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锦湖苑项目投资可行性分析一、项目概况1、项目位置项目位于深圳市罗湖区文锦北路与与洪湖一街交汇处，东临文锦北路，西临洪湖一街，南临翠盈嘉园及笋岗东路，北望源兴居项目。12、项目用地项目宗地编号H305—0027，建设用地面积9795平方米，建筑面积96330平方米，地块呈不规则多边型。3、项目情况简介根据《锦湖苑设计方案》，本项目由5栋34层高的商住楼和一幢9班幼儿园组成，商住楼一、二、三层裙楼为商场，四层为会所及架空屋顶花园，地下两层为停车库。幼儿园占地970平方米，楼高四层。商住楼布置在幼儿园的北面，商业广场的主入口及部分临街铺面，沿洪湖一街布置，住宅入口设于地块东南面，沿30米城市绿化带形成相对独立、幽雅的居住环境气氛。住宅单体为三栋一梯十户及二栋一梯六户组成，以小户型为主，共1245户，停车位918个。2二、项目片区市场分析31、项目位置描述中前后左右以道路为第一标识，第二以标志性建筑物为参照。周边项目可在周边市场环境中有所体现。2通过经济技术指标一览进行说明。3区位分析在片区环境描述中十分重要，可详细对项目周边环境（自然环境、人文环境、商业环境、居住环境等）对1、供给市场分析1.1住宅供给◆目前项目所处的洪湖片区在售楼盘仅有源兴居和嘉多利花园二期,区域供应量不大,但附近东门片区在售楼盘（旺业豪苑、聚龙大厦二期）及新开发楼盘（中信星光名庭、鹏运广场、都荟名苑等）住宅供应量呈上升趋势；4◆片区小户型楼盘—翠盈嘉园、洪湖春天及源兴居（1房、2房为主）销售状况良好，其中1房建筑面积在23—52平方米之间，2房建筑面积在50—80平方米之间；◆该片区及周边同类小户型楼盘售价在6500~8000元/平方米之间，租金在30~40元/平方米·月之间。1.2商业供给◆洪湖片区内的商业主要分布在田贝四路及文锦北路沿线，同时片区内——沃尔玛商场、万佳百货两个大型百货商场分布在片区东西两端。◆在田贝四路和文锦北路沿线为深圳市较早、规模最大的装饰材料市场，主要经营建筑五金材料、装饰、洁具等。◆片区内拥有上述的两家大型商场及大型建材市场外还有好百年家居广场、怡丰名家具及酒楼等，商业多元化。投资评估价值起到主要参考作用。4东门—洪湖片区由于两片区联系紧密，部分资源可共享（例如教育、商业等），在具体楼盘区位划分时，可灵活处理片区归属问题；此外对楼盘分析不可过泛，结论必须清楚。◆片区内商业主要位于群楼上，早期建成的商业群楼出租率较高，新建成商业群楼空置率高。2需求市场分析2.1住宅需求◆由于本片区拥有两大百货商场、紧邻东门商业街、交通便利等较大优势，住宅客户群主要来自本地居民、在周边工作的白领人士及在此地经商的生意人组成，另有部分香港客户;◆除居家、自用外，购买小户型住宅用于出租的投资者。3.2商业需求◆购买商铺对外出租获取收益的投资者；◆购买商铺由开发商返租统一经营的投资者；◆购买或求租大面积商铺用于经营的大型商家；◆购买或求租商铺用于自营的个体商户。三、项目SWOT分析S（优势）◆项目周围有沃尔玛商场、好百年家居广场、翠园中学、深圳中学、洪湖小学、深圳人民医院等，邻近东门商业街，生活配套齐全；◆项目邻儿童公园和田贝公交车站，有多路大、中巴经过，交通便捷；◆项目东、北面景观开阔，无遮挡；◆项目东侧约30米宽绿化带，小区环境较好。◆项目以小户型为主，符合片区投资置业潮流。W（劣势）◆车辆出入主要依靠洪湖一街，交通压力较大；◆项目西面所面临洪湖一街多层住宅外观陈旧，景观较差；◆项目商业入口所临洪湖一街，目前商业气氛不浓；◆项目邻文锦北路和笋岗东路，有一定噪声影响。O（机会）◆小户型在罗湖区内的市场需求较大；◆深港进一步加深合作及24小时通关等利好消息会增加香港置业者来深置业的需求；◆罗湖区小户型有较高的投资回报率。T（威胁）◆东门片区与本项目市场定位相同或相似的楼盘较为集中，市场竞争激烈；◆目前福田区与南山区的小户型推出量增大，造成部分客户的分流；◆片区内商业主流为名牌家居广场、临街建材商铺，已形成一定的规模，对本项目的商场销售和招商有一定的威胁。