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长沙暮云项目发展纲要湖南嘉和日盛房地产开发有限公司二○○八年二月湖南嘉和日盛房地产开发有限公司一、项目基本情况和项目定位····························41.1项目基本情况1.2项目形象定位二、项目发展管理体系··································92.1项目发展管理组织架构2.2职责分工三、项目发展计划·····································183.1总进度计划3.2项目进度目标控制节点3.3项目发展进度措施3.4报建工作流程及计划3.5设计工作计划3.6营销工作计划3.7合约分判计划3.8工程施工进度计划四、项目成本管理·····································204.1项目目标计划成本4.2目标计划成本分解4.3项目成本控制措施五、项目工程管理·····································285.1项目工程特点5.2项目工程管理目标5.3工程安全管理5.4工程技术管理5.5工程进度控制5.6工程质量控制六、项目合约管理·····································326.1总则6.2主要分项工程分包6.3拟甲供、甲指定的材料和设备6.4合约管理工作七、项目销售管理·····································357.1总则7.2销售策略八、相关记录表格·····································368.1PMD03-1《项目登记卡片》8.2PMD03-2《项目发展总体进度计划》8.3PMD03-3《项目报建工作流程及计划》8.4PMD03-4《项目设计工作计划》8.5PMD03-5《项目营销推广工作计划》8.6PMD03-6《项目合约分判工作计划》8.7PMD03-7《项目工程施工进度计划》8.8PMD03-8《项目发展成本预测汇总表》8.9测算数据相关资料现金流量表内部收益率表湖南嘉和日盛【长沙暮云项目】发展纲要4湖南嘉和日盛【长沙暮云项目】发展纲要一、项目基本情况和项目定位1.1项目基本情况本项目位于湖南长沙暮云镇区域范围。距离长沙市中心约15公里。本项目所处的暮云片区,发展方向定为集合生态型的省级行政文化中心、长株潭核心区域的高尚住宅区和长沙最富吸引力的城市休闲场所、环保型工业生产基地于一体的21世纪人与自然和谐发展的新型生态城。图1项目区位图项目总用地面积632,837㎡，其中代征城市道路面积26,857㎡，实际用地面积605,980㎡。建议容积率1.5，建筑密度≤30%，绿地率≥35%，详见PMD03-1《项目登记卡片》。1.2项目形象定位针对项目用地的资源情况，根据对长沙市房地产市场的分析，本项目整体形象定位为“省府南100万㎡城市森林湖畔社区”，包含小高层、别墅（独栋、双拼、TH）、类别墅（叠拼、空中别墅等）、社区商业、小学、幼儿园等物业类型。其中西部地块为顶级私家别墅区，东部地块为大型高尚居住社区，强调社区唯一性和稀缺性的资源优势，别墅区形象定位为“纯生态、低密度、私家别墅领地”；高层区形象定位为“坡地·溪谷·尚品生活社区”。项目建筑外观体现现代、清新、简洁的设计风格，注重细节；采用北欧风格表达出“融于自然的简约”的产品诉求。在别墅产品中，重点考虑在现代感中融入豪宅的元素，体现湖南嘉和日盛【长沙暮云项目】发展纲要5贵气，同时考虑如何与山体水体融合，突出原生态的感觉。1.2.1楼型定位物业配比：住宅建筑面积约90万平方米，容积率约1.5。物业类型配比TH14.6%花园洋房2.7%大平层1%小高层81.7%1.2.2户型定位：西区（别墅类）：类型户数户面积（㎡）总面积（㎡）面积比独栋2637597506.91%双拼662751815012.87%联排3932409432066.87%空中别墅3525087506.20%叠加56180100807.15%类别墅总计576141050100%以上面积均不含地下建筑面积西区（洋房类）：类型户数户面积（㎡）总面积（㎡）占总面积比花园洋房152165250802.8%湖南嘉和日盛【长沙暮云项目】发展纲要6东区户型配比（中央多层8、9、10计入户型）：房型户型每户面积户数总面积比例B284.891277338两房小计9127733810.40%小三房B1110.4912100685小计91210068513.54%中三房C126.7800101360Da2119.117520843Db2130.1129037732Db3119.129034539Dc1130.6255872886Dc2119.5527933354F2118.4688051M2126.4546826M3143.6547754N2123.6546674N3123.1546647小计267633666745.27%大三房Da1143.434649616Db1143.4429041598E146.19614026F3142.6689697M1155.1609306小计86012424216.71%三房小计444856159475.52%小四房F11646811152G2162.86811070H164.16410502M4166.9488011N1164.1487877N4155609300小计356579137.79%大四房G1188.16812791K184.918434022小计252468126.29%四房总计60810472514.08%总计5968743657100.00%湖南嘉和日盛【长沙暮云项目】发展纲要71.2.3价格定位：销售单价（元/㎡）类型独栋双拼联排叠拼洋房小高层艺墅商业车位（元/个）一期10,0006,0004,50038268,00060,000二期11,0008,0006,6005,50039558,00060,000三期12,0009,0007,5006,000450763008,00060,000四期15,00010,0008,300484568008,00060,000五期50378,00060,000以上价格为定位测算价格，最终销售价格将根据当时市场情况进行适当调整。