长沙博宇项目商业定位方案

2010-8-141博宇项目商业定位方案博宇项目商业定位方案2006年11月6日2010-8-142第一篇第一篇社区商业定位思路社区商业定位思路2010-8-1431、对社区商业发展的理解„社区商业是一种有别于城市的区域中心商业、大型购物中心、特色步行街的商业业态，它是以一定地域的居住区为载体，以便民利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业模式。„狭义:指满足购物、饮食、家居等基本需要的商业服务；„广义:还包括会所、教育、交通等社区配套服务。2010-8-1442、社区商业的功效与作用„内涵：服务于本区居民„外延：服务于外区居民„内涵与外延的范围决定了社区商业的规模、业态、形式等差异中海康城社区商业街祈福新邨大型食街2010-8-1453、社区开发与社区商业发展的协调„为社区生活配套，规模要适中，主次要分清，功能要综合，档次要恰当，价格要实惠„店铺的互补性与聚合性，商业服务的便利性与亲和性„需要长期性经营，主体要稳定，辅体要灵活„要适应社区发展的提升而提升——分期、阶段性、展现社区的特质2010-8-1464、社区商业发展理念„购物、娱乐、餐饮、休闲、教育培训、健康运动、家居、医疗等社区服务消费相结合，建立全方位的泛商业社区模式。目标：打造一个满足多元化消费生活，完善社区配套，提升生活品质，充满人性化的时尚休闲购物街区。2010-8-1471）.零售、餐饮、文教、服务产业的配套性基本特征2010-8-1482）.居民日常需求的便利性与供应的适应性基本特征2010-8-1493）.商业服务的亲和性4）.需求与盈利的长期性、稳定性5）.店铺的互补性与聚合性基本特征2010-8-14105、大型综合社区商业中心开发要求Ô开发商、零售商、投资商均要把握上述特征。Ô在规划、设计、建设、招商、经营、管理、服务等过程共同参与。Ô开发商与零售商（尤其是主力店）的广泛共识、长期合作、利益共享。2010-8-1411未来周边的公建配套首期开发的公建配套现有周边的公建配套小区公建配套的设定小区公建配套的设定小区会所的设定6、社区公建配套建议2010-8-14127、小区公建配套定位„小区规模的大小，决定了小区配套设施的规模。„小区配套设施的内容，直接体现小区的档次及形象。„小区配套设施的成本投入，短期内较难收回。„后期的经营成本较高，单靠区内消费难以“养活”。„配套设施实行对外经营，容易破坏小区的整体治安管理。2010-8-14138、小区公建配套设定„小区配套设施的规模应充分体现小区的档次——高档次的大型精品楼盘。„小区配套设施的内容要尽量完善及齐全，必须能满足小区内的基本生活需求（体现楼盘配套的价值及意义)。„小区配套设施要实行分期投入，短期内配置一些最为基本的配套设施（如：便利店、士多、小食店等）。„考虑部分设施对外经营，规划上将对外经营的内容统一设置，实行对外、对内独立管理。本项目的配套设施建议考虑以下几方面内容：2010-8-14149、小区公建配套设定公建配套分为：教育、医疗卫生、文体、商业、金融、邮电、市政公用、行政管理及其他等九方面内容。教育、医疗卫生、文体（三方面的配套）2010-8-141510、小区公建配套设定商业服务：8000~10000平方米（含会所面积）包括：菜市场（或生活超市）、综合百货商场、综合副食店、食品店、面包店、小食店、茶餐厅、饭馆、小百货店、照相馆、服装店、服装加工店、中西药房、理发店、洗衣店、音像店、小型书店、综合修理店、物资回收站、便利店等。2010-8-141611、小区公建配套小结配套面积：10000~12000平方米以上面积是根据国家规范要求而设定的，而实际上，现在大部分小区已经将其内容进行了整理、调整，使其更具人性化及合理化。2010-8-1417小区公建配套形式形式一：设置一条商业街，控制在一定的建筑面积范围内，其功能搭配可以根据实际需求，进行“优胜劣汰式”的自然筛选。