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关于湖的时代理想——金地团泊项目营销投标报告——谨呈：金地集团天津地产公司序大盘操作的四个要素：第四：首战必胜！第一，关注并迎合社会趋势第二：生命周期。盈利来自于开发节奏的把控。第三：人的变化魂人节奏启动第一章揭幕Itwastheageofcity:每一个伟大的时代都会诞生一个世界级城市群18cn.19cn.20cn.21cn.20cn.50s英国·伦敦工业革命欧洲大陆兴起美国东北部五大湖美国西海岸日本中国·环渤海Itwastheageoffortune:伦敦南肯辛顿美国上西区距离唐宁街一号约2.5公里立体交通发达紧邻海德公园、泰晤士河地区均价：23万-50万元/平方米伦敦平均房价14.6万元/平方米位于纽约曼哈顿岛上轨道交通发达紧邻哈德逊河中央公园西15号：：25-35万元/平方米纽约平均房价10.5万元/平方米每一个伟大的城市都会孕育一个令人仰望的富人区Itwastheageoflake:英国温德米尔湖美国华盛顿湖湖畔豪宅云集，比尔盖茨的豪宅就位于此，价值高达2亿美金著名的湖畔诗人诞生地，著名英国浪漫主义诗人济慈曾说，温德米尔湖能“让人忘掉生活中的区别：年龄、财富”摘取美国十大豪宅桂冠的是位于纽约长岛的“三湖”别墅，以里面的三个大大的清水湖泊命名，湖面波光粼粼，胜似海景。而的富人区大多与这个城市的水相关……………一个伟大的时代一座伟大的城市一个伟大的富人区世界级城市群KPI1.平原地带，地理位置及自然条件优越2.人口密集地区，效能最大3.轨道交通、高速公路、航空港、航海港等基础建设系统非常完善4.各城市之间产业发展坚持多元化，“1+1﹥2”5.具有中枢支配地位，具有发展国际间联系的最佳区位优势。6.具有完整的城市等级体系。世界级城市KPI1.地理位置具枢纽地位2.与水有密切关系，沿水分布3.港口带动城市发展，带动城市群4.聚集区域基础系统5.重点产业集中地区6.区域核心型城市顶级富人区KPI1.与城市中心区保持便捷的距离尺度2.强大的基础设施配套，轨道交通、快速干线等3.距机场、码头等交通枢纽距离较近4.景观资源丰富，特别为重要水景资源5.区域房价为城市平均房价的2-3倍环渤海天津团泊湖无法匹敌的水域，最长的水线，成就一个时代的富人区金地。湖的理想丰富的配套，成为私人专属的社交场金地。时代的湖居人生便捷的交通网络，与城市交相呼应金地。湖之畔，城之湾第二章这个时代COMPANYCITYThefollowingtakesplaceinTIANJIN…城市正在扩张财富迅速累积欲望ZHENG在膨胀企业亟需升级EXPANTIONPEOPLEFORTUNE城市群落日渐清晰10：15am更快2009年GDP增长16.5%，位居全国第二高速铁路400km/h28分连接京津空客A320870km/h分钟连通世界更新道路、交通等城市基础设施全面升级滨海新区实体化催生地产新契机更高300m嘉里中心339.6m环球金融中心340m中粮大厦350m滨海MSD600m海泰117大厦城市高度见证发展速度天津，正以前所未有的速度完成她城市化的蝶变ItwastheageofTIANJIN中国·环渤海城市群落人口：城市人口3137万，总人口占中国的22.2%，城市化率59.1%面积：城市面积2.87万平方公里，总面积占中国的13.31%区位：北京、天津双核驱动，环渤海氛围内主要城市：北京、天津、大连、青岛、沈阳、太原、石家庄、呼和浩特地位：继珠三角、长三角后，成为中国新的增长极天津经济发展第三极宜居城市NO.1GDP增速NO.1【1、这个城市】A、正在发生着超城市化和形成城市群天津，正在成为世界版图聚焦中心超城市化加速城市外扩城市半径10km12km20km【1、这个城市】B、而天津的超城市化影响会怎么变化？