1.2.4配套定位：1.2.4.1整体定位：立足服务本社区住宅居民，适当辐射周边，形成卖点增值并提升社区住宅附加价值。1.2.4.2商业定位：定位为社区型商业，以最为合理的建筑结构布局在本项目最具商业价值的区域，总建筑面积约20,000米。初步规划在高层区主入口处设置商业步行街解决社区商业，主入口两侧沿街面设置部分中型商铺，其余沿街面适当设置临街商业。以一层商业为主，尽量减少二层商业。面积范围：单元铺面的主力面积在50-150平米左右，中型商铺1,000平米左右。1.2.4.3会所定位：根据不同地块的档次定位设置双会所，总面积控制在6,000平米左右。西区会所：六星级酒店式服务会所，前期承担项目“顶级别墅”品质展示和销售的场所及销售中心。联系园林景观，营造尊贵、典雅的奢华感受，建筑形态上突出其标志性，利用高品质的展示，体现项目的豪宅品质。功能建议为：多用途宴会厅（含西餐扒房）、商务雪茄吧、咖啡吧、书吧、豪华室内室外连通园林无边界泳池、薰香SPA、高档影音室（多功能会议厅）、酒店服务大堂、形体室、健身房等。东区会所：体育主题型商业会所，建议考虑与商业结合形成独立的围拢区域，可面对外部进行招商，便于后期经营和销售。功能建议为：中餐厅、屋顶网球场、桌球房、羽毛球房（乒乓球房）、棋牌室、运动器械房、多功能操房、按摩房等。湖南嘉和日盛【长沙暮云项目】发展纲要8⑴车位定位：由于车位占用资金量较大，长沙市场销售情况也不理想，车位配比取控规最低值。⑵教育配套定位：小学：政府要求本项目配置24班小学，占地面积≥13,600㎡，建筑面积≥5,100㎡，建议放置项目东北角。幼儿园：政府要求本项目配置12班幼儿园，占地面积≥5,100㎡，建筑面积≥3,200㎡，建议根据设计放置小高层区。1.2.5分期发展建议：1.2.5.1项目发展思考：⑴开发目标：确保首期成功，并为后续奠定基础；⑵快速销售：迅速聚集人气，实现大量销售目的；⑶区域发展：区域现为陌生区，后期成熟度会增加。1.2.5.2发展战略⑴初期以别墅类高端产品立势，建立楼盘形象；⑵逐步发展高层现金牛产品，依托先期形象在速度优先的前提下实现价值；⑶多组团开发，物业穿插，建立和挖掘价格标杆产品，实现价值最大化。1.2.5.3开发顺序：湖南嘉和日盛【长沙暮云项目】发展纲要9二、项目发展管理体系2.1项目发展管理组织架构项目设总经理、常务副总经理、副总经理及财务总监各一名，下设办公室、财务部、发展部、工程部、营销部及合约部。图3项目组织架构图2.2职责分工2.2.1董事会董事会职责包括：2.2.1.1召开股东大会，并向股东会报告工作；2.2.1.2执行股东会的决议；2.2.1.3决定公司的经营计划和投资方案；2.2.1.4制订公司的年度财务预算、决算方案；2.2.1.5制订公司的利润分配方案或弥补亏损方案；2.2.1.6制订公司增加或减少注册资本的方案及发行债券的方案；2.2.1.7制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案；2.2.1.8决定公司内部管理机构的设置；2.2.1.9决定聘任或解聘公司经理及其报酬事项，根据公司经理的提名决定聘任或解聘公司副经理、财务负责人及其薪酬事项；2.2.1.10制定公司基本管理制度；2.2.1.11公司章程规定的其它职权。湖南嘉和日盛【长沙暮云项目】发展纲要102.2.2总经理总经理职责包括：2.2.2.1执行董事会决议，主持全面工作，保证经营目标的实现，及时、足额地完成董事会下达的利润指标；2.2.2.2组织实施经董事会批准的公司年度工作计划和财务预算报告及利润分配、使用方案；2.2.2.3组织指挥公司的日常经营管理工作；2.2.2.4决定组织体制和人事编制，决定部门经理及以下人员的任免和奖惩，建立健全公司统一、高效的组织体系和工作体系；2.2.2.5审查批准年度计划内流动资金贷款、使用、担保的可行性报告；2.2.2.6健全财务管理，严格财经纪律，搞好增收节支和开源节流工作，保证现有资产的保值和增值；2.2.2.7搞好员工的思想政治工作，加强员工队伍的建设，建立一支作风优良、纪律严明、训练有素，适应需要的员工队伍；2.2.2.8加强企业文化建设，搞好社会公共关系，树立公司良好的社会形象；2.2.2.9加强廉政建设，搞好精神文明建设；2.2.2.10积极完成董事会交办的其他工作任务。2.2.3常务副总经理常务副总经理职责包括：2.2.3.1对总经理负责、按总经理指示和授权，在所管范围内决定处理工作，在总经理的领导下抓好分管工作；2.2.3.2熟悉和掌握公司的情况，及时向总经理反映，提出意见和建议，当好总经理助手；2.2.3.3受总经理委托，代表公司鉴定有关合同及文件，处理所辖部门的业务和关系；2.2.3.4分管合约部、工程部，负责分管工作的组织实施、检查和考核；2.2.3.5协调主管部门与其它部门之间的关系，协助总经理建立健全公司统一、高效的组织体系和工作机制；2.2.3.6完成总经理交办的其它工作。2.2.4副总经理副总经理职责包括：2.2.4.1对总经理负责、按总经理指示和授权，在所管范围内决定处理工作，在总经理的领导下抓好分管工作；湖南嘉和日盛【长沙暮云项目】发展纲要112.2.4.2熟悉和掌握公司的情况，及时向总经理反映，提出意见和建议，当好总经理助手；2.2.4.3受总经理委托，代表公司鉴定有关合同及文件，处理所辖部门的业务和关系；2.2.4.4分管营销部、发展部，负责分管工作的组织实施、检查和考核；2.2.4.5协调主管部门与其它部门之间的关系，协助总经理建立健全公司统一、高效的组织体系和工作机制；2.2.4.6完成总经理交办的其它工作。2.2.5财务总监财务总监职责包括：2.2.5.1财