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锦和房产2010年4月威海『瀚城』项目产品户型及配比建议一期地块形状规划思考一期规划中需要解决的问题：1、如何通过规划有效规避窗景烟囱的影响2、如何在坡地山景洋房中合理解决高差问题3、建筑单体结构建议4、立面风格建议Q1、如何通过规划有效规避窗景烟囱的影响建筑轴向与烟囱在同一直线上，第一排建筑适当偏转，可有效规避南北窗景中的烟囱问题。后排建筑仍然保持南北宜居朝向，以南向社区内部景观为主。Q2、如何在坡地山景洋房中合理解决高差问题“只要基地的自然条件有特征，建筑就应象从基地自然生长出来那样与周围环境相协调。”——赖特“依山就势、自然天成”。其一，减少接地。山地建筑要尽量保持地表的原有地形和植被，可有效地保护地貌，又可避免较多土方工程。其二，不定基面。建筑要合理利用地形高差和山位，并随着地表层层升高呈现阶梯形布局设计。自然天成是指要做到山物共融，建筑能适应各功能空间划分需要，形成其与山体形态协调的建筑风格，就像是环境中生长出来似的。1、依照原有地貌特征进行规划布局，尽可能减少土方用量30度角以内的舒缓绿化放坡，营造坡地宅间绿化，取代挡墙大部分建筑物间的高差通过绿化放坡而非挡墙来处理，增大绿化面积、提高园区品质的同时，还能有效降低造园成本。不同角度的放坡绿化处理原则：在0度—30度角内，适当区域保留大面积草坪，利用舒缓的小角度来营造缓慢舒展的情趣；在30度—45度角内，在原有地形基础上，增加花卉、绿篱、乔木、灌木、丰富层次，体现种植的厚重与浓密；在45度—60度角内，利用形式丰富的挡墙进行调解，结合单层或复层的软硬质景观，使景观环境贴近实地环境。Q2、如何在坡地山景洋房中合理解决高差问题2、步行竖向通路中采用Z字型阶梯园路，取代单一的阶梯布局台阶和坡道是解决竖向交通的手段，但过于平直的台阶或坡道会略显单调，可以把各台阶段通过休息平台错开布置，形成“Z字型”折线并利用植物在转折处进行掩映处理，打破了空间的单调性，创造出更丰富的视觉体验。植物栽植以靠近住宅的部分种植高大乔木来掩映住宅，柔化建筑立面的冰硬感，远离住宅的部分形成较为开阔的空间，形成邻里活动交流场地。利用建筑物间的高差，创造出便于邻里交流与休憩的灰空间，使得景观场地最大化地得到利用。Q2、如何在坡地山景洋房中合理解决高差问题3、东西轴向建筑高差布局Q2、如何在坡地山景洋房中合理解决高差问题4、利用地势高差，在景观赏布局中制造灰空间的休憩领地Q3、洋房建筑单体设计参考万科退台式花园洋房Q4、立面风格建议NO.1地中海建筑风格（MediterraneanStyle）长长的廊道，延伸至尽头然后垂直拐弯；半圆形高大的拱门，或数个连接或垂直交接；墙面通过穿凿或半穿凿形成镂空的景致。这是地中海建筑中最常见的三个元素。地中海风格的建筑舍弃浮华的石材，用红瓦白墙营造出与自然合一的朴实质感。建筑外墙的涂料经过工匠们一层层、一遍遍的粉刷，颜色就渐渐的沉淀下来；岁月愈久，颜色愈白，味道愈浓，体现了一种传统的手艺精神。地中海风格从建筑的形态上看，经常出现很多不对称的设计，尤其是西班牙风格的建筑，采用了很多圆弧形结构，包括墙体、护栏、门窗框架，乃至屋顶上使用的筒瓦。外立面颜色温润而醇和、材料粗朴而富有质感、建筑中包含众多的回廊、构架和观景平台。地中海风格在细节的处理上特别细腻精巧，在西班牙建筑中，经常广泛运用螺旋形结构配件，包括阳台、窗间柱子等多用螺旋形铸铁花饰。此外，在地中海建筑中往往采用建筑圆角，让外立面更富动感，并配合以落地大窗和防锈锻铁为装饰的小窗，外墙局部用文化石河特别的涂料；Q4、立面风格建议NO.2意大利建筑风格（ItalianStyle）流行于19世纪下半叶的意大利式风格，一般为方形或近似方形的平面，红瓦缓坡顶，出檐较深，檐下有很大的托架（Bracket,也称牛腿）。檐口处精雕细凿，气势宏大，既美观又避免雨水淋湿檐口及外墙而变色，使外观看上去始终保持鲜艳亮丽没有污浊。