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南京圣天物业管理有限公司泛亚国际边贸城物业投标书公司地址：南京市下关区五所村407号邮政编号：210015编制日期：二ОО八年零六月三十日目录第一章整体方案及策划思路------------------------1一、物业管理定位----------------------------1二、整体管理方案策划---------------------------2三、物业管理具体措施---------------------------2四、各项物业管理指标承诺-------------------------7第二章管理人员配备及员工管理----------------------10一、物业管理人员配备--------------------------10二、员工录用标准----------------------------12三、员工培训方案----------------------------12四、主要员工岗位职责--------------------------20第三章前期物业管理服务--------------------------28第一节前期物业管理组织策划--------------------------28一、前期物业管理配合设想---------------------------28二、前期物业管理工作计划---------------------------30三、物业投运准备计划-----------------------------31第二节工程跟进策划------------------------------32一、工程施工跟进的重点与计划--------------------------32二、成品保护---------------------------------34三、施工现场管理--------------------------------34四、设备调试与运行的跟进----------------------------36五、竣工验收---------------------------------39第三节装修管理策划------------------------------40一、装修管理承诺-----------------------------40二、二次装修的特点----------------------------40三、装修范围控制----------------------------40四、装修管理的要点----------------------------41五、装修管理流程----------------------------42第四节前期安全管理策划---------------------------43一、前期安全管理承诺-----------------------------43二、前期安全管理的工作重点和工作标准----------------------43三、相关质量记录-------------------------------43第五节物业接管验收策划---------------------------44一、土建项目的交接验收-----------------------------44二、设施设备的交接验收-----------------------------47三、接管验收流程-------------------------------50四、相关质量记录-------------------------------51五、档案资料交接-------------------------------51六、保修期管理及遗留问题的解决-------------------------53第六节入住策划-------------------------------55一、业主手册--------------------------------55二、入住仪式--------------------------------55三、入住管理服务------------------------------55第七节参观接待策划-----------------------------57一、参观接待---------------------------------57附件一：一类参观接待规格及标准-------------------------58附件二：二类参观接待规格及标准----------------------59附件三：三类参观接待规格及标准----------------------60附件四：四类接待规格及标准-----------------------61第四章房屋及共用设备设施管理-----------------------62一、房屋和公共配套设施管理及维修方案--------------------62二、设备安全运行管理方案-------------------------64三、电气系统管理方案--------------------------64四、给排水系统管理方案---------------------------67五、智能化系统管理方案-------------------------68六、消防系统管理方案--------------------------70七、用户报修、维修及回访流程------------------------71第五章治安、车辆及交通管理-----------------------74一、安全防范管理方案-------------------------74二、停车场及车辆管理方案-----------------------78三、道路交通管理--------------------------82四、警示标志管理措施-------------------