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國際版中華商街顧問報告國際版中華商街顧問報告國際版中華商街顧問報告國際版中華商街顧問報告————————項目定位項目定位項目定位項目定位CentaCentaCentaCentaProPPPPropertyConsultantsropertyConsultantsropertyConsultantsropertyConsultants(Shenzhen)Limited(Shenzhen)Limited(Shenzhen)Limited(Shenzhen)Limited森拓普物業顧問（深圳）有限公司北客西陝，其貨氊毛之屬，南客蘇杭，其貨綾纙古玩之屬，繁華壟斷，由南関至臬署前，及上下坡子為盛……清同治長沙長沙長沙長沙縣誌縣誌縣誌縣誌引言——坡子街·策•制定可執行性強的定位策略•為推廣及招商提供指引和幫助•考慮坡子街1~7號地之間的關聯性•定位目標：商業價值最大化項目定位技術路綫零售概念大綱項目定位系統業態分佈和商品組合方案規劃設計要點經營管理建議零售概念闡述坡子街在五一商圈•核心商圈、中心地帶•千年曆史與厚重積澱•交織著商業、文化、市井、風情的時間河流零售概念闡述五一商圈零售市场调查五一商圈零售市场调查五一商圈零售市场调查五一商圈零售市场调查•1~5万㎡的商家有10家，超過6万㎡的有2家•傳統百貨和步行街、大賣場72.158.862.533.806.333.802.530.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.00801－1500元1501－2000元2001－2500元2501-3000元3001-3500元4001-5000元5000元以上18-2518%26-3013%31-359%36-4010%41-4513%46-5018%51-5514%56-605%消費群體：收入構成消費群體：年齡構成初中及以下29%高中48%大专/本科22%硕士及以上1%消費群體：學歷構成資料來源：武漢零點調研公司零售概念闡述CentaCentaCentaCentaPro結論1坡子街發展方向坡子街發展方向坡子街發展方向坡子街發展方向：長沙重要的城市視窗•承載千年人文→回歸城市繁華•復興城市文脈、完善城市功能零售概念闡述60255373592762371048111089469546807960067529790613417148675875290200040006000800010000120001400016000正向(黄兴中路至五一广场)逆向(五一广场至黄兴中路)正向(人民西路至国美)逆向(国美至人民西路)正向(铜像至人民路)逆向(人民路至铜像)正向(解放西路西至东)逆向(解放西路东至西)坡子街人流量調查：周邊休息日與工作日人流資料來源：武漢零點調研公司零售概念闡述創立領袖地位•人流、車流、物流可迴旋流動•長沙乃至整個湖南的金三角商業橋頭堡•1+1+1〉3的互補共贏效果有效引導人流•街道地勢東高西低呈斜坡而名•引導黃興路日間人流•引導解放路夜間人流零售概念闡述CentaCentaCentaCentaPro結論2坡子街發展目標坡子街發展目標坡子街發展目標坡子街發展目標：五一商圈的領袖地位•借商圈之力，為項目所用•面臨市政條件改善和經營功能升級零售概念闡述商業街•形象地位•經濟地位•第一賣點坡子街•長沙近代餐飲業形成始於火宮殿•坡子街的形態的豐富零售概念闡述CentaCentaCentaCentaPro結論3坡子街商業規劃：國際版中華商街•將坡子街切割、打碎、重組、再造•發揚原文化：“那確實長沙味道”•創造新需求：“跨越時空的消費觀念”零售概念闡述五一商圈的輻射力調查•湖南省內長沙以外的其他縣市的到訪比例占23.4%•市區內消費者中遠距離到五一商圈來消費的比例也較高•五一商圈對長沙市周邊地區有很強的輻射力66%2%23%9%長沙本地人長沙市郊縣湖南其他縣湖南省外資料來源：武漢零點調研公司零售概念闡述長沙的城市戰略地位•處於大三角區域中心和長江經濟帶中腰，是連接滬港渝三地的交通樞紐。