2010-8-1418小区公建配套形式形式二：配置一个中型的购物消费综合体，将相关的商业及服务配套集中在一起，（如：生活超市、百货商场、副食品店、面包店、小百货店、服装店、音像店等）既能满足区内住户的需求，也可以为周边的居民提供服务。除了一些商业外，还可以加入一些娱乐、休闲、餐饮等配套设施，提高其商业价值。2010-8-1419第二篇第二篇项目商业分析项目商业分析2010-8-1420目前长沙市商圈分布图1、长沙商圈分布图2010-8-1421融城国际红星步步高水果批发城粮油批发城红星太阳能批发城红星家用电器批发城红星通讯器材批发城涟源百货红星糖酒批发城洞井商贸城前进大酒店服饰城/通程红星商业广场红星国际会展中心红星绿色食品市场红星日用商品大市场韶山南路湘府路红星建材市场莲湖汽配市场红星花卉市场税务高等专科学校红星绿博物流中心湖南女子大学本案人民公社大食堂本案1.5公里范围内主要商业物业分布图2、区域商业分布图2010-8-1422„红星商圈的路网四通八达，形成了以韶山路和湘府路交会为中轴点的外流交通路网，以及商圈内12条次干道的内流交通网。汽车南站矗立圈中，距株洲、湘潭两市只有半小时的车程，到黄花国际机场仅需10多分钟。长沙一小时经济圈战略在这里将得到最佳体现。„新南城的交通路网具有很强大的优势，规划建设中的武广高速客运专线长沙站设在紧靠新南城的黎托，规划中的长株潭城市轻轨也将穿城而过。2010-8-1423„农博会促使了红星商圈的形成与发展，目前农博会已顺利召开了五届。所指的红星商圈位于长沙市韶山南路与湘府路交汇处及其延展的四周。周边有投资1.8亿元建设的1500个国际标准展位的中国现代农业博览交易中心展馆；可容纳5400多户企业和经营户、配套齐全的现代国际物流中心；由12个农副产品专业市场构成的基础市场群。并建有建材、家电、电器、糖酒、百货等大型市场和商场，整个商业购物场所占地3000多亩。„随着省政府、天心区政府搬迁，省地质博物馆、省青少年活动中心、省群众艺术馆、会展中心、长沙市科技馆等一批省、市级重大文化设施、建筑群落在城南拔地而起，使长沙南部形成新的政务区中央区，植物园文化旅游圈的打造，长株潭融城，都给红星商圈聚集人口和财富提供了巨大的潜力。„红星商圈推进珠三角、长三角、武汉城市群三大经济圈中间新生经济联合体的形成，具有举足轻重的作用。不仅是长沙市新城区的商业中心，同时也是长株潭三市的商业中心。红星商圈的作用是能最有效地聚集长株潭的商业、物流、金融、信息和政治、文化、社会等资源，打造长株潭三市整体核心竞争力。3、区域商圈发展史2010-8-1424„项目所处红星商圈集中了多种专一业态市场,以及各种会展的召开，该区域聚集了相当一批人气.但是因为受区域整体市场消费水平以及消费意识限制，商业氛围不够成熟，业态单一，消费场所档次不高。目前许多专业市场难以维济，部分商家经营回报率低。„一些专业市场采用免租几个月甚至几年的招商政策，希望慢慢培养人气，再图发展，由于免租使许多商家在此租下商铺，但由生意过于清淡并不开门营业，情况最为明显的是绿色食品城、灯饰城、体育用品城等。据调查，商家普遍对现状不满意，但看好红星区域的发展前景，因此大多先买下或租下商铺，等待时机。4、区域商业现状2010-8-14254、主要街道一层商铺及大型商场分布各类名称总店数（家）营业总面积（m2）均每户面积（m2）典型代表生活超市3150005000步步高超市、金沙超市家电超市320002166通城电器专业市场528000056000红星国际物流中心（由日用商品批发市场及绿色食品市场组成，包括电动车城、渔具城、体育用品市场、灯饰城）红星大市场：（包括太阳能批发城、红星糖酒批发城、红星通讯器材批发城、红星家用电器批发城、红星农副产品大市场）红星建材市场莲湖汽配市场红星花卉市场综合百货34850016166红星商业广场、洞井商贸城、涟源百货服装百货220001000合家旺服饰百货、红星服饰广场2010-8-14