金花新都汇项目可行性研究报告

金花新都汇项目可行性研究报告目录第一章项目总论一、项目概况二、开发商简介三、编制主要依据及范围四、项目主要技术经济指标五、简要结论第二章项目建设背景及必要性一、项目建设背景二、项目建设必要性第三章市场预测一、宏观调控下的西安地产市场趋势二、项目所在区域环境分析三、周边典型楼盘分析四、项目SWOT定位五、项目定位六、商品房销售价格分析预测第四章项目建设概况第五章投资估算及资金筹措一、估算依据及条件二、投资估算三、资金筹措及使用计划第六章财务评价一、评价依据、原则和假设条件二、基础数据及其测算三、财务分析四、财务评价结论第七章风险分析一、项目主要风险因素识别二、风险程度分析三、防范和降低风险的对策第八章社会评价第九章结论与建议一、主要结论二、建议第一章：项目总论一、项目基本概况项目名称：金花新都汇建设地址：西安市新城区长乐中路38号用地面积：19.183亩建设规模：10万㎡业主名称：陕西亚达房地产有限责任公司业主地址：西安市新城区长乐中路38号设计单位：中国建筑西北设计研究院项目投资：陕西亚达房地产有限责任公司资金来源：自筹二、业主简介公司基本情况简介陕西亚达房地产有限责任公司成立于1995年，注册资本：3000万元，资质等级：贰级，有员工25人，其中高级职称2人，中级职称15人，设有工程部、营销部、项目管理部、财务部、办公室等科室，先后开发建设了26度家缘、曲江经典、雅苑小区等项目，开发面积20万平方米。三、标准主要依据及范围（一）报告编制主要依据（二）可行性研究范围本报告通过对本期项目的必要性进行论证，通过市场分析及对区域资源状况进行分析后，确定建设项目建设规模及销售方案。研究本项目方案的技术可行性、经济可行性，对经济效益和社会效益进行了分析和评价。四、项目主要技术经济指标项目综合经济技术指标序号项目指标单位1总投资40000万元2总用地面积12788.5亩3总建筑面积101435.0㎡4地上总建筑面积70235.0㎡其中住宅建筑面积25111.0㎡办公建筑面积22232.0㎡商业建筑面积22892.0㎡5地下总建筑面积31200.0㎡其中地下一层建筑面积10540.0㎡地下二层建筑面积10330.0㎡地下三层建筑面积10330.0㎡6建筑基底面积5746.0㎡7人防面积3200.0㎡8设备用房等3000.0㎡9车库面积25000.0㎡10建筑高度95.7m11地下停车位653辆12建筑密度45.1%13容积率5.514绿地率20%项目主要投资经济指标汇总表序号项目金额（万元）1土地费用76002前期工程费用35713建安工程费用250004基础设施建设费37505项目管理费用3836市场推广费用8707工程监理费2508不可预见费7509建设投资2322510建设期利息37511总投资236003、项目经济评价指标（1）项目财务评价指标：投资回收期：2.5年（税前）2.5年（税后）财务净现值：1533万元（税前）842万元（税后）内部收益率：15.00%（税前）11.95%（税后）贷款偿还期：1.75年（2）资本金财务评价指标：财务净现值：820万元内部收益率：12.65%（3）静态评价指标：销售利润率：12.14%总成本利润率：14.92%五、简要结论目前，西安正处于西部大开发、全国城乡统筹综合配套试验区的战略机遇期，是否能抓住这个难得的历史机遇，实现区域经济的跨越式发展，需要各行各业全方位的支持和全面协调发展。房地产作为一项新兴的高速发展的行业，必然作为经济发展的龙头之一，对拉动社会经济的全面发展，起着至关重要的作用。金花新都汇项目位于西安市长乐中路，地理位置十分优越，处于东二环立交旁，扼守主城区交通要道，地铁1.3号线金花路交汇点，多条公交线路均在此设有站点，地理位置优越。项目规划用地地形平整，规划布局遵循以人为本，追求自然，最大限度地提升环境品质。充分发挥黄金地段优势，巩固强化商业氛围；利用原始地貌的高差，规划设计高起点、高标准的居住社区一体化形象工程。项目除了拥有优越的地理位置与交通枢纽优势外，随着城东经济的发展，区域内尚无高端商业综合体，而本项目正是基于此，将建设长乐中路首席高端综合体物业，这将推动综合体物业成为该地区的市场销售热点。