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第1页共45页1金帝●国际项目可行性研究报告第2页共45页2目录前言第一章市场研究第二章项目研究第三章物业定位及发展建议第四章财务分析第五章结论第3页共45页3【前言】受上海联洋土地发展公司和上海联洋置业有限公司的委托，本公司对委托方在###自治区****市金桥经济技术开发区进行房地产开发的投资意图进行可行性研究。可行性研究的工作从3月15日开始展开，至4月10日结束。可行性研究的资料来源有：公开的政府报告和统计资料、对政府官员、房地产业内人士、房地产开发企业、普通市民的访谈、相关产品的项目资料、具有代表性的开发商的调研资料和委托方提供的《****市金桥经济技术开发区总体规划》文本等。本公司通过对以上资料的汇总和分析，本着实事求是，对委托方负责的原则，编制出本可行性研究报告。第一章市场研究1、###自治区概况###自治区成立于1947年5月1日，是我国最早的民族自治区。###疆域辽阔，跨越东北、华北和西北三大地区，东西蜿蜒2400多公里，南北跨距1700多公里。有8个省区与之毗邻，并同俄罗斯、蒙古等国家接壤，边境线逾4200公里。全区总面积118.3万平方公里，占全国总面积的12.3％，居各省市区第3位。全区辖8个盟、4个市、101个旗、县（市、区），1553个乡镇，1396个行政村。其中区辖市****市为自治区首府。###大部分是海拔1000米以上的高原地区。高原、平原、第4页共45页4山地、丘陵、盆地、沙漠和森林、草原等，境内河流和湖泊星罗棋布，数以千计。自治区耕地面积531万公顷，人均0.24公顷，居全国首位。森林总面积1406.6万公顷，居全国第二位；森林覆盖率达13.8％，高于全国平均水平。同时，###还拥有丰富的矿产资源和旅游资源。###是以蒙古族实行区域自治的少数民族地区。全区共有蒙、汉、回、满、朝鲜、达斡尔、鄂温克、鄂伦春等49个民族。###的工业体系主要包括煤炭、纺织、冶金、机械、电力、食品、建材、森工、电子、皮革、皮毛、化工、医药、造纸、酿酒、服装等门类比较齐全的工业体系，其中冶金、农畜产品加工业、油、钢铁、机械、煤炭、建材、毛纺、水泥、羊绒制品、电力、森工、食品等是###工业的支柱产业。###自治区2000年的产业结构分布为：第一产业占25%，第二产业40%，第三产业占35%。2、****市经济发展状况和城市发展状况分析2．1产业结构及经济发展趋势分析****为###自治区首府，蒙语意为“青色的城”，故有“青城”之称，位于###自治区中部，阴山以南，黄河以北，土默特平原内，是塞外历史文化名城。明代定名“绥远”，1954年定为###自治区首府，称****市（简称*市）。全市辖新城区、回民区、玉泉区、塞罕区、托克托县、和林格尔县、清水河县、武川县、土默特左旗以及金川、如意、金桥三个开发区。全市总面积17224平方公里，其中市区面积2054平方公里。总人口208第5页共45页5万人，其中市区人口105万人。****是###最重要的工业城市之一，目前已形成了毛纺、食品、电子机械、建材等支柱产业，包括化工、冶金、电力、包装、装潢等20多个行业门类比较齐全的加工工业体系。“仕奇”、“伊利”等是@@@市重点扶持和发展的企业集团。****是中国西北地区的交通枢纽之一，每日有近30对货车、11对客车直达或过@@@市。****至乌兰巴托的国际列车与俄罗斯贝阿铁路、西伯利亚大铁路相接，并可与俄西部发达地区以及东欧各国相连，是最佳陆路运输线之一。@@@市白塔机场已开通48条国内航线，并开通蒙古国、俄罗斯方向的国际航线，是北京机场的备降机场。@@@市属西北大陆性季风气候，年平均温度6℃，1月份最冷，平均气温-13℃；7月份最热，平均气温22℃。降水量少而不均，寒暑变化剧烈。“九五”期间，@@@市的经济和社会、文化等方面得到了长足的发展。2000年的全市GDP从1995年的96亿元增长到了179亿元，年平均增长率达到了11.3%。