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邵阳华商新外滩项目合作招商建议书观澜湖商业运营事业部集团公司简介•大观泛海集团是以专业管理资格与企业运营资质为发展主体的服务企业，于2003年机构在深圳运作，是一家致力于协助中国各城市管理者，服务各级城市开拓者的运营管理公司。•主要服务范围有各级城市政府授权范围内的国有资产管理、资本投资与营运、项目招商和投资建设、政府市政配套等，为管理的城市公园、景区提供智力支持、运营管理服务；同时，公司为各城市地产投资商和物业，全程提供各城市商业资产营运管理、经营托管服务；目前拥有下属企业6家，其中核心层企业3家。•2014年集团响应国家对未来行业发展的规划，企业确定作为政府市场管理平台，确立了以培育和支持城市市政发展为目的，致力建立中国第一个专门面向政府及企业提供全程运营管理、投资及经营服务的管理平台.•现正在积极筹建政府与民间平台相结合的旅游服务平台，融资投资资源整合服务中心;与此同时，以资源统筹、效率优先为原则，大力组织开展公司与出资政府、企业实现一体化经营，不光实现管理体制机制的全面理顺和经营效能的不断提升，更进一步促进了国有、企业投资资产保值增值。国际理念、专注价值、运营保障、可信服务提供商-GVO-•截止2014年底，资产管理公司现已托管及顾问项目超过100个，管理面积达近千万平米•业务区域涉足21个省、自治区、直辖市•直接服务近300万户•影响1000万人口•集团将以“保值增值管好国有资产，运营投资促进和谐发展”为宗旨.•以“为政府分担，为社会尽责，为企业增效，为员工立业”为使命,凝心聚力，开拓创新，为各城市人文、经济和社会发展不断做出新贡献。集团公司简介国际理念、专注价值、运营保障、可信服务提供商-GVO--GVO-大观泛海集团，于2003年机构在深圳运作，旗下的华美商业运营管理公司服务上百个知名企业，完成超过100多个商业项目。公司专注于建筑、规划、商业及商业地产的策划规划及设计，和对项目的理解把握，非业内其他公司可比拟。拥有200多个主力店资源和2000多个品牌资源；中国值得专注的商业顾问机构；中国城市商业网点建设联合会单位；专业优势Professional-GVO-深圳大观泛海集团商业规划设计以“专业+技术”的现代模式，基于对商业地产领域持续的探索与研究，精准地把握行业发展态势，凭借不断创新商业模式以及商业资源整合优化能力，提供专业服务及保障。凭借华美多年的商业和商业地产策划、规划、设计以及招商、管理、投资等实战经验，多年与众多商家形成的良好合作关系，帮助客户在纷繁困扰的竞争中找到项目的最佳定位，为商业地产项目提供最优质的全程服务。技术优势Technical-GVO-服务优势Service大观泛海一直秉承客户至上、真诚服务的原则，从项目的最初洽谈到最终成品交付，项目全程由专属项目经理负责跟进，并履行严格的项目计划和时间计划，每周7天、每天24小时随时响应，为客户的项目给予充分保障。而对于商业地产项目，我们更可提供专业的商业策划咨询服务，让您的项目在营销推广过程中，更具备实际操作的落地性，为您发现更多价值。大观泛海，十二年的商业服务品牌，更懂得客户需求。-GVO-服务宗旨为客户提升专业价值、创造专业价值大观泛海认为：衡量为客户提供的工作成果和服务价值，就要看是不是为客户的项目创造了专业价值。大观泛海坚持不去赚客户的钱，而是帮助客户解决问题，为客户降低成本、减少损失，同客户分享节省的钱；帮助客户挖掘项目的投资价值、提升项目的商业价值、实现项目的最大收益，同客户一起共同从市场赚取更大的利润。所以，大观泛海始终以其专业理念和实战经验，在项目策划定位、总平规划、商业规划、商业空间设计、商业照明设计、主力店招商、销售营销以及商业运营管理等商业地产的各环节和各方面，为客户最大限度的发现价值、提升价值、创造价值。