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长沙商业写字楼分析报告目标项目商业写字楼市场定位分析1.长沙市整体商业发展分析2.长沙市写字楼市场发展分析3.目标项目商业写字楼市场定位分析目录整体商业发展综述阶段划分时段发展特点代表第一阶段80年代人群的聚集形成繁荣的街铺商业中山百货大楼/女人街/黄兴北路第二阶段90年代前段本土百货繁荣，出现竞争“五虎”，主要集中在五一路及东塘中山/晓园/东百/友谊/阿波罗第三阶段1998-2006外资巨头开始进入，本地商业渐落下风、优胜劣汰友阿集团/平和堂万达/沃尔玛目前2008以后外资巨头大规模进入，四处布点，大型超市、购物中心成为竞争焦点以王府井为代表从小范围集中商业到服务网点四处开花、辐射全省，近20年来长沙的商业发生巨变。商业物业市场发展历程外来巨头不断进入，本土零售集团渐落下风90年代初，“五虎闹长沙”阿波罗友谊中山晓园东塘金色家族1998年，日本平和堂进驻五一路2002年，深圳新一佳入主侯家塘友阿集团转战超市（家润多）家乐福麦德龙沃尔玛易初莲花沃尔玛华纳平和堂王府井新一佳商业物业市场发展历程传统百货被购物中心替代、超市成巨霸、专卖市场密集业态现状发展购物中心平和堂、通程商业中心、王府井等成功运作新兴的商业如铜锣湾、深天健、深国投等项目势头迅猛，随着城市的南拓，南城的购物中心被看好百货传统百货（如友谊阿波罗集团属下的百货）经营状况一般，单一的购物功能已无法激发消费者的兴趣积极寻求变革，或整合提升或转战新领域大型超市外来巨头大举进驻：家乐福、沃尔玛、新一佳、麦德龙等，经营状况良好本土：步步高、家润多、华银旺和迅速成长易初莲花（河西）、法国欧尚（东塘）项目正在筹备中，超市仍具备一定的发展空间专业卖场家电：国美、苏宁、通程、家润多、有有、泰阳等，分布密集家居：红星美凯龙，品牌单一，经营状况一般IT：积聚在火车站一带，定向消费，竞争激烈。家电卖场继续实现在新兴区域的扩张，其他类别专业卖场的品牌、档次亟待提高商业物业市场发展现状1、商业体系发展完善中已具备购物中心、百货、大型综合性超市、专业市场及各类专卖店等各种业态，社区型便利店、大型SHOPPINGMALL等正在酝酿中。2、传统百货让位，购物中心成为主角友阿属下老百货竞争力下降，购物中心成为竞争热点。3、国内外零售巨头大举进入，竞争激烈沃尔玛、麦德龙、新一佳、家乐福、易初莲花、铜锣湾等国内外零售巨头争相布点，仅04-05年间进入超过10家。商业业态发展特点长沙市城市商业市场总述1.商业过于集中：在五一商圈，本土的春天百货、日资背景的平和堂、北京王府井、新大新、深圳铜锣湾、马来西亚的百盛等大卖场，彼此相隔不过数百米同质经营、利润锐减。商业发展存在问题2.传统百货业经营结构及定位较雷同，缺乏个性化和特色，难以与国内外零售巨头匹敌3.各业态发展不平衡：大型超市、家电卖场密集分布（04-05年家电专卖新开了10余家），社区型商业的发展则未尽人意。总体来看，商业结构布局欠合理，经营缺乏差异长沙市城市商业市场总述商业商圈发展格局市级——五一商圈区域级——袁家岭、火车站、东塘、侯家塘、荣湾镇、伍家岭六个商圈溁湾镇商圈伍家岭商圈五一商圈火车站商圈袁家岭商圈东塘商圈侯家塘商圈长沙现有主要零售商圈商业商圈现有格局除了六大零售商圈外，长沙还凭借其优越的地理位置、交通枢纽地位以及长期的历史沉积，形成在二环线周边尤其是东二环沿线各类专业市场林立的局面。红星市场，也以批发为龙头，并开始涉足零售型商业。