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润科地产项目如何实现快销高溢价操盘思路重庆永宏房地产顾问有限公司2013年8月1日我们将通过一系列营销动作来解决“如何将玻璃卖出水晶价”的问题，借此机会和大家在这里分享！前言:在营销策划过程中，经常会遇到这样的问题，产品质素一般，在竞争中不占优绝对优势，但开发商还要求实现高溢价，这有可能吗？有！施华洛世奇能够将特制玻璃，通过包装和营销实现高档水晶的销售价格，溢价能力堪称一流！解决高溢价之一:卖什么?卖概念打造铜仁第一个商业中心步行街商圈锦江广场商圈金摊商圈本案卖概念?铜仁首席城市商业综合体铜仁商业第一城铜仁商业新坐标提出口号:润科地产携手大润发,,强势登陆铜仁,打造铜仁第一商业中心润科大润发——得商业中心者得天下卖概念?解决高溢价之二：卖什么?建筑规划建议一、注重外立面门脸设计万达广场注重：商业展示面、精神堡垒、广告位、LED屏幕、立面造型、门头等设计（前庭广场设计必须）卖建筑规划天街及坎式商铺设计增加独立门面及商业价值多部电扶梯与直梯纵横布置提高人流通达性二、加强动线系统卖建筑规划建议坎式商铺部分做成音乐阶梯提升项目人气及商业价值卖建筑规划规划设计合理，立体动线设计减少了楼层之间的租金差距。加强动线系统卖建筑规划建议：整个购物中心设计成一条主动线，无次要通道模式，所有店面都分布在动线两边，这样避免了整个商场中死角的出现；内外部交通合理，真正做到人车分流、人货分流；层高建议（5米至6.8米不等,但必须根据业态），方正实用。商业设计5原则:方便行人步行原则,方便行人进入原则,城市休闲功能原则,绿化景观档次提高原则,参与性原则加强动线系统卖建筑规划三、提升公共区域休闲娱乐性内嵌式广场中庭的利用…空中走廊（空中商铺）卖建筑规划当顾客在这个面积巨大的商场中逛时，宽阔的主动线可以让顾客很容易找到要找的店面和商品，不会出现在其它商场迷路的情况；巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够的自然光；卸货区的设置特点，卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店面的货物区，顾客走动的位置完全看不到货物的物流过程。充足的停车位在城市商业综合体是必不可少的。卖建筑规划道路系统建议：米兰大街阳光大街润科空中走廊同时增对业态特色进行各组团定位坎式商铺设计天街系统设计层层都是临街一楼个个都是独立门面提升商业价格除开步行街系统外室内商业一条主动线设计，规避商业死角概念外立面城市商业地标和中心概念提升建筑规划结论参考项目建议:香港的太古广场、又一城、海港城，新加坡的新达城，台湾的京华城、上海新天地,重庆万达广场和北城天街,贵州的金源世纪城.高溢价下----项目规划建议主入口门脸广场系统次入口门脸广场系统次入口门脸广场系统两边增加天街及空中连接走廊系统考虑坎式商铺入口考虑坎式商铺入口1条室内步行街1条天街2条室外步行街4大广场8大出入口28部自动扶梯解决高溢价之二：怎么卖?业态规划建议及招商目标对象城市商业综合体组合功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。甚至包含了酒店和办公的功能(老街两栋住宅设计考虑8楼以下业态规划)。黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30业态组合：主力店、次主力店、独立店。“主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店”。步行街街面宽度最低不能低于8米,开间进深不能大于1:4.层高建议考虑LOFL概念.室内步行街主入口不能低于8米,主通道不能低于4米,次通道不能低于2.2米,开间进深不能大于1:2.5.主力面积以12--25平米之间为宜.一个城市经济发展水平的决定了这个城市消费能力的强弱。一个成功的购物中心必须与城市发展的相吻合，匹配，同时必须主动顺应城市的发展的需要，主动为城市发展的服务。怎么卖?一\二楼大润发手机\电脑卖场电器专业市场三\四楼百货卖场百货步行街一层:品牌百货二层:时尚潮流三层:儿童\内衣小吃夜市酒店写字楼五楼儿童婚纱\电影院餐饮娱乐我司项目业态框架建议怎么卖?主力百货商店招商对象怎么招商?