地成交总建筑面积372452457432480商品住宅批准预售面积（1）574.9425.5462.2542.6600.4商品住宅总销售面积（3）494.9569.5442.4520600.3商品住宅总销售均价57286121763281888277供需比例年初商品住宅存量房面积（2）531611467486.8509.4总可售面积1105.91036.5929.21029.41109.8新增供需比例（=（1）/（3））1.160.751.041.041.00供应量/需求量:东莞全市商品住宅近五年年均供应量约521.12万方，年均需求量约525.42万方，供应稳定，需求旺盛，供需平衡。供需比：全市商品住宅近五年新增商品住宅供需比处于0.75—1.16之间，基本处于供需平衡状态。从历史成交总量来看，东莞市商品住宅市场供需比保持稳定，东莞市场发展一直保持着整体平稳、理性的发展趋势；东莞市2008—2012年商品住宅新增供应与销量统计569.5425.5574.9600.4542.6462.2520494.9600.3442.4010020030040050060070020082009201020112012商品住宅批准预售面积商品住宅总销售面积1.1东莞市商品住宅市场历史成交特征情况东莞市近五年年新增商品住宅供需比统计1.160.751.041.041.000.000.200.400.600.801.001.201.4020082009201020112012新增商品住宅供需比近五年东莞市新增商品住宅供需比处于0.75—1.16之间，基本处于供需平衡状态房价:2008-2011年，商品住宅均价以平均600元/平涨幅增长,年均涨幅8.9%；2012年全市商品住宅均价与上年基本持平，为8277元/平，同比涨1.09%，未超限购警界线（东莞房价涨幅低于GDP增幅），东莞楼市长期保持理性与平稳。东莞市2008—2012年商品住宅价格走势5728612176328188827724.69%1.09%7.29%7.00%6.86%0100020003000400050006000700080009000200820092010201120120.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%商品住宅总销售均价涨幅1.1东莞市商品住宅市场历史成交特征情况08—11年东莞市商品住宅均价年均涨幅8.9%；12年与11年基本持平，涨幅1.09%截至12月31日全市一手住宅库存面积约509.4万平方米，2012年东莞库存水平围绕500万平方米上下小幅波动，根据13年前4个月的消化速度，约10个月可消化完2012年库存量；不足一年的去库存水平一定程度上支撑着房价的平稳上涨。1.1东莞市商品住宅市场历史成交特征情况2012年底东莞市库存量约509.4万㎡，根据2013年的消化速度，约10个月可消化完2012年库存量2012年东莞楼市整体成交量、价创历史最高自2010年四季度后，东莞房价平稳在8100-8400元/㎡小幅波动，长期表现平稳。2012年商品住宅成交价格全年持续稳定在8200元/㎡水平；第四季度住宅成交量约187.7万㎡，价格约8401元/㎡，创历史最高。8200元1.1东莞市商品住宅市场历史成交特征情况2012年楼市持续稳定，连续8个月成交达5000套高位供应情况：年度两大供应高峰：5月和9月。其它月份供应较均匀，反映了开发商持续积极的推货热情。成交情况：在持续稳定的楼市预期下，东莞楼市进入持续旺销态势，连续8个月成交达到超5000套的高位，直至12月创下成交量74万㎡，达历史第二（第一为07年7月75万平方米）房价情况：全年在4-5月出现了短暂的房价下调，在持续稳定的楼市预期下，房价得到迅速回稳。在“十八大”及“中央经济工作会议”良好预期下，年底呈现房价小幅上升现象。1.1东莞市商品住宅市场历史成交特征情况71-100平米刚需户型2012年供求最旺，最畅销从2012年新增供应的户型销售情况来看，71-120平方米户型供求最旺，最畅销，其中91-100㎡户型销售率最高，超过70%；101-120平方米户型供销情况不错，销售率达66%70平方米以下户型以公寓为主，销售情况较差。1.1东莞市商品住宅市场历史成交特征情况从供给方面来看：2009-2010年东莞楼市处于“供不应求”状态；2010年-2011年东莞楼市处于“供应偏紧”状态，需求未得到完全释放。2012年全年的形势为供求平衡，房价平稳，成交量增幅在10%上下，供应量增幅将在10%以内，房价涨幅将在1%以内，并且成为08年以来涨幅最低的一年。在高压政策下，房价近两年平稳在8200元上下。从需求角度看：市场需求以自住为主，二房、三房中小户型成交活跃，大面积改善性产品需求相对较理性，高端产品，因为其地段、环境、资源、品牌等方面的优势，仍然备受市场高端人士的青睐。从房价走势来看：跟东莞经济走势保持一致，2008-2011年，商品住宅均价以平均600元/平涨幅增长，涨幅约8.9%；2012年全市商品住宅均价与上年基本持平，为8277元/平，同比涨1.09%，未超警界线。今年东莞房价涨幅低于GDP增幅，东莞楼市长期保持理性与平稳。从土地市场看:政府近来来放缓了土地的供应，但由于外来一线品牌看好东莞市场加入与本地企业争地的行列，使得拿地成本增高，拿地难度加大，一线镇区成为近两三年发展的热点区域，而二三线镇区由于土地储备的充足及未来配套的完善将迎来新的发展机遇。