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二零零五年八月明杰地产专业行销企划团队2019/9/8金东广场商务发展.商业部2项目市场调研——岳振中项目定位策略——王云辉项目商业规划设计建议——王云辉销售问题解析——张志辉项目招商——薛邢伟营销策划部工作流程——王云辉目录2019/9/8金东广场商务发展.商业部3一、项目市场调研2019/9/8金东广场商务发展.商业部4东台商业中心分析商业项目建设的布点及构想典型性个案分析未来商业地产的供应量分析消费者消费行为调查与研究项目市场调研宏观经济环境分析2019/9/8金东广场商务发展.商业部5宏观经济环境分析地理及交通环境人口及文化环境经济及商业环境旅游资源环境2019/9/8金东广场商务发展.商业部6东台商业中心分析新东路商业区苏中广场商业区鼓楼路商业街2019/9/8金东广场商务发展.商业部7典型性个案分析项目经营范围租金消费群体利弊国贸超市,百货.部分出租10-20㎡,250元元/月/㎡当地居民,及周边乡村百姓.地处市中心,人流量大,商店商品齐全.但总体档次不高.(东台目前最好)万邦商都以各类品牌服饰店为主/家电/眼镜/餐饮外街南侧70元/月/㎡外街北侧120元/月/㎡，内街40-60元/月/㎡当地消费者，主要是追求时尚的年轻人和收入中等比较稳定的人群；各类服装品牌店多，基本形成规模．内街人气不旺八达城品牌服饰店/珠宝/镜店外街靠新东东路72元/月/㎡，靠永康路45元/月/㎡当地中等收入者外街经营虽紧靠市区主干道,但人流量不大.内街档次不高，杂乱工业市场工业品,小工艺品,小商品,日常用品5-6平方米的的铺位1F约1.5-2万/年2F约1万/年中下收入群体,以中老年人为主管理混乱,内部无规划硬件设施落后鼓楼步行街婚纱摄影店,各类时尚品牌店,各类咖啡吧,茶吧,超市,餐饮店东高西低24/元月/㎡---43/元月/㎡（两层一起租赁）时尚年青人,中等收入的公务员,生意人.外地人整条街理念超前,规划失败,.因步行街间距过宽,造成人气不旺.只是看的街，不留人.近年来生意有趋好的态势2019/9/8金东广场商务发展.商业部8商业项目建设的布点及构想各项新东商圈（以国贸和万邦、太平洋、八达城为代表）苏中商圈（以苏中大厦为代表）鼓楼商圈（以鼓楼步行街为代表）业态分布日常百货百货、装饰、建材品牌服饰、餐饮建筑风格外立面陈旧，外立面陈旧趋于现代化，外立面风格多样成熟度较成熟，业种多样较成熟，为东台目前最老的商厦开业一年多，人气积聚中经营面积3万平方米（1万在整建中）2万平米左右3、4万平米代表性商铺开间5米4米5—6米雕塑无无有两处雕塑景观小品（店内装饰）沿路没有什么景观小品，国贸大厦内有纱缦、塑料绿叶等装饰品沿路无景观点，苏中商厦内有塑料绿叶等装饰品文化大厦正在筹建中，有鲜明的绿化带，有休息凉亭指示牌一楼有明显的指示牌一楼指示牌明显，楼层有简单的引导，内有刀旗入口、中间都有清晰的道路指示户外广告楼顶户外广告满，门前花墙，其他户外没有除楼顶广告、外立面花墙以及门口易拉宝外，有五个路牌灯箱片，一个天桥户外看板，（楼顶户外广告没有招满）街道中有灯箱片霓虹灯无有有代表性商铺进深啄木鸟服饰，进深约8米电子看板无无客流量（按十分钟计）高峰期一百余人高峰期七八十人高峰期步行人数近百人车辆平时门口附近自行车两400辆左右，助动车（摩托车）略高于自行车，很拥挤门口有一小型广场，车辆在二三百辆左右来往车辆频繁，营业场所外车辆稀少经营情况良好一般一般2019/9/8金东广场商务发展.商业部9东台投资业主调研分析1.从业态的角度来说，餐饮类的营业面积相对较大，营业时间相对较长，运营状况相对较好，租金也较高。2.东台市商业业态以服饰类为主，餐饮娱乐类、机电汽配类为次，除以上三种业态之外，其余业种的离散性较大。3.东台主要商圈、商业街内，大型商业设施极为有限，以小型沿街店铺为主，商圈、商业街的规模、档次有限，店铺分布较为凌乱，缺乏整体有序规划。