张家窝大寺双港军粮城华明镇大毕庄小淀双街双口中北在这里，智·富正在汇集全球最宜居城市内地NO.1城市竞争力直追中国第三城地名排名千万富豪（人）排名亿万富豪亿万富豪/十万人人口北京11430001880054广东2137000278008上海31160003700038……41105004630012天津1213100139008山西13128001010503富裕人士分布表：【2、6070这群人】中产爆发实际应用中的计算公式是：公式中：是按收入分组后各组的人口数占总人口数的比重；是按收入分组后，各组人口所拥有的收入占收入总额的比重；是从i=1到i的累计数，如,=Y1+Y2+Y3….+Yi。G=0.36天津市总人口：1176万人天津千万富豪总数：13100人天津亿万富豪总数：900人天津人口资产总额约为：14940亿元已知：资产分组：200万以下为A组200-500万为B组500-1000万为C组1000万-1亿为D组1亿以上为E组千万富豪人口比重:1.1%；亿万富豪比重：0.008%。则，千万以下人口比重为：99.88%千万富豪收入比重：8%；亿万富豪收入比重：6%。则，千万以下总收入比重为：86%收入总额为150-300万人口约为20-30万人累计收入百分比累计人口百分比OABCDE【2、6070这群人】A、城市正在快速催生一批批的新贵和新中产在这里，欲望正在多元PRICE豪宅产品：资本属性日渐鲜明普通住宅：价格增值空间日渐饱和逆市旺销，重塑天津豪宅天花板【2008|霞光道5号】【2009|天津环球金融中心】天价狂销，不断刷新天津顶级物业记录【2009-10|朗润园】财富人群需求呈现多元化，资源稀缺加速普宅向豪宅转化【2、6070这群人】B、天津改善需求已经到了从洋房时代到别墅时代爆发的节点开盘时间09.0809.10待开盘推售套数805342消化率100%100%洋房及都市平层改善客户达到80%，其中万科假日水晶城万科新城的老业主达到20%卫津南路ItwastheageofFORTUNE谁，会成为卫津南路的下一站？老城厢南京路天塔水上梅江后梅江天津城市豪宅中轴线，向南，向南，再向南……富力城●城南新世家●仁恒海河广场●格调春天●●万德花园霞光道5号●招商钻石山●●世纪梧桐公寓●江胜天鹅湖【3、这个地方】A、城市向南、一条中轴线、一个东亚运动会、一条路ItwastheageofTUANBO:而团泊，正是这样一汪湖泊：水域、城市、休闲温泉津汕高速唐津高速松江高尔夫【3、这个地方】团泊湖=8个东丽湖=12个西湖15分钟联通中心城区温泉、高尔夫成熟配套B、天津主城区最大水域C、湖水、温泉、高尔夫的生活想象针对当前环渤海城市群的特征站在历史的角度和高度这个时代——从来没有任何时候能比现在能感受到时代的势能，把握趋势：1、城市能量在累积；2、城市半径在扩大；3、中产的数量在成长；4、改善性需求在从洋房向别墅引爆；5、别墅区在形成；大胆探寻整个项目宏伟的魂魄湖区物业的价值探寻——一个时代的理想：真正的城市+资源集大成者，正面临前所未有时代使命的市场机遇……城市富人区，往往在一个伟大的时代中，滋生于一个伟大的港口城市群落，依偎在一片城市的淡水资源旁。第三章定位ItwastheageofCITY：ItwastheageofFORTUNE：ItwastheageofLAKE：ItwastheageofGEDALE：天津极速扩张中产阶层爆发湖水得天独厚爆发时不我待Itwasthebestoftimes…DESTINY·使命ItwastheageofTIANJINGEMDALEPAST金地全国战略：从科学筑家到科学筑城从简单复制到多元开发金地博登湖·壹墅间金地集团在东莞塘厦耗时三年倾力打造的首个主要面向深圳客户的高端别墅项目“金地博登湖·壹墅间”，不仅标志着金地正式进入莞深地区高品质别墅、豪宅提供者的行列，更是莞深一体化进程中的顺势之举。杭州自在城杭州的自在城拥有大排量的排屋别墅，同时拥有精装修白金公寓、多层花园洋房、SOHO酒店式公寓，四大类型的物业齐齐呈现；09年6月，杭州金地自在城境墅开盘，杭州千万级豪宅市场自此开辟出全新城市别墅板块？