搜索
西北出版物物流基地招商方案谨呈：陕西奥达集团有限公司一、从港务区定位，看项目未来挑战;二、从西安文化用品市场调研，看项目招商现状；三、我们对项目的建议和定位；四、项目招商策略、计划及预算；目录第一部分：从港务区定位，看项目未来挑战；我们对西安港务区发展规划的理解：1.项目定位：中国西部经济服务园区中国西部经济发展中心的引擎中国西部地区通往世界的门户2.功能定位：西安市综合服务功能外溢区中国西北地区最重要的物流基地3.发展思路：通过建设中国大型国际陆港，打造特大商贸物流新城和全球商贸物流中心通过大型商贸集散中心的建设，使其带动相关产业的发展，成为西部经济发展的助推器；大物流带动大商贸，大商贸带动大产业！西安港务区内正在建设和发展的项目:西安港务区内需要重点关注的项目：西安华南城规模庞大、投资巨大：占地10平方公里，一期投资60亿元，拥有6万到10万商铺，相当于“义乌国际商贸城”规模；无奇不有、无所不包：业态涵盖了纺织服装、皮革皮具、印刷纸品包装、五金化工塑料、电子机电设备、及配件、工具与成品，以及汽车、建材、石材、家具、装饰、日常用品、小商品、陶瓷、花卉、农副产品、农用机械与本地特色商品。项目定位：总投资10亿元人民币，规划用地1000亩，总建筑面积40万平方米，成为西北地区最大的出版物集散平台。仓储模式：建设有4万平方米仓储物流设施（同天地合和公司合作），主要以传统仓储物流模式，也就是传统有形市场发展模式。规划功能：图书音像超级卖场区，出版物批发展销区，文化创意园区，电子商务运营中心区，教育用品运营中心区，文房四宝、摄影器材、户外装备运营中心区，版块贸易、豪华影厅、快捷酒店，运动休闲、餐饮、美食苑；再来看我们的西北出版物物流基地：我们对西北出版物物流基地未来的一些思考：港务区通过“大物流带动大商贸再带动大产业”，对于西北出版物基地如何将文化产业做大做强？西北出版物物流基地目前虽然已经市场整体规划上有专业市场，文化创意园、仓储等配套设施，但是细细考究不难发现，文化专业市场实际面积不到5万平方米（五楼为餐饮服务），同时，西北出版物物流基地缺乏明晰发展战略及发展主线，市场、文化创意园及仓储等三者之间不能紧密的衔接，在文化产业缺乏战略、规模、深度的情况下，何谈做强做大。华南城之与西北出版物物流基地，是”树大好乘凉“还是”大树底下不长草“？如前所述，目前西安华南城规模巨大，可以说业态无所不包，那么，西北出版物物流基地与西安华南城相距仅1.5公里，紧靠华南城这颗大树，一般而言，可谓“树大好乘凉”，但是，如果西北出版物物流基地在文化产业比较薄弱的情况下，紧靠华南城这棵大树，反而会出现华南城枝叶太密不透光不渗水份，西北出版物物流基地在华南城市场这棵大树下，不仅不能乘凉而且是大树底下不长草，也就是不可能正常生长在信息时代的背景下，西北出版物物流基地如何适合时代发展，持续繁荣，不受冲击而淘汰！第二部分：从西安书刊及文体市场现状，看项目招商现状；西安书刊市场等老市场陈旧，急需升级换代!西安书刊批发市场等老市场，多年来沉积了许多问题，如：交通堵塞、市场经营环境差、经营者利润越来越薄、产品单一等弊端，正面临越来越多的经营户流失，而未来随着解放路黄金街的开发，租金经营成本的逐年高企，将面临更大的挑战。随着西安进入城市商业转型期，老市场搬迁已不可避免西安现有的批发市场主要集中在老城区块，不仅影响交通、市容市貌，受租金上涨的压力，甚至一些老批发市场不惜将文具经营户驱逐，调整高利润饰品等业态，但随着西安未来城市商业的升级转型，特别是随着港务区的建设，西安华南城开盘，老城区的批发市场搬迁已不可避免！集中、一站式文化用品市场为客商采购提供便利性目前西安文化用品市场产品分布较散，客商在采购时经常要跑好几个市场、不集中，如：书刊批发市场、西北商贸中心文体城，老丹尼尔商城，丹尼尔文体城和羊毛衫商城，西北轻工批发市场等地，但西安目前还没有专业的真正文化用品集聚性的市场，不少经营户对一站式的综合类文化用品市场期盼已久，因为，可为各类商家采购提供便利性，对经营户来说，也产生客源集聚效应。