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上海交通大学硕士学位论文Z公司配套商品房开发策略的研究姓名：张理申请学位级别：硕士专业：工商管理指导教师：顾孟迪20060611Z公司配套商品房开发策略研究摘要近年来，上海的房地产业随着被纳入“十五”计划，作为上海的六大支柱产业之一后，取得了飞速的发展。随着房价的节节攀升，中低收入家庭，尤其是动迁居民的住房保障问题开始变得尖锐。2002年起，上海开始着手建设配套商品房。2005年，配套商品房建设成为上海市房地产发展中的一件大事，上海市政府提出建设1000万平方米的目标，并将其列入了上海市政府的实事工程。在“两个一千万”的建设中，Z公司作为原上海市住宅发展局的下属企业，积极参与项目的建设，成为了目前配套商品房建设中单个企业中此类项目开发量最大的企业。本文主要是对Z公司配套商品房开发策略的研究。文中引用了Z公司的第一手数据资料，对Z公司的开发项目进行了分析和论证，来说明房地产开发企业面临的一些问题，希望能够对其他公司从事配套商品房这一特殊的房地产开发项目提供一些借鉴。论文共分为四大部分:第一部分主要是对配套商品房产生及建设情况的综述，通过介绍使大家对有关背景的来龙去脉有一清晰的认识。第二部分是对Z公司项目情况的分析，以便对Z公司的情况进行了解。第三部分运用各种分析方法对Z公司面临的情况进行综合分析，包括SWOT分析、五项竞争力分析等，通过分析找出问题产生的原因。第四部分是在第三部分分析的基础上提出的解决方案，主要包括收缩战略的实施和供应链的优化，其最终目的是通过提高企业的核心竞争力，为配套商品房的开发提供建议。关键词：配套商品房、竞争战略、价值链THERESEARCHOFZCOMPANYFOREXPLOITATIONSTRATEGYOFCOMMONHOUSINGFORPEOPLEREMOVINGABSTRACTSeveralyearsfromnow,bytherealestateindustryhasbeenbringintothe“tenthfiveyearsplan”oftheShanghaigovernment,therealestateindustrybecamethesixsupportindustryofShanghai,anddevelopedatfastspeed.Bythehousingpricerosemoreandmore,thehousingprotectionforthelowerincomefamiliesespeciallytheremovingpeoplebecamesharpen.From2002,Shanghaigovernmentbegantobuildcommonhousingfortheremovingpeople,andin2005Shanghaigovernmentannouncedtobuild10,000,000M2commonhousing,ithasbeenbringintothegreatinventofthegovernment.Zcompany,onceastateownercompanyofShanghaiHousingDevelopmentBureau,hasbecomethebiggestexploitationareacompanyatcommonhousingfortheremovingpeopleinShanghai.Thethesisistrytoresearchtheexploitationstrategiesofcommonhousingforremovingpeople.Referstosomefirst-handdatafromZcompany,andbyathoroughanalysisoftheoperationofZcompany’sprojects,thisthesispointsoutsomeproblemsexistedincommonhousingbuild,whichtheauthorhopesareofhelpfortheotherrealestatecompanies.Thethesisistodividedintoforeparts.ThefirstpartgivesabriefintroductionofShanghaicommonhousingforremovingpeople.includingthebackgroundandthedeveloper.Bythisintroduction,theauthorhopestoletthereadershaveaclearunderstandingfromthetoptobottom.ThesecondpartanalyzestheconditionofZcompany,andtoletthereaderstocomprehendthesituationofZcompany.Withseveralanalyzingapproaches,thethirdpartfullyanalyzestheproblemswhenZcompanyfacedinthebuildingprocessofcommonhousingforremovingpeople.ItmainlyincludestheSWOTanalysisand“the5competitionpower”analysisofthecompany.Basedontheanalysisinpartthree,inthefourthpart,theauthorgivesafeasiblesolutiontotheseproblems.Includetheconstrictionstrategyandimprovethesupplychain.Thegoalistoraisethecorecompetitionpowerofthecompany.Fromthisthesistheauthorhopestopointoutsomeadvicetotherealestatecompanywhenbuildingthecommonhousingforremovingpeople.KEYWORDS:commonhousingforremovingpeople,competitionstrategy,valuechain1前言住宅是人类生存的必需品之一，改革开放以来，中国房地产市场经历了从计划体制向市场经济的转变，居住问题越来越为普通老百姓关注。