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提案人：邹伟2010年7月1日红旗区梓园路长塘里招商项目策划案谨呈：海南广安物业管理有限公司长沙公司一.市场分析二.项目分析三.市场调查结论与分析目录六.项目招商执行五.项目规划四.项目定位七.经济测算承蒙各位领导信任，有机会参与和代理本商场的招商工作，本人本着客观、负责的原则结合本项目自身及周边商业情况，提出下列定位、规划和招商建议，供各位领导审阅。前言市场分析一1.1长沙市宏观经济分析分析1.2雨花区经济情况概述1.3侯家塘商圈概述1.4长沙市同类市场分析国内生产总值——GDP逐年攀升，发展势头良好长沙城市GDP2190.253000.983744.7616.00%15.10%14.70%050010001500200025003000350040002007年（亿元）2008年（亿元）2009年（亿元）14.00%14.50%15.00%15.50%16.00%16.50%GDP总额增幅2009年第一产业实现增加值179.40亿元，增长6.5%；第二产业实现增加值1893.58亿元，增长16.3%，其中工业实现增加值1554.54亿元，增长17.5%；第三产业实现增加值1671.78亿元，增长13.9%。第一、二、三次产业分别拉动GDP增长0.3、7.7、6.7个百分点，三次产业对GDP增长的贡献率分别为2.1%、52.1%、45.8%。按常住人口计算，人均GDP达56620元，同比增长13.7%。2009年城镇居民人均消费性支出15020元，增加2374元，增长18.8%，服务性消费支出4637元，增长27.2%。城镇居民恩格尔系数为32.4%。在城镇居民消费分类中，食品消费增长4.9%；衣着消费增长15.6%；设备用品及服务消费增长45.9%；医疗保健消费减少3.4%；交通和通讯消费增长56.7%；居住消费增长19.4%；教育文化娱乐服务消费增长26.8%；杂项商品和服务消费增长3.1%。城市居民年末每百户家庭拥有家用汽车14.75辆，家用电脑66.5台，接入互联网的计算机42台。人均住房建筑面积29.27平方米。从长沙近年人均可支配收入来看，增幅保持较快增长。城市消费增长比收入与支出16153182822023816%13.20%13.10%05000100001500020000250002007200820090%2%4%6%8%10%12%14%16%18%居民可支配收入增幅4.90%15.60%19.40%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%食品衣着居住全年限额以上批发零售企业零售额比上年增长25.9%，加快1.1个百分点，分类别看，粮油类增长33.3%；服装、鞋帽、针纺织品类增长26.2%；化妆品类增长35.5%；金银珠宝类增长29.6%；日用品类增长36.3%；体育、娱乐类增长16.4%；石油及制品类增长6.5%；通讯器材类增长16.7%；家用电器和音像器材类增长18.6%；汽车类增长44.5%，汽车类零售额拉动全市社会消费品零售总额增长4.9个百分点从近年的社会消费品零售总额数据来看，长沙的消费旺盛社会消费品零售总额1037.031273.871924.9119.80%22.80%19.70%050010001500200025002007（亿元）2008（亿元）2009（亿元）18.00%18.50%19.00%19.50%20.00%20.50%21.00%21.50%22.00%22.50%23.00%23.50%社会消费品零售总额增长额全年实现社会消费品零售总额1524.91亿元，比上年增长19.7%，分别高于全国和全省平均水平4.2和0.4个百分点；剔除物价影响，实际增长21.9%。全市居民消费价格比上年下降0.5%，涨幅回落6.8个百分点；商品零售价格下降1.8%，涨幅回落8.1个百分点。