三湘南湖大市场金苹果服装大市场高桥建材市场长沙建材批发大市场高桥友谊汽配大市场高桥大市场马王堆陶瓷建材城马王堆汽车汽配大市场红星建材大市场红星农副产品批发大市场安居乐园建材市场广大环球家具超市万家丽建材广场红星商业广场长沙现有主要专业市场：商业商圈现有格局——专业市场现有商业根据《长沙城市商业网点布局规划2005-2020》基本保持商圈现有格局现状不变城市的东部的星沙将形成新的城市的副中心随城市快速扩张城市外围出现七个区域级商业中心商业规划对商圈格局的影响业态类别代表物业购物中心平和堂王府井商业广场东方百联百货春天百货新友谊锦绣店新大新时代广场万达购物广场新世界百货步行街黄兴路步行街金满地地下商城大型超市沃尔玛专业卖场红星美凯龙国际家具广场（万达四楼）苏宁电器（黄兴路步行街内）新大新平和堂金满地地下商城万代酒店新友谊锦绣店春天百货王府井百货万达购物广场黄兴南步行街解放西路五一大道中山路黄兴路东方百联区域范围：以五一大道与黄兴路交汇立交为圆心，步行在30分钟的范围商圈格局分析——五一商圈新世界起源于旧居民区：居民的聚居形成了原始的商业，有2000多年的发展历史交通便利：南北、东西两大主干道汇集城市CBD的定位：高集中的商务与金融配套奠定了其于市内的商业主导地位，属市级商圈最齐全的业态：百货、大型连锁超市、步行街、专卖店…商业营业面积：约50万每日人流量：超过30万客户辐射：全市消费者及全国观光客商圈概况：商圈格局分析——五一商圈发展：现状：五一大道为界，北部冷清，南部繁荣，人气聚集。过去：中山路附近为最繁荣的商业地带。发展：新的购物中心将重振黄兴北的繁荣，使五一市级商圈地位更加巩固。商圈格局分析——五一商圈小结：是城市中唯一的市级商圈，历史悠久、业态齐全、辐射全市及外来游客；以中高档次业态为主，品种齐全，适应人群广，经营状况尚好；传统百货业已趋向饱和；平和堂的进驻带起了购物中心发展的新时代；黄兴南步行街人流较旺，但新步行街的建设破坏了原有自然形成的传统商业街巷，要完全“恢复元气”仍需要一段时间；随着东方百联的成熟，黄兴北路、中山亭一带的复兴令人期待。商圈格局分析——五一商圈区域范围：以东塘立交为圆心，步行在15-20分钟的范围。金色家族百信鞋城大都市地下商城通程电器友谊商城劳动路韶山路业态类别代表物业百货友谊商城、平和堂品牌专卖店金色家族街铺劳动路与韶山路沿线超市家润多、步步高商业街大都市地下商业广场专业卖场通程电器、迪信通手机城、百信鞋城步步高家润多迪信通平和堂商圈格局分析——东塘商圈南拓门户：城市南拓的门户，南部居民传统的商业聚集地，著名的传统小吃店“火宫殿”也在此。业态：百货、专业市场、步行街商业营业面积：约15万每日人流量：10万客户辐射：以东塘立交桥为圆心，南部的家庭为主概况：商圈格局分析——东塘商圈小结：商业整体档次不高，经营名品的“金色家族”经营状况不佳，大众化路线的超市受欢迎。沿线有不少临街的小商铺，但商品低档，形象差。逐渐向南城蔓延在雨花亭附近形成的中高档商业，与北部东塘立交共同形成大东塘商圈，将辐射更多的南部消费者，甚至可能吸引其他区的消费，发展潜力大。发展：现状：东塘立交附近中低档商业为主。发展：东塘商圈南移，大东塘商圈逐渐形成商圈格局分析——东塘商圈区域范围：以候家塘立交为圆心，步行在15-20分钟的范围。新一佳劳动路芙蓉路业态类别代表物业超市新一佳专业卖场红星美凯龙家居广场红星美凯龙商圈格局分析——候家塘小结：属于新兴商圈，商业规模不大；中档物业为主，新一佳影响力大，但其他商业经营状况不佳；（曾有过城市商业广场，已倒闭）依靠体育文化平台，位于南城咽喉，未来发展前景好。商圈格局分析——候家塘区域范围：以五一大道与韶山路交接处以北，步行在10分钟的范围。业态类别代表物业百货阿波罗商业城友谊商店超市家润多（友谊五层）专业卖场新华书店阿波罗商业城友谊商店五一大道韶山路新华书店商圈格局分析——袁家岭概况：辐射周边：虽然同在五一大道上，但由于没有新兴的商业形态出现，而旧有商业因为硬件上的局限（如无地下停车）而竞争力大降，加上立交桥的阻隔，使商圈呈没落之势，客户也只能辐射周边居民。商业营业面积：约5万每日人流量：2万商圈格局分析——袁家岭小结：传统商厦虽然经过改建，但硬伤较多，竞争力低由于立交的修建，限制了周边的商业发展空间虽然是本土的有名商业集团（友阿），但百货内人气不足，超市经营状况也不及其他商圈。