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福建福州潘氏机构2011年6月15日夏华商厦项目业态定位与招商工作安排2目录一、将乐县宏观经济二、将乐县城市商业布局与现状三、将乐县商业经营分析四、将乐县目前在售的商业分析五、本项目业态的定位六、招商工作安排七、广告推广安排3一、宏观经济篇三明市简介三明市地处福建省西北部，东依福州、南靠泉州、西南接龙岩、西濒江西、北连南平，是一座新兴的工业城市。城市规划区面积达220平方公里，建成区面积17.65平方公里，城市人口达27万人，步入中等城市行列，成为福建省重要的工业城市，荣获“国家园林城市”、“国家优秀旅游城市”、“全国精神文明先进城市”、“国家卫生城市”等称号，成为八闽大地上一颗璀璨的山城明珠。4三明市行政区别三明辖二区一市九县（二区：梅列、三元；九县：永安、明溪、清流、宁化、大田、尤溪、沙县、将乐、泰宁、建宁）土地总面积2.29万平方公里，人口约270万人5将乐简介将乐位于福建省西北部，处武夷山将乐县，总体面积大，人口少，城市镇率不足30%脉东南麓，扼闽江支流金溪中下游，东临顺昌，西接泰宁，南连明溪，北毗邵武，东南与沙县接壤，总面积2246.7平方公里。境内山峰林立，溪流密布，最高峰海拔1640.2米。年平均气温在19.8°C，年平均降雨量2027毫米。户籍人口17.41万人（2010年），其中非农人口4.71万人。全县辖6个镇、7个乡：古镛镇、万安镇、高唐镇、白莲镇、黄潭镇、水南镇、光明乡、漠源乡、南口乡、万全乡、安仁乡、大源乡、余坊乡。距三明市中心128千米。矿藏有煤、铁、铜、石灰石、磷矿。风景区有天阶山下的玉华洞等景点。6将乐经济资源将乐资源丰富，全县山地面积288万亩，其中有林地面积283万亩，毛竹林44万亩，森林覆盖率达84.5%林木蓄积量1598万立方米，立竹量4600多万根，是我国南方重点林业县、中国毛竹之乡。全县可开发水电资源31.5万千瓦。已发现的地下矿产有石灰石、煤、铁、萤石、石英等36种，其中石灰石远景储量达13亿吨，居福建之首。2012年向莆铁路通车后，为将乐打开通往沿海及内陆地区的财富通道。7将乐经济开发的总体规划将乐经济一发区是经国家发改委批准设立的省级经济开发区，规划总用地面积为1554公顷（23310亩）。开发区下设三园，即：北郊工业园80公顷，洋仂工业园274公顷，积善工业园1200公顷。2010年园区建设初具规模。经济开发区累计完成投资近4亿元，完成一、二期场地平整近6000亩，供水、供电、道路、管网等基础设施不断完善。已完成签约入园项目10个，累计合同投资额41.15亿元，有8个项目已开工建设8将乐县经济指标将乐县近年GDP及固定资产投资额加速增长，但与其他县市相比，经济水平偏低30.736.1941.451.541514.713.91613.720.628.836.601020304050602007200820092010GDP(亿元)增速%城镇固定资产投资9【商圈概述】各区域均有商业分布，但主消费要集中于城关中心区域。根据各业的分布情况，可将乐的商圈划分3大商圈。城关区：老城区、新城关区水南区：三华南路与滨河路本项目地处新城区。二、将乐县城市商业布局与现状10商业网点现状将乐县的商业网点以老城区（三华路）为主，辐射面虽广，但无整体商圈的统筹规划，业态形式及产品档次较为混杂档次形象总量三位一体相互支撑将乐县现有商业网点多数品质偏低，存在散、乱的现象，大型品牌商业引进较少，目前难以形成整体的大规模的商业网点。将乐县的目前没有大中型商业。永辉大型超市入驻，使新城区的人流量加大，但周边无购物大中型商业，截留不住人流。11将乐商业现状分析经济不断发展商业体量增大档次逐步增高随着经济的不断发展，将乐市经过五年滞长，在近几年的一些大型的商业项目和沿街门市纷纷亮相。这其中既有专业的市场，也有大型的综合体。目前将乐的商业立足老城区中心并向东区域辐射。