铜梁项目产品定位报告

铜梁项目产品定位报告市场营销中心报告目录一。宏观经济及政策环境现状二。铜梁经济发展现状三。铜梁建设规划现状四。铜梁房地产发展现状五。项目定位开发环境一.宏观经济及政策环境现状1.2011年中国宏观经济发展趋势联合国经济与社会事务部在2010年12月发布的《2010年世界经济形势与展望》认为，宏观调控政策效应显现，以及主要发达国家复苏乏力的影响，可能减缓中国的增长速度，预计2011年经济增长预期为8.9%；世界银行在2010年11月对中国2011年经济增长预测为8.7%；国际货币基金组织认为，鉴于采取对信贷增长更为严格的限制、为房地产市场降温和限制银行对房地产业贷款风险敞口等措施，以及中国政府计划在2011年实施退出策略，2011年中国经济将持续增长，但增幅有所放缓，预计全年增速为9.6%。2011中国经济增速将有所放缓，但仍保持在较高水平。2.2011年中国宏观经济政策环境积极的财政政策和稳健的货币政策“积极”主要是指要采取积极的财政政策，发挥财政政策在稳定增长、改善结构、调节分配、促进和谐等方面的作用，“稳健”主要是指采取稳健的货币政策，将信贷资金更多投向实体经济。中国人民银行18日宣布，从2011年3月25日起上调存款类金融机构人民币准备金率0.5个百分点，这是央行自去年以来第九次上调存款准备金率。此次上调大约冻结银行资金3600亿。上调后，大型商业银行准备金率达到20%的历史最高位3.2011年中国宏观房地产调控政策环境1.新国八条2.各地纷纷出台的限购令3.重庆的房产税4.大量保障房建设综合分析本轮调控与此前几次调控相比，最大的不同是银行的全面深入配合！客户贷款难以获批、开发商的按揭款不易发放、严格审查第二套住房等等造成现今全国房地产成交量大幅下滑，市场观望情绪浓厚！二.铜梁经济发展现状1.铜梁简介铜梁县位于四川盆地东南部，重庆市西北部。唐长安四年（公元704年）建县，因境内“小铜梁山”而得名，是国际主义战士邱少云的故乡和蜚声中外的铜梁龙的发祥地。全县幅员面积1334平方公里，辖25个镇、3个街道，人口81万。城区面积18平方公里，城区人口17万，城镇化率34.7%。铜梁位于成渝经济区腹心地带，处渝西地区中心位置。渝遂高速公路、国道319线及规划的渝大高速公路东西向穿境而过，规划的重庆三环高速公路合川-铜梁-永川段贯通南北，交通便利，是重庆一小时经济圈和成渝经济带上的重要节点，距重庆主城41公里，距江北机场65公里。2.行政区划2010年12月31日，重庆市人民政府下发《关于铜梁县庆隆、双山、小林撤乡设镇的批复》（渝府〔2010〕124号），同意铜梁县将3个乡调整为3个镇。至全县辖区内共有3个街道和25个镇，即：巴川街道、东城街道、南城街道、土桥镇、旧县镇、二坪镇、水口镇、安居镇、白羊镇、平滩镇、虎峰镇、福果镇、石鱼镇、少云镇、高楼镇、维新镇、大庙镇、围龙镇、华兴镇、蒲吕镇、永嘉镇、西河镇、安溪镇、侣俸镇、太平镇、双山镇、小林镇、庆隆镇。3.经济发展现状2010年，全县经济指标大幅攀升。全县可实现地区生产总值152亿元、同比增长19%；地方预算内财政收入22亿元、同比增长47%。GDP、财政收入、工业增加值、固定资产投资（150亿）、社零总额（48亿）、农民人均纯收入等主要经济指标均在2006年基础上实现翻番。其中，GDP连续四年实现17%以上增速，工业总产值首次突破200亿元、财政收入首次突破20亿元大关。总指标特别值得一提的是，在全市综合目标考核中近三年连续获得同组第一，县党政领导班子连续三年被评为优秀，选人用人公信度连续三年蝉联全市第一。2010年全县共新引进项目137个，合同引资金额165.05亿元。其中，正式签约项目132个，引资金额137.55亿元，占全年目标任务的171.9%，同比增长84%。全年实际到位资金54.23亿元，占全年目标任务的104.29%，同比增长33.2%。