•以長沙為核心的長株潭地區，是湘鄂贛三省最具發展爆發力的城市群。•長沙更將與武漢、廣州兩個中心城市共同打造3小時經濟圈，其經濟地位、文化影響地位更加突出！CentaCentaCentaCentaPro觀點：•坡子街可設計部分展示功能•把長沙本地、全國各地乃至世界各國的最好的產品通過坡子街這個““““長沙重要的城市視窗””””展示出來零售概念闡述CentaCentaCentaCentaPro結論4坡子街業態特點：突出目的性消費業態如何將龐大人流轉化為經濟效益？•目的性消費業態→吸引不同區域、不同類型的消費群體•早晚不同營業時段→““““全天候精彩””””零售概念零售概念闡述商業網點調查：主題缺位•家潤多等大賣場以滿足居民大量日常消費需求為主要目的，友誼商店等傳統百貨則以提高租金收入為主要目標。•缺少體現長沙城市文化和富有個性的主題設計。•坡子街區域本身有眾多文化景點和歷史性建築，缺乏全面的市場營銷活動或有效宣傳方式，遊客難以瞭解。CentaCentaCentaCentaPro觀點：•將導致愈演愈烈的同質化經營危機•豐富的潛在資源並沒有充分融入到坡子街的經營中來零售概念闡述商業網點調查：功能缺陷•支柱商家、綜合百貨明顯脫離當今趨勢和全球化模式，商品、陳設和市場策劃毫無生氣。•娛樂文化設施缺乏，遊客們購物後難有興趣繼續逗留。•人流源源不斷而來，這使人們很難在短時間內完成大量的購物。CentaCentaCentaCentaPro觀點：•此現象如果不引起重視，易導致將來五一商圈的競爭力下降！零售概念闡述CentaCentaCentaCentaPro結論5坡子街經營特點坡子街經營特點坡子街經營特點坡子街經營特點：以娛樂化方式經營•引進娛樂和餐飲新元素→延長消費者逗留時間•創造““““活力天地””””→創造消費需求如何保證後續經營潛力？•交通規劃意味着項目的輻射能力及到訪客流量的潛力•提供便利的交通方式、清晰的導示系統和充分的停車設施等零售概念提煉全天候精彩不論白天黑夜或陰晴圓缺，精彩節目總在坡子街！活力嘉年華一個長沙居民及遊客嚮往及享受的好去處……跨時空消費購物、旅遊、休閒、餐飲及娛樂融于一街，創造消費需求。坡子街主題小結•坡子街的歷史——長沙商業的發源地•坡子街的現在——打造“長沙城市視窗”•坡子街的未來——長沙城市文化的領跑者坡子街主題突破點休閒文化娛樂文化商業文化建築文化餐飲文化文化價值坡子街的突破目標三大項目目標全國美譽人流量大收益可靠六大關鍵因素悠久的歷史獨特的建築群落和商業格局全面的功能不斷自我更新的支柱商戶便捷的公共設施和愉悅的消費環境牢固的政企合作關係項目定位技術路綫零售概念大綱項目定位系統業態分佈和商品組合方案規劃設計要點經營管理建議項目定位系統PPS項目定位系統PPS整體發展戰略開發策略定位整體發展戰略開發策略定位項目主題定位業態比例定位項目主題定位業態比例定位項目市場定位項目定位演繹項目市場定位項目定位演繹項目定位系統架構圖PPS·1整體發展戰略市場領先戰略五一主流商圈，跨市主流客戶。快速啟動，強勢開發。價值開發戰略特色人文背景，特色文化遺產。全新理念街區，超前定位概念。PPS·1整體發展戰略城市運營戰略政府營銷，成本領先。大規模開發與差異化定位相結合，將路網及周邊待開發地塊納入發展商整體規劃的系統開發。品牌競爭戰略重樹坡子街形象，品牌化商業地產。強強聯合，招商引資，實現共贏。PPS·2開發策略定位全新的定位立意，完善的定位系統。借鑒國外著名商業街的發展理念和國內復合型商業街的開發經驗，以坡子街的悠久歷史及人文背景為特色，站在戰略的高度。開放式、複合型綜合街區，預留彈性。開放式造街造坊，與區域功能及城市發展相融合，複合型的綜合街區。預留發展彈性，不採取短期行爲，採取適當的租售結合的比例。PPS·2開發策略定位強勢營銷推廣，形成焦點，適時招商開發。