后续发展乏力，逐渐衰退商圈格局分析——袁家岭区域范围：以长沙火车站为辐射中心，沿车站路与五一大道（东段）向四周延伸，北到八一路、南至人民中路。家润多朝阳店通程电器天心电子世界金苹果服装大市场颐高电脑城阿波罗商业广场家润多广场店家润多千禧店百脑汇五一大道火车站八一路人民中路车站路晓园数码业态类别代表物业百货阿波罗商业广场大型超市家润多（千禧店、广场店、朝阳店）街铺沿车站路、解放东路、人民中路、八一路沿线专业卖场国美电器、国储电脑城、天心电子世界、通程电器城、百脑汇(电子器材)、金苹果、颐高电脑国储电脑城商圈格局分析——火车站特殊商圈：由于毗邻火车站，是运输与餐饮业的代表区域，该商圈以拥有独有的交通优势和源源不断的客流量而著称商业营业面积：约10万日人流量：20万客户辐射：以南来北往的旅客为主；国储电脑城、金苹果服装大市场等则吸引全市范围以及长沙周边地区的特定消费群体概况：独特的地理位置造就了专业卖场（主要是电脑）特别发达的独特现象。商圈格局分析——火车站发展：过去：不法商贩横行，整体形象不佳，多个商厦倒闭。现在：政府打造“诚信火车站商圈”，整改经营环境，吸引品牌专业店、超市进驻发展：发挥“口岸经济圈”效应，打造“宜商宜居宜投资”的高端商务物业。商圈格局分析——火车站小结：由于交通地理位置重要，人流量大，长沙火车站一直是湖南省第一商圈，但档次偏低，形象不如人意;传统百货商厦或倒闭（晓园），或转营（国储），或仍在苦苦支撑（阿波罗），但已不成主流；各类专业市场则经营状况良好，已形成了固定的消费群体;在政府的扶持下，刻意引进的品牌商家正努力改变火车站形象，其口岸经济的优势正有待发挥。商圈格局分析——火车站泰阳商城新一佳岁宝百货麦德龙超市华银旺和业态类别代表物业购物中心岁宝百货大型超市新一佳、麦德龙(四方坪)、华银旺和专业卖场泰阳商城三一大道芙蓉路区域大小：以伍家岭立交为核心、步行在15分钟的范围。商圈格局分析——伍家岭商圈小结：五家岭现在仍是一个正在成长的商圈，人气不足；传统百货转营，如泰阳，现百货的功能已不存在，重新装修后以批发和家电卖场出现；购物中心很缺乏，岁宝百货刚刚起步，麦德龙以会员制批发为主，泰阳商城则以低价电器而著称，之前进驻的普尔斯玛特则因自身资金原因而关闭；虽然交通上很便利，但由于不处于城市主要发展方向，要成长为一个有规模的商圈还需假以时日。商圈格局分析——伍家岭国美电器通程商业广场新外滩商业中心广场岳麓时尚购物广场五一大道枫林路业态类别代表物业购物中心通程商业广场大型超市新一佳（通程负一层）、华银旺和专业卖场国美电器商圈格局分析——溁湾镇河西唯一商圈：是岳麓区由来已久的商贸重镇。通过湘江一桥与河东相连，是该区最重要的交通枢纽，因此人流量也相当高。随着枫林路拓改、岳麓时尚购物中心、新外滩商业中心广场等后续大型商业的落成，溁湾镇的商业价值急升商业营业面积：约5万日人流量：15万客户辐射：河西高教区的教职工及学生、长沙高新区、麓谷的白领人群概况：商圈格局分析——溁湾镇小结：消费基本集中在通程商业广场，消费力与现有的商业面积极不相称，商业后续发展空间大；业态基本齐全，以中等档次为主；新商业以引进大品牌企业为目标进行招商，力图打造高档次的商业空间。商圈格局分析——溁湾镇业态商圈购物中心百货超市步行商业街专业卖场批发五一好较好较好较好较好东塘好一般较好较好较好袁家岭一般较好较好火车站一般较好较好好五家岭较好较好较好溁湾镇好较好较好百货转向购物中心：目前的百货都是在旧商圈中人流密集的地方，但因为业态单一逐渐退出竞争，取而代之的是复合型的商业中心，出现在周边人群的消费能力较强的区域；步行商业街对人流要求高：步行商业街必须布置在较高等级的商圈中，需要有一定人流保证；超市相对是最普遍适合的业态：基本上各个商圈每个超市的经营状况都很好；电器等专业卖场吸引力大：在对商圈的人气要求不敏感，只要有品质，可以吸引较远的人群；批发市场对形象有损减：对交通及基础配套的要求较高，且档次一般，容易使区域形象