长沙奥林匹克花园项目中期营销调整建议_75PPT

庖丁解牛，续写辉煌——长沙奥林匹克花园项目中期营销调整建议引言：[长沙奥林匹克花园]，是唯一的。稀缺的。珍贵的。长沙仅有的。不可再生的。无法复制的。。。面对这样一个具有前瞻意义和精神文明象征的项目，不管其后来的产品规划、核心价值、未来发展等众多因素，只是从“奥林匹克花园”这个名字开始，我们已经意识到这是个不平凡的项目，必将创造整个长沙地产史的传奇故事，也必然会成为长沙地产革命的传奇。。。湘天地产——长沙最具价值的地产品牌之一，城市上层生活运营商奥林匹克花园——中国最具价值的地产项目品牌HFhh——长沙最具市场竞争力和营销能力的代理商品牌在商业时代，品牌价值的最大化与企业的命运已经紧紧相连，可口可乐、阿里巴巴，万科等众多企业因品牌而诞生，也因品牌的独特魅力而强大。。。可口可乐老总说：可口可乐公司可以在一夜之间倒闭，但是只要有可口可乐这个品牌存在，就可以重新站起来。。。马云说：阿里巴巴要做全球最大的中小企业网络运营商。。。无数的品牌故事告诉我们————品牌最大化+价值最大化=利润最大化我们有理由，也有信心，将长沙奥林匹克花园续写成长沙最有价值、创益最高的地产传奇项目————我们要做的工作是：重塑“长沙奥林匹克花园”项目形象，重树市场信心，培养客户信任度；调整价格制定策略，使湘天地产的利润最大化；专业主义精神的营销方法与奥林匹克运动精神相结合，快速完成项目销售任务。提出问题余货分析营销攻略客户分析如何聚客CONTENTS目录市场分析余货分析1存量分析价格表分析总结建议存量分析11层数：16层平层编号：1-6号位余货：3套12层数：15层平层编号：1-6号位余货：10套13层数：14层平层编号：1-6号位余货：9套15层数：14层平层编号：1-6号位16层数：16层平层编号：1-6号位余货：9套17层数：17层平层编号：1-6号位余货：9套北京公馆余货楼面情况总示意图户型分析北京公馆东院西院房型面积套数比例面积套数比例三房四房复式合计612合计18套132-156㎡184-190㎡220㎡以上139-157㎡188.04㎡260-318㎡13822套19/47.5%20/50.0%133.3%66.7%1/2.5%59.1%36.4%4.5%存量分析北京公馆余货总量分析表北京公馆东院可售货量分析134.32143.96－151.66184.13－194.65合计货量16＃－459套17＃1179套合计151218套面积－134.32735.732266.953137均价－616759466464－总价－828351约88万约122万－总值19856567828351437465114653565－栋数面积占总货量96%占总货量96%面积及价格分析存量分析楼层分布分析01234560123456789101112131415楼层数量余货集中分布在各楼栋的较低楼层存量分析134.49140.57－157.33184.02－318.46合计货量11＃－3－3套12＃－7310套13＃1269套合计112922套面积－134.491769.071818.943722.5均价－604158676592－总价－812454约86万约133万－总值231820408124541037913411990452－栋数面积占总货量96%占总货量96%北京公馆西院可售货量分析面积及价格分析存量分析楼层分布分析01234560123456789101112131415楼层数量余货集中分布在各楼栋的较低楼层存量分析余货集中分布在各楼栋的较高楼层存量分析1层数：14层平层编号：1-6号位余货：29套2层数：11层平层编号：1-6号位余货：10套3层数：11层平层编号：1-6号位余货：15套4层数：11层平层编号：1-6号位余货：19套悉尼组团3.1期余货楼面情况总示意图存量分析悉尼组团3.1期余货总量分析表户型分析悉尼组团3.1期房型面积套数比例三房四房复式合计413073套220㎡以上56.2%41.1%两房97-115㎡2120-155㎡155-167㎡2.7%104.37114.96－137.42141.67－167.56合计货量1＃－－2929套2＃14510套3＃－31215套4＃－51419套合计1126073套栋数面积悉尼组团3.1期可售货量分析面积分析其中：1栋可售货量面积为4345.97平米，2栋可售货量面积为1464.92平米，3栋可售货量面积为2243.87平米，4栋可售货量面积为2780.68平米。占总货量99%存量分析价格分析5580570058005700货量1＃约24250513－－－2＃－约8350044－－3＃－－约13014446－4＃－－－约15849876合计约61464879栋数均价存量分析楼层分布分析0246810121401234567891011121314楼层数量余货集中分布在各楼栋的较低和高楼层存量分析可售货量的户型面积集中在140M2以上，共98套，其中北京公馆38套（17+21），悉尼组团3.1期60套；总结悉尼组团3.1期北京公馆西院北京公馆东院面积套数比例（总113套）143.96-194.65140.57-318.46141.67-167.5617216015.0%18.6%53.1%合计86.7%可售户型总价范围，北京公馆东院总价超过100万/套达到12套，西院80-100万/套达到12套，100万以上10套（其中一套为复式），悉尼组团3.1期70-90万/套达到45套，超过存量一半以上；悉尼组团3.1期北京公馆西院北京公馆东院总价套数比例100万以上/套80-100万70-90万12124566.7%（总18套）54.5%（总22套）61.6%（总73套）可售货量主要集中在高、低楼层（5层以下，11层以上），比例91.1%（57.5%+33.6%）为总体性价比较低。