长沙广晟江山帝景项目别墅区产品定位

1项目别墅区产品定位2010.9.26谨呈：广晟投资CHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑2CHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑CHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑2麓南别墅竞争分析项目别墅区产品建议长沙别墅市场特征项目产品竞争策略汇报纲要PART1.长沙别墅市场现状及特征CHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑4CHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑CHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑4长沙别墅开发已有二十余年。从早期开发的别墅产品，诸如英才园、阳明山庄、梦泽园等，到本世纪初的金鹰城·骏豪花园、同升湖山庄、山水芙蓉等，直至如今的岳碧桂园威尼斯城、堤亚纳湾、水岸新都等，长沙别墅产品有了质的飞跃。从早期别墅产品来看，大都以经济型别墅为主，受当时各方面条件限制，其开发水平低下，产品特色不甚明显，品质有限，价格低廉。随着外地品牌开发商的相继进入，长沙别墅产品的开发进入了一个集中爆发、品质别墅的时代。08年后长沙别墅开发以融城板块为代表，片区开发增温。09年之后新别墅项目加入，以保利麓谷林语、沙河堤亚纳湾、金科东方大院、和记黄埔盈峰翠邸、佳兆业水岸新都为代表的新一代别墅崛起，千亩别墅大盘重现市场，别墅开发增温。2010年长沙别墅市场迎来放量高峰。1、长沙别墅市场发展历程CHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑5CHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑CHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑5年份时期市场特征代表项目2000年之前孕育期以经济型别墅为主，开发水平低，无特色。英才园明月山庄梦泽园……2000年至2005年成长期经验丰富的外来别墅开发商开拓了长沙市场，供应量猛增，产品质量飞速提高，产品线逐渐丰富，特色项目得到市场青睐。骏豪花园同升湖山庄山水芙蓉……2006年至今成熟期长沙别墅市场竞争正由单纯的物业类型竞争转向产品的差异化。长沙的别墅的建筑形态已经是多种多样，也几乎涵盖了常见别墅建筑形态所有类型及其衍生形态。别墅开发更加强调产品的创新和特色。碧桂园威尼斯城提亚纳湾水岸新都橘郡……1、长沙别墅市场发展历程CHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑6CHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑CHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑62、长沙别墅市场板块特征北城板块麓南板块市府麓谷板块南城板块星沙板块CHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑7CHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑CHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑7市府麓谷板块以金科·东方大院、建发·西山汇景、南山·苏迪亚诺、盈峰翠邸以及长沙玫瑰园等为代表的市府麓谷（麓北）板块，在“新城市别墅”的大旗下对别墅进行着全新的注解。而高鑫天麓、中新漫城、悦禧国际山庄等项目的涌现也预示着这里将打破以往的平静，这个逐渐向远郊转移的板块注定将越来越热闹。麓南板块岳麓山附近的别墅开发较早，是长沙别墅市场最早的地点区域。如今麓南板块再度发力，云集了九龙·领仕汇、麓山恋·迪亚溪谷、汀湘十里、卓越麓山别墅等项目，其天然的山水资源和人文资源成为该板块区别于其它板块的独特优势。星沙板块以鹏基·诺亚山林、好望谷等为代表的星沙板块，当前的别墅项目相对于其他板块来说还比较小，但随着交通、配套等基础设施的完善，其发展的潜力不可忽视。北城板块凭借优越的原生态环境，北城板块的别墅发展迅速，从过去的绿城·青竹园、水印加州，到现在的湘江壹号、沙河·堤亚纳湾、金色·溪泉湾，该板块也将在今年成为了整个近郊别墅市场的供应生力军。新南城板块这是长沙别墅项目最为集中的区域。长株潭三城融合让这一区域的别墅市场收到了消费者更多的关注，融合了三城购买力的这一板块其发展的速度也是非常惊人的。CHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑8CHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑CHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑83、长沙别墅市场供应特征重点楼盘主要分布在长沙二环以外甚至三环附近，离城市中心较远，因此具有良好的原生态自然景观。所有的项目都采取低容积率，高绿化率的设计。在售体量大，以河西为首；受容积率影响，多为复合型项目，纯别墅项目较少。河西云集市府麓谷和麓南两大板块，是长沙别墅市场的主力军。千万豪宅与低于300平米精致小独栋同样受的市场欢迎，市场还出现了150平米的双拼别墅。市场上纯独栋的项目较为稀缺，因此市场上主要是以联排，双拼等类别墅产品为主，还有一部分独栋别墅是在大型复合型社区里面，主要是起提升项目整体形象作用长沙别墅市场的开发商主要为国内知名房地产开发公司如：绿城，金科，另外也有一些国有央企的子公司如：中粮五矿保利。CHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑9CHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑CHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑94、长沙别墅市场产品特征1/紧凑型功能型别墅受宠3/中大独栋别墅销售速度慢，小独栋为发展趋势2/以联排别墅为主，叠加别墅供应相当有限4/纯别墅用地稀缺，以复合型项目为主5/别墅的建筑风格主要以北美，新古典风格为主，6/多采取赠送花园露台和地下室等手段吸引购房者CHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑10CHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑CHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑104、长沙别墅市场产品风格建筑风格百花齐放长沙别墅发展迅速，联排、叠拼的概念深入人心，山水、森林、度假、经济等类型别墅在市场中不断涌现，越来越丰富的别墅产品构筑了长沙人的别墅情结，长沙的别墅产品价值体系构开始多元化，苏格兰、欧式、意大利、西班牙、美洲、新中式等各种风格百花齐放。CHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑11CHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑CHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑115、长沙别墅市场价格项目名称面积（平方米）价格（元）岳麓山公馆380-80014000卓越麓山别墅366-534910星语林汀湘十里443折后价格7400金科东方大院500-1200联排均价250万中粮北纬度28度250-365未出保利阆峰云墅450-532400万起橘郡200-30014000-15000美洲故事331-44518000格兰小镇560-87015000绿城青竹园400-120016000-40000湘江壹号360-70014000-18000好望谷284-435324万起长沙别墅价格集中在8000-18000元/平米CHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑12CHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑CHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑12PART2.麓南板块竞争分析CHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑13CHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑CHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑131、麓南板块别墅竞争格局麓山别墅汀湘十里CHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑14CHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑CHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑142、代表项目竞品分析岳麓山公馆CHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑15CHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑CHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑152、代表项目竞品分析主要经济技术指标总占地面积425389.3㎡总建筑面积148150㎡容积率0.4绿化率71%主力户型五室两厅开发商湖南经投实业有限责任公司物业管理第一太平戴维斯物业费3.8元/平方米·月项目简介和总体规划点评：岳麓山公馆在湘江河西岸，地处长沙市二丶三环线之间，项目占地638.08亩，规划总建筑面积20万平方米，总投资为人民币8亿元。项目区内主要建设复式花园洋房丶联排别墅（TOWNHOUSE）丶花园别墅丶豪华别墅丶别墅庄园丶高级写字楼和五星级度假式酒店会；在规划层面上，重视规划结构与环境生态格局的协调，充分发挥地形优势，因地制宜，创造完善的居住生活体系。CHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑16CHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑16岳麓山公馆在景观设计中，充分发掘了基地本身的景观资源，并尽力保留原有的生态植被系统。在此基础上，重点营造了湖、泉、谷、林四大景观体系，并巧为因借，将山顶森林公园纳入小区景观系统。规划设计特色岳麓山公馆CHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑17CHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑17岳麓山公馆建筑风格是草原流派的集中体现，是美国建筑大师赖特“有机建筑”思想的具体延续。充分利用大挑檐和多平（露）台的特点，使人在室内室外多层次与山水交融，居住其间，其乐融融。岳麓山公馆依山势而造屋，将建筑融入名山秀水之中，并尽可能保持原有风貌，使山水建筑融为一体，强调建筑与周围自然地形地貌的共生，使其展现一种“生长”而成的鲜活形态。建筑设计特色岳麓山公馆CHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑18CHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑18岳麓山公馆主要户型为：300-600平米的独栋别墅，也有占地3500平米，建面达1500平米的超级豪宅。岳麓山公馆专门建设有一个湖南唯一的超五星私人俱乐部，配有顶级餐厅、酒吧、雪茄吧及大型专业酒窖等为社会顶级名流服务的私人商务功能区；配有恒温泳池、顶级SPA、瑜伽房等为社会顶级名媛服务的私人休闲功能区。产品特色岳麓山公馆CHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑19CHINALANDCHINALANDCHINALAND做一个项目树一座丰碑19户型配比