新引进投资1亿元以上项目52个，占全年目标任务的260%；同比增长108%；新引进投资5亿元以上项目5个，占全年目标任务的250%，同比增长400%。全县新增外贸企业8家，外贸进出口总额1190万美元，实际利用外资950万美元，占目标任务的106%。招商引资工业发展2010年，全县实现工业总产值230亿元，同比增长32%，工业增加值75亿元，同比增长29.7%；规模以上企业达到338户，较去年净增48户，为任务数30户的160%；规模以上工业企业实现工业总产值165亿元，同比增长57%，工业增加值实现54亿元，同比增长58%。工业发展之四大园区建设1.铜梁工业园区。成功跻身全市“百亿级产业园区”行列，目前已有200余家企业落户，建成投产131家，规模以上企业累计达到82家，2010年完成工业总产值90亿元，全县规模以上工业企业达到339户、比2006年净增238户。2.蒲吕工业园区。步入良性发展轨道，已正式签约企业53家，总投资达57.39亿元，基本形成了2平方公里框架。两大工业园区成功争取全市笔记本电脑配套基地（全市仅两个县）建设，规划建设了6平方公里、800亿规模产值的电子信息产业园，现已引进实盈、正阳等近20家电子类企业，总投资23.55亿元，并与贝尔威勒电子等16家电子企业签订了意向性协议，全部达产后，新增产能200亿，相当于再造一个铜梁工业。3.教育科技园区。“十一五”期间，教育科技园区建成面积已达3.2平方公里，拓展城市面积5平方公里。已引进重庆传媒学院、国家法官学院重庆分院、重庆艺术工程学院等院校，结束了铜梁无高校的历史。已建成的重庆传媒学院，2011年在校学生将达8000余人；重庆市电讯科技学校、重庆建华职业学校等县内6所民办中职学校将整合入驻；重庆美术职业学院规划占地500亩，总投资3亿元，建成后在校生规模达到6000人；国家法官学院重庆分院已完成整体规划建设方案的设计，建成后每年将为西南地区各省市培训法官1余万人次，将极大地集聚县城人气。4.温泉旅游度假区。立足巴岳山和中华龙温泉，综合打造服务重庆主城的近郊休闲度假旅游胜地。“十一五”期间，完成巴岳山·玄天湖·温泉风景区总规的修编，完成国际温泉休闲中心服务大楼、温泉VIP别墅等景区设施的建设；完成梦湖度假酒店、度假别墅改造、温泉旅游景区入口广场及1000米标准景区道路的建设，开业后将成为渝西地区特色鲜明的休闲度假旅游接待中心；完成国际会议中心和生态林地会所建设规划。2011年春节期间温泉将开业迎宾，整体建成后，预计每年游览人数规模将在100万人次以上，成为重庆一流、西部著名的文化旅游精品。4.铜梁荣誉2010年，铜梁新获得了三项荣誉。10月，被评为中国西部最具投资潜力城市；11月，创建市级森林城市顺利通过专家组验收；12月，获评“2010年中国最具幸福感城市”。前几年获得的国家园林县城、中国卫生城市、中国最佳绿色生态县、浙商（中国）最佳投资城市、中国特色魅力百强县，铜梁已有8块响当当的“金字招牌”。这些“金字招牌”，极大提升了铜梁的人气商气，增强了外商投资的信心.。三.铜梁城市建设现状1.铜梁城市定位在重庆一圈两翼发展战略中,地处渝西近郊的铜梁被列为“主城功能拓展区”。———着眼于承接主城，打造新型工业密集区,尽快形成“一带三区四支柱”的产业格局。“一带”即铜(梁)合(川)产业带。“三区”即重庆金龙工业园区、渝遂高速公路蒲吕互通口产业集中区、围龙互通口产业区。“四支柱”即重点发展机械制造、建工建材、轻纺制鞋、农产品加工四大支柱产业，着力打造韩资工业园，携手璧山打造中国西部鞋都。———着眼于服务主城，打造现代都市农业展示区。在“一小时经济圈”范畴下发展铜梁农业，树立都市农业的理念，根据大都市对农产品的需求，加大农业产业结构调整力度，大力发展观光农业、休闲农业、设施农业。———着眼于拓展城区，打造龙文化宜居城市。到2020年，将县城拓展成40平方公里、居住人口45万的功能完善、产业支撑和人口集聚的同步配套的现代化中等城市，并突出龙文化特色，打造龙文化景观，建成以龙文化为特色的西部生态宜居城市，增强对重庆主城消费群体的吸引力。