通過強勢推廣+重點營銷的方式，以很高的預期價值打動投資商進駐開發，吸引主力商家等租戶共同經營。完善公共市政設施，土地經營的發展模式。展示坡子街良好的文化形象和經營前景，增強投資吸引力。通過坡子街的後續商業經營發展進行城市土地運營，分享後續發展的周邊物業乃至整個片區豐厚的增值效益。PPS·2開發策略定位CentaCentaCentaCentaPro觀點：•以““““創造規模街區價值””””為出發點•以““““開啓長沙重要的城市視窗””””為項目發展定位立意•在整體規劃設計方面滿足坡子街極強的主題特色帶來的商業規劃和建築設計的難度•避免整體項目的市場成本趨高引致的競爭力降低PPS·3項目主題定位•坡子街：動感城市視窗、全天候活力天地WorldWorldWorldWorldChangshaChangshaChangshaChangsha世界透過坡子街品味長沙長沙透過坡子街放眼世界PPS·3項目主題定位——確立原則•足夠領先程度•相當的深度•尊重文化尊重人尊重自然條件PPS·3項目主題定位CentaCentaCentaCentaPro觀點：•尊重文化→坡子街作爲長沙城市文化代表的標杆特徵•尊重人→使坡子街具備人氣凝聚力•尊重自然條件→化劣勢為優勢，創造與眾不同的亮點和賣點。PPS·3項目主題定位——主體載體•主題風格：古今穿插、時空交錯的時間概念•建築符號：生態、時尚的虛實結合•硬件載體：建築產品和室内裝修•軟件載體：主題活動和節慶活動PPS·3項目主題定位CentaCentaCentaCentaPro觀點：•以“歷史、文化、時間”為坡子街項目開發的主題靈魂•以“歡愉、活力、體驗”為坡子街項目運營的零售概念•以“過去---今天----未來”為線索將街區主題貫穿和深化到坡子街項目整體的開發和運營之中PPS·4項目市場定位——市場分析•項目測試結果：超過7成半消費者認為坡子街應以中檔至中高檔為主。•規模龐大的坡子街，將面對長沙各階層的居民和遊客消費群體。PPS·4項目市場定位測試比较感兴趣58.4%非常感兴趣19.8%一般18.2%不太感兴趣3.6%54.933.99.12.1比较可能非常可能说不清不太可能如果坡子街定位檔次比理想中商場略高……未來到坡子街購物的可能性……資料來源：武漢零點調研公司PPS·4項目市場定位測試3000元以下占42％，3001-5000元占37％，5001元以上近20％家庭收入事业单位所占比例近三成，其次是民企和国企，两者在二成左右单位性质以管理人员为主（20%）；自由职业（20.7%）和专业人士（16.5%）的比例也相对较高。职业构成核心家庭占65.7%；直系家庭19.7%；单亲家庭也占到9%。家庭结构学历总体上偏高，大专/本科占45.2%；高中/中专占40%。学历构成以本地居民占的比例相对较大。长沙市本地74.2%；湖南省其它县市17.6%；其它如长沙郊县等地所占比例较小。地区构成男性占44.1%；女性占55.9%。性别构成描述背景未來到坡子街的購物群體特徵資料來源：武漢零點調研公司PPS·4項目市場定位圖////設計家風格時尚平和堂高低大眾化王府井價格黄兴路坡子街PPS·4項目市場定位圖設計風格價格設計家高低大衆化私營企業主、管理高層白領、年輕高消費一族大衆消費群體PPS·4項目市場定位CentaCentaCentaCentaPro結論1•在開業初期，坡子街應定位為中檔至中高檔的、形象及設計時尚的現代化復合型街區。•此定位尚屬市場空白，相比中檔至低檔的傳統百貨和大賣場，將對消費者有明顯的吸引力。PPS·4項目市場定位CentaCentaCentaCentaPro結論2長遠發展策略•與專業的商業顧問團隊長期合作，致力網羅更多知名的國際品牌，以提升坡子街的整體形象和投資回報。•在長沙零售市場及消費力成熟時可適時調整市場定位。PPS·4項目市場定位——競爭分析價格高低大小彈性價格適中其他優勢坡子街競爭策略坡子街項目競爭策略矩陣圖PPS·4項目市場定位CentaCentaCentaCent