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本报告是严格保密的。魏玛假日项目行销企划初探本报告是严格保密的。汇报缇钢汇报缇钢————宏观市场浅析宏观市场浅析宏观市场浅析我们对项目的认识我们对项目的认识我们对项目的认识我们的营销举措我们的营销举措我们的营销举措本报告是严格保密的。汇报缇纲汇报缇纲————宏观市场浅析宏观市场浅析宏观市场浅析我们对项目的认识我们对项目的认识我们对项目的认识我们的营销举措我们的营销举措我们的营销举措宏观市场浅析宏观市场浅析宏观市场浅析本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。第一章 镇江城市研究第一章 镇江城市研究本报告是严格保密的。镇江:位于中国最大城市群长三角区域、南京一小时通勤圈内、核心城市上海辐射链条的末梢X长江南岸滨江城市，位于世界第六大城市群长三角城市群中；X位于我国沿海地带、长江沿岸地带构成的“T”字型重点开发轴线的交汇处；X宁镇扬都市圈的重要构成；X距离南京70公里，距离长三角核心城市上海220公里。本报告是严格保密的。X京沪铁路横贯东西。X沪宁高速公路、312和104国道、沿江公路穿越境内，公路网四通八达，镇江至扬州长江公路大桥已经开通。X长江与京杭大运河在镇江交汇，构成全国最大的十字黄金水道。镇江拥有对外开放的国际港口，镇江港是长江第三大港，为国家主枢纽港之一。X目前仍无机场，利用上海浦东国际机场、南京禄口国际机场、常州机场进行航空运输。不容忽视的水陆路交通枢纽地位，但航空运输仍完善，阻碍了其立体交通体系的构建本报告是严格保密的。城市扩张速度有限，与周边同类城市相比，城市集聚能力不足,产业结构持续调整，但第三产业的发展相对滞后镇江历年城市建成区面积及同比增幅72.478.782.686.115.108.704.964.246570758085902002年2003年2004年2005年0.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.00建成区面积（平方公里）增幅（%）江苏省各市总户数及人口密度0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00徐州市南通市盐城市苏州市南京市泰州市淮安市扬州市无锡市宿迁市连云港市常州市镇江市020040060080010001200年末总户数(万户)人口密度（人/平方公里）镇江历年产业结构变动状况7.46.35.85.24.456.657.858.960.960.63635.935.333.9350%20%40%60%80%100%2001年2002年2003年2004年2005年一产比重（%）二产比重（%）三产比重（%）江苏各市2005年产业结构比较0%20%40%60%80%100%南京市无锡市徐州市常州市苏州市南通市连云港市淮安市盐城市扬州市镇江市泰州市宿迁市第一产业第二产业第三产业本报告是严格保密的。与周边城市相比，镇江GDP总量不高但增长迅猛人均GDP于04年突破3000美元，正向4000美元迈进镇江历年GDP及同比增幅466.84513.46587.67711.97871.6710.39.9914.4521.1522.43020040060080010002001年2002年2003年2004年2005年0510152025GDP（亿元）增幅（%）镇江历年人均GDP及同比增幅175091924121997266452953410.219.8914.3221.1310.84050001000015000200002500030000350002001年2002年2003年2004年2005年0510152025人均GDP（元）增幅（%）镇江历年GDP占全省比重状况466.84513.46587.67711.97871.679511.9110636.312451.7515512.3518272.124.914.834.724.594.77050001000015000200002001年2002年2003年2004年2005年4.44.54.64.74.84.95镇江GDP（亿元）江苏GDP（亿元）镇江占江苏比例（%）江苏各市2005年GDP及人均GDP比较0.001000.002000.003000.004000.005000.00南京市无锡市徐州市常州市苏州市南通市连云港市淮安市盐城市扬州市镇江市泰州市宿迁市020000400006000080000地 区生产总值(亿元)人均地区生产总值（元）本报告是严格保密的。消费之于GDP之贡献依然微弱，人均社会消费品零售总额落后于周边城市，商业繁荣度不高镇江历年社会消费品零售总额及同比增幅149.27168.24209.82241.3712.612.724.7150501001502002503002002年2003年2004年2005年051015202530社会消费品零售总额（亿元）增幅（%）镇江历年社会消费零售总额占GDP比重132.62149.27168.24209.82241.3728.429.128.629.527.70501001502002503002001年2002年2003年2004年2005年26.52727.52828.52929.530社会消费品零售总额（亿元）占GDP比重（%）镇江历年人均社会消费品零售总额558862977852901912.312.724.714.902000400060008000100002002年2003年2004年2005年051015202530人均社会消费品零售总额（元）增幅（%）五城市05年人均社会消费品零售总额05000100001500020000镇江苏州无锡常州扬州人均社会消费品零售总额（元）本报告是严格保密的。