锦州项目

锦州项目项目前期投资背景分析目录1、锦州概况（1）地理区位（2）内外交通（3）行政规划（4）人口发展2、锦州经济运作特征（1）GDP与人均GDP（2）固定资产投资（3）人均可支配收入（4）社会消费品零售总额（5）三产比重3、锦州投资背景分析（1）锦州概况与分析（2）锦州经济运作特征与分析（3）锦州城市规划及开发现状研究与分析4、房地产新政研究5、房地产市场运作特征（1）房地产市场运作特征6、土地市场分析（1）2009年---2012年锦州市土地市场成交情况研究分析（2）2009年---2012年锦州市土地成交量分析（3）2009年---2013年锦州市土地成交价格分析（4）土地市场分析小结锦州概况篇•锦州概况之地理区位锦州市位于辽宁省的西南部、著名的“辽西走廊”东端，是连接华北和东北两大区域的交通枢纽。东接辽河平原，与盘锦市、沈阳市相连，南临渤海辽东湾，西连葫芦岛市，北与朝阳市、阜新市毗邻。距辽宁省省会沈阳220公里，仅2个半小时的车程。锦州是辽宁西部区域性中心城市。辽宁省14座城市可按区域划分为三个组团，一个是以大连为中心的辽东半岛城市群，一个是以沈阳为中心的辽宁中部城市群，再一个就是以锦州为中心的辽宁西部城市群。锦州市位于中纬度地带,北纬41.07，东经121.09，属于温带季风性气候。常年温差较大，全年平均气温8℃一9℃，年降水量平均为540一640毫米，无霜期达180天。气候主要特征是：四季分明，各有特色，季风气候显著，大陆性较强。为发展农、林、牧、渔各业提供了良好的条件。锦州概况之历史沿革锦州历史悠久，是一座有着1000多年建城史的历史名城。据考古发掘证明，自远古以来，历代相传，人烟不绝，并与中原文化有着密切联系。夏、商、周奴隶社会时期，这里属冀、幽二州地。春秋时期属燕地，战国时属燕辽西郡地。秦、西汉时分属辽西、辽东郡地，东汉时大部属辽东属国。三国时属幽州昌黎郡地，晋代属平州昌黎郡地。隋代时西部属柳城（今朝阳）郡地，东部属燕郡地。唐代初属营州（今朝阳）总管府辖，后属安东都护府辖，废府后归平卢节度使辖。辽代分属中京道和东京道辖。公元911－926年，辽太祖耶律阿保机“以汉俘建锦州”，锦州之名始于此时。金代改辽道制为路制，当时属北京路辖，元代分属大宁路和广宁府路辖。明代建军卫制，下设卫所，当时置广宁卫，广宁前、后、左、右、中（今锦州）屯卫，以及义州卫、宁远卫，先属辽东都指挥使司，后属辽东巡抚辖。清康熙元年并广宁中、左、右、三屯卫为锦县；康熙三年设广宁府，不久撤销；康熙四年设锦州府。中华民国成立后废府设县，当时各县属奉天省辽沈道辖；1928年废除道制，1929年省改名辽宁，当时各县直隶辽宁省：1931年“九·一八”事变后，各县皆属伪奉大省；1934年设锦州省，管辖各县；1937年口伪政权施行市制，始设锦州市，中县分治，伪省、市、县公署皆驻锦州。抗日战争胜利后，共产党曾一度建立辽西专员公署和锦州市政府。1948年10月锦州解放后，属热河省热东专署辖，1949年1月成立辽西省，省政府驻锦州；1954年8月辽东辽西省合并为辽宁省，锦州市为省辖市，以后两次成立锦州专区，1968年专区撤销后实行市领导县体制至今。锦州概况之内外交通锦州市素有沟通关内外“咽喉要道”之称，扼“辽西走廊”东端，南临渤海，北依松岭山脉，是连接中国东北地区和华北地区的重要交通枢纽。有“四省通锦”之说。东接“辽中南”工业区，南临渤海，西连”京津唐“工业区，北有辽宁西部和内蒙东部及黑龙江、吉林的广阔腹地。是环渤海经济圈、东北亚经济圈的交汇点，连接东北内陆与渤海的黄金走廊锦州概况之内外交通之铁路锦州境内有京哈铁路、沈山铁路、锦承铁路、大郑铁路、沟海铁路等铁路锦州市主要车站为锦州站和锦州南站，可通往沈阳、大连、丹东、北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、太原、成都、西安、福州、济南、长春、哈尔滨、齐齐哈尔、乌兰浩特、三亚等大中城市。