4.中、小型面积、中低总价商铺最受欢迎，面积主要集中21-50m2，51—100m2。5.目前，商家购买商铺的现象较少，多以租赁形式出现，这与商铺销售市场量有限有关。从对商铺的购买意愿来看，超过四成的商家愿意购买商铺经营，反映商铺的潜在消费需求较大。6.从东台三大商圈租金的分布来看，主要集中于30-60元/M2N月和90-180元/M2N月，多为中、低价位分布，整体租金处于相对较低的态势。7.受传统的经营观念影响，商家绝大多数愿意购买底层商铺，规范的物业管理、商场气氛的营造成为制约商家选择2层或2层以上的商铺的重要因素。8.整体而言，东台商铺市场投资现象相对较少，如何避免总价太高必须成为市场的重要突破点。2019/9/8金东广场商务发展.商业部10消费者消费行为1.商贸服务业需求调查：专卖店、百货商厦、超市、便利店需求最大。2019/9/8金东广场商务发展.商业部112。都市休闲服务设施需求调查：体育健身、文化娱乐、休闲设施呼声最高。2019/9/8金东广场商务发展.商业部123、社区商业需求调查：超市、便利店、餐饮小吃需求最大。2019/9/8金东广场商务发展.商业部134、大类商品需求调查：品牌服装独占鳌头。2019/9/8金东广场商务发展.商业部145、服装鞋帽类商品需求调查：休闲装呼声最高。2019/9/8金东广场商务发展.商业部15总结1.百货业仍保持排头兵地位，但日益势微2。超市卖场积极开展“圈地运动”3。品牌专卖店星罗棋布4。餐饮业发展颇具潜力5。中心区域商业地块陆续推出一、东台商业进入超常规发展阶段，多种业态同步发展2019/9/8金东广场商务发展.商业部16二、东台商业有较强的购买力支撑，发展前景看好1、从近年东台总体经济运行情况看，发展情况良好，为提高购买力奠定了基础。2、东台市进入现代城市的发展阶段，消费人口趋向优化。3、超市卖场的引进改变了东台市民的消费习惯，并将进一步促进购买欲望的提高。4、旅游休闲活动的增加，大大提高了东台市民的生活质量。2019/9/8金东广场商务发展.商业部17三、金东广场商业必须整体规划，使之有序发展1、历史承继性——秉承东台人文历史，商业文化，结合周边商业网点打造东台核心商圈2、时代创新性——高起点发展，品牌引进，先进业态引进，前瞻性购物中心3、标准化和系统性——商业规划注重标准化和系统性，经营面积、内容、特色主题2019/9/8金东广场商务发展.商业部18四、金东广场既要成为真正的市级商业中心，首先要逐步发展成为区域性商业中心，同时重视商业规划1、重点加强市级商业中心建设——集聚与辐射，打造东台乃至苏中第一商业旗舰2、逐步发展区域性商业中心建设——融入区域商业布局，打造经营资源和特色3、社区商业规划建设不可偏废——注重商业规划布局和商业街共享式2019/9/8金东广场商务发展.商业部19五、金东广场建设须符合“民意”1.考虑当地的消费习惯——•以日常生活需求为主，购物、休闲、观光高中低档兼备•假日经济，逛街购物群体活动需求•停车场地的建设2。迎合正在上升的消费需求——•专卖店、百货商厦、购物中心、超市、便利店需求最大•体育健身、文化娱乐、休闲设施呼声最高•超市、便利店需求最大•百货类商品市中心消费量较大•各种休闲服装品牌呼声最高2019/9/8金东广场商务发展.商业部20项目概况一期占地近32700平方米，二期5762平方米，商住用地一期（A、B区）为四层商业项目（约38000平方米）和C区9层板式商住住宅（约15000平方米）二期D区未拆迁总建筑面积大约70000多平方米，带9800平方米的商业广场和一层地下室。项目地处市中心新东南路，对街为国贸大厦和万邦商城，北对八达城，南接金地盛大花园2019/9/8金东广场商务发展.