百货商店选址基本要求要素要求商圈城市核心商圈交通便利城市人口：30万以上物业要求建筑楼高三层以上面积5000-20000㎡，单层面积5000平米左右中庭面积(包含电梯井)至少500㎡单层店面积：15,000㎡以上层高首层层高最低5m，二层以上层高4.5m；柱距8m×8m配套设施扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要双向每层4部以上，最好有两部观光电梯。楼板承重450kg/㎡停车场100个/10000㎡合作方式免租期1年左右租赁年限10—20年怎么招商?次主力专业店招商对象手机数码城百脑汇西南电脑城怎么招商?苏宁电器国美电器五星电器商圈区位城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利商业街店：临街商铺（一层），处于市级商圈、区级商圈；店中店：大型商场或大型超市内，或接近电器或日用消费品区，市级区级商圈社区店：紧邻大型社区，社区人口10万特定市场店：手机、IT一条街枢纽店：地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商圈交通便利的副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈；地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心；江苏、浙江、广东等地的县级市，内陆省份发展较快的县级市，副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈；城市或区域的商业中心，人流量大，物业要求产权独立、清晰产权独立、清晰产权独立、清晰产权面积3000平方米以上小型店：30～50平米。中型店：80～120平米、160～240平大型店：260～320平米；旗舰店：400平米左右3000平米以上楼层地级市不超过四楼，楼层县级不超过三楼从一楼开始，地级市不超过四楼，楼层县级不超过三楼地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼停车场开阔的停车场地同苏宁同苏宁广场开阔的门前广场同苏宁同苏宁配套合格的消防、供水供电、空调系统，扶梯和货梯（两层以上）同苏宁同苏宁合作方式长期租赁长期租赁租期10年以上专业店选址基本要求怎么招商?独立店招商目标对象餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐型德克士中体倍力金逸影视必胜客面点王星巴克肯德基怎么招商?物业及选址要求餐饮（一）连锁快餐店普通餐饮火锅店商圈选择繁华商业街市、车站、空港码头，及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市商务型餐厅:以商务酬宾为销售对象，选址于商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市大众餐厅:以家庭\个人消费为主位于社区型或便利型商业街市。以大众消费为主，选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈立店障碍经消防、环保、食品卫生治安等行政管理部门会审；污染源１０米外；周边无异议同右；大餐厅，设置疏散通道；门前禁忌有有封闭交通隔离栏、高于1.8米的绿化及电线杆同普通餐饮物业要求建筑要求200-500平米框架结构;层高不低于4.5米;位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面商务型150~1000平方米、大众型80~200平方米；除剪力墙或承重墙挡门、挡窗外，各建筑结构形式均适合；餐厅门前须有相应的停车场120~500平方米、厨房可小于营业面积的三分之一；框架式建筑；楼上商铺亦可；其余同餐厅配套设施电力不少于20千瓦/100平方米;有充足的自来水供应;有油烟气排放通道，污水排放、生化处理装置，厨房污水排放的生化处理装置及油烟气排放的通道同普通餐饮合作方式租期5年以上大众化快餐店:2~4元平米/天消费型快餐店6~30元租期三年以上低层为1.5元平米/天以上,具体视地段\商圈而定;楼上租金略低租期2年以上视商圈、路段、位置而定，一般不高于4元/（平方米·天）代表品牌麦当劳、肯德基、必胜客小肥羊、谭鱼头怎么招商?