境内还有大虎山站（二等站）和新立屯站（三等站）、沟帮子站（三等站）、凌海站（三等站）、义县站（三等站）等主要车站。锦州南站锦州南站锦州站锦州概况之内外交通之公路京哈高速公路、辽宁滨海公路横贯全境。锦阜高速公路、锦朝高速公路及102线国道使锦州与周边城市形成了“一小时城市群”，与沈阳、大连、天津、北京等城市形成了“3小时城市群”。公路总里程达到3622公里，黑色路面铺装率、二级以上公路比重、高速公路里程都居辽西之首。全市拥有营运公共汽车537辆，运营线路网长度467公里；运营出租车3884辆。锦州概况之内外交通之航空锦州小岭子机场是辽宁省西部唯一一座达国际4C级标准的民航机场，已连接香港、韩国首尔国际航线，国内上海浦东、青岛、大连、上海、广州、温州、深圳、北京、威海、南京、厦门、成都、昆明、太原、哈尔滨、杭州等城市，中转联程业务可在一日内飞往全国各地。锦州湾机场于2009年省政府批准修建，辐射辽西5市。锦州湾机场初步选址在凌海市建业乡和大有农场沿海地区，占地面积4.8平方公里，建设规模为4D级国际机场，起步期拟先按4C级进行建设，跑道长2600米。航站区按满足2020年旅客吞吐量55万人次、货邮吞吐量3750吨的目标设计，航站楼7200平方米，站坪机位5个，配套建设通信、导航、气象、供电、供水、供油、消防救援等辅助生产设施。不久的将来，堪称省内第三大国际机场的辽西中心机场将屹立锦州湾畔，为锦州乃至辽西地区带来前所未有的发展机遇。2010年，锦州机场安全保障1144架次航班起降，同比增长30%；旅客吞吐量9.63万人次，同比增长66.8%。货邮吞吐量1204.6吨，同比增长120.8%。锦州小岭子机场锦州小岭子机场锦州概况之内外交通之港口锦州港是中国沿海最北部、渤海西北部400公里海岸线唯一全面对外开放的国际商港，已跻身于中国港口二十强，是辽宁省重点发展的北方区域性枢纽港，通航世界上80多个国家和地区，30万吨巨型油轮在此犁波靠舶。锦州港拥有4油、3集、8杂15个生产性泊位和1个辅助性泊位，2010年全年吞吐量6008万吨，集装箱吞吐量75.5万TEU，名列全省第三位。锦州龙栖湾港位于辽东湾西部，锦州市西南滨海，港区所属龙栖湾新区辖境，是辽西经济带的重要组成部分，是锦州市建设辽西沿海经济中心城市、发展临港产业的重要依托。随着辽宁沿海经济带上升为国家发展战略，龙栖湾港也列入国家“十二五”发展规划，成为环渤海乃至东北经济发展的重要核心区域。锦州港锦州概况之行政规划锦州市区域面积10301平方公里，现为辽宁省省辖市，市辖6个市辖区（3个正式区，3个省属新区）、2个县，2个县级市，分别为：凌海市、北镇市、黑山县、义县、古塔区、凌河区、太和区，松山新区，锦州经济技术开发区，龙栖湾新区市中心黑山县北镇市义县凌海市开发区锦州概况之人口发展2011年全市户籍人口312.91万人，其中，非农业人口136.6万人，农业人口为176.3万人。有汉、满、蒙古、回、朝鲜等30多个民族，其中汉族人口占96%。全市人口中，男性人口为1566255人，占50.10%；女性人口为1560208人，占49.90%。总人口性别比(以女性为100，男性对女性的比例)由2000年第五次全国人口普査的103.8下降为100.39。全市人口中，0-14岁人口为360266人，占11.52%；15-59岁人口为2257080人，占72.19%；60岁及以上人口为509117人，占16.29%其中65岁及以上人口为336868人，占10.77%。同2000年第五次全国人口普査相比，0-14岁人口的比重下降5.96个百分点，15-59岁人口的比重上升1.57个百分点，60岁及以上人口的比重上升4.39个百分点，65岁及以上人口的比重上升2.49个百分点。