1.1东莞市商品住宅市场历史成交特征总结新增商品住宅用地供应量逐年减少：随着土地的开发和新增供应，预计东莞市未来几年商品住宅供应量将较目前呈现总体偏紧的趋势；随着市政府“三旧”改造的大力推进，未来几年内，新增土地供应量部分将来源于城市更新的“三旧”改造土地。新增商品住宅供需缺口长期存在，区位优势明显、资源稀缺的优质楼盘倍受追捧。随着生活水平和开发水平的提升，预计新增优质楼盘将更受追捧，市场分化更为明显。指标2013（E）2014（E）2015（E）房地产市场供需指标住宅用地成交地面面积220210230住宅用地成交总建筑面积528504530商品住宅批准预售面积（1）520510540商品住宅总销售面积（3）580560550商品住宅总销售均价866891279638供需比例商品住宅存量房面积（2）544484434总可售面积1064994974新增供需比例=（1）/（3）0.900.910.981.2东莞市商品住宅市场发展预测一季度成交情况：市场需求旺盛，一季度楼市成交创下历史新高，价格小幅上涨。2013年1季度，东莞住宅成交面积149.39万㎡，不仅同比去年1季度大幅增长85%，也超过了以往历史同期的成交水准，创下东莞历史上第一季度住宅成交的最高记录。1.3东莞市2013年一季度商品住宅市场情况一季度供给情况：市场供给相对不足，楼市库存连续6个月下降。据东莞中原研究部监测数据显示，截至2013年3月31日，东莞住宅库存面积为427.42万㎡，连续6个月下降。按照过去12个月住宅月均消化面积计算，当前住宅库存的消化周期仅为7.7个月，降至了近四年以来的最低水平。1.3东莞市2013年一季度商品住宅市场情况成交结构分析－面积段：70-110㎡刚需产品成交比例占总体的58%，目前的东莞市场，已经进入刚性需求占绝对主导地位的时代。1.3东莞市2013年一季度商品住宅市场情况成交结构分析－价格：开发商楼市预期提高，91个项目提价，占比56%2013年1季度东莞各楼盘单价与去年4季度涨跌幅对比情况：今年1季度，剔除尾盘项目，东莞共有163个在售项目有成交记录。与去年4季度相比较，涨幅在1%-3%的项目有41个，占比25%；涨幅在3%-5%的项目有26个，占比16%；涨幅在5%以上的项目有24个，占比15%。从中可以看出，上涨幅度在1%-5%的项目最多，共67个，占比41%。涨价的幅度集中在1%-5%。1.3东莞市2013年一季度商品住宅市场情况“国五条”、公积金新政等调控政策对东莞市场的影响微乎其微。主要表现在以下几个方面：购房客户上门情况：一季度各月客户来访量与元旦楼市旺季期间的来访量相当。开发商推盘节奏：3月东莞市场新开盘或加推的项目超过20个，楼市供应面积也达到50.65万㎡，近5年来仅次于2011年同期。楼市成交：3月全市住宅成交面积达到62.96万㎡，为近6年来的最高水平。东莞房价走势：一季度楼价总体平稳，在售项目中，提价项目占比56%。1.3东莞市2013年一季度商品住宅市场情况4月楼市延续长期以来的热销，政策稳定及供应偏紧打破传统淡季1.3东莞市2013年4月商品住宅市场情况4月“供需双升”，成交量同比增加四成，成交均价为8448元/㎡，价格稳定；去年同期相比，今年4月东莞楼市表现出“供需双升”。2013年4月全市新建商品住房供应面积约44.2万平方米，同比增加15%，4月全市新建商品住房签约面积约51.3万平方米，同比大幅增加四成，4月新建商品住房签约均价约8448元/平方米，价格稳定。1-4月成交量同比大幅增七成，供应缺口较大，房价8522元与去年同期达最高点1.3东莞市2013年4月商品住宅市场情况合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2013年1-4月全市住宅网签面积200.7万平方米，同比大幅增加七成，创历史最高。2013年1-4月全市住宅网签均价约8522元/㎡，与去年同期达最高点。1-4月新增供应面积仅132.9万平方米，是销售面积的66%，说明供应缺口较大，市场已经处于较严重的供不应求。低库存支撑了市场成交活跃度及房价1.3东莞市2013年4月商品住宅市场情况截至2013年4月底，东莞一手住宅库存面积仅约420万平方米，已基本上达到过去六年以来最低值。按照过去12个月住宅月均消化面积计算，只需7个月即可将库存消化完毕。在这种“低库存”的支撑下，东莞楼市消化率得到了提高，也支撑了房价“稳中有涨”的态势。虎门商品住宅市场整体发展呈稳健发展趋势，供需价均表现良好供应：08—10年虎门供应基本平稳，11年供应量出现高峰达到50万㎡，12年有所下降，供应量为40万㎡，受供应结构影响，导致供需比失衡。需求：虎门住宅成交稳定，受供应量的影响，成交量也会随之变化；2012年成交约22万平米；价格：价格从2008年开始一直呈稳步上升的趋势，10年均价上涨1010元/㎡；11年突破万元大关，均价上涨2294元/㎡，涨幅达28.73%；2012年受个盘价格影响，均价略有下降。1.4虎门镇近5年商品住宅供求量价走势分析主要由于龙泉豪苑项目2011年供应量大，但走货速度缓慢，导致虎门2011年供需比失衡，若剔除龙泉豪苑，则供需比为1.2，供需平衡虎门镇2011年供需失衡的补充说明虎门整体市场剔除龙泉豪苑项目供应量（㎡）507280330955.05成交量（㎡）322393276148.49供需比1.571.2龙泉豪苑截至2011年7月入市,供应面积为176324.95㎡；截至2011年底，签约面积46244.51㎡；仅此项