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【目录】页(一)攀枝花市社会经济状况1·地理环境1·人口2·主要经济指标2·城市人均GDP2·人均社会消费品零售额3·城市职工工资水平比较3·居民可支配收入与消费性支出3(二)攀枝花市居民消费调查(需进行调查，在此略)(三)商场案例分析(四)市场定位4·目标消费群定位4·功能定位6·商业步行街的商业定位7(五)卖场动线及楼层布局9·卖场动线建议9·楼层分布及商户组合建议9·楼层分商户组合9·卖场设计建议10【目录】页(六)租金及招商条件初步建议12·租金及招商条件12(七)招商策略13·招商策略13·招商进度中的比例分配26·招商付款方式27·招商费用预算28·各楼层商品结构定位29·招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容29·广告宣传策略30·开业庆典321（一）攀枝花市社会经济状况地理环境攀枝花市，中国四川省省辖市。位于中国西南川滇交界部，金沙江与雅砻江汇合处，北纬26°05～27°21，东经108°08＇～102°15＇。东北两面与四川省凉山彝族自治州的会理、德昌、盐源接壤，西南两面与云南省的宁蒗、华坪、永仁3县为界。成昆铁路和108国道公路纵贯全境，北距成都749公里，南接昆明351公里，是四川省通往华南、东南亚沿边、沿海口岸的最近点，为“南方丝绸之路”上重要的交通枢纽和商贸物资集散地。人口2003年，攀枝花市辖米易县、盐边县、仁和区、东区、西区，有16个街道办事处，124个社区居民委员会。农村有53个乡、22个镇、405个村民委员会。攀枝花共有42个民族，其中汉族人中占全市人口的86.6%，41个少数民族类中人口较多的彝族占8.89％，其次是傈僳族、苗族、纳西族、白族、傣族、满族等。2003年底，全市居民总户数31.17万户，较上年增加0.74万户，总人口106.18万人，较上年增加1.34万人。人口出生率10.9％，比上年降低0.6个千分点，人口死亡率4.8‰，比上年提高0.4个千分点，人口自然增长率6.1‰，比上年降低了1个千分点。西区人口西区位于市区西部，东与东区为邻，南、北与仁和区接壤，西和云南省华坪县交界，面积123.955平方公里，其中耕2(一)攀枝花市社会经济状况地面积397公顷，占全区总面积的1.7%。辖1个镇、10个村、6个街道办事处、34个社区居委会。全区158439人，其中非农业人口147261人，农业人口11178人。全区有33个少数民族，少数民族人口8900人。主要经济指标★城区人口51.2万，居四川省二级城市第二位★人均GDP：15569元（居四川省第二位）★职工平均工资：14938元（居四川省第三位）★全市人均储蓄额超过万元，居四川省前列★人均社会消费品零售额：4986元（居四川省第二位）★2003年，恩格尔系数下降到41％城市人均GDP（图1-1）攀枝花市人均GDP15569元，居四川省二级城市首位，仅次于成都3(一)攀枝花市社会经济状况人均社会消费品零售额（图1-2）攀枝花人均社会消费品零售额4986元，居四川省二级城市首位，仅次于成都城市职工工资水平比较（图1-3）攀枝花国有企业较多，效益良好，职工平均工资水平位居全省前列居民可支配收入与消费性支出（图1-4）城市人均可支配收入在四川省主要城市中处于中上水平,生活消费支出与可支配收入之间的差距越来越大，市民消费质量和水平有较大提升空间4(四)市场定位项目定位就西部阳光大厦的定位，本部份就以下几个层面作出分析及建议，现分述如下：·目标消费群定位·功能定位·市场定位目标消费群定位·首辐射区（PrimaryCatchmentArea）是指[本项目]主要的消费客群，一般来说是以项目二平方公里内的范围来订定，但是据过去的经验较准确的方法则是以当地消费者用在购物的交通时间及习惯来订定。本司在攀枝花进行的调查结果，消费者到各消费场所，用在交通上的时间不超过15分钟约占40%。