规模、代表项目缺失天津公司年销售额有限集团内部影响力弱势NOW三盘齐耀，天津公司全面升级、转型【金地格林世界】【金地国际广场】【金地团泊湖项目】城市近郊大盘现金流产品城市豪宅形象标杆近郊资源大盘影响力持续利润品牌声誉【金地国际广场】【金地团泊湖项目】资源的唯一性奠定资源型别墅市场领导者地位城市别墅+资源别墅=抢占北方区域豪宅话语权ItwastheageofTIANJINGEMDALE金地+团泊肩负双重使命1企业使命：以资源大盘奠定金地在北中国豪宅话语权城市使命：代表环渤海城市发展的方向和高度，建立新时代城市居住标准，提升城市未来价值2使命之路三大风险于外：板块之间孰优孰劣？于内：板块之内如何厮杀？对象：客户内心价值几何？历史上任何使命的达成总要经历波折劈荆斩棘外20km中心城区东丽湖津南团泊湖城市别墅开发殆尽，随大量开发商进入，天津近郊别墅呈三足鼎立之势距离中心城区15~20km具备自然资源条件中低密度项目聚集近郊别墅板块团泊：香港建设地块光耀地块金地团泊项目松江高尔夫小镇津南：中信海尔碧桂园星耀五洲京基东丽：东丽湖万科城亿兆项目华侨城恒大绿洲外三大板块低密度项目已知土地存量将近2000万平米，未来竞争激烈政策利好产业成熟度主要通路资源条件土地放量现有项目开发商津南津滨发展辐射带市级以下松江度假村津港公路天嘉湖1000万平米星耀五洲碧桂园天嘉湖garden远洋华润京基首创海尔碧桂园中信东丽空港、空客320国家级东丽湖旅游度假村、滨海国际机场津汉公路东丽湖600万平米东丽湖万科城朗钜天域首创溪堤郡万科保利朗钜亿兆华侨城团泊东亚运动会北方最大团泊温泉酒店、松江高尔夫、天津大学仁爱学院津淄公路、津汕高速团泊湖350万团泊湖庭院松江高尔夫小镇香港建设金地仁爱天房光耀竞争最为激烈外于外：最有潜力成为天津中央别墅区城市资源东丽湖津南团泊湖价格指数强有力的产业支撑更加成熟的城市界面拥有良好客户外延性未来升值潜力巨大投资属性更强的板块无鲜明利好依托大量土地放量加速区域成熟易形成低密度供应热点圆梦型低密度居住板块！最强势的资源便捷的城市距离最易承接城市富人区的区域属性未来最有可能打造顶级别墅产品的片区！内松江高尔夫小镇本案团泊湖庭院香港建设光耀地块团泊3期1.香港建设：7.6亿元拿地，容积1左右，总建面83.68万平米，30%低密度。2.金地地块：获取团泊三宗住宅用地的70%权益。公司需支付的总价款约为4.55亿元。占地666,109.8平米，容积率不超过0.7，建筑面积约47万平米。3.光耀地块：占地约1000亩，容积率不超过1。4.恒盛地块：09年12月取得，总占地面积119.6万平米，容积率1.05，预计总建筑面积126万平米；5.广东的中惠熙元2010年3月5日取得01#地块，土地出让面积：150543平方米（其中，住宅134594平方米、商业15949平方米）容积率：住宅≤1.2，商业≤1.2，即建筑规模不大于28.93万㎡（包括商业部分及配套公建）；成交价格为148.35万元/亩，溢价13460万元，地价2224元/平米。近期成交地块约323万平米建筑面积，大量品牌开发商进入一线临湖地块基本均“名花有主”，未来供应较大内于内：真正拉动区域价值的扛鼎之作项目资源规模产品品牌总价本项目一线湖景47万180-270平米，经济型和舒适型别墅，少量资源稀缺型独栋——光耀非临湖60万180-230平米经济型联排预计180万起团泊湖庭院非临湖15万独栋：206-290平米300-700万高尔夫小镇高尔夫内50万独栋：633平米/双拼：265-350平米700万光耀高尔夫小镇团泊湖庭院本项目本项目入市时可能在售的项目对比：提前十年住别墅！提前十年住独栋！真正资源和产品的双重改善！干扰因素の竞争策略外最有潜力成为天津中央别墅区：内真正拉动区域价值的扛鼎之作：建立资源改善优质产品标准高举高打，树立营销壁垒以资源价值为核心驱动的首