------82第六章卫生、绿化、环保及其他管理---------------------83一、环卫设施配置及管理方案-----------------------83二、灭虫及消毒方案--------------------------88三、绿化管理方案---------------------------89第七章基础管理------------------------------93一、档案管理方案--------------------------93二、人事管理方案--------------------------99三、便民服务方案----------------------------99四、社区活动的设想和计划------------------------101第八章物业的绩效管理---------------------------104一、物业管理行业绩效管理的特点及要求----------------104二、绩效管理的分类-------------------------106第九章物业管理与商业管理的配合---------------------110一、商业物业的概念及其属性与特点----------------------110二、发展商业物业管理与运营的对策----------------------111三、商业物业的招商-------------------------113四、针对于商业经营的物业管理服务的内容。---------------117五、物业管理公众制度与商业经营规章的结合----------------122六、物业管理增值服务项目-----------------------123第十章物业管理费预算---------------------------125一、物业管理设备及物品等装备的配备方案-----------------125二、管理与生活用房--------------------------127三、物业管理财务预算说明------------------------128附件一：前期费用测算-------------------------130附件二：一期费用测算-------------------------131第一章整体方案及策划思路物业管理在我国的发展，开始并成熟于南国深圳，由最早的英美物业管理模式“复制”过来，逐渐与我国的本土文化相结合，与中国的社会管理体制改革相适应，与民风民俗文化理念相融合，形成了体现中国民生独特风格的物业管理模式。适合的，才是最好的。所谓适合，一是要适合物业的自身定位；二是要适合物业的独特特点；三是要适合物业所在地区的地方文化价值选择；四是要适合于维护发展商、业主的切身利益。一、物业管理定位为了树立“泛亚国际边贸城”优秀的品牌形象，既使现有物业保值增值，作为国家二级资质物业管理的单位，真诚希望在“泛亚国际边贸城”的这一物业管理进程中，尽一份绵薄之力，再铸辉煌。“泛亚国际边贸城”的物业管理招标活动引起了南京圣天物业管理有限公司高度重视，我们认真研究了“泛亚国际边贸城”的管理要求和使用需求，总结了物业管理服务活动的经验与教训，充分考虑了物业管理服务所面临的难点，针对“泛亚国际边贸城”的设计理念和建筑构思，在“泛亚国际边贸城”的物业管理服务活动中，将全面实行有效的运作机制，将每一项管理都纳入科学严密、环环相扣的管理程序之中，保障物业管理服务及时到位。全员树立环境意识、精品意识和效益意识，实施一体化、专业化的物业管理，统一形象识别系统，统一管理机制，人、财、物合理配置，实现资源共享，最大限度地降低运作成本，提高物业管理服务的整体水准，更好地发挥物业的“享受”功能、“发展”功能和“陶冶”功能，延长物业的使用寿命，创建美好温馨的社区大家庭。在管理运作中，我们将根据“精干、高效、层次明晰、减少管理环节”的原则，确定直线职能式的管理架构；根据“泛亚国际边贸城”的需求特点，提出合理的人员配置方式；在人员管理上，确立“竞争上岗、激励约束、量化考核、首数晋升和尾数淘汰”的“四机制”原则；在人员培训方面，确立“全员培训、梯级培训、全过程考核”的培训方针，提高各类人员的综合素质，造就一支“思想合格、素质优良、管理有方、服务周到”的员工队伍。根据“泛亚国际边贸城”所在区域的特点，我们将通过构建具有自身特色的管理文化、服务文化、经营理念，将管理活动和服务内容赋予深厚的文化底蕴，力求全面提升“泛亚国际边贸城”的管理品位。二、整体管理方案策划1、安全需求安居乐业，“安”字为先，居民对财产安全和人身安全的需求在任何时候都是第一需求，同时也是对物业管理的第一要求，治安状况的好坏，直接影响住户的生活质量。因此，满足住户的安全需求将是管理工作的重点。2、环境需求优美的环境是舒适生活的重要保障，对环境的关注体现了现代人居住观念的更新，同时表明未来物业管理工作对环境的维护、美化的重要意义。3、服务需求该类物业的业主（使用人）多数为高素质人员，他们注重良好的办公环境和舒适的工作享受，因此，他们对服务的要求将是全方位的、无缺点的优质服务。4、精神需求随着生活水平的不断提高，除“衣、食、住、行”之外，住户对办公场所的人文环境的要求也越来越高，因此，人们更多的是期望感受到一种理想的精神环境和文化大氛围。5、物业保值、增值的需求通过对物业提供良好的维修养护、营造舒适的居住环境、提供便利服务等，达到物业保值、增值的目的是业主对物业管理公司的一项潜在需求。三、物业管理具体措施基于对“泛亚国际边贸城”的特点及管理要素的分析，我们提出如下管理具体措施：1、整体设想及策划的确立原则目标明确，共建精品；精心管理，周到服务；以人为本，持续改进；诚信经营，满意达标。2、高标准、高水平管理的措施⑴、组建专业化、高素质的员工队伍一流的物业需要一流的物业服务，一流的物业服务需要高素质的员工，在对“泛亚国际边贸城”项目的物业管理中，我们将选派具有丰富管理经验和出色管理能力的管理人员，以及技能熟练的操作层员工，确保物业管