12三、将乐县商业经营分析路段商业总量租金面积开间×进深业态商户数量经营方式经营状况备注七星步行街总面积约1万㎡街头75-150元/㎡，街中150-200元/㎡，街尾90-120元/㎡单铺为15-200㎡。银行与信用社面积多数在200㎡左右3.6-4米开间，8-10米进深通讯、休闲、服饰茶叶、餐饮等约128户一月一付，转让在3-6万以中低档消费为主，经营情况一般中心地带，人口流量大，招商不统一，较零乱，租金反差较大城关－七星步行街服饰32%精品2%家纺2%餐饮11%茶业3%通讯20%生活用品4%娱乐2%鞋店2%宾馆2%电器2%医院药店2%邮政银行5%眼镜店2%化妆品2%其它7%服饰精品家纺餐饮茶业通讯生活用品娱乐鞋店宾馆电器医院药店邮政银行眼镜店化妆品其它13七星步行街商业现状【综合分析】1、七星步行街位于老城区繁华地带，商业氛围浓厚，许多街铺租金有上升的迹象。2、但该商圈无高品质、有影响力的商家带动。3、购物环境较好，整体档次中等。4、街中心人流量大，价格比两头更高；14城关－南门街路段租金面积开间×进深业态商户数量经营状况备注南门街-新百姓超市超市综合管理总面积3000㎡左右超市货架形式食品生鲜、洗化用品、日用品、烟酒、面包屋、休闲装、小家电、家居用品等超市不易统计以中低档消费为主，经营情况一般消费客群对于本土化超市的市场认知度较高，但由于管理不完善，老式超市没有完全转变，人气较差。【综合分析】1、商业气氛成熟。2、老式超市没有重新整修，目前较为破旧。3、价格较为便宜，但人气较差。4、新超市-永辉全新植入，吸引大部份人群。15城关－三华北路路段商业总量租金面积开间×进深业态商户数量经营状况备注三华北路总面积约4000㎡街头120-200元/㎡，街中120-130元/㎡，街尾100元/㎡单铺为15-120㎡3.6-4米开间，8-10米进深休闲、服饰、餐饮等约50户以中档消费为主，经营情况较好中心地带，人口流量大，招商不统一，较零乱。服饰55%药店9%食杂14%烟酒5%眼镜店5%电影院2%报刊5%杂货店5%服饰药店食杂烟酒眼镜店电影院报刊杂货店16三华北路商业现状【综合分析】1、三华北路为市政要道，又位于老城区繁华地带，街尾是县政府与县一中，商业氛围浓厚，许多街铺租金有上升的迹象。2、但该商圈街头服饰店，档次较高、有一定影响力。3、购物环境较好，整体档次中等。4、该县目前唯一一家电影院是老式，较破旧，人流量较少。17城关—新将路路段租金面积开间×进深业态商户数量经营状况备注新将路街头130/㎡，街中110元/㎡，街尾100元/㎡总面积约1万㎡；范围30-300㎡4米开间；12-15米左右进深服装、食杂、餐饮、家具、五金、药店等约81户人流量大，商品以低档为主，经营情况良好人流较大，但以买菜为主。沿线商业大卖场、农贸市场灯饰5%家电15%香烛4%灯饰1%食杂15%西餐厅（牛排）1%五金19%窗帘4%通讯9%建材13%家具1%家居5%休闲1%家居1%门诊1%其它5%灯饰家电香烛灯饰食杂西餐厅（牛排）五金窗帘通讯建材家具家居休闲家居门诊其它18新将路商业现状【综合分析】1、该街环境较差，街头是农贸市人气较旺，租金较高；2、二层灯饰、家居在此形成专业市场，运营情况一般；3、街尾是安置房临街店面，在本案对面，其租金对本案有一定的参照性。19城关—俯前路路段商业总量租金面积开间×进深业态商户数量经营状况备注俯前路总面积约1.5万㎡内街60-100元/㎡，侧街40-80元/㎡，主干道边30元/㎡范围60-300㎡（一拖二）3.3米开间；8米左右进深建材、五金、餐饮等约98户商业以中高档、为主，经营情况较差。娱乐场所-鸿图不夜城，经营情况较好人流量少，城县虽小，但是消费习惯还没有往这边移服饰8%精品2%家纺8%餐饮14%茶业3%花店2%娱乐2%电器4%医院药店4%理发店2%广告公司3%化妆品4%烟酒6%便利店4%建材27%其它7%服饰精品家纺餐饮茶业花店娱乐电器医院药店理发店广告公司化妆品烟酒便利店建材其它20俯前路商业现状【综合分析】1、该街是新街，环境较好，人气较差，2、该街是临街商铺（一托二），中间马路车流量大，面宽为4米左右，层高5.4米，面积较大，总租金较高。