国家新闻出版署、陕西省新闻出版署重点建设项目6万平方米西北地区首家综合类文化用品专业市场，10万平方米配套仓储中心，20万平方米文化创意产业城，10万平方米国际物流中心配套支持，当之无愧的国内最大的文化用品产业集聚地和贸易中心，政府背景，国家级文化产业项目，为文化类商户入驻提供强势保障及一系列优惠支持，无后顾之忧。西安书刊批发市场“划行规市”存在的难点：问题主要看法交通偏远问题经营户为2003年搬迁进入，大都在解放路一带购房落户，孩子也在附近上学，市场打工者大都年龄35岁以上，每月工资大体在1200元—1500元左右，对市场搬迁后每月的交通开支比较敏感；客户流失问题火车站这边客户上门方便，经营户担心会出现生意下滑，老客户流失问题；物流发货问题贝斯特物流中心就在附近，发货方便，搬迁到新市场后，经营户担心会出现生意下滑，老客户流失问题；搬迁时间问题在经营旺季时，要求不要搬，错开经营旺季，主要是每年的开学时期，比如：3月份-5月份，9月份-10月份观望心态问题听到解放路规划，市场不拆迁，大都寄望于不会拆迁，抱着观望心态，要搬大家一起搬！公共仓储问题担心书刊放在一起，新闻出版署来查，一查就查到新闻出版署问题由于出版物经营需要许可证，对新闻出版署有惧怕心理，让我们搬，我们就搬！文化综合市场方面对建设文化综合性市场比较感兴趣；一些经营户对今后出版物市场将整合文具、办公用品、创意产品、体育用品等文化用品比较感兴趣；其它文体用品业态经营户也抱持各种心态：西北商贸中心文体城，经营户有40-50户，刚搬过来2年左右。丹尼尔文体城地下一层及金花羊毛衫商城地下一层，刚搬迁不久。西北轻工批发市场经营户，已经营很多年，有投资理念。有实力的投资类商户，希望提供买断经营权模式；规模较大的文具商户：希望提供仓储支持、租金优惠，认为搬迁对生意影响不大，目前西安仓库租金约为20—30元/平方；小文具经营商户：观望心里，希望稳定，对搬迁不认可，要搬迁，大家一起搬迁，怕搬迁影响生意。第三部分，我们对西北出版物物流基地项目定位及建议首先从义乌模式成功的奥秘谈起产品集聚到产业集聚到物流集聚到成本洼地！义乌小商品市场成功背后的困扰：各地市场兴起，枢纽地位弱化！土地资源紧缺，市场空间受限！电商时代到来，有形市场弱化！东阳世贸城起死回生、凤凰磐涅的奥秘：从借力义乌,到惨遭失败！从根植东阳,到重新崛起！我们认为西北出版物物流基地项目能否成功的关键在于：一、西北出版物物流基地项目能否成功吸引国内优势经营户、优势厂商进驻市场，实现成功招商！二、西北出版物物流基地项目能否做大做强文化市场！做深文化产业链！三、信息化潮流下，西北出版物物流项目能否适应未来电子商务时代发展，不被淘汰！项目定位：中国首席一站式文化用品主题商城；1.中国首家集贸易、研发生产、仓储、物流于一体的文化产业基地；2.中国规模最大的一站式综合类文化用品集聚地及贸易中心；3.中国首个以文化创意为主题的文化用品主题商城。功能定位：1.中国首个全数字的文化产品批发市场；2.西北地区最大的综合文化用品贸易中心；3.西北地区最大的文化用品创意产业城；中国首个全数字的文化产品批发市场资金流、信息流、数据流、商品流，完美高效有机融合，全透明化的数字型市场；实现线上线下互动销售，传统贸易和网络贸易有机结合，真正实现有形市场和无形市场全面融合；电商平台实体市场数字型仓储物流配送电子商务平台西北文化用品商贸城网仓快递加物流西北地区首个一站式综合类文化用品专业市场西北文化用品商贸城办公包装文具书刊礼品工艺品交易展示交易展示研发生产物流配送仓储管理我们对原有的西北出版物物流基地十大功能，除电子商务外，重新归类、筛选、集中，重点分为四大功能：交易展示、研发生产、仓储管理、物流配送，四大功能相互衔接、相互支持、相互配套、相互服务，形成完善的文化产业链，构建西北出版物物流基地文化产业核心竞争力！