普通的意大利风格的建筑，朝向花园的一面有半圆形封闭式门廊，落地长窗将室内与室外花园连成一体，门廊上面是二楼的半圆形露台。意大利建筑的细节的处理上特别细腻精巧，又贴近自然的脉动，使其拥有永恒的生命力。其中铁艺是意大利建筑的一个亮点，阳台、窗间都有铸铁花饰，既保持了罗马建筑特色，又升华了建筑作为住宅的韵味感。尖顶、石柱、浮雕……..彰显着意大利建筑风格古老、雄伟的历史感。Q4、立面风格建议NO.3法式建筑风格（FrenchStyle）概括而言，法式建筑线条鲜明，凹凸有致，尤其是外观造型独特，大量采用斜坡面，颜色稳重大气，呈现出一种华贵。法式建筑讲究点缀在自然中，并不在乎占地面积的大小，追求色彩和内在的联系，让人感到有很大的活动空间。不过，有时也有意呈现建筑与周围环境的冲突。因此，法式建筑往往不求简单的协调，而是崇尚冲突之美。法式建筑还有一个特点，就是对建筑的整体方面有着严格的把握，善于在细节雕琢上下工夫。法式建筑史经典的，而不是时尚的，是经过数百年的历史筛选和时光打磨留存下来的。法式建筑十分推崇优雅、高贵和浪漫，它是一种基于对理想情景的考虑，追求建筑的诗意、诗境，力求在气质上给人深度的感染。风格偏于庄重大方，整个建筑多采用对称造型，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间，屋顶多采用孟莎式，坡度有转折，上部平缓，下部陡直。屋顶上多有精致的老虎窗，且或圆或尖，造型各异。外墙多用石材或仿石材装饰，细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究。法式建筑呈现出浪漫典雅风格。Q4、立面风格建议NO.4新古典主义建筑(NeoclassicismStyle)在建筑学层面，新古典主义是从古典主义中提炼出的经典元素，包括线脚、檐口、栅花、圆柱等，淘汰了建筑史上所有怪诞的部分，尽管无法达到现代主义绝对的理性，后现代主义夸张的视觉效果，但都严格符合人性的适宜尺度；在社会人文层面，高端住宅的消费阶层，从年龄、阅历、财富积累都经历了褪尽浮华的过程，新古典主义经典、优雅、庄重、人性、理性的部分为他们所接受，因此这一风格有可能（或正在）成为当今中国高端住宅市场最强势的声音。当前的新古典主义建筑作品超越了“欧陆风”的生硬与“现代简约”的粗糙，设计更趋精细，品位更加典雅细腻。新古典主义是古典与现代的结合物，它的精华来自古典注意，但不是仿古，更不是复古，而是追求神似。户型配比方向性思考：从项目一期规划统计，18层高层4栋，共40000㎡，6层多层12栋，4层多层2栋，3层多层1栋，共41000㎡；其中2栋18层1梯4户高层共22000㎡，2栋18层1梯3户高层共18000㎡，多层41000㎡，商业30000㎡；同时考虑到此次为项目首次公开，同时威海本地不受“70/90”的限制，因此不建议在一起地块中设置小户型（1、2房）作为主力户型；结合目前威海当地现有市场的热销户型和未来几年的户型需求趋势，提供适中型单位（2、3房）为主力户型的配比建议和舒适型单位（4、5房）为主力户型的配比建议两个方案。方案一：适中型户型配比方案户型类型建筑面积区间（㎡）面积套数比例备注目标客户群二房二厅二卫80－900.7万方20%考虑目前威海在售的市场情况，因此建议只相应设置“大2房”，户型区间上也形成错位以经区工作的公务员、企事业单位中层、年轻白领为主，一次置业的比例居多，同时投资客户比例较高三房二厅一卫90－1051.8万方50%本项目的主力户型，两者占总套数的70%左右以威海的公务员、商贸人士为主，一二次置业各半，投资客也占有相当比例三房二厅二卫110－1301万方20%四房二厅二卫140－1600.5万方10%可考虑在顶层设置部分五房单位，约占总户数的2%以威海的商贸人士、企业中高层为主，二次置业比例较大，投资比例较小注：以上是一期项目的适中型户型配比建议，具体面积区间和比例可根据规划设计的实际情况略有调整。根据方案一的户型配比进行初步测算，一期多层总面积大约4万平米左右。