3、建材行业已经在此形成专业市场，但运营情况较差，转让率较高。21城关—日照广场路段租金面积开间×进深业态商户数量经营状况备注俯前路日照广场地下超市综合管理约8000㎡超市货架形式食品生鲜、洗化用品、日用品、烟酒、面包屋、休闲装、小家电、家居用品等超市不易统计刚开业不久，中档消费为主，经营情况较好出入口部份空间以商铺和柜台形式招租。【综合分析】1、刚开业不久，购物环境较好，人气火爆，人流较大。2、周边没有竞争超市。3、周边小区日照东门已入住。22水南商圈路段商业总量租金面积开间×进深业态商户数量经营状况备注滨河路总面积约8000㎡街头75-120元/㎡，街中25-60元/㎡，街尾25-40元/㎡单铺为40-160㎡3.6-4米开间，8-10米进深建材、装潢、洗车、餐饮为主约71户以中低档消费为主，经营情况一般人流量少，人少，单向街面。市政3%建材35%洗车6%餐饮28%摩托车行3%茶业7%装潢8%酒店10%市政建材洗车餐饮摩托车行茶业装潢酒店23滨河路商业现状【综合分析】1、该街业为单面临街商铺，街尾的房子较新主要建材经营为主，街头靠市政道三华路较为破旧，主要以餐饮为主。2、该街环境较好，街头人流量，街中与街尾人流较少；3、随着该街环境改善与周边新楼盘商业与住宅带动，租金有上升的趋势。24水南商圈路段商业总量租金面积开间×进深业态商户数量经营状况备注三华南路总面积约2000㎡90元/㎡左右范围100-200㎡4米开间；12-15米左右进深宾馆、食杂、餐饮、约20户以中低档消费为主，经营情况一般人流较大，商业体较小。【综合分析】1、将乐县的主车站，新建不久，环境较好。2、人流量大，商业体量小，商业气氛较差。3、沿街商铺是一托二，总面积较大，总租金较高。25主要商圈对比分析商圈商业业态档次评述旧城区化妆品、服饰、家具、家居用品、手机、家电农贸市场等中低档业态形式以步行街为主，销售产品服饰、通讯为主。新城区生活零售、建材、家具、服饰、餐饮、娱乐休闲等中档该区域环境较好，建材形成专业市场，娱乐购物休闲较少。水南区建材、食杂、餐饮等中档、部分低档消费品为主业态形式沿街商铺为主，业态较杂。市场空白点：大型百货，高档消费区，一站式购物ShoppingMall26商铺面积对比汽车站三华路七星步行街俯前路新将路306090120150180210240270300500面积范围主力面积0滨河路27商铺面积对比•商铺面积跨度大，15-300㎡不等，主力面积30-150㎡。•经营商家对商铺的面积要求主要集中在40—120平米之间，其中30—90平米的商铺最受经营商家的青睐。•200—300平米的商铺多满足大卖场、药店的经营商家需求。28商铺租金对比9010025751002007520010013030100020406080100120140160180200汽车站滨河路三华北路七星步行街新将路俯前路最低租金最高租金29商铺租金小结•商铺租金主要集中在75-100元/㎡。•临主干道商铺租金较高，可达150-200元/㎡。•七星步行街广场人流量较大，商铺租金较高。•地段、人流量、商业氛围、商铺环境决定租金高低。30目标客户群体分析业态：以通讯和服饰为主人群描述：1、逛街人群2、有服饰需求的人3、以学生人群较多4、外来游客消费水平：中低端客户群商业评级：★★★业态：以家电五金食杂为主，农贸市场人群描述：1、本地人群主流地（农贸）2、有家装类需求的人消费水平：中低端客户群商业评级：★业态：以服饰为主人群描述：1、本地人群逛街主流地2、有服饰需求的人3、外来游客4、白领、技术骨干消费水平：中高端客户群商业评级：★★★业态：以建材电器五金为主、永辉超市人群描述：1、本地人群主流地（永辉超市）2、有家装类需要的人3、需要休闲娱乐的人消费水平：中高端客户群商业评级：