三个产业结构从“八五”时期的18.4︰42.3︰39.3调整到“九五”时期的14.0︰43.8︰42.2。其中，非国有经济的比重上升，带动了所有制结构的改善，成为经济发展的重要力量。非国有经济的投资、工业增加值和社会消费品零售总额比例由1995年的13.1%、27%、54.4%上升到2000年的28.5%、50.8%、78.2%。“九五”期间，以水、电、气和交通通讯为重点的城市基础设施建设得到加强，一些长期制约经济社会发展的“瓶颈”得到缓解。“十五”期间，@@@市的总体发展思路是：以建设现代化首第6页共45页6府城市为目标，突出提高城乡人民生活水平和财政收入水平，推进以农业和农村经济结构战略性调整为中心任务的脱贫致富达小康工程、以工业经济结构调整为重点的城市经济发展战略工程、以提高城市整体功能和文明程度为核心的现代化首府城市建设工程，加大经济结构调整力度、促进产业结构优化升级，积极实施体制创新和科教创新战略，增强经济发展内在活力，大力推进城市化进程，加快现代化首府城市基础设施建设，进一步扩大对外开放，积极参与国内外经济竞争与合作，坚持可持续发展战略，大力推进生态环境建设和保护。表1：上海市、###自治区和****市主要经济指标对比年度：2000指标项目上海市###自治区****市国内生产总值（亿元）4551.151400179.15其中：第一产业81.6535225第二产业2186.955278.5第三产业2282.649675.6人均国内生产总值（万元3.460.590.86财政收入（亿元）1141.6155.620.45固定资产投资总额（亿元1861.17430.0167.13第7页共45页7城镇人均可支配收入（元）1171851205582城镇住宅竣工面积（万m2）*1476.8696543.36住宅开发投资（亿元）413.1528.82不详*经济适用房竣工面积@@@市制订的“十五”发展具体目标是：GDP年均增长12%，到2005年按2000年价格水平计算达到318亿元；财政收入年均增长10%，到2005年达到33亿元；城市居民人均可支配收入年均增长8%，达到8200元；农民人均纯收入增长7%，达到3560元；人口自然增长率控制在9‰以内；城镇登记失业率控制在5%以内。具体地，在房地产方面，@@@市的“十五”主要目标是，大力发展以经济适用房为主的普通住宅建设，增加住房供给。规划建设好小康住宅示范工程，提高住房质量。坚持住宅建设与新区开发、旧城改造有机结合。加快住房商品化进程，完成公有住宅出售，盘活存量，搞活房地产二、三级市场。2．2“十五”期间@@@市城市建设总体规划分析根据@@@市的规划，“十五”期间，城市发展按照中心城区、第8页共45页8卫星城和中心镇三级体系布局，逐步形成以中心城区为核心，卫星城为骨干，中心镇和一般镇合理布局、功能互补的城市网络群。其中，中心城要控制密度、增强功能、优化环境。积极调整第二产业结构和土地利用结构，有步骤地淘汰技术落后、污染重、有碍城市景观的工业，逐步将部分工业企业外迁，重点发展金融、商贸、信息等现代服务业。要依托如意、金川和金桥开发区，适度拓展中心城区规模。在基础设施建设方面，@@@市的城区道路将要开辟贯通东西向干道，延伸改造南北向干道，打通一环路，建设绕城路（二环路），拓宽改造城区出入口，综合整治小街小巷。在市政公用设施建设方面，@@@市计划在2005年，市区日供水能力到达52万吨，自来水普及率达到100%。通过天然气输配工程的建设，形成以天然气为主、人工煤气和液化气为辅的供气格局；扩大集中供热面积，完成集中供热二期工程，规划建设供热三期工程。计划到2005年，城市气化率达到80%，集中供热面积达到1800万平方米。此外，在“十五”期间，@@@市将按照注重精品、突出特色，高标准制定全市及各区的控制性规划和详细规划，做好城市整体设计工作。2．3人口分布及流动状况分析@@@市总人口208万人，其中市区人口105万人。