均雄城市广场物业管理标书

均雄城市广场物业管理标书目录第一章均雄物业管理公司简介...........................................................................1一、公司简介............................................................................................................2二、附件：................................................................................................................5第二章城市广场管理模式及管理制度...............................................................6一、项目分析及管理构想........................................................................................6二、管理模式：........................................................................................................8三、管理服务机构、人员配备、选聘、培训及劳资管理：..............................10四、计算机在物业管理中的应用..........................................................................13五、城市广场物业管理规章制度汇编..................................................................14第三章物业管理权交接方案.............................................................................41一、程序的合法性..................................................................................................41二、协调相关方面的关系，取得中正第三方的支持..........................................41三、具体交接工作安排..........................................................................................41四、交接内容..........................................................................................................42第四章城市广场财务管理方案.........................................................................46一、财务管理工作模式、制度、预决算的方式、内容......................................46二、物业管理代收代缴费用的收取方式与方法..................................................54三、基金类款项的管理及使用..............................................................................55第五章城市广场工程维修管理...........................................................................57一、城市广场的工程设备管理..............................................................................57二、工程各专业工作制度......................................................................................57第六章城市广场社区服务管理.........................................................................61一、业主档案、业主投诉的管理模式..................................................................61二、对业主及使用人使用物业的规定..................................................................63三、提高服务水平、完善社区的其他设想与方案..............................................63第七章城市广场各项管理指标的承诺.............................................................66一、各项综合指标..................................................................................................66第八章说明...............................................................................................70第一章均雄物业管理公司简介一、公司简介北京均雄物业管理有限责任公司于1992年在海淀区创立，在北京市工商局注册，公司及所属子公司注册资金550万元，日常可运作资金1000余万元，管理着包括商用物业、居住物业、公益物业在内的10余个项目，管理面积32万平方米，符合北京市行业资质标准，具有涉外管理资格的专业物业服务企业。