1996年世界人居大会提出了“人人享有适当的住房”的目标。为了实现这一目标，我国政府把开发经济适用房作为住房保障的主要手段之一。由于经济适用房存在的种种先天不足，上海于1999年实行了内外销商品房并轨，取消了经济适用房。然而，2003年以后，随着上海房价的持续快速上升，政府面临的中低收入市民的住房保障形势越来越严峻，为此，上海开始大规模建设以配套商品房为主的中低价商品房，至2005年，更是提出了“两个一千万”（一千万配套商品房、一千万中低价普通商品房）的宏大建设目标，并明确要求实现当年开工、当年销售。然而，在2005年宏观调控为主旋律的市场背景下，3月以来密集的调控政策改变了市民对于房市的预期，上海房地产市场的供求关系发生了180度的变化，新建住宅成交量急剧萎缩，其在很大程度上也波及了“两个一千万”的销售。在“两个一千万”的建设中，Z公司是目前本市通过招标方式，取得此类建设项目较多的公司，面对市场的变化，公司项目运作面临了如何适应变化、调整经营策略的问题。为此，本论文希望通过对市场变化的成因分析，以及公司相关情况的分析，能够对开发此类房产项目提供一些参考。本文由四章组成：第一章是上海市配套商品房的产生和建设情况的综述第二章是对Z公司整体情况及项目情况的分析。第三章是Z公司在配套商品房建设中的决策前提、面临的问题和原因分析。第四章是针对Z公司存在的问题，就短期和长期的情况提出的解决策略。本文的技术路线为：首先，从上海的房地产市场现状出发，分析配套商品房产生的市场环境，以及该类产品的一些主要特点。其后，是对Z公司的现状及存在问题进行具体分析，重点研究Z公司决策时的竞争环境以2及房地产市场变化后的五种竞争力变化情况。最后，在分析的基础上，对Z公司开发策略分短期与长期提出相应的建议。本论文框架如下：研究背景综述问题分析公司现状决策的SWOT分析行业竞争态势分析政策的产生背景产品特点及运行情况上海市场结构分析策略选择结论短期紧缩基于价值链的核心竞争力培养上海交通大学学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。学位论文作者签名：张理日期：2006年5月7日上海交通大学学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权上海交通大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。本学位论文属于：保密□，在二年解密后适用本授权书。不保密□。（请在以上方框内打“√”）学位论文作者签名：张理指导教师签名：顾孟迪日期：2006年5月7日日期：2006年5月7日上海交通大学MBA学位论文Z公司配套商品房开发策略研究1第一章上海配套商品房的产生及建设进展综述1.1住房保障制度下的经济适用房运行情况住宅是人类生存的必需品之一，改革开放以来，中国房地产市场经历了从计划体制向市场经济的转变，居住问题越来越为普通老百姓关注。1996年世界人居大会提出了“人人享有适当的住房”的目标。为了实现这一目标，我国政府把开发经济适用房作为住房保障的主要手段之一。1.1.1经济适用房的由来所谓经济适用房，是指政府扶持下的具有经济性和适用性的社会保障性质的商品住宅。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。1.1.1.1政策背景经济适用房政策昀早始于1994年。国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》中指出，“各级人民政府要十分重视经济适用住房的开发建设，加快解决中低收入家庭的住房问题”。1998年，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》中，进一步明确了“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。昀低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；高收入家庭购买、租赁市场价商品住房。”至此，经济适用住房的建设作为国家解决城镇居民住房的主要途径被确定了下来。1.1.1.2性质特点经济适用住房是由政策扶持，具有经济性、适用性和社会保障性的微利商品房。它具有一般商品房的共性，也具有其自身的特殊性。具有一般商品房的共性，主要是指：经济适用住房的开发和建设必须遵循市场经济的运行规律，建立在市场需求的基础上，其销售需要通过市场交换的方式来实现；经济适用住房投资的上海交通大学MBA学位论文Z公司配套商品房开发策略研究2资本循环与周转也要经历生产、流通和消费三个环节，开发模式与一般的商品房没有多少差别。经济适用住房的特殊性主要反映在：（1）、受政府的政策扶持，具有政府行为。土地使用权实行行政划拨，免收土地出让金；取消没有法律法规依据的收费，对经有关部门批准的行政事业性收费减半征收，小区经营性配套设施不计入住房成本，基础设施配套给予相应优惠；（2）、房价受政府政策的约束和限制，按保本微利的原则，售价一般低于同类同区位的商品房。利润控制在3%以下。（3）、经济适用住房为不完全产权商品房，其再转让