按此订定[本项目]的首辐射区包括攀钢生活区、政府家属区、大水井小区、玉泉花园以及经济适用房小区等。·次辐射区（SecondaryCatchmentArea）在15—30分钟内占40%，可见大部分消费者较接受不超过30分钟用在交通上，在选用交通工具方面主要是以公共汽车占60%、出租车占19.6%、轿车占10.1%、但步行的只占6.8%。因此以[本项目]为圆心，在30分钟内的公车里程来计算次辐射区，次辐射区包括地区则伸延5（四）市场定位至清香坪、仁和、大渡口以西等地区，由于炳草岗本身为攀枝花市的商业中心，吸引该区内的消费群到本案并不切实，因此该区并不包括在本专案的次辐射区内。图4-1、商圈范围区图（略）·目标客层分析从[本项目]的首、次辐射区人口分析，目标客群乃攀枝花市的西部及南部的住宅区，分别有“富人区”之称，调查结果显示大部分的区内居民是中高收入，也是较具消费能力的消费群，总人口约40万人。按我司以前调查结果所示，在首、次辐射区内的人均收入800元至3000元的约占70%，而家庭每月总收入1500元至5000元约占65%，可见这一群体消费能力并不弱。“玉泉广场”将是[本项目]最大的主力店（AnchorTenant）将会对[本项目]的目标人流有绝对性的影响，“玉泉广场”是攀枝花市最大的休闲广场，但其市场定位将会则重于大众化市场，目标客层将是中年以上及价格敏感的客群，因此，本司建议贵司应主动跟“玉泉广场”商讨大型项目，无论在目标客群定位上、主要货品种类上、购物环境等向上调整，能导致全面优化西部阳光的消费客群。6（四）市场定位功能定位以位置及规模考虑，[本项目]是“区域性购物中心”，[本项目]的功能定位上有以下几项作重心：·服装品牌以中高档次国内、外的服装品牌为主，因应目标客群的主流品味来选择商户作基本，并引入个别国外的服装品牌来加强[本项目]的形象。商品的价格水平应定在100—1200元为主。·餐饮将会是吸引目标客层主要的商户，以准确的定位、集约化、多选择，配合西部阳光的独特环境，完善的交通设施，为消费者提供全面的餐饮地点，餐饮方面主要考虑五类餐馆：☆西式快餐及特色小食，以儿童及年轻客层为主；☆中档较受大众欢迎的连锁式本地餐馆；☆以中高档次消费层，有其独特色彩的餐馆；☆各类酒吧，如咖啡吧、网吧、清吧等。·休闲娱乐在休闲娱乐方面，应特别加强并设特色小食街、跳蚤市场、儿童天地等概念，创造节日气氛，为区内家庭提供假日休闲娱乐的去处。·家居用品7（四）市场定位周边正有大量的新房相继落成，如政府经济房、玉泉花园等，在家居用品上会有很大的市场，加上占地10000平方米的“玉泉广场”，会吸引大量的客群，因此针对这方面的客群，可在项目内引入家居、床上用品等商户。·服务及综合类由于目标客群为周边区民，提供服务及综合类的商户将完善整体的商户组合，提供全面周到的购物环境。以上各类功能中，餐饮类、休闲娱乐及服务综合类所占比例会较一般的百货商场高。商业步行街的随着消费者对生活质量的不断提高，对购物的要求将更商场定位加个人化，而现在在攀枝花市场大型的商场并没有如香港的[时代广场]、北京的[国贸购物广场]、上海的[恒隆广场]因此本司认为针对中高档次的消费的商场将会如其他发展得较快的城市一样，走向专业化、个人化店中店形式的购物商场。而[西部阳光]也应朝这方向发展。但是现阶段并不能定位过高，脱离市场的实际情况，现在并不是很多国际品牌能在[西部阳光]设点，主要理由是很多国外厂商现时需要依靠商场的营业执照，如上海的[恒隆广场]、北京的[东方广场]等，都是需要向国际厂家在经营上提供全面的配套服务，如入口、退税等，才8（四）市场定位能引入大量的国际品牌。而[西部阳光]业权分散，为厂商提供这样服务并不可行。因此现阶段只能针对那些已在攀枝花透过代理商设店国际品牌。西部阳光以中高档市场来定位，消费者对选择消费场所最吸引的原因将是商品品质优良、其次才是价格、购物环境、品牌与种类齐全。可见商品的质量是消费者最注重的一环，因此在选择商户时，这才是最重要的考虑因素，特别是不能容许售卖冒牌货的商户进场。