通过技术上和经济上的论证，本项目在技术上和经济上可行。第二章项目建设背景及必要性（所参照的政策应取先行的、最新政策，数据取2012年政府公布数据）一、项目建设背景（一）2012年国家对房地产领域的相关政策、法规2012年，房地产调控政策稳中趋紧，在保证经济发展的背景下坚持调控不放松，通过差别化信贷等手段，支持合理自住需求，抑制投资投机需求；保障房建设力度持续加大，1-10月全国城镇保障性安居工程新开工722万套，基本建成505万套，已提前完成年度700万套新开工任务目标。展望2013年，房地产市场调控仍将延续，持续限购，差别化信贷税收政策愈加深化，保障房建设力度仍将加大，保护支持合理住房需求，抑制投资投机需求的调控思路将是总体方向。在总结过去十年房地产市场变化和房地产调控经验之后，新一届政府进一步认识到，房地产市场特别是房价平稳对宏观经济至关重要。预计明年调控政策仍将趋紧，若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，仍有出台更严厉措施的可能性。住建部、发改委、央行等多个部门支持首次购房需求。2011年住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议中部署2012年重点工作时就指出支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。2012年，央行、住建部、国家发改委等部门多次表示支持首套房，多个城市的首套房贷利率从去年下半年的基准利率下浮至85折，针对首套房贷政策松动迹象明显。地方政府微调楼市政策，促进释放刚需，但未突破限购、限价等政策红线。2012年，连云港、大连、深圳、济南、武汉等30多个城市先后微调楼市政策鼓励合理需求，多数为公积金政策松绑，如10月济南提高公积金贷款额度和降低90平米以下住房首付比例，武汉提高二手房公积金贷款额度，陕西出台相关通知确定商品房合理利润率，引导商品住房价格满足自住型和改善型住房需求。但上海、芜湖、中山、珠海等地出台的触及限价、限购等根本性调控措施的政策被叫停，表明地方政策不可触及中央调控的底线。部分地方政策因扰乱政策预期被叫停，多地政府否认楼市微调。2月，上海出台居住证满三年可买第二套房的政策被叫停，7月，珠海楼市松绑一夜被叫停，这表明地方政策不可触及中央调控的底线。5、6月，河南省、湖南省、厦门市、义乌市等相关官员纷纷辟谣，表示有关媒体关于当地楼市微调的情况不属实，将维持调控政策不变。此外，北京、上海等地相关部门多次强调，要抓好各项调控工作，保持市场平稳健康、行业有序发展。9月，广州国土房管局相关人员透露，该局及时对中心城区个别异常高价的项目采取了限制预售规模和控制交易节奏的措施。中央加强监管，督察组至各地督促检查。7月下旬至8月上旬，国务院派出8个督查组，对北京市、天津市、河北省等16个省（市）贯彻落实房地产市场调控政策措施情况进行了督促检查1。督查结果显示，总体来看，房地产市场调控的各项政策措施落实情况较好，调控成效不断显现，投机投资性需求得到有效抑制。但个别地区在房价、限购、供地方面存在问题。督查组要求出现问题的地区立即进行整改，并强调各地不得以任何理由变相放松调控。2.2实行差别化信贷政策，抑制投资投机需求货币政策适度宽松形势下，严格执行差别化信贷政策，严格限制多套房贷款。2012年，央行在2月和5月两次下调存准率0.5个百分点，在6月和7月两次降息，并将金融机构贷款利率浮动区间的下限先后调整为基准利率的0.8倍和0.7倍，但同时要求金融机构继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。一方面，除了对首套房的信贷支持外，对于二套房首付比例的条件仍未放松，而三套以上房屋的贷款仍旧严格限制、停贷，严格执行差异化政策。2.3继续推进土地管理制度改革，适时调整供地计划推进土地管理制度改革，加强土地市场监管。年内，国土资源部屡次强调，要执行好现有土地供应政策，均衡供地，稳定地价，防违规用地、防异常交易，处置闲置土地和打击囤地炒地，稳定土地市场。