本公司的服务宗旨：营造现代人的生活空间。本公司的经营理念：专业管理、至诚服务。本公司的企业文化：积极健康向上的企业价值观。本公司的企业形象：整体能力强，市场营销能力强，管理制度健全。均雄公司致力于推广符合国际惯例的物业管理模式与经验，不断探索符合中国国情的物业管理道路。均雄公司实行公司总部和管理项目部两级管理体制，即总部提供管理设计、人力资源、宣传企划、技术、质量、财务等方面的支持与督导，项目部执行具体管理事项。通过我们的专业化的管理与服务，给开发商、产权人、使用人带来效益、效率和安宁，促进存量物业的活化与增值，提高受托物业的市场价值和使用价值，为产权人、使用人取得管理效益和投资回报，达到经济、社会、环境三效统一。本公司拥有门类齐全的专业人才和复合性管理人才，特别是一大批从涉外星级饭店和涉外公寓加盟的素质优秀的总级领导和部门经理形成了公司管理骨干。先进的管理思想和饭店公寓的涉外管理经验，不仅丰富了均雄企业文化，也推动了公司整体管理水平的提高。公司制度严格，运作规范，信息灵敏，工作细腻，手段完备。不但可以承接各种类型物业的全面经营管理，同时开展其它单项服务，包括租售代理，发展顾问，投资顾问，管理企划与咨询，工程顾问和工程服务等等。经过多年的实践与磨练，本公司在综合商用楼宇，标准写字楼的管理上，积累了独到的管理运作经验，创建了一套完整而实用的管理体系和管理方法，并将计算机软件技术用于管理之中，取得了良好的管理业绩和社会声誉。七年来，我公司以受托管理、合作管理、顾问管理、单项委托管理等方式管理了十余个物业项目，有代表性的包括：1．中科集团大厦31000平方米写字楼2．理工科技大厦38000平方米写字楼3．硅谷电脑城42000平方米电子市场和写字楼4．中国现代文学馆30000平方米国家级博物馆5.汇景阁公寓35000平方米甲级公寓6．北科大厦18000平方米写字楼7．蓟宁居24000平方米普通住宅8．汉荣家园45000平方米普通住宅9．北京青年报大厦30000平方米写字楼我公司还作为行业中唯一受邀单位参加了国家建设部与加拿大政府物业管理合作谈判和海淀新技术产业试验区发展规划课题组，参与规划方案设计。多年的管理实践，使我们积累了较丰富的物业管理经验，尤其是对于如何针对物业特点和委托人要求进行物业品牌的塑造和社会形象的维护；对于物业管理的成本控制特别是人力成本，能耗成本、采购成本的控制上有着独到的经验与手段。均雄公司一贯注视研究分析，针对区域市场特点、物业特点、使用人特点进行管理服务设计，并在物业管理过程中不断进行管理服务创新，以最大限度的满足使用人的需要。理工科技大厦经过我公司精心治理，硬件得到根本改善，物业服务满意率连续三年达到95%以上，1997年经严格考评，被命名为全国城市物业管理优秀大厦，受到了海淀实验区政府的特别奖励，被外界誉为“网络信息大厦”，成为中关村标志型建筑之一。本公司的物业代理业务一直在业内享有盛誉，专案推展、谈判掌控、大户推介等多种市场运作方式的灵活运用，二次开发、文化销售、点面塑造等众多主题创意，使所代理及顾问的项目迅速成为市场亮点，给公司赢得了骄人的代理业迹，其中理工大厦从96年至今保持着95%以上的出租率，97年我们获得了连续几个100%的销售楼盘，98年我们的代理项目两个单项楼盘整体的销售金额是3个亿，深得业内人士称誉。公司现与美国的H&W公司成立了一个以互联网为支撑和连锁信息为并行的专门从事房地产联锁营销的合资公司“华居网络服务有限公司”，华居网集网络技术、商品房网上交易和房地产连锁经营为一体，向社会提供房产交易、租赁经纪、特许经营和物业住处咨询等基本服务和各类增值服务，对于均雄所管理的各个项目的租售成功和持续经营提供了强劲的保障。我司与北京市科委共同合作成立均雄科技管理公司，按国家对行政事业单位后勤管理要求，为科委受托管理办公、住宅的物业。其间双方共同成立课题小组，专项研究后勤改革社会化的转制中产生的诸多问题，此项合作正在积极的进行中。本公司实施以人为本的内部管理模式，从招聘、甄选、试用、转正到培训、考察、晋升，具备一系列严密有效的人事制度，几年来公司管理骨干实现了从勤奋型到勤奋加技术型的转变，目前均雄各级管理、操作人员敬业精神和团队精神好，业务技术素质高，责任心强，创出了一个又一个管理佳绩，为所管物业的业主和社会各界所称道。均雄历来注重企业文化建设，企业精神深入人心，企业刊物《管理资讯》期期图文并茂，刊载公司事业发展和管理最新动态，物业管理最新理论，还有教育性、引导性文章；每年举办春游和春节晚会，每月举办生日聚会，让员工真正享受“家”的感觉，提高士气，增强团结。企业气氛和员工的精神面貌始终是健康向上，促使企业不断进取。在多年实践探索的基础上，均雄公司在物业理论上也颇有建树。从1993年起，从公司总经理到项目部的管理人员，在博采众长的基础上，针对国内物业管理现状，大胆提出前瞻性的管理理论和观点，在《中国房地产报》、《物业星空》、《北京房地产杂志》、《精品购物指南——物业版》发表了诸如“居住小区管理的思考”、“对于物业管理发展的理性探索”、“物业管理在中国”、“物业管理的超前介入”、“写字楼物业管理的服务设计”等多篇文章，在业内形成了一定的影响，在众多专业研讨会，培训讲座上，也留下了均雄的声音。为使公司具备持续提供合格服务产品的能力，在几年营造管理制度规程的基础上，于1998年开始在公司内推行ISO-9002国际质量标准，并于1999年5月一举通过权威机构的认证，获得IS