长春百货大楼集团股份有限公司整体资产置出项目

长春百货大楼集团股份有限公司整体资产置出项目资产评估报告中联评报字[2014]第162号中中联联资资产产评评估估集集团团有有限限公公司司二二〇〇一一四四年年四四月月五五日日长春百货大楼集团股份有限公司整体资产置出项目资产评估报告目录注册资产评估师声明...................................1摘要..............................................2资产评估报告.......................................4一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者...........4二、评估目的.........................................9三、评估对象和评估范围...............................9四、价值类型及其定义................................11五、评估基准日......................................11六、评估依据........................................12七、评估方法........................................15八、评估程序实施过程和情况..........................30九、评估假设........................................32十、评估结论........................................33十一、特别事项说明..................................37十二、评估报告使用限制说明..........................42十三、评估报告日....................................43备查文件目录........................................45中联资产评估集团有限公司长春百货大楼集团股份有限公司整体资产置出项目资产评估报告注册资产评估师声明一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。中联资产评估集团有限公司第1页长春百货大楼集团股份有限公司整体资产置出项目资产评估报告长春百货大楼集团股份有限公司整体资产置出项目资产评估报告中联评报字[2014]第162号摘要中联资产评估集团有限公司接受长春百货大楼集团股份有限公司的委托，就长春百货大楼集团股份有限公司拟进行资产重组暨整体资产置出之经济行为，对所涉及的长春百货大楼集团股份有限公司的全部资产与负债在评估基准日的市场价值进行了评估。评估对象为长春百货大楼集团股份有限公司置出的全部资产与负债即净资产，评估范围是长春百货大楼集团股份有限公司的全部资产及相关负债，包括流动资产和非流动资产等资产及相应负债。评估基准日为2013年12月31日。本次评估的价值类型为市场价值。本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情况，综合考虑各种影响因素，分别采用资产基础法和收益法两种方法对长春百货大楼集团股份有限公司进行整体评估，然后加以校核比较。考虑评估方法的适用前提和满足评估目的，本次选用资产基础法评估结果作为最终评估结果。经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，得出长春百货大楼集团股份有限公司置出的全部资产和负债暨净资产在评估基准日2013年12月31日的评估结论如下：资产账面价值46,639.26万元，评估值59,477.76万元，评估增值中联资产评估集团有限公司第2页长春百货大楼集团股份有限公司整体资产置出项目资产评估报告12,838.50万元，增值率27.53%。负债账面价值33,552.92万元，评估值33,552.92万元，无评估增减值。净资产账面价值13,086.34万元，评估值25,924.84万元，评估增值12,838.50万元，增值率98.11%。详见下表。资产评估结果汇总表被评估单位：长百集团评估基准日：2013年12月31日金额单位：人民币万元项目账面价值评估价值增减值增值率％ABC=B-AD=C/A×100%流动资产12,606.0412,561.07-44.97-0.36非流动资产34,033.2246,916.6912,883.4737.86其中：可供出售金融资产0.000.000.00持有至到期投资0.000.000.00长期应收款548.63548.630.000.00长期股权投资4,009.642,823.38-1,186.26-29.59投资性房地产0.000.000.00固定资产29,098.2221,017.35-8,080.87-27.77其中：建筑物27,068.6019,973.27-7,095.33-26.21设备2,029.631,044.08-985.55-48.56土地0.000.000.00在建工程203.11203.110.000.00无形资产173.6222,324.2222,150.6012,758.09其中：土地使用权159.3022,277.7222,118.4213,884.76资产总计46,639.2659,477.7612,838.5027.53流动负债25,152.9225,152.920.000.00非流动负债8,400.008,400.000.000.00负债总计33,552.9233,552.920.000.00净资产（所有者权益）13,086.3425,924.8412,838.5098.11资产基础法评估结论详细情况见评估明细表。