三、项目总收益测算1、项目销售价格住宅本项目计划开发为高层住宅，根据周边市场状况，结合区域市场分析和本项目市场定位，确定项目住宅销售均价7000元/平方米（毛坯房）。商业三层商业裙楼，各层建筑面积平均计算。根据区域市场分析和市场定位，确定三层商业裙楼的整体销售均价为16000元/平方米，平均销售率85%。2、项目总投资估算项目总投资估算详见下表序号项目名称总额（万元）1土地成本13,500.002前期工程费674.313建安工程费22,519.034不可预见费1159.675管理费1186.316销售费用2754.707财务费用3167.968其它费用945.299合计45907.27注：◆不可预见费按第2、3项之和的5%计取，经估算为人民币1159.67万元。◆销售费用，按目前深圳开发项目的标准，取销售费用为销售额的4%，经计算为人民币2754.7万元。◆财务费用，为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。估计项目需借款为21700万元，按一至三年期贷款利息，年利率为5.49%,月利率4.575‰计算。按贷款三年计，按月付息，利息共计3167.96万元。3、项目销售收入估算住宅：项目可售住宅面积77420平方米，除去赔偿住宅1100平方米，实际可售面积76320平方米，销售均价7000元/平方米，销售率为95%，销售周期24个月。商业：商业可售面积14370平方米，除去赔偿1000平方米，实际可售13370平方米，销售均价16000元/平方米，销售率85%，销售期12个月。◆住宅销售收入：76320×7000×95%=50752万元◆商铺销售收入：13370×16000×85%=18183万元◆项目总销售收入：50752+18183=68935万元◆项目销售税费：68953×5.05%=3842.13万元◆项目销售收益：68953－3842.13=65110.87万元4、项目开发收益计算◆项目税后利润：65110.87万元◆项目成本利润率：(65110.87－45907.27)÷45907.27=41.83%结论：根据测算，在假定的销售价格和销售率成立的条件下，本项目具备良好的可行性。附：商铺全租的可行性分析◆租金确定：项目周边商业项目的商业首层一般租金为160—300元·平方米/月。根据项目所处的地段、人流量及规模，对本项目的市场租金预测一至三层分别为200元·平方米/月、150元·平方米/月、80元·平方米/月，平均租金为140元·平方米/月。◆租售比确定：按市场普遍商铺投资的年回报率8%，利用返租法计算得到商场各层的售价：一层：200×12×[1—1/（1+8%）^58]/8%=29654元/平方米二层：150×12×[1—1/（1+8%）^58]/8%=22240元/平方米三层：80×12×[1—1/（1+8%）^58]/8%=11861元/平方米租金返算法与市场比较法所的售价的比较：（元/平方米）一层二层三层市场比较法23000150009200租金返算法296542224011861根据两者比较，租金返算法得出的售价在三个楼层上均大于市场比较法。故采取全租的形式可获的较好的经济效益。◆商铺租金收益(出租率90%计)：商铺租金年纯收益：（140×12×13370×90%）×（1-11.3%）=1793万元商铺租金折现收益：1793×[1-1/(1+8%)^58]/8%=22155万元◆项目总收益22155+50752（1-5.05%）=70353万元项目成本利润率：70353-(45907.27-724.7)/45907.27=54.8%注：◆项目土地使用年限按70年计，从94年起，开发期为2年，回收期为58年。◆出租支出包括营业税按租金5%计，房产税按租金4%记，城建维护费、教育费附加及印花税、管理费等共计为租金的11.3%。◆市场比较法定价以16000元/平方米均价为基准。◆项目成本中销售费用仅为住宅销售费用。