-GVO--GVO-合作流程CooperationProcess-GVO-•大观泛海的商业运营中心以为各级政府及商业投资企业提供专业化服务为核心理念，提供各类商业资产市场对接方面的全程运营管理服务，为政府及发展商提供专项市场研究、定位规划、招商执行、营销执行、运营顾问及管理、物业资产管理等具体服务，形成资产良性循环、可持续发展的运营模式。国际理念、专注价值、运营保障、可信服务提供商策划规划概念方案策划定位方案概念规划设计方案商业规划设计方案物业建筑标准及设备配套建议书租售留投资分析报告项目策划定位方案总平方案优化方案（在建阶段）物业改造方案（建成或主体完工）商业规划设计方案主力店招商合作项目整体招商、销售顾问合作-GVO-四个阶段邵阳商业市场概况邵阳市介绍邵阳，史称“宝庆”。位于湖南省西南部，南接广西壮族自治区桂林市。总面积20829平方公里，全市辖3个市辖区、7个县、1个自治县，代管1个县级市（北塔区、大祥区双清区、邵东县、新邵县、邵阳县、隆回县、洞口县、绥宁县、新宁县、城步苗族自治县、武冈市）市人民政府驻大祥区是一座拥有2500多年历史的古城。邵阳行政区及人口邵阳市交通概况邵阳地区有娄邵铁路与湘黔、京广线相接，沪昆高速、320国道横贯东西，二广高速、207国道纵贯南北。资江水运可达洞庭湖。名胜有世界自然遗产崀山风景区、北塔、水府庙、昭阳侯国故城址、武冈法相岩等。邵阳商业市场分布图从区域划分来看，邵阳专业市场主要分布在老城中心，其中小商品市场主要分布在双清区，住宅主要分布在北塔区。项目介绍华商·新外滩，傲据邵阳市佘湖新城首席核心地段，毗邻邵阳大道著名艺术建筑——风帆广场，周边路网发达，更独享双区生活完善配套，工作生活完美兼顾。项目开创25万㎡邵阳新地标，住区配备省内稀缺的超大型商业综合中心，此外，得天独厚的地理位置，使项目坐拥时代公园与邵水河珍稀的自然景观一流的优越资源：一城一山一水，领略城央山河交集的极致风景，项目位置华商新外滩项目商业定位以生活服务为核心，以一站式体验为特色，打造集购物、餐饮、文化、休闲、娱乐、亲子为一体功能复合化、业态时尚化、管理智能化的购物中心商业综合体，成为基本覆盖市民各方面的消费需求的区域商业中心时尚现代文化体验华商新外滩项目业态布局建议本项目靠近邵水东路一线商铺主要以娱乐休闲为主。主要业态有：量贩式KTV、时尚酒吧、特色中西餐厅、品牌足浴、美体SPA会馆、健身俱乐部、时尚电影吧等。靠近邵阳大道一线商铺主要以社区配套商业为主。主要业态有：银行（2家）、茶楼、品牌首饰店、品牌服饰店、药店、美容美发中心、干洗店、特色中餐厅、进口食品店等。商业综合体主要业态有：大型品牌超市、精品时尚购物、麦当劳、星巴克、儿童天地、美食广场、书吧等。品类占比•购物面积占比：49.8%•餐饮面积占比：18.9%•休闲娱乐面积占比：30.2%•服务面积占比：1.4%项目开发的建议1、招商战略“先易后难、先大后小、分期招商”：先做主力店的招商引进工作，再做小的商业业态的招商•（1）市场定位：由于收入和消费水平的限制，租金不宜过高，但要高于区域内现有的商业档次，可定位为中、高档租金。•（2）目标招商客户定位——国内知名品牌商家、省内知名品牌商家，及其他所辐射覆盖区域的从商人士和外来人士。•（3）产品定位采用：主力店+次主力店+专门店的组合形式2、项目定位合作模式邵阳华商新外滩项目投资方邵阳华商置业有限公司与我公司深圳大观泛海集团合作，湖南华耀置业有限公司对汇金国际项目商业部分招商，以部分委托的形式委托深圳大观泛海集团负责招商。1、招商代理劳务费支付标准：A、邵阳华商新外滩项目按所签租赁合同第一年内的租金标准叁个月租金给予深圳大观泛海集团作为劳务费（该劳务费为税后所得）；B、招商月管理费：2万/月RMB。前期6个月由甲方按月支付2万/月RMB给乙方作为招商费用开支（招商人员工资及品牌商家招待费用）。2、招商代理劳务费支付方式：邵阳华商新外滩项目应在与商家签订《租赁协议》后，在三个工作日内支付完合同约定劳务费，不得以任何理由拒付、少付或延迟支付合同劳务费。3、此劳务服务费深圳大观泛海集团无需开具发票，提供收款收据即可。