商业部21项目SWOT•优势•劣势•机会点•威胁点•地段好•单位商铺面积过大•政府在政策上的支持•东台市支柱性产业不明显•规模大•产品本身设计•当地经营业态相对比较混乱，且经营档次相对较低•市民消费观念相对落后•产品领先•广场内人流动线布局不够理想•目前金东广场还没有进行明确的商业定位，有一定的灵活度•前期企划包装档次较低•商业氛围好•配套设施没有跟上相应的产品规模•金东广场体量相对较大，可以形成规模化经营•东台目前即将开始营业的商业面积较多•交通便利，地块价值高•招商工作相对滞后•当地的投资者具有非理性和从众的一面•东台市消费支撑力有限•市政配套完善•销售策略不合理•金东广场在东台市已经有相当的知名度•周边八达城经营作为失败案例在一定程度上打击投资者的信心•内铺人气问题有待解决•如D区能引进大卖场将大幅度的提升广场的去化速度•政府在有意识的进行商业中心的移动•D区没有开发•金东广场可以引进专业的经营团队•东台市二楼及内街经营的成功案例几乎没有•住宅区车位配比不合理，景观节点完成度滞后•区域内商铺林立，企事业单位密集，容易形成潜在消费需求•周边各种消费层次商业竞争激烈，市场混乱2019/9/8金东广场商务发展.商业部22二、项目定位2019/9/8金东广场商务发展.商业部23项目定位业态组合招商策略楼层分布经营模式销售策略项目定位策略2019/9/8金东广场商务发展.商业部24形象描述财富中轴线，时尚新磁场——苏中特色主题购物公园HOPSCA动力商业街区延展一：领航第六代动力商业街区，8万m2国际娱乐商业堡垒延展二：苏中最大的市中心商业帝国/东台特色黄金商业走廊延展三：东台商业拓圈运动领跑者/新东豪钻商圈无敌商业支点延展四：领秀苏中hopsca动力商业街区/未来地级东台四县市100镇消费新指针延展五：国际500强商业巨头抢滩/财富魔笔点睛动力商业街区延展六：台湾美力三采&金东超白金国际团队/锻造东台商业“世界级选手”明杰地产营销团队营销策划部—项目定位报告明杰地产版权所有®二零零五年八月2019/9/8金东广场商务发展.商业部25HOPSCA“豪布斯卡”街区金东广场提取国际最先进的商业地产模式—“豪布斯卡”（HOPSCA）最精华部分，结合本项目地理优势以及先进的商业业态规划，锻造现代商业地产发展里程碑；HOPSCA开创了一种全新商业地产概念即“第六代商铺”，它创造的不只是一个购物中心，也不是一条单纯步行街，而是一种新的生活方式，一个新的商业模式，一个丰富的购物天堂，一个自然、生态并积聚商机、会呼吸的游购商街。明杰地产营销团队营销策划部—项目定位报告明杰地产版权所有®二零零五年八月2019/9/8金东广场商务发展.商业部26HOPSCAN街N铺N广场诠释N街N铺N广场麦当劳/永乐抢滩成功，HOPSCAN街N铺N广场诚邀加盟招商对象（potentialtenants）入口餐饮区：以麦当劳为代表的休闲餐饮北欧家具地带：家具饰品/床上用品/花卉/艺术品绝对米兰：中高档服饰精品/箱包/皮具巴黎锋尚：中高档化妆饰品/美容美发理容/婚纱摄影动感马德里：运动/休闲服饰/文化体育用品柏林3c体验馆：电玩城/网吧/电信/电脑/电器西班牙火热BAR：酒吧/特色小餐饮/酒家大餐饮明杰地产营销团队营销策划部—项目定位报告明杰地产版权所有®二零零五年八月2019/9/8金东广场商务发展.商业部27形象命名金东广场——项目统称，一般化、传统命名，容易记忆，但特色不突出金东**大世界/数码港/服饰超市/家居广场——引进大型商家，以大商家品牌命名，可以很好的整合商家资源**女人街/老板街/儿童乐园——以业态功能主题定位命名，可以很好的整合商家资源例如，百脑汇，采用“金东百脑汇数码港”模式命名，对其专门会议讨论明杰地产营销团队营销策划部—项目定位报告明杰地产版权所有®二零零五年八月2019/9/8金东广场商务发展.商业部28项目市场定位主题定位:“全功能时尚枢纽”特色主题购物公园面向东台消费者生活对应的各个层面进行行业经营业态选择，以方便购物、方便休闲、方便生活为经营定位的主题目标，以彩色时尚的形式将整个生活的多彩性展现出来，通过对生活时尚色彩的展示，将多资多彩的国际都市生活体现出来，将大型的休闲消费空间主题发挥出来，而不仅仅是一个简单的