———着眼于配套主城，打造旅游度假会务基地。铜梁县成功与浙江企业签约，引资13亿元，打造全国规模最大、档次最高的中华龙温泉旅游度假区，建设成集龙文化研究、艺术博览、会务会展、民俗体验、文艺节会等功能于一体的西部一流的生态旅游度假会务基地。与此同时，加快实施安居历史文化保护开发，发展古镇民俗文化旅游。切实加强与友邻区县的合作，打造成渝经济带上精品观光休闲度假线路。2010年在城市建设中，按照“一中心、三大片、四组团”的发展思路，城市框架扩大到30平方公里，城市规模达到20平方公里。一年来，实施文化艺术中心、城市休闲客厅、商业贸易中心三个“一平方公里片区”规划，先后建成图书馆、人民公园、淮远古城、全民健身中心等一批公益设施，启动了影剧院、青少年活动中心等项目，大力实施城市绿化，绿化覆盖率高达46.9%。2.铜梁城市建设现状“一个中心”即商业行政中心，位于中兴路与迎宾路中间，规划有商业步行街、高级写字楼、五星级酒店、铜梁行政中心。四大组团即四个园区建设“3个一平方公里”片区：在县城东互通引道与淮远河之间建设一平方公里文化艺术中心，在人民公园及其以北建设一平方公里城市客厅，在淮远河两岸建设一平方公里商贸中心。城市东进是铜梁城市扩展的方向。即向渝遂高速铜梁入口方向、重庆方向和璧山方向发展。铜梁县城规划主要是三大块：一是现有老城区为生活居住组团；二是新城、新行政中心组团；三是新城拓展区组团；铜梁县城规划发展时序为：近期结合现状完善城市南部（老城区），发展东部，远期向城市东北方向发展，远景向东南方向发展。3.未来城区规划铜梁总规图铜梁现城区图项目所在地商业中心教育科技园区铜梁目前发展重点是中兴大道与迎宾大道的中间区域，规划中的商业行政中心就在此区域；其次是白龙大道两侧区域，铜梁的政府各个部门（县委、法院、交警等）集中于此。迎宾路人民公园4.城市建设发展目标2015年，全县地区生产总值达到330亿元以上，年均增长17%；工业增加值达到220亿元以上，年均增长25%；县级财政收入达到72亿元，年均增长25%。产业结构不断优化，农业产业比重降低到9%以下；城镇化水平明显提高，达到60%；生态环境明显改善，森林覆盖率超过45%；到2020年，地区生产总值达到505亿元以上，工业增加值达到336亿元，地方预算内财政收入达到50.6亿元，社会消费品零售总额达到257.5亿元，农民人均纯收入达到17120元；城区面积达到60平方公里，常驻人口60万，城镇化率达到80%。四。铜梁房地产发展现状1.铜梁房地产基本现状A.房地产开发企业实力雄厚。截止调查之日，全县具有资质的房地产开发企业共有65余家，其中一级开发企业2家（新鸥鹏地产和来新居地产），二级企业14家，其余均为三级。均为本地注册企业。B.市场需求旺盛，量价持续上升。铜梁房地产市场正处于高速发展阶段。目前，共有10余家开发企业在进行房地产开发建设，有13个项目在建，其中有8个项目在售，计110万平方米。C.销售总量保持强劲上升势头。2008年共销售4800套，计49万平方米；2009年共销售6147套，计64.5万平方米，同比增加15.5万平方米，增长31.65%；2010年共销售10914套，计110.75万平方米，成交金额30亿元。D.销售价格节节攀升。2008年住宅均价1765元/平方米，2009年均价2171元/平方米，2010年销售均价2701元/平方米，2011年2月销售均价4034元/平方米。020004000600080001000012000200820092010020406080100120200820092010050010001500200025003000200820092010成交套数成交面积成交均价2009-2010年铜梁商品房建筑面积024681012141234567891011122009年建筑面积（万㎡）2010年建筑面积（万㎡）2.铜梁近两年房地产成交月统计分析表2