物业及选址要求茶坊、酒吧、咖啡面馆面包、面点房商圈选择选址多高雅路段，具有清净、优雅的环境；以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者；消费对象具有一定的消费能力和文化修养满足人们速食的要求；宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域各种商圈均可开设；品牌企业多开设在繁华的区域型、社区型的商业街市上立店障碍须经消防、治安、食品卫生等行政管理部门会审同意；国家对酒吧课以重税与普通餐厅相同立店须经食品卫生监督部门会审核准，方可经营；离污染源10米以上物业要求建筑要求50~400平方米；对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异；层高不低于2.8米；如与居民相邻，设置隔音层80-200平米；其余与普通餐厅相同60~120平方米；框架式结构；层高不低于2.8米；门面宽度6米以上，橱窗开阔配套设施电力按每100平米10千瓦配置自来水供应与普通餐厅相同与普通餐厅相同合作方式租期2年以上租金3~20元/（平方米·天）租期2年以上租金2~5元/（平方米·天）租期2年以上一般企业3~5元/（平方米·天）代表品牌星巴克马兰拉面、面点王金蝶轩餐饮（二）怎么招商?德克士肯德基必胜客星巴克面点王金逸影视中体倍力餐饮娱乐怎么招商?玛花纤体玛花纤体是隶属于丽妍集团(GlobalBeautyInternationalLimited)所经营的品牌之一，该集团公司是一家跨国美容企业完美美容完美专业美容纤体中心，创于1995年，一直以来均以国际级的管理，专业的美容技术，先进的美容仪器为宗旨，提供多元化及高质量的服务。怎么招商?中国食尚豆花工房川菜馆江南厨子江南味道留园饭店寻蝶坊意粉屋味千拉面禾绿回转寿司安徒生冰淇淋鲜果汁刘一手火锅菜根香秦妈火锅中国银行中国人寿娱乐会所华润堂金大福江南味道面点王时光音像天福茗茶周大福周生生Zippo天母蓝鸟烘焙坊优之良品满记甜品儿童天地婚纱影楼专卖店招商目标对象怎么招商?专卖店、男装、女装、家居生活、影音、个人护理、药品、礼品、鞋包、钟表、珠宝饰品、餐饮、银行、服务展示中心、休闲服、运动用品、童装、玩具。怎么招商?天母蓝鸟烘焙坊源自台湾，由台湾烘焙名师执导，以专业的糕点烘焙技术和独特的烘焙方法特制出来...怎么招商?Leonidas列奥尼达斯所有的Leonidas巧克力制作都是在布鲁塞尔，以最好、最高品质的材料制作而成。服装、精品类GUCCI”古驰ErmenegildoZegna杰尼亚AlfredDunhill阿尔弗雷德登喜路ESCADA艾斯卡达HUGOBOSS雨果博斯KENZO日本高田贤三PalZileri伯爵莱利CHARRIOL夏利豪法国钟表品牌怎么招商?定位在中档或者偏上的品牌阿桑娜azona、例外EXCEPTION、森美Sammy这样一批定位在中档或者偏上的品牌怎么招商?MISSSIXTY联系电话:39-0871-5891而著名的意大利女装休闲品牌MISSSIXTY将作为一家专门店与NOVO构成姊妹店。GRI：旗下的AnneKlain、Joan&David、SoleAllience、EQ：IQ、NineWest、Jesire等6个著名品牌Nautica诺帝卡,美国最受欢迎的休闲品牌之一(地址：上海黄陂北路227号中区广场23楼,电话：021-63758335)结论两大主力店:1、大润发超市；2、佳惠百货；四大独立店:1、肯德基2、星巴克3、必胜客4、屈臣氏五大专业店:1、国美电器2、百脑汇专业IT卖场。3、玛花纤体4、完美美容5、金逸影视；数10家专卖店营造铜仁新商业中心概念如何卖出高溢价?销售模式确定本商业地产销售操作模式四种操作策略，根据不同的业态定位确定销售的操作策略。纯销售产权带租约销售产权长短期返租销售短期为3-5年返租,长期为10年返租,苏宁\星巴克\品牌店200份项目信托启动方式未取得预售许可证前(购房优惠权和优先购房权)信托基金整售模式所有临街门面和天街门面大润发如何卖高溢价?产权返租模式1操作方式——客户购买时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。发展商一次性返数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报。通常这种返租回