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深圳市天骜投资策划有限公司2010年1月序言注意力经济——眼球效应也是销售力!“酒香更要好瓶装”,已是不容质疑的事实!营销中心（售楼处〕不仅是激发买家购房欲的现场第一线，还体现出发展商的专业水准与品牌形象。因本项目在市场中高品质的定位，售楼部也成应为市场形象的标榜。采用自建方式，首先在外型上给人风格独特，品质高档的感觉。在售楼部的装修档次上也应力求做到目前的高标准，最独特风格，从最直接的视觉及感官上感染客户，体现项目的形象档次。大气且服务品质高的销售接待服务环境形象（其中图片为示意图片）目录THECOTENT第一部分售楼中心选址第二部分售楼中心设立方式第三部分售楼中心装修建议第四部分售楼中心功能及分区建议第一部分售楼中心选址售楼中心选址售楼中心位置售楼中心位置选在项目地西北角位置，此处为两条交通要道的交汇路口，展示面强，能起到很好的昭示作用。同时也能与临街面围墙形成好的视觉交汇点。形象围墙首选方案一售楼中心选址次选方案二该方案选择在地块南向，与绿化带、市政公园融为一体。优势是具有较好的景观效果，与市政公园、绿带相融，销售氛围和环境独特，也能充分展示项目周边良好的商政和生态品质。但该方案需要协调政府相关部门及组织好看楼交通等细节。销售中心第二部分售楼中心设立方式售楼中心设立方式自建临时建筑设立方式：因本项目以高品质的定位，售楼部也成应为高端形象的标榜。采用自建方式，给人风格独特，品质高档的感觉。营销接待中心总体要求宽敞、明亮、典雅气派、个性突出，商务气息浓厚。建筑结构：建议采用钢架结构，以三面全落地玻璃为墙体，建筑材料通常以H型钢，墙面围护以全落地钢化玻璃为主。造型别致、典雅、现代气息浓厚、商务感强。同时造价可控。钢架结构主要优点外型突出，符合本项目市场定位及档次施工周期短综合经济效益好宜于拆卸搬迁、造价可控钢架结构主要优点面积：营销中心内部面积控制在400-500平米为好。可考虑建两层。层高：如建设两层，中庭挑空8米以上，一楼层高保证5米，顶部可向后形成坡度，方便顺流雨水。若采用这种跨架结构的，可以很好地将南向的市政绿化等景观纳入整个展示中心可抬高60-100公分，与路面产生距离差。一是有临高观下的气势，二是在空间上有所变化，做出几级台阶，增加空间层次感。从临街到台阶至大门入口处，可以使用铺设地毯或采用硬质铺地材料做出人行通道，周边种植绿色植物做出绿色景观，也可在人行通道周边使用大型的楼盘喷绘效果图，顶部做出风雨蓬，从整体上感觉浑然一体。整体抬高第三部分售楼中心装修建议售楼中心周边环境建议售楼中心外部装修建议售楼中心内部装修建议售楼中心外部装修建议目标效果：醒目、吸引注意！本项目以高档写字楼及商务楼、酒店为主，客户群定位以社会中上层客户为主，因此外立面结合项目定位及宣传设计风格以鲜明的冷调为主，体现其尊贵感、商务感与品质感。通过卖场的包装突出项目标志性的特点。外部还需安装项目户外形象广告牌及售楼中心标识。售楼中心周边环境建议外围区域利用围墙、指示牌、屋顶巨幅广告牌等来营造出一个整体的氛围，并形成鲜明的视觉效果，最大限度的吸引客户的关注，并形成区域的标志性。门前应留有一定的空间，便于停车与塑造现场气势之用预留有可搭建小型舞台的退让空间，作为活动时现场使用.外部景观氛围雕塑提前应用将项目内部小品雕塑，提前运用到售楼中心外部，提升整体形象，以后在迁入小区内摆放。使客户提前体验小区高格调与良好环境氛围。绿植栽种，售楼中心前建设绿植带，围墙后种植高大成灌木。使整个绿色园林体系提前形成体验。烘托项目整体环境优势。“风水”方面的特别提醒：售楼处和地块的主要视角面来自“西北向”。这个朝向和来向是有“冲煞”等风水方面的严重不足的。需要通过很好的处理：包括增加叠水、请“泰山石”（建议正式开工时请风水师点化）、植种大树等细节（具体需要配合老板们的生肖八字来安排）。正式动工时，也要安排讲究的开工仪式（但要注意此处是政府集中办公区，要选好时辰）。售楼中心内部装修建议内部装修整体格调高雅，清新，同时也应体现其档次，以现代元素为配属，（玻璃、水晶、重金属等现代元素）并可在室内放置植物盆景，雕塑等，墙上挂饰可为特色鲜明的装饰物，整体突出现代感、商务感气息。体现细节：地面：镜面杏色瓷砖、玻璃。天花：局部木造型、石膏板立面：落地玻璃、环保涂料、墙布、布艺、仿真草墙。