打造中国最大的文化用品创意产业链西北出版物物流基地西北文化用品商贸城西北文化创意产业城西北文化用品仓储中心奥达国际物流城因此，我们在保留奥达集团原西北出版物物流基地项目总体规划原则不变情况下，根据西北出版物物流基地的功能定位，将“西北出版物物流基地”项目拆分为“西北文化用品商贸城”，“西北文化创意产业城”，“西北文化用品仓储中心”、“西北文化用品物流城”等四个子项目,逐步将西北出版物物流基地打造成西北地区最大的文化用品集散地、产业集聚地和交易中心，。打造西北地区规模最大的文化产品集散地、产业集聚地和交易中心第四部分：项目招商策略、推广计划及预算1.项目招商涉及业态：项目招商进驻业态目标群体西北文化用品商贸城图书、出版物，音像制品、文具、办公用品、包装印刷、文房四宝、年画挂历、休闲体育器材，礼品、创意家居、日用劳保用品、办公电脑耗材、儿童益智玩具、教学器材、保险柜、户外运动器材、纸张本地经营户、异地经营户及厂家西北文化创意产业城文化用品产业，与文化用品产业链相关的服务业文化用品厂家、文化创意相关产业西北文化用品仓储中心配套服务配套服务西北文化用品物流城配套服务配套服务一、项目招商策略：2,招商目标客户定位：本地商户仍是招商的主力军，是市场的奠基石作为西安书刊批发市场的经营者，有老市场“划行规市”的有利条件和资源优势，是新市场发展的基础，图书、文体用品，本地有上千家批发商户，他们对本地市场较为熟悉，对日益微薄的利润，及日渐上涨的租金压力，也希望能抱团取暖，专业综合类文化用品市场的出现，相当有利于对本地各种文化产品市场的整合。异地商户将成为项目有力补充，是市场兴旺的根本外地市场大多都是成熟的市场，里面的商户大多都较具经营实力、有一定的资源，西安不少商户都来自于北京等地，特别是北京沈阳上海浙江等地的商户，异地招商对项目价值的提升及后期经营管理都有着较大的意义，此类客户对刺激本地客户成功进驻，将成为项目招商的有利补充。品牌厂家是项目持续繁荣的保证品牌厂家不仅有固定的渠道，在业内也有强大的号召力，通过为品牌厂家提供仓储、土地、税收等方面的支持，吸引品牌厂家进驻，不仅有利于产业链的培育，且促进本地招商和市场通路的缩短，形成“成本洼地”效应，是市场繁荣的保证。意向从事或刚从事文化产业经营不久的创业者由于市场培育期内采取一定相对优惠政策，相对经营成本较低，对意向从事或从事文化产品经营创业者有一定吸引力。厂家大经营户小经营户商铺土地仓储物流客户政策打工者交通收入客户产品价格3.招商客户群体需求分析：4.招商营销策略：评资质，分等级对于有意向进场的客户，按标准进行资质评定，分为不同等级，再根据等级高低，制定不同的优惠政策。“一站式”招商将项目相关资源，如：文化用品商贸城、文化创意产业城、文化用品仓储中心、西北文化用品物流中心等打包、整合营销，创造更多的整合资源，吸引更多的厂商进驻。先异地后本地异地刺激本地招商，本地吸引异地，招商进程推进，促进更多的商户进驻。先主力，后散户首先，重点引入主力商户，给予优惠条件，再借其品牌优势及号召力，带动散户进场。先免租，后收租本案交通偏远，招商难度较大，所以建议给予商家较长免租期。定向招商为主根据市场业态组合，针对各业态厂商或市场分布的地域后，寻找意向厂商家。具体方式：上门拜访+DM派单配合等。行业协会、品牌厂商、大客户，商家联盟集中优势兵力搞定大客户和大型商家联盟。具体方式：在优惠政策上可予以倾斜。签约仪式、招商说明会、研讨会、高峰论坛、举办展会等招商活动通过多种形式的招商活动，为项目积聚人气，提升项目影响力，提高投资者信心。具体方式：可邀请意向客户和大客户及大型商家联盟等参观考察项目。以商招商、口碑传播以商招商，发挥口碑传播效应，成本低、效果好。5.项目招商方式：6.招商优惠政策建议：客户类别优惠政策品牌厂家定期免租；仓储支持；免费公交专线；开门补助，发放到员工；产业园土地优惠或厂房定期免租；税收优惠；大经营户一定期限免租；仓储支持；免费公交专线