城市居民消费价格下降0.6%，涨幅回落5.8个百分点；城市商品零售价格下降2.3%，涨幅回落6.2个百分点。原材料、燃料、动力购进价格比上年下降7.4%。工业品出厂价格下降5.7%。固定资产投资价格下降0.3%。土地交易价格上涨2.6%。房屋租赁价格上涨0.5%。物业管理价格与上年持平。消费价格指数2009年雨花区完成地区生产总值724.65亿元,同比增长10.7%（含中烟），经济总量居中部地区第一，地方财政收入20.35亿元，全区2009年末户籍总人口为53.75万人，其中城镇人口45.51万人，全区城镇居民人均可支配收入达21714.5元，同比增长14.0%。雨花区概述本项目侯家塘商圈分析作为长沙ＣＢＤ的向南延伸，侯家塘商圈成为长沙城市“客厅”的最佳候选。商圈内的雨花区侯家塘街道酒店、餐饮、休闲和楼宇经济发达，在1．78平方公里的弹丸之地上，去年一举实现财政收入1．46亿元，成为在城市核心区发展现代服务业的良好范本商圈特点：1、地价成倍增长2、超市成为带动轴承3、与五一商圈互补侯家塘商圈未来规划在发展方向上，侯家塘街道将推进人民中路片区棚改，打造主题专业楼宇群。通过拆除省地矿厅、省矿产测试所、省地质中学、省新闻图片等单位两百亩、28万余平方米低矮建筑，并通过此区域的辐射作用，形成以金融、教育和中介服务等行业为主题的高品位专业楼宇，做到一楼一品、一栋一业。该街道将依托侯家塘街道城市设计落地，拉通小林子冲路，开发梓园路、小林子冲交汇处存量土地，对省林业厅、省机械研究所及周边街区居民进行土地置换，并利用省儿童医院、长塘里小学、枫树山小学优势资源，建设以儿童教育、儿童娱乐、儿童用品销售为主题的“儿童健康城”。并一定程度上发展以青少年培训基地、青年创业基地、创意商务楼宇集群为主体的“活力城”。市场名称金满地地下商业街建筑面积（㎡）35917.32总铺面数（个）1266铺面面积（㎡）8-18开业时间2003年4月经营定位大众化、时尚化、特色化、多业态，集购物、餐饮、休闲、娱乐与一体经营业态服装服饰、箱包、化妆品、饰品、鞋租金（元/㎡/月）80-400同类市场分析市场名称湘浙小商品批发市场建筑面积（㎡）41000总铺面数（个）1238铺面面积（㎡）10-20开业时间2005年经营定位小商品批发零售经营业态服装、化妆品、小饰品、鞋、儿童玩具租金（元/㎡/月）60-450同类市场分析项目分析二2.1项目区位2.2项目四至2.3项目交通规划2.4项目周边配套2.5项目SWOT分析2.6本项目的难点本案韶山路城南路劳动路芙蓉路流行前线地处雨花区市中心板块，位于红旗区梓园路长塘里社区，紧临贺龙体肓广场项目区位雨花区市中心板块南二环线以北东二环线以西人民路以南芙蓉路以东16项目位于长沙市南北向城市主干道芙蓉中路金源大酒店后面，与贺龙体育馆隔路相望，东距东塘商业中心约2公里，西至湘江不到3公里，南距省政府新址约5公里，南临长沙市主力商圈——候家塘商圈，北距中天广场所在的五一商圈也仅2公里。周边道路密布，交通发达，位置优越。项目四至交通发达、位置优越地铁1号线和3号线在侯家塘交汇，将形成经济发展的金十字。未来规划，地铁1、2号线交汇点，长沙经济发展之核心项目交通■途径本项目的公交线路有11、101、105、116路城市CBD中心·极致完美配套贺龙体育馆金源大酒店第五中学摩天轮高档住宅高档写字楼芙蓉路项目衔接长沙各级商圈，侯家塘、东塘商圈近在咫尺，商业配套齐全，休闲娱乐齐聚于此，周边学校、医院、五星酒店云集。中高档居住社区林立，居住氛围成熟，市政配套完善项目周边配套第十五中学省儿童医院家乐福超市新一佳超市天玺大酒店本项目优势1、项目地处侯家塘中心地带，地段商业价值高；2、项目周边居住人口众多，而且集中；3、高档小区、机关单位宿舍较多，潜在消费能力强；4、原来是社区农贸市场，人气有保障机会1、项目周边三公里范围内没有同等面积和经营业态的商场与之竞争；2、目前区内街道商铺租金价值稳定，具有进一步挖掘、提升的潜力空间劣势1、项目交通通达性有一定弊端；2、项目自身并不临梓园路，展示面较差，对本商场的商业人流引导会有一定的影响；3、临街铺面为独立自主经营，杂乱没有整体感，对本项目打造整理形象和提升档次非常不利威胁1、项目离东塘商圈和五一商圈的南门口地段不远，面临消费者分流SWOT分析项目SWOT分析周边商业氛围浓厚，业态成熟项目商业面积2层3000平米，不大不小如何进行本项目的商业定位，实现错位经营？