玉泉区和回民区人口相对比较密集，由于属于老城区，市民区域观念较强，人口流动性较小。第9页共45页9新城区和赛罕区开发区发展较快，比较开放，外地企业和外地个体户以及郊区农民成为这两个区人口流动的主要力量，也为这两个区的房地产市场提供了大量客源。2．4居民收入水平及住房消费比例分析2000年，****人均可支配收入5581.90元，扣除价格上涨因素，比1999年增长了4.87%，人均消费性支出4612.91元，扣除价格上涨因素，同比增长了7.33%，国有企业职工人均收入7910.57元，同比增长13.05%，人均食品支出1622.52元，占消费性支出的35.17%。****市人均居住面积11.99平方米，同比增长9.6%；其中80.15%的居民居住在成套的住宅单元内，两室户以上的居民户占77%。2000年，@@@市居民户中，人均居住面积不足4平方米的减少到1%，人均投资购房和建房支出868.04元，比上一年增长1.4倍，占消费支出的18.82%。表2：上海市和****市居民收入和住房消费情况对比年度：2000对比指标上海市****市人均可支配收入（元）117185581.90人均消费性支出（元）---4612.91第10页共45页10其中：食品支出（元，所占比例）住房消费（元，所占比例）---1622.52(35%)---868.04(19%)人均居住面积（平方米）11.411.99住宅成套率（%）7480.15表3：****市部分职位的年平均收入单位：元/年职位/职称较高水平中等水平较低水平企业党群机构负责人3780068704236企业高级管理人员3080088704838企业中层管理人员20763.28139.54621企业一般管理人员13376.256873732高级工程技术人员2815287964448中级工程技术人员1662162493791初级工程技术人员140105327.53509土建施工工人1152163123697机修工658353954729博士生18000硕士生13200本科生9600大专生4800第11页共45页11图1：2000年@@@市居民每100元消费支出中的用途比例2．5城市居住区布局及交通规划分析@@@市原先为郊区包围。1999年，@@@市市政府对城区行政辖区范围作了重新划分，设立了新城区、玉泉区、回民区、塞罕区，取消了城郊概念，形成了以中心城区为中心，各区各自向外延伸拓展的发展格局。但是，由于@@@市的特殊地理位置和历史发展情况，各区内城市建设和住宅发展并不平衡。@@@市北部为大青山山脉阻隔，大青山向南和@@@市城区之间另有一地震断裂带，因此@@@市向北基本没有发展余地。玉泉区和回民区位于@@@市西部，是城市中的旧城区，市政基础配套设施基本不完善，而且区内以低、矮的老房居多，居民文化层次、职业地位和消费能力非常有限，旧城改造的任务十分艰巨，形成了城市发展的瓶颈区域和类似上海“下只角”的居住概念。市政府要求在三年内完成旧房的拆迁任务，在此过程中，已经引入了部分外地的开发商。这一地区市场大，但楼市的价格偏低，是一个每年60万平方米的低档位市场。@@@市东西向是一条长轴，目前发展的重头戏在东部，特别是在位于白塔机场和中心城区之间的如意开发区及其西侧，中心城区与之相邻的地带，住宅建设正在形成一个高潮。一大批较为高档的住宅小区已经建成或者正在建设，如昭君花园、昭君别墅、芳汀花园、丽苑小区等。特别是原@@@市市委、市府用第12页共45页12地分别以近7000万和3000多万元的价格拍卖后，市政府的办公楼迁往如意开发区，中心城区与之连接的交通主干道——东风路和海拉尔东路已经建成，对该地区的房地产开发起到了推波助澜的作用。东部的人口密度目前不如南区高，生意人是目前的主要市场。市政府移址东迁，可能使这里出现一部分高档物业，如丽苑的二期等。然而，@@@市唯一的机场——****白塔机场限制了@@@市向东方向的继续发展。同时，由于该地区普遍为当地政府官员和普通市民看好，该地区的地价已有较大幅度的上升。但也有大量开发商以6-7万