强对比色的色系与摆设，形成视觉冲击力科技感与时代感第四部分售楼中心功能及分区建议售楼中心房间分隔建议售楼中心内部布置建议目标效果：凝聚气氛，使人心动售楼部内通过户型介绍、规划模型、色彩鲜明灯箱、展板介绍和配合项目主题布置设计，使客户深深体会项目优胜处，产生认购单位的冲动。销售中心的内部区域一般可以分为：接待区、展示区、洽谈区、办公区四个基本区域。内部功能分布：售楼处内部功能分布及外部环境布置（1）气派入口（2）模型区（3）前台（背有大喷画或LOGO）（4）员工私人物品存储柜（5）洗手间（6）办公室/财务室（8）洽谈区/签约区（9）宣传区1、接待台接待台是置业顾问等候、接待客户、临时休息和摆放楼盘资料的场所；同时也是营销中心的“门户”。接待台位于进门正对位置，建议设计为长8-10米的弧形，并考虑能摆放电脑2~3台。大门口可设前台接待台，1.2米左右，用于前台站位接待。接待中心提供酒店式、会所式咖啡服务：专责服务人员提供茶水、点心、安保、停车指导等相关服务。接待区2、展示本案高配置硬件和定位营销中心的整体环境需运用多原化手法体现本案高端、科技、现代等开发理念。如在营销中心设立红外感官灯光控制系统，多媒体触屏模型等。设立材料展示区，将项目的硬件材料直观展示出来，体现其高端配置标准。展示区3、模型展示区平面规划模型，需成为客户进入营销中心的首要视觉冲击要素；此外，应设立标准单位的户型模型。模型沙盘尺寸30㎡左右，户型单体模型3-5个。区域模型一个。展示区4、影音播放区在营销中心设影音播放设备，播放与本案有关之影音资料、宣传片。要求视觉通透，显眼。能与模型沙盘联动，达到整体宣传的效果。5、形象墙及POP在不影响外部视线通透的营销中心内的周边设形象墙，并运用各种类型POP从不同角度表现项目的主题，图片的展示，从而营造氛围。6、工法和材料部品展示区在销售接待中心安排一区域用于展示项目采用的设施、品质产品、技术产品以及智能设施样品、供应商品牌形象演示等，并提供电脑演示系统，给予客户体验感和“现场的操控体验”。展示区7、洽谈区洽谈区是客户代表向客户详细介绍本案情况和购房程序的区域。基于本案的实际情况，洽谈区面积大小建议以摆放直径约0.8米圆桌5-6张和椅子20—30把为限。洽谈区为全开放布局，建议在能近距离接触项目景观雕塑设置为宜。也设立2-3处相对“保密”的VIP洽谈室。方便大宗客户与高品质客户洽谈。售楼中心外广场可以安排一个开放式的“广场洽谈区”：设置阳伞、咖啡座椅等设施，便于外广场体验与交谈。洽谈区7、咖啡吧台在影视播放区旁边设咖啡吧台，吧台长约5米，为客户提供咖啡，给客户创造良好参观、休息环境；另外配备饮水设备。8、资料取阅架放置本案的相关宣传资料。洽谈区9、客户休息区前来办理手续客户的等待、休息区域，也可作为洽谈区使用，建议摆放沙发6-8张及茶几3-4张。也可设置成卡座形式。建议邻近小景展示区和咖啡吧。洽谈区10、办公室作为公司相关部门和领导驻营销中心的办公区域，其中总监室、营销中心（销售部）、财务部、每个部门都要有相对独立的办公室。主要安排于二楼。并设置10人会议室一处、3-5人小会议室一处。办公区名称面积用途总监室10平米开发商主管领导等现场办公使用经理室10平米营销经理、主管办公用财务室8平米财务使用档案室8平米资料、客户档案、宣传物料存放签约处会议室15-30平米10人和3-5人各一处客户签约会议使用员工休息室10平米员工私人储物、更衣、休息使用11、签约处作为公司的办公区域，为客户办理一条龙购房签约等手续。同时考虑统一摆放电脑3~4台，面积建议15-20㎡。配备银联刷卡机,方便客户交款转帐.（视场地条件设置于二楼）办公区营销中心布线系统，确保整齐统一，各种管线尽力隐蔽，以免影响营销中心整体空间效果。营销中心的音响系统能够消除传播盲区，并保证其环绕立体声效果；灯光系统能够在不同的区域营造现代、高档的效果。弱电尤其是无线上网、签约电脑上网等布线系统要基本到位并保证稳定。建议同时引入WI-FI等无线上网设施，为看房客户体验智能化、网络化提供便利。12、无线上网与网络布线其他重要配套功能：样板间正式销售时提供写字楼和商务间的样板间样板间样板层展示包装示意用黄色线条明确标示产权单位的划分用金属名牌标出每个单位对应的房号、建筑面积和套内面积，便于客户比较并做出意向选择用不同颜色的地毯明确区分公共走道与办公区间。毛坯展示标准:地面找平墙面、房顶刷白重要的展示系统：围墙在地块四至设置高2.5m左右（局部设置高3-4米的造型构架）的景观围墙，并安排大气、亮丽、夜光的装饰美化效果。起到延续景观、增强视觉冲击力等效果。