如何找准最适合项目规模的业态组合本项目的难点市场调查结论与分析三1.1项目区位1.2项目四至1.2项目交通规划1.3项目周边配套1.4项目SWOT分析1.5本项目的难点人流分析每日按营业时间的12个小时计算，平均日人流为22000人/天。18.3756.3老年中青年少年儿童人流从年龄结构分析,主力消费人群（中青年）所占比例高，老年人及少年儿童所占比例较低。中青年占所有人流比例的79%，老年人占所有人流比例的14.3%，青少年及儿童只占所有比例的6.7%。男性女性从性别分析，女性所占比例大于男性所占比例女性约占63%，男性约占37%。由此证明女性消费者是本项目消费者的主力军。从周边业态调查所见，主要业态为满足居民日常生活所需的业态。日常用品杂货店占总比率的27.8%，超过一般社区所占比率，证明本区域人口众多，对日用百货的需求较强。餐饮占总比率的23.4%，其中以便利型、快速型餐饮和特色小吃为主。服装服饰占总比率的16.9%，比率低于一般社区服饰类门店所占比率，主要原因是居民缺乏形象统一、设施完善的购物场所。日用百货餐饮服装服饰其它周边业态新房二手房活力康城6714000宏泽佳园3086100巴黎香榭2106048芙蓉公馆3757300新世界花苑1567500嘉盛国际756紫金苑1200冯园600总计4276售价户数名称佳逸豪园约2000城市风情约4500夏家冲社区约8000仰天湖社区约10000佳天国际约2000解放片区约15000东瓜山片区约15000城市森林约3000六工宿舍区约5000送变电宿舍约2000石子冲约3000总计约69500人数名称周边人口每户按3.5口人计算，本项目周边现有居住人口数约有85000人，预计在3年后人口可达10-12万人。周边居住人口共约85000人类比项目大都市神禹商场交易大楼百汇商场经营规模约16000㎡约2000㎡约15500㎡5000㎡楼层六大区二层四层负一楼经营存量约808户约97户约910户约97户经营定位综合商场服装服饰服装服饰服装服饰经营方式零售零售批零零售经营档次中档中档中底档中偏高有无空调有有有有专业市场-整体情况商场负一层一层二层三层四层五区六区大都市145-350120-25065-15040-10065-14030-70神禹商场350-550200-250交易大楼60-801509050百汇商场140-190专业市场-租金商场负一楼一楼二楼三楼四楼五区六区大都市女装服饰鞋婴童区服饰服饰神禹商场女装女装交易大楼鞋服装童装服饰百汇商场女装专业市场-经营种类本项目目前人流较多，而且多为附近社区固定居住人口，消费次数频繁，均为有效人流本项目周边人口众多，完全可以满足一个新市场开设的要求本项目周边配套齐全，主要业态以满足人民生活的日用百货、餐饮、服饰为主周边三公里范围内专业市场较多，经营业种以服装服饰为主4周边专业市场1人流2人口3业态小结项目定位四4.1项目整体定位4.2项目主题定位4.3项目形象定位4.4项目业态定位4.5目标消费者定位4.6目标投资者定位4.7运营模式定位根据社区商业的发展趋势来看，基本遵从前期建材、中期便民、后期品牌的发展规律。之所以提出两级型，主要是因为本区域老年人口和儿童人口众多，本项目商业主要服务于这两类人口。时尚性概念的提出，是对本商场形象的定位是时尚的、流行的。整体定位流行前线——两级型时尚社区商业建立以老百姓日常消费为主导的交易中心平台，突显服务与老人和儿童的主题，走个性化、特色化、主题化的发展模式，努力打造品种多样化，深受社区消费者青睐的商场，努力打造社区内的一道亮丽风景。主题定位时尚社区商业，梓园路聚宝盆项