同时，国土部继续加强与证监会、银监会的联动，从土地市场动态监测与监管系统中提取部分房地产土地闲置的情况，并抄送给银监会、证监会等部门，对于涉嫌土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，银监会将在新开发项目贷款的发放上给予限制，证监会将在其上市、再融资和重大资产重组的审批上予以限制。11月，温家宝主持召开国务院常务会议，讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》，对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。图：2012年全国住房用地供应调整情况（单位：万公顷）02468101214161820全国住房用地计划供应量保障性安居工程用地商品住房用地调整前调整后数据来源：CREIS中指数据，国土资源公报表：2009年-2012年全国住房用地供应情况（单位：万公顷）2009年实际供应2010年2011年2012年计划供应实际供应计划完成率计划供应实际供应计划完成率年初计划供应调整后计划供应8.218.4711.562%21.812.557%17.2615.93数据来源：CREIS中指数据、国土资源部公告、2011年国土资源公报4、房产税试点范围有望扩大，推进房地产税收体制改革房产税试点范围有望扩大，并逐步建立房产税制度。2011年中央经济工作会议明确提出要推进营业税改征增值税和房产税改革试点，上海、重庆为首批试点城市。2012年随着我国税收制度改革逐步推进，房产税扩大试点范围的预期日益增强。2月，中共中央政治局常委李克强在16日出版的《求是》杂志上发表文章称，逐步扩大房产税改革试点。财政部部长谢旭人在7月全国财政厅（局）长座谈会、8月全国人大常委会均提到要稳步推进个人住房房产税改革试点，年底在人民日报采访中表示要统筹推进房地产税费改革，对房地产交减少0.25万公顷减少1.08万公顷减少1.33万公顷易环节征收的有关税种进行简并。与此同时，8月国家税务总局组织来自全国30多个省市的71名税务系统工作人员在中国人民大学学习房产税批量评估技术，为房产税扩容做准备。表：房产税试点范围扩大信号日期重要事件关键内容2003.07.26全国财政厅（局）长座谈会谢旭人指出，深化部门预算制度改革。研究完善消费税制度，稳步推进个人住房房产税改革试点。2011.12.12中央经济工作会议要推进营业税改征增值税和房产税改革试点，合理调整消费税范围和税率结构。2012.02.16李克强《求是》撰文李克强在2月16日出版的《求是》杂志上发表文章称，逐步扩大房产税改革试点。2012.02.18住建部首提加快推进房产税中央政府对于个人房产征收房地产税的态度已经由“积极开展”悄然转变为“加快推进”。2012.08.03国务院督查组来重庆开展督查工作希望重庆进一步加强基础性工作，实现信息互联互通；进一步强化房地产市场监管，规范交易行为；深化房产税改革试点，为全国提供有益借鉴；加强房地产市场的监测与研判，及早做好预案。2012.08.29全国人大常委会财政部部长谢旭人向全国人大常委会报告时指出，稳步推进个人住房房产税改革试点。严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。2012.09.20国家税务总局政策法规司巡视员丛明在第五届中国企业税务管理创新大会下一步房产税将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度。房地产税具体深化时间可能在年底或明年初，房地产税最终会在全国实施。2012.09.23住建部有关负责人谈如何坚持房地产调控不动摇房和城乡建设部有关负责人接受人民日报记者采访时表示：继续落实差别化住房信贷、税收政策，坚决抑制投机投资性需求。加快推进扩大房产税试点城市范围工作。2012.11.20谢旭人谈房产税改革财政部部长谢旭人在《经济日报》上发表文章提出，认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。至此，房产税扩大试点不再停留在专家学者的呼吁，正