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版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明目录第一部分市场研究第二部分项目定位第三部分营销推广第四部分服务内容第五部分关于我们版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明第一部分市场研究版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明项目周边住宅市场项目概况版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明项目销售情况位置价格及户型规划备注御江南在售本案东侧紧邻均价2750元/平方米，户型以二室、三室为主34栋多层，6栋高层新民居工程（说是市证）汇君城在售田家庄改造均价4600元/平方米型以二室、三室为主18层时尚高层、10层经典板式小高层、5.5层纯正花园洋房市证上城尔湾在售二环与西三庄大街西南角均价5600元/平方米型以二室、三室为主4栋板式高层市证星河御城在售党家庄改造均价5500元/平方米，主力户型为两室、三室，面积为80—130平米18栋板式高层市证版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明项目周边市场解析版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明市场研究－市场解析户型从上图中可以看出，本区域房地产住宅市场中，户型结构上是以3*2*2占绝对主力；其次是2*2这个结构的户型，并且呈逐年增大的趋势，现市场分额占到32%；1*1小户型市场开发量不多；至于复式楼一般设于物业顶层，只是一种附加产品。版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明市场研究－市场解析从上图中看出，本区域内住宅面积以80-130平方米为主力供应量。区域面积集中于110-130平方米，其次面积在80-100㎡户型，多以2*2*1。大户型主要集中于复式和四房中，面积均超过140平方米以上。为满足不同消费阶层的置业需求，出现488㎡-65㎡的小面积，更加强调多以精装修的形式向市场推出。面积版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明绿化率72%28%30%-40%40%以上从上图表明，本区域内楼盘绿化率平均达38%以上，后期开发的楼盘项目绿化率达到了40%，个别楼盘达到了45%，呈逐年上升的势态，且整体绿化率普通高于石家庄平均绿化率水平。这说明开发商注重楼盘的品质，小区绿化环境的营造，创造一个良好的居住环境。市场研究－市场解析版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明成交客户分析客户特征：•受教育水平，文化素质等普遍高于其它区域。•具有稳定的收入来源，消费能力水平高。•地域范围广泛，石家庄市外购房者占有相当比例。•年龄上呈年轻化发展趋势，在30-40岁为主力购买人群。•对生活配套设施要求高，如交通、购物、娱乐等•注重楼盘品质、文化内涵、教育环境及未来的升值潜力市场研究－光谷片区市场解析职工（技术人（员35%教师40%私营业主7%中高管理人员5%相关8%投资5%版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明市场研究－市场解析教师———教师已成为该区域房地类消费的主流客群。他们注重社区的名气和档次、对社区的配套及服务要求高；技术人员—这类客户收入职业稳定且收入高、注重物业的居住份围和住宅档次、较为接受新鲜事物和好的产品；对物业的设计较注重品位。是目前此区域仅低于教师的房地产消费人群。公务员——机关企事业单位的职员，他们有较为稳定的职业和可观的收入，是社区中坚阶层。追求高质量的生活空间；注重生活品质，注重环境，注重安全；对配套服务要求高；重视子女素质教育；同样是房地产消费的重要组成部分。私营业主—这部分人是社会中先富起来的人，他们有雄厚的经济实力，并且有许多已是多次购房，购房经验丰富，投资观念强。他们注重社区的名气和档次；讲究品味；注重生活品质，注重环境，注重安全该区域的购房客户职业构成主要有四大类：版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明市场研究－结论该区域楼盘逐渐从低容积率、高密度向高容积率、低密度转变；产品同质化现象十分严重，市场竞争十分激烈；区域内房地产市场由价格竞争层面向品牌竞争、品质竞争等层面发展；主力户型集中于二室、三室（80—130）面积，价格普遍低于城区内房地产价格，但总价相当；区域人群购买力旺盛。教师与高科技人员是两大强势客户群体，他们的收入水平远高于武汉市的平均水平，不但具有很强的支付能力，而且消费意识也比较超前；随着各知名开发商进入该区域房地产市场，区域整体营销水平不断提升，引进先进的营销观念及手法，对区域整体楼盘品质具有推进重用；内部配套设施齐全，地下车库、会所、超市、智能设施等为大多楼盘所具有，由开发商下设企业或部门提供专业物业管理服务，聘请知名物业管理企业为顾问在区域楼盘中点较大比例；版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明第二部分项目定位版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明我们在哪？Where?版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明项目定位——我们在哪？•有一个项目在比较远的前杜北这个地方•以欧式建筑为特征，是一个比较大的项目•已经卖了多半年，不知道卖得好不好在消费者印象方面：版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明•一期销售的有7栋高层，2栋多层电梯花园洋房，产品形式多样•至今销售状况不是太好，主推产品为高层•销售节奏前期没把握好，找多家公司做分销•项目一直没开工建设客户有普遍的观望心理在产品销售方面：项目定位——我们在哪？版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明项目定位——我们在哪？