在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的特殊事项以及期后重大事项。本报告评估结果使用有效期一年，即自2013年12月31日至2014年12月30日使用有效。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。中联资产评估集团有限公司第3页长春百货大楼集团股份有限公司整体资产置出项目资产评估报告长春百货大楼集团股份有限公司整体资产置出项目资产评估报告中联评报字[2014]第162号长春百货大楼集团股份有限公司：中联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律法规和资产评估准则，采用资产基础法、收益法，按照必要的评估程序，对长春百货大楼集团股份有限公司拟进行资产重组暨整体资产置出之经济行为所涉及的长春百货大楼集团股份有限公司的全部资产与负债在评估基准日2013年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者本次资产评估的委托方与被评估单位均为长春百货大楼集团股份有限公司。（一）委托方（即被评估单位）概况1、公司简介公司名称：长春百货大楼集团股份有限公司公司地址：长春市人民大街1881号法定代表人：湑林大注册资本：贰亿叁仟肆佰捌拾叁万壹仟伍佰陆拾玖元公司类型：股份有限公司（上市）营业执照注册号：220101000014381中联资产评估集团有限公司第4页长春百货大楼集团股份有限公司整体资产置出项目资产评估报告2、历史沿革：⑴公司设立情况长百集团前身为长春市百货大楼，1988年7月19日取得了长春市工商行政管理局颁发的《企业法人营业执照》（注册号：2201011106388），1992年经长春市经济体制改革委员会长体改（1992）22号文批准，由长春市国有资产管理局作为发起人，组建以定向募集方式设立的股份有限公司“长春百货大楼股份有限公司”。公司股本总额8,100万股，其中国家股3,626.40万股，募集法人股2,853.60万股，内部职工股1,620万股。1992年10月19日更名为“长春百货大楼股份有限公司”，1994年6月12日，经长春市经济体制改革委员会长体改[1994]64号文批准组建长春百货大楼集团股份有限公司。1994年，经中国证监会证监发审字[1994]5号文件、长春市政府[1993]20号文件批准，公司向社会公开发行人民币普通股3,000万股，发行后股本为11,100万股,其中国家股3,626.40万股，募集法人股2,853.60万股，内部职工股1,620万股，社会公众股3,000万股。股票代码：600856。⑵公司上市以来股本演变①1996年增资配股后股本总额增至13,052.69万股1996年5月，公司经中国证监会证监配审字[1996]3号文批准实施配股，以1995年底公司总股本11,100万股为基础每10股配3股，实际配股数量为1,952.69万股，其中国家股实际配股数435.92万股，转配股实际配股数130.77万股，社会公众股实际配股数1,386万股。此次股本变动后，长百集团总股本增至13,052.69万股。②1998年实施送股后股本总额增至18,273.77万股1998年5月，根据公司1997年度股东大会决议，以1997年末总股本13,052.69万股为基数，每10股派送红股1.5股，同时以资本公积每中联资产评估集团有限公司第5页长春百货大楼集团股份有限公司整体资产置出项目资产评估报告10股转增2.5股，合计为每10送增4股，向全体股东按10：4的比例实施送股，1998年7月6日实施，实施后总股本增至18,273.77万股。③2000年公司183.08万股转配股上市流通2000年11月6日，根据中国证监会《关于安排上市公司转配股分期/分批上市的通知》精神，经上海证券交易所安排，公司183.08万转配股上市流通。长百集团股本结构未发生变化。④2003年公司原大股东净月潭旅游经济开发区管委会将其持有的长百集团5,300万国有股分别转让给合涌源发展及合涌源投资。2003年9月8日，长百集团原大股东净月潭旅游经济开发区管委会签订《股权转让协议书》，将其持有的长百集团5,300万国有股分别转让给合涌源发展（转让2,800万股、占总股本15.32%）和合涌源投资（转让2,500万股、占总股本的13.68%）。2004年5月12日国务院国有资产监督管理委员会国资产权（2004）369号文《关于长春百货大楼集团股份有限公司国有股转让有关问题的批复》批准同意长百集团国有股转让方案，并在6月18日取得中国证监会的核准。此次转让后，合涌源发展及合涌源投资分别为长百集团第一、第二大股东。⑤2006年长百集团实施了股权分置改革2006年8月21日，长百集团股权分置改革方案获得相关股东会议审议通过，8月31日，股权分置改革实施完毕。根据公司股权分置改革方案，非流通股股东为其持有的非流通股份获得上市流通权向流通股股东执行对价安排，以公司现有流通股本8,591.48万股为基数，用资本公积金向方案实施股权登记日登记在册的全体流通股股东转增股本，流通股每10股获得6.06343股的转增股份。实施股权分置改革后，流通股东获得的转增股份总数为5,209.39股。使公司总股本由