方案一优势：户型上更为紧凑，可以吸纳当地及威海市区中坚人群；以二三房作为主力户型，更容易出租，对于投资客来讲吸引力更大；项目紧邻威海经济开发区发电厂，先觉自然景观存在劣势，以二三房为主力户型与项目本身的实际情况更为吻合；从资金回笼的角度来讲，二三房的销售速度将较快，更有利于资金的快速回笼。方案一劣势：以二三房单位作为主力户型使得整体规划布局和户型设计方面可能有一定的难度；建造成本可能略高一些；项目推出期间预计可能与威海目前在售主流楼盘形成较激烈竞争。方案二：舒适型户型配比方案户型类型建筑面积区间（㎡）套数比例备注目标客户群三房二厅一卫90－10515%本项目的辅助户型，两者占总套数的35%左右以威海的公务员、商贸人士为主，一二次置业各半，投资客也占有相当比例三房二厅二卫110－13020%四房二厅二卫140－16030%本项目的主力户型，两者占总套数的65%左右以威海的商贸人士、企业中高层为主，二次置业比例较大，投资比例较小五房二厅二卫170－20035%注：以上是一期项目的舒适型户型配比建议，具体面积区间和比例可根据规划设计的实际情况略有调整。根据方案二的户型配比进行初步测算，项目的户均面积约140㎡，共577套。方案二优势：方案二劣势：从规划布局和产品设计来讲，难度较小；以四五房的大户型为主导，吸引中高端客户群，可提升整个项目的档次；减少与威海在售楼盘适中户型的竞争；建筑成本会略低一些。以四五房单位作为主力户型，很难吸引到投资客户；产品的总价偏高，客户群太窄，很难吸引到中坚人群；预计四五房大户型单位的销售进度较慢，资金回笼速度也较慢，难以很好地实现滚动开发，风险较大。户型方案比较研究建议：锦和建议以二三房为主的适中型户型配比作为主推方案。从客户群来讲，户型更为紧凑，可吸纳更多当地及威海中坚人群；从投资角度来讲，以二三房作为主力户型，更容易出租，对于投资客来讲吸引力更大；从自然景观来讲，以二三房为主力户型与项目本身的实际情况更为吻合；从市场竞争来讲，虽然较为激烈，但项目的区位和地段价值优势明显；从资金回笼的角度来讲，二三房的销售速度将较快，更有利于资金的快速回笼，综合考虑适中型户型配比方案将更为稳健、可行。户型设计要点客户原则：重点满足目标客户住宅升级以及中长期度假需求产品经验原则：坚持度假物业的产品设计原则，同时结合项目自身特点市场导向市场已有的产品创新，本项目应当尽量坚持，同时避免已经出现的设计问题两房、三房产品•户型特征1.景观房尤其海景房非常注重采景面的构建，对于灰空间如观景露台，观景阳台运用很多，主要结合主卧和客厅，将灰空间作为室内向室外活动的过度2.对于海景房，由于以度假为主，因此多会精简厨房功能空间，而非海景房则较少考虑这一点3.保证主卧与客厅的尺度与通透，在此基础上，客厅与餐厅组合，减小因此而带来的结构面积，提高使用效率。4.对于非海景房，处于成本因素，观景露台的使用较少，多数使用主卧凸窗和观景阳台蓝色海岸市场户型评价户型价值要点重点推荐非海景产品设计上的一些促销方式，送面积，提高相对性价比•方式1.大尺度的露台2.4.8米层高的LOFT产品公主郡公主郡汇丰国际层高4.8米，LOFT设计•建议本项目可以采用上述提高性价比的方式，如露台赠送与4.8米夹层方式市场户型评价户型价值要点重点推荐高层产品中的海景房亮点户型举例－时代海岸•一房产品71平米，以景观为功能核心，功能主题非常明确，保证了客厅与主卧的尺度•入户花园增强了户型的舒适程度，增强了情趣。•空间组合上，餐厅与客厅组合，厨房功能空间精简与主卫结合，空间划分方正实用，没有难以利用的面积死角。•整体面宽与进深比为1:1.131:1.5，户型整体的采光性能非常好。•强化了灰空间－阳台，灰空间将客厅与卧室连接，增加了度假产品的室外活动部分，增加了室内向室外空间的过度。可以根据实际需要，适当增大阳台/露台的面积•阳台外延增加了体现度假氛围的花台布置市场户型评价户型价值要点重点推荐临海产品设计总结海景与非海景房的区分当前采用的户型亮点海景房城市非海景房•强调户型的采