资本需求能力的不足是城市经济缺乏活力的体现，人均储蓄存款额度不高，实际支付能力有限镇江历年金融机构存贷款状况385.35457.52580.88676.51803.96281.76328.03425.07489.26560.5103.59129.49155.81187.25243.4601002003004005006007008009002001年2002年2003年2004年2005年050100150200250300存款余额（亿元）贷款余额（亿元）存贷款余额之差镇江历年城乡居民人均储蓄存款余额236.75281.26338.21388.46458.4516.0718.8020.2514.8618.0201002003004005002001年2002年2003年2004年2005年0510152025城乡居民储蓄余额（亿元）同比增幅%镇江历年居民储蓄存款占金融机构存款余额比重236.75281.26338.21388.46458.45385.35457.52580.88676.51803.9661.4461.4758.2257.4257.02020040060080010002001年2002年2003年2004年2005年54.0056.0058.0060.0062.00城乡居民储蓄余额（亿元）金融机构存款余额（亿元）居民储蓄余额占金融机构存款余额比重（%）五城市05年人均储蓄存款余额0500010000150002000025000300003500040000镇江苏州无锡常州扬州人均储蓄存款余额（元）本报告是严格保密的。镇江历年地方财政收支状况21.6929.5541.7735.947.1424.7734.5749.5144.1352.18-3.08-5.02-7.74-8.23-5.0401020304050602001年2002年2003年2004年2005年-9-8-7-6-5-4-3-2-10地方财政收入(亿元)一般预算支出(亿元)差价（亿元）镇江历年地方财政收入占GDP比重21.6929.5541.7735.947.14466.84513.46587.67711.97871.674.65.87.155.4020040060080010002001年2002年2003年2004年2005年012345678地方财政收入(亿元)GDP（亿元）财政收入占比（%）五城市2005年财政收入占GDP比重0246810镇江苏州无锡常州扬州财政收入占GDP比重（%）连续数年的入不敷出使得政府在城市建设方面日益乏力，也折射出政府在城市经营方面缺乏有效的策略与手段本报告是严格保密的。可支配收入及消费性支出皆在周边城市中位列下游；从消费占收入比的走势看，消费有愈加保守的趋向镇江历年人均收入及消费情况7698820294511085812394623663056969737483358176.973.767.967.3020004000600080001000012000140002001年2002年2003年2004年2005年020406080100人均可支配收入（元）人均消费性支出（元）消费占收入比（%）镇江历年收入及消费增幅对比02468101214162001年2002年2003年2004年2005年可支配收入同比增幅（%）人均消费性支出增幅（%）五城市05年人均可支配收入对比05000100001500020000镇江苏州无锡常州扬州人均可支配收入（元）五城市05年收入及消费对比12394162761600514589113798335111631077410718738867.368.667.373.564.905000100001500020000镇江苏州无锡常州扬州606264666870727476人均可支配收入（元）人均消费性支出（元）消费占收入比（%）本报告是严格保密的。城市研究小结城市研究小结11、城市具有良好的区位、交通及资源条件，但在长三角城市体系中一直未能、城市具有良好的区位、交通及资源条件，但在长三角城市体系中一直未能很好的发挥其先天优势，构建其独特的核心竞争力；很好的发挥其先天优势，构建其独特的核心竞争力；22、城市经济虽进入快速发展通道，但各核心指标绝对值依然偏低，落后于周、城市经济虽进入快速发展通道，但各核心指标绝对值依然偏低，落后于周边同类城市，产业结构不断调整，但退二进三的速度仍然不够理想；边同类城市，产业结构不断调整，但退二进三的速度仍然不够理想；33、人口总量不高且增速放缓，城市化进程明显落后于工业化进程的矛盾未能、人口总量不高且增速放缓，城市化进程明显落后于工业化进程的矛盾未能得到有效解决；得到有效解决；44、在规划的促进下，城市将拉开全新的发展框架，预期将对城市发展产生有、在规划的促进下，城市将拉开全新的发展框架，预期将对城市发展产生有效的推动作用，但短期内效果不会非常显著，需要时间沉淀。效的推动作用，但短期内效果不会非常显著，需要时间沉淀。55、从镇江市区与郊县的联动角度分析，整体联动性较弱，市区凝聚力较差。、从镇江市区与郊县的联动角度分析，整体联动性较弱，市区凝聚力较差。66、从城市建设发展的角度分析，镇江由于老城改造难度大，新区发展缓慢等、从城市建设发展的角度分析，镇江由于老城改造难度大，新区发展缓慢等等因素，城市整体形象有待提升。等因素，城市整体形象有待提升。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。第二章 房地产市场研究第二章 房地产市场研究本报告是严格保密的。商品房市场分析理路需求总量及结构供求关系及价格房地产开发投资供应总量及结构丹徒房地产市场简析本报告是严格保密的。房地产开发投资增长迅速，与相关宏观经济指标比值表明市场处于初级快速发展阶段异常基本正常正常运行基本正常异常2005年-5%5%-5%-5%5%-15%15%-25%25%15%53.23%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求5%-10%10%-15%15%-20%20%6.94%反映房地产投资规模的基础指标，较合理指标为10-15%15%-22%22%-30%30%-37%37%14.94%房地产投资/固定资产投资房地产投资/GDP反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%房地产开发