悉尼组团3.1期北京公馆西院北京公馆东院楼层套数合计141-5层比例（总113套）6-10层11-17层1-5层6-10层11-17层1-5层6-10层11-17层13113363816191-5层-65套6-10层-20套11-17层-38套1-5层-57.5%6-10层-17.7%11-17层-33.6%余货以高总价、低楼层、低性价比产品为主价格表分析北京公馆东院未售明细序号房号面积(M2)价格（元/M2）总价（元）116-101194.6561101189312216-102151.665960903894316-103147.895418801268416-202187.3161101144464516-301194.0665101263331616-302187.3162101163195716-402187.8962601176191816-1503145.606168898061916-1504143.9661188807471017-101190.67651812427871117-102146.6260678895441217-201190.89686813110331317-202184.13621711447361417-301190.89696813301221517-302184.13631711631491617-402184.13636711723561717-601190.89711813587551817-1104134.326167828351合计：3137.0018671983MAX：17-601135WMIN：16-202114.4W四房：三房：MAX：16-10290.3WMIN：16-10380.1WROUND（MAX—MIN）三房=10WROUND（MAX—MIN）四房=21WROUND（MAX四—MAX三）=35WROUND（MIN四—MIN三）=34W东院价格表分析北京公馆东院未售明细序号房号面积(M2)价格（元/M2）总价（元）116-101194.6561101189312216-102151.665960903894316-103147.895418801268416-202187.3161101144464516-301194.0665101263331616-302187.3162101163195716-402187.8962601176191816-1503145.606168898061916-1504143.9661188807471017-101190.67651812427871117-102146.6260678895441217-201190.89686813110331317-202184.13621711447361417-301190.89696813301221517-302184.13631711631491617-402184.13636711723561717-601190.89711813587551817-1104134.326167828351合计：3137.0018671983东院最高单价—最低单价=7118元/㎡—5418元/㎡=1700元/㎡同一组团中单价相差1700元/㎡，定价欠妥当北京公馆东院未售明细序号房号面积(M2)价格（元/M2）总价（元）116-101194.6561101189312216-102151.665960903894316-103147.895418801268416-202187.3161101144464516-301194.0665101263331616-302187.3162101163195716-402187.8962601176191816-1503145.606168898061916-1504143.9661188807471017-101190.67651812427871117-102146.6260678895441217-201190.89686813110331317-202184.13621711447361417-301190.89696813301221517-302184.13631711631491617-402184.13636711723561717-601190.89711813587551817-1104134.326167828351合计：3137.0018671983东院价格表分析16-301/16-302：面积相差6.75㎡，价格相差100，136元，同一平层，相邻顺位的房价，每个平方单价可以达到约14835元/㎡，远远高于东院均价，价格制定欠合理！17-101/17-102：面积相差44.05㎡，价格相差353，243元，同一平层，相邻顺位的房价，每个平方单价可以达到约8019元/㎡，远远高于东院均价，价格制定欠合理！17-201/17-202：面积相差6.76㎡，价格相差166，297元，同一平层，相邻顺位的房价，每个平方单价可以达到约24600元/㎡，远远高于东院均价，价格制定欠合理！东院价格表分析北京公馆东院未售明细序号房号面积(M2)价格（元/M2）总价（元）116-101194.6561101189312216-102151.665960903894316-103147.895418801268416-202187.3161101144464516-301194.0665101263331616-302187.3162101163195716-402187.8962601176191816-1503145.606168898061916-1504143.9661188807471017-101190.67651812427871117-102146.6260678895441217-201190.89686813110331317-202184.13621711447361417-301190.89696813301221517-302184.13631711631491617-402184.136367117235617