锦州经济运作特征篇锦州经济运作特征之GDP与人均GDP2009年GDP790.1亿元2010年GDP902.6亿元2012年GDP1270亿元2011年GDP1115.9亿元人均ＧＤＰ人均GDP2009年值万元23447增幅%5%2010年值万元29264增幅%25%2011年值万元35784增幅%13%锦州经济运作特征之固定资产投资2009年固定资产投资达到350.1亿元。其中，城镇固定资产投资281.9亿元，农村固定资产投资68.2亿元，在城镇固定资产投资中，建设项目投资232.4亿元，房地产开发投资49.5亿元。2010年固定资产投资730.5亿元，同比增长50.6%，增速列全省第2位。其中建设项目投资564亿元，增长47%，房地产开发投资92.5亿元，增长87%，农村非农户固定资产投资43.7亿元，增长37.4%2011年固定资产投资649.4亿元，投资规模居全省第九位。其中城镇固定资产投资618.1亿元，增长30.3%，农村非农户固定资产投资31.2亿元，增长30.9%，城镇固定资产投资中，建设项目投资503.6亿元，增长31.8%，房地产开发投资114.5亿元，增长23.8%2012年固定资产投资803.7亿元，比上年增长23.8%。其中，城镇固定资产投资760.0亿元，增长23.0%；农村非农户固定资产投资43.7亿元，增长39.9%。在城镇固定资产投资中，建设项目投资622.0亿元，增长23.5%；房地产开发投资138.1亿元，增长20.6%。锦州经济运作特征之人均可支配收入2009年锦州城镇居民人均可支配收入15386.09元，比上年同期增长10.2%，人均消费性支出10795.09元，增长9%。2010年锦州城镇居民全年人均可支配收入17375.1元，增长7.8%。2011年锦州城镇居民人均可支配收入20170.85元锦州经济运作特征之社会消费品零售总额2009年全年实现社会消费品零售总额269.9亿元，比上年增长18.3%。分地域看，城市实现零售额191.3亿元，增长18.3%；县及县以下实现零售额78.6亿元，增长18.6%。分行业看，批发零售业实现零售额218.1亿元，增长18.8%；住宿餐饮业实现零售额50.6亿元，增长17.4%。2010年全市消费品市场实现社会消费品零售总额318.3亿元，总量居全省第五位;比上年增长18.8%，高于全省平均水平0.2个百分点，增速居全省第一位。2011年锦州市实现社会消费品零售总额374.6亿元，居全省第五位，增长17.7%，增速居第三位。全省各市社会消费品零售总额增速均在17.4%——17.8%区间，波动较小。从当前消费市场的发展趋势看，居民消费升级和工业化、城镇化步伐加快将促进内需持续稳定增长，不断增加的城乡居民收入也为扩大内需提供了可能和保障。消费能力持续增长，对国民经济的贡献呈积极的变化2012年全年社会消费品零售总额达434.5亿元，居全省第五位；同比增长16%，高于全省平均水平0.3个百分点，增幅居全省第二位。锦州经济运作特征之三产比重•锦州市三产结构相对平稳发展，第一产业比重逐步降低，第二产业比重增加，工业格局完成新转型，规模以上工业增加值稳定增长，第三产业近两年来比重降低，但第三产业转向新形态，正在进入发展快行道。锦州投资背景分析篇锦州投资背景分析之锦州概况研究与分析锦州市位于辽宁省的西南部，辽西走廊的东端，是辽宁西部区域的中心城市。锦州速有沟通关内外咽喉要道之称，是环渤海经济圈、东北亚经济的交汇点，连接东北内陆与渤海的黄金走廊，这也使锦州成为辽宁省三大区域物流中心城市之一。锦州是中国环渤海地区重要的港口城市。锦州港是中国沿海纬度最高的一类开放商港，全年365天均可正常作业。锦州是中国优秀的旅游城市。拥有潮涨隐、潮落现天下第一绝的笔架山天桥、中国皇帝登临次数最多的医巫闾山、开凿于1500多年前的万佛堂石窟以及辽沈战役纪念馆、青岩寺、奉国寺、北普陀山等一批知名的自然、人文景观。锦州是东北地区唯一同时具有海港、空港、铁路、公路和管道运输的枢纽城市，拥有得天独厚的交通优势。锦州投资背景分析之锦州经济运作特征与分析锦州投资背景分析之规划及开发现状研究与分析根据市区周围地形、地貌、