•（1）市场定位：由于收入和消费水平的限制，租金不宜过高，但要高于区域内现有的商业档次（考虑商铺返租），可定位为中档租金。•（2）目标招商客户定位——区域内的单位、商家和居民，其他所辐射覆盖区域的从商人士和外来人士。•（3）产品定位采用：主力店+次主力店+专门店的组合形式2、项目定位招商策略（l）培养市场气氛利用华商新外滩项目的一切条件，营造浓烈的市场气氛，吸引目标客户的关注，为项目的招商打下良好的市场基础，具体操作内容包括：硬件塑造①告知性展示应利用楼盘入口处的包装，树立项目形象，营造市场气氛。并可通过横幅，彩旗等工具将项目信息传达给市场，吸引目标客户。②户外广告设置户外广告设置能增强项目的认知能力，可以有效提升项目的知名度。在广告牌设置上可以考虑，路牌、车身广告等其它户外媒体③项目招商部的包装：统一门店装修、统一服装、统一形象，咨询点以三人为宜，其主要任务是散发宣传彩页、解答客户咨询、预约和集中客户确定看访日期，招商部的基本配置如：平面图、效果图、办公桌椅、洽谈桌椅、沙发茶几等。招商策略•软性宣传通过DM软性文章，详述华商新外滩的开发为区域带来的种种好处，以优越的地理位置、有力的招商支持、超大的项目规模、合理的建筑规划、准确的市场定位、齐全的业态布局、完善的配套设施、时尚的生活方式、熟悉的生活环境打动目标客户的心。同时，向目标客户提供优惠政策。留住部分准备进驻的目标客户，加强其他目标客户的印象。（2）促销手段a活动促销选择适当的时间，在公园或人流较多的市民广场通过适量的广告投放，营造招商高潮。活动促销不仅能促进招商，还能体现开发商的实力，提升品牌形象和消费者对该项目的认可度，在整个招商过程中结合招商情况或节假日，举办各种大型促销活动促销（如互动娱乐活动、业主联谊会等）。b潜在客户开发利用我公司原有广阔的客户资料，通过主动联络的方式，增加项目的客户来源。同时，并采取措施对老客户成功介绍新客户（以签订合同为准）给予奖励，从而开发潜在客户资源。c直销营销活动中，有两种情况适合采用直销，一种是目标客户为普通大众，覆盖面相当广，如街头直销人员所派保健品类单张，保险公司逐家登门拜访，此类直销层次相对较低；一种是目标客户为某一特定群体，目标相对比较明确，如某些渡假村销售会员卡等，层次相对较高，对直销人员的要求也高些。直销方式：电话拜访、登门拜访、内部认购单张派发。直销对象：本区域和周边区域的企业领导和商界精英、企业职员。拜访大型商家（例如颐尔康足浴、好食上、老妈厨房、湘西部落、家润多、麦当劳、步步高、重庆火锅店、德克士等）直销人员：项目招商工作人员。d入户单宣传向区域内或周边较近的城市，尤其是经营户派发入户宣传单，使其对本项目有较理性认识，并吸引其到场本项目情况。3、宣传策略在华商新外滩项目推出前期乃至整个招商过程，结合网络等多种传播媒体，尽可能覆盖所辐射的周边地区，抓住两个原则――颠覆性推广和精确打击，三个诉求阶段――渲染视听、吸引投资、扩大战果，向市场营造一种“一次投资即可受益和居住、经商、休闲度假等一举几得”的概念，通过强有力的立体广告效应，创造浓烈的市场气氛，以达到理想的招商业绩。强调项目宽松、规范的投资环境，体现项目的独特个性和巨大的升值潜力与回报，以达到引起目标客户注意的目的。结合不同时期的推广策略，在项目整体品牌形象塑造、项目卖点宣传等方面，以现代都市繁荣昌盛的平面表现手法，围绕项目广告主题，在色彩、构图、标题、内容等方面统一完整地表现，从而塑造项目的品牌形象和亲和力，引起大众的共鸣。4、宣传推广(1)项目在第一阶段（渲染视听），将以树立品牌形象为主，以目标客户与周边所辐射范围内的消费者为主要诉求对象，强调商业街的项目优势、规模、配套设施、前景展望以及开发区的发展规划，让其认知和了解本项目将为其带来方便、高尚的购物、居住环境以及完善的物业配套，在消费上多了一种选择与享受，树立华商新外滩商业的品牌形象。以此获得目标消费群的认可，带动销售。(2)第二阶段（吸引投资）延续第一阶段的广告策略和主要诉求对象