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顾山项目方案书——招商整体策划、定位及实施项目整体定位:招商计划及工作:我们的资源:招商定位1，项目定位2，档次定位3，业态定位业态设计先行，准确、差异化的业态定位是成功招商的前提基础1.统一宣传口径宣传总精神为：顾山新镇特色商业地标。顺应顾山镇新一轮的开发，项目应运而生，同兴置业鼎立巨献，政府重点扶持，为顾山新生商业体的龙头项目。抢占客运站点，打造新的商业群落，与老的商业地带形成鼎足之势。一万五千平米商业，是顾山目前最大商业体，必将引领本地商业，打破传统商业模式，使顾山商业全面升级。2.档次品牌定位•金山新城作为顾山商业的新生体，应摒弃一些老旧产品，错位经营，重点吸纳具有一些知名度的、经营正规、运营良好的二线或一些三线商家，以满足当地大众的不同需求。一楼业态定位主力店商务酒店品牌餐饮品牌餐饮其他业态商务酒店大堂其他娱乐生活配套生活配套二楼业态定位品牌餐饮其他业态辅助业态三楼业态定位茶座小酒吧娱乐、网吧四楼业态定位商务酒店商务酒店五楼业态定位商务酒店商务酒店六楼业态定位足浴棋牌足浴棋牌项目整体定位:招商计划及工作:我们的资源:先确定主力店，再全面招商•考虑到主力店、次主力店、名牌店及其他品牌招商的不同特点，制定了先确定主力店，再全面招商的基本策略。在执行过程中，主力店、名店和餐饮、娱乐要提前招商，其它随后进行。这样既可以在兼顾招商的同时，又不会因为其他的各种原因而影响项目的总体定位。体量比例经营业态楼层策略主力店7500㎡50%品牌餐饮商务酒店一二楼部分四五楼全部带租约销售其他7500㎡50%生活配套娱乐一二楼部分三楼全部六楼全部带租约销售招商阶段划分•阶段划分：招商筹备阶段、主力店招商阶段、全面招商阶段、运营调整阶段四个阶段。招商筹备阶段主力店招商阶段全面招商阶段运营调整阶段招商具体执行计划：招商目标和时间安排由于商业项目的商家是需要不断调整、优化的，原则上讲，招商工作不是招满了就结束了。但为了明确方向，特定目标如下：截止到2010年8月，基本完成项目主力店、次主力店（大商铺）的招商，主力店达成入驻意向，完成小商铺30%。销售开始介入，一二楼商业可以销售。截止到2010年10月，基本完成招商任务（进驻60%）。截止到2010年11月底，所有进驻商家开始装修，主力店装修基本完成，基本达到营业标准。（详见推进执行表）招商推进表项目明细阶段划分时间事项明细责任部门筹备阶段5月人员招聘及培训招商资料准备招商计划主力店联系洽谈人事部招商部策划部招商部招商部6月初招商政策的敲定目标客户资料的收集具体媒体计划出台招商部，甲方招商部策划部备注：销售进驻，6月1日开盘。项目明细阶段划分时间事项明细责任部门主力店招商阶段6月——7月各种业态全面招商宣传文案、广告设计完成媒体宣传集中投放第三方平台建立招商部策划部，招商部甲方，招商部7月——8月底商务酒店签约前准备品牌餐馆签约前准备其他业态签约事宜招商部备注：销售开始介入，一二楼商业进行销售预热项目明细阶段划分时间事项明细责任部门全面招商阶段8月底——9月主力店签约基本完成其他业态招商取得一定成绩（50%）主力店装修开始其他业态签约店装修开始招商部9月——10月其他业态招商基本结束各个业态调查开始招商部备注：销售全面展开。项目明细阶段划分时间事项明细责任部门运营调整阶段10月——11月1，密切关注已进商家的经营理念和经营业绩2，对业态不好、经营业绩较差、不受欢迎的业态、商家进行调整3，引进新的商家招商部备注：销售预计在年底一、二楼商业基本销售结束，其他销售30%左右。为客户度身订做开店全面解决方案•在这一策略的指导下，经过专业培训的招商团队，根据实际情况灵活调整和实施租赁政策。例如，根据不同类型的租户提出的不同需求，为他们提出度身订做的解决方案；妥善安排好各租户的楼层位置、相互位置，使之相对成行成市、互惠共赢，而不是互相干扰、削弱；根据整体市场定位和业态组合，对进驻租户提出要求，并协助他们调整、提升和完善他们在项目的定位、档次以及其它品质。招商计划•统筹计划内容统筹计划内容指的是以我们要做的项目为线索，按先后次序排序、合理安排。时间跨度为招商全面启动至开业。统筹计划内容1、人员配置2、相关招商资料准备3、招商方式及目标客户锁定4、第三方（政府）招商网络平台的建立5、招商政策制定人员配备招商经理一名（总负责）招商人员一名（具体执行）招商策划（公司策划团队）招商联络员（开发商人员，负责政府联系及客户安排）招商相关物料准备（1）招商手册和招商说明书（2）租赁合同（已准备）（3）定租确认书（已准备）（5）招商委托书（已准备）（6）招商流程表（已准备）（7）退房申请表等（已准备）招商方式及目标客户锁定招商方式1、项目招商发布会（待议）2、项目推介洽谈会（待议）3、登门拜访4、网络招商5、电话联系6、面对面沟通客户锁定1、商务宾馆2、品牌酒店3、其他产品第三方（政府）招商网络平台的建立他山之石，可以攻玉，由此，建立第三方招商网络平台可以得到巨大的资讯支持，更能节省大量的人力、宣传推广成本，加快招商速度。构建第三方招商网络平台可以从这些渠道去争取：1、专业的地产交易平台2、行业协会及政府招商机构，行业协会和政府招商机构从某种意义上讲，很具有权威性和号召力，他们既拥有本行的丰富的品牌资源和众多企业家朋友圈，更具有说服他们入驻的话语权。更能省却一大笔宣传费用，在短期内带动一大批商家考察、开店的热情。3、与定位不同的商业项目招商部门建立战略性合作伙伴关系，达成资源共享的互赢格局。特别是可以通过私下互动，把对方的招商人员转化为我们的兼职招商人员，在高奖励的吸引下，引进我们所需的商家品牌。招商政策制定1、付款方式：分小商铺和大商家两种情况（1）小商铺：首付定金（按实际情况），租赁合同签定支付其余全部租金。大商家：根据谈判情况，由招商部及上级领导确定。（2）小商铺一年一付，下次付款须提前1个月支付。2、“房租高开低收”房租的高低直接影响到商家和我们双方的利益，同时也体现特色街地段的价值和商铺的档次及品质，在启动市场阶段确定租金价位时，建议租金应高开低收即前三年租金订到一个较高的水平，然后通过免租、免物业管理费等优惠政策，来调整与周边租金的价格水平，满三年后租金根据市场情况在确定三年后的市场租金价格。3、“放水养鱼”，装修免租期政策根据入住商家规模、品牌的大小建议给予商家相应的装修免租期。小商家为2—3个月免租期，大品牌主力店、聚人气店双方协议免租期。4、协助办法：提供工商、税务、卫生、公安、环保等一条龙办法服务。5、提供税收上面的政策支持，具体政策与甲方研究后确定。6、允许一定范围内的改变房屋布局经营者根据经营的实际需要，在符合规划技术规范的条件下，在不改变建筑主体结构的情况下，可根据自己经营项目的需要进行改动或与其它商铺打通统一装修，以最大限度满足经营户的需要。