262010-8-14275、同类及周边项目租金比较名称红星商业广场红星服饰城绿色食品市场电动车城位置湘府路与韶山南路交汇处西南角湘府路与韶山南路交汇处东南角湘府路与韶山南路交汇处东南角湘府路与韶山南路交汇处东南角规模占地69亩，总建筑面积19000平米总建筑面积约1600平米（一层）占地500亩，总建面积82000平米，有铺位2000个经营形式分散分散分散经营特色与定位化妆精品区、精品男装区、精品女装区、童装区、休闲运动区服装名酒、饮料、茶叶等电动车功能确定1、生活超市（14000㎡的“步步高超市”）；2、精品服装区3、综合区无分区食品类电动车2010-8-1428名称红星商业广场红星服饰城绿色食品市场电动车城售价（元/㎡）室内商铺7000—9000元/㎡；超市内铺位5000—8000元/㎡。（2005年）租金（元/㎡）或扣点室内商铺30-100元/平米/月，临街大约120多元/平米。免租半年，半年之后目前租金35-60元/平米/月。免租2年免租6个月—2年，之后租金约30多元/平米管理费算在租金内招商效果共300多个，出租率30%100%许多一层临街及内街都已出租第一层70%左右经营效果一般一般仅有几个店面在开门营业良评价商场整体装修及布展档次不高，前期引进了一些较好的品牌，由于经营不好，纷纷撤出。目前在营的服装价位主要处在100元左右。商场整体装修档次不高，购物环境一般。由于免租，所以被一些人拿到店面，但没有进行经营，生意清淡，都在等待市场培育起来主要以批发为主，搞一个店面做形象，零售情况不佳。2010-8-1429评价：项目周边缺乏高品质商业，从南城商业整体租金水平来看，上升空间大。各类名称总店数（家）营业总面积（m2）均每户面积（m2）典型代表生活超市3150005000步步高超市、金沙超市家电超市320002166通城电器专业市场528000056000红星国际物流中心（由日用商品批发市场及绿色食品市场组成，包括电动车城、渔具城、体育用品市场、灯饰城）红星大市场：（包括太阳能批发城、红星糖酒批发城、红星通讯器材批发城、红星家用电器批发城、红星农副产品大市场）红星建材市场莲湖汽配市场红星花卉市场综合百货34850016166红星商业广场、洞井商贸城、涟源百货服装百货220001000合家旺服饰百货、红星服饰广场2010-8-14306、潜在商业物业项目名称位置项目简介商业面积开业时间融城国际红星步步高西面总占地37.6亩，总建面积122640平米，由五星级酒店、专业写字楼、五星级酒店公寓、行政公馆组成。目前开始招商，主要针对品牌餐饮、国际知名连锁企业、银行、影院、酒吧、KTV、咖啡、健身等。产权式酒店销售方式：标准间538间对外销售，十年后必须回购，十年之间给客户固定回报率8-9%。未定长沙奥林匹克花园湘府中路总占地516亩，总建筑面积，其中商业预留地块面积126亩，商业总建筑面积83000平米以上，其中运动MALL有13000平米。商业由：运动MALL、酒店、写字楼三大部分组成。建筑面积83000平米以上未定标志商务中心青园前路以西、迎新路以南、湘府路以北由一栋16层五星级宾馆和办公楼综合体（A座）、一栋3层商业楼（B座）、一栋18层公寓（C座）以及一栋18层办公楼（D座）组成。总用地面积为35亩，总建筑面积为82559平方米。未定2010-8-1431„从上表可看出，近两到三年内，南城要起来的商业体量非常大，本项目的竞争对手多且实力强劲，另一方面也说明南城的发展潜力被看好，各中高档商业物业的开发对于提升南城整体形象及红星商圈档次有极其重要的意义。2010-8-1432„本项目周边约1.5公里以内有一定规模及名气的餐饮有红叶楼、湘府曲园、前进大酒店、新潮大酒店、人民公社大食堂5家，量不大，根据商圈内人流及人口素质来看，中高档餐饮有较大空间。7、行业分析—餐饮2010-8-1433„目前项目周边经营家电成气候的有通程电器、红星家用电器批发城，低中高档商品一应俱全，可以满足商圈