•在该区域有一定知名度，完成了第一个阶段的规定动作•定位：欧式风情，水岸生活•工地包装基本形成•推广力度较大，但冲击性与整合力不强在推广方面：版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明为什么我们在这？（让我们来思考几个问题）Why?版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明“城”是什么？代表了一种什么样的生活与居住状态什么样的人，在什么条件下会居住在城里？一个人每天半个小时的车程，这里来住，图的是什么？项目定位——为什么我们在这？版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明•地多人少，田园风光，自然气息，密度低•配套设施完善，生活方便•环保，滋润我们的产品有什么特点与感觉？只有传统意义上城的概念和感觉！项目定位——为什么我们在这？版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明A.洋房：•年龄较大，以35—45岁为主•私企老板、企业骨干、公务员•二次或三次置业，很理性，有较强的判断力•行为谨慎，做事周密，不想冒太大的风险•喜欢被人尊重，但不摆架子•喜欢心平气和的交流方式买我们房的人有什么特征？项目定位——为什么我们在这？版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明•更喜欢田园风光•更喜欢感悟人生哲理•更喜欢参照年龄较大的、成功人士的举止•更喜欢优雅的聚会（酒吧）以及休闲运动•不太热衷于平庸的酷，嘈杂的环境（蹦迪）•希望离城市近一些B.平层：年龄在25—35岁，学历较高，为企业骨干，与周边及城郊其他项目的消费群重合，但他们一定有不一样的地方：项目定位——为什么我们在这？版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明综合A、B两类人，他们是有共性的：•更有品质与面子的生活，•更为舒适优雅的居住空间•更为全新与体贴的产品项目定位——为什么我们在这？版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明我们要去哪？Target?版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明整合项目形象，确保品牌长期的发展性（20万平米的大社区需要品牌的有力支持）4月底前完成近2000万的销售目标使各种形式的产品能整合到统一的品牌形象下进行持续的推广和销售项目定位——我们要去哪版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明（我们怎么去？）我们的策略How?版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明以客户为中心强化服务措施三步走，三级跳形象拉高，树立霸主地位销售做实，距离缩短项目定位——我们的策略版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明（我们怎么做？）对应措施Do?版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明宗旨：聚人气、聚财气、聚底气、聚势气三步走，三级跳项目定位——对应措施版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明•项目现场尽早动工，年底可封顶，在非常时期更有非常杀伤力，能形成高品质与低价格的剪刀差•以多层电梯花园洋房产品聚集人气，速度制胜•快速造血，提供后续开发动力一步走，一级跳——造血项目定位——对应措施版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明•先建项目的会所、广场、配套使项目的高贵血统之身尽情展现•有多层电梯花园洋房才有底气，才敢于与周边各项目叫板二步走，二级跳——造景项目定位——对应措施版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明三步走，三级跳——借势我们的思路依托纳帕溪谷在消费者心目中的形象，借助别墅社区的高端形象，打造区域内的高层神话！项目定位——对应措施版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明宗旨：依托纳帕溪谷在消费者心目中的形象，借助别墅社区的高端形象，将项目形象定位到大盘最终高价之上的档位，从而树立花园洋房专家的霸主形象形象拉高，树立霸主地位项目定位——对应措施版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明B.品牌定位：首席私享家A.产品定位：超大规模，低密度，花园洋房社区关于品牌形象的塑造C.品牌个性：自由、休闲、安逸、优雅自然，健康，闲适私密、特权、国际、现代项目定位——对应措施版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明D.品牌利益：•物质利益：低密度花园洋房建筑，超大规模生态社区•精神利益：自然、休闲、优雅、舒适、私密的健康生活E.案名修改建议：巴黎春天F.格调与色调:优雅，轻声细语中黄，明黄淡米黄，深红项目定位——对应措施版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明G.Slogan：新洋屋运动•运动一：社区全效生态新风系统•运动二：大气环流湿岛效应•运动三：全阳光房•运动四：有机生态建筑•运动五：生态节能环保园林•运动六：自有私家庭院和花园洋房的庭院式生活•运动七：精装修+“管家婆”服务•运动八：融洽和谐的邻里关系，积极进取的社区文化项目定位——对应措施版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明“新洋屋运动”诠释：1.以科技服务于居住，倡导庭院式的生活方式与亲密无间的邻里沟通关系；2.将居住的舒适度与生态化从建筑本体扩大到整个社区，形成立体的、四季平衡的、可以自我循环，并与自然生息相融的生活空间；3.建筑形式多样，规模庞大，满足不同客户的需求项目定位——对应措施版权所有，资料