综合以上各项分析，商业步行街的定位为中档次，高格调的市场定位，如图所示。由于[本项目]并非于主要商圈，现时要引入高档次及高格调的品牌并不切实际。因此先以中档次为主的品牌吸引目标客群，目标以旺场为首要目的，然后才考虑调高整体档次。图4-2、商业步行街商场定位图价格泰隆国际商城西部阳光大厦大众化时尚德铭阳光商业街9（五）卖场动线及楼层布局卖场动线建议本部分就卖场的人流、车流及货流动线，就以下几方面作出建议：·人流、车流明显分开简单来说，创造完全步行街的购物环境，人流、车流必须分开。因此，建议行车道只围绕项目周边。·设上、落客点在考虑到人车分流的同时，也同时在合适地点安排上落客点。恰当的设点不但是为驾车者提供最方便的安排，同时也是控制人流出入点，在内广场上落点是以私家车及的士上落客，把消费群直接带到项目中央。而在“玉泉广场”的右上角点则只是上客点，主要是购物完后在该处上车离开。为确保到在[本项目]周边的行车畅顺，除以上的上落点外，沿[本项目]内外行车道不准停车。·设定主要人流进出点，提高整体步行区各点的人流量[本项目]步行街部分，要带动人流提高每商铺的人流量，可从以下几方面着手，设定主要人流进出口，如前节所述设指定上落客点，其他的可透过重新安排公车站位置，私车停泊位，主力店的位置等等。以增加该段较近沿街的商铺人流。·善用路标、路灯标志性装饰等带动人流动线善用路标、主力店、商户广告牌、喷泉、雕塑等以引导10（五）卖场动线及楼层布局人流，本司建议在项目中央设询问处或项目平面位置图，各主道的交叉点设路标。各区安装不同的灯饰使消费者更清楚所在位置，商户的霓虹招牌（必要得管理处批准才可安装）及路灯设计或色彩都能有效带动人流，营造购物气氛。·垂直动线虽然[本项目]商业部分只有二层，但如何提高及带动垂直人流对提高高层的商户的人流量十分重要。其中如何增加不同层数的商户暴光率是最重要的环。因此本司建议，所有外墙装饰，必需要管理处批准，以不阻挡高层商铺视线为原则，主力商户的招牌则个别因应实际情况处理。·主力商户以多层占用在招商时可建议个别餐饮类主力店租用多层单位以及内部楼梯相连，从而带动垂直人流动线。楼层分布及商户组合建议（见后期平面业种规划图）卖场设计建议·设计建议☆应考虑引入百货商场、大型的娱乐场所经营者，如电影院、迪吧、茶房等，使[本项目]达致一站式购物娱乐休闲的购物点。☆扩宽行车道，使私家车可从平江路直接进入[本项目]，11（五）卖场动线及楼层布局避免增加现时繁忙的平江路，减低[本项目]开业后对该路段可能造成的压力。☆把现在内广场与二层相连大型楼梯改用电动手扶梯，不但为消费者提供方便，使后面的商店更开阔，提高该店铺的商业价值。☆具观察所得，[本项目]并没有安装中央冷气，一般由小业主或租客安装，但要留意的是应提供合适的地点放置冷气机及食肆的排气设施，如天台等，实际安装则需要与有关工程人员详细研究。12（六）租金及招商条件初步建议租金及招商条件由于[本项目]周边并没有同类规模及档次的商场，所以在租金定价方面将会以市中心较成功的案例及传统商圈商铺作比较。目前攀枝花市商场主要集中于市中心繁忙地段：新华街商贸圈内。以租金价格来看每平方米租价在150—400元。附近的租金约100元左右。·商场出租情况（需进行调查，在此略）·租金以续年递增5%—7%。首层二层（元/平方米）（元/平方米）顶级10080特级8555甲级6035乙级4030丙级3020以上建议只作为参考，成交租金则视乎个别单位的大小、业态及当时市场的反映作适当的调整。·租赁期☆最短一年（注：主要指临内广场的铺位，以短期租约出租）☆以二年期或三年期为主☆个别主力店则以四年或以上·装修期13（六）租金及招商条件初步建议☆一个月·定金、保证金☆商家签订《商铺租赁意向协议书》时，首先支付一个月定金☆在签订正式《租赁合同》时，预缴一个月租金和租金保证金。另加两个月的综合管理·其他费用标准☆综合管理费2元/平方米（最终定价以政府有关部门核定和市场运作推广的实际情况而定）。注：按建筑面积计算。☆水