长沙金外滩项目规划设计任务书

长沙金外滩项目规划设计任务书2005-12-15P.1长沙金外滩项目规划设计任务书目录1项目概况---------------------------------------------------------------------22规划设计的基本原则------------------------------------------------------43规划设计要求---------------------------------------------------------------74设计成果要求--------------------------------------------------------------125设计时间计划--------------------------------------------------------------13长沙金外滩项目规划设计任务书2005-12-15P.21项目概况1.1项目区位及用地范围本项目位于长沙市河东老城区，行政区划上属天心区。项目位于湘江风光带核心地段，距长沙最核心的五一商圈只有10分钟的步行距离。由湘江大道、太平路（规划）、解放西路、西湖路围合的区域。图01—项目区位图图02—项目用地范围示意图湘江大道解放西路太平路西湖路湘江人民路金外滩项目地块五一商圈长沙金外滩项目规划设计任务书2005-12-15P.31.2项目用地技术指标y本项目人民路以南地块较完整，人民路以北地块较为零散，形状不规则，其中包括部分插花地。①号地块：7633.86平米②号地块：6722.49平米③号地块：8047.69平米④号地块：10512.59平米⑤号地块：70675.76平米⑥号地块：29870.5平米⑦号地块：43060平米图03—项目地块示意图y用地性质：综合用地y占地面积：174.78亩（约合11.66万平米）y容积率：规划局对容积率无明确限制，建议项目综合容积率≥5，其中人民路以北地块容积率≥6，人民路以南地块容积率为4。y建筑密度：规划局无明确限制y规划道路：除太平路、西文庙街需按规划局的规划要求设计之外，白鹤路等支路均可按照项目需要进行设计调整。y项目地块目前状况：1.项目地块内建筑密集，道路狭窄且纵横交错，有20.3万平米旧建筑需要拆迁，拆迁规模和难度大。建筑以2层私宅为主，最高不过三层，建筑年代从民国建筑到90年代建筑参差不齐，整体比较破旧，多为砖混、砖木结构。2.临主街道的住宅几乎全部出租用作商业用途。沿解放西路、人民路及湘江大道的主要用于餐饮经营，而沿西湖路的主要是一层的小型建材商店，已经形成了一定的规模。3.②号地块和⑦号地块内有部分古建筑需要保护。1.3红线图（另行提供）1234567湘江解放西路太平路坡子街湘江民路人大道长沙金外滩项目规划设计任务书2005-12-15P.41.4项目四至y东至：太平路（规划道路），宽7米y南至：西湖路，城市次干道，宽约10米y西至：湘江大道，城市主干道，54米宽、双向８车道y北至：解放西路，双向六车道1.5道路交通地块紧邻三条城市干道，近20条公交线路由此经过，周边路网发达，交通极其便利。1.6周边环境•项目位于湘江东岸长沙市老城区，属长沙最繁华、最成熟区域，紧邻湘江大道，可观一线江景。•项目地处湘江风光带核心地段，“山、水、洲、城”组成了独特的城市景观。•项目距长沙最核心的五一商圈只有10分钟的步行距离，紧邻政府规划构建的2条精华特色商业街，是五一商圈向外延伸发展的黄金地带。•项目周边人文历史资源丰富，坡子街、古潭街等都是具有悠久历史、人文色彩、传统积淀与湖湘风情的老街。1.7市政管线（另行提供）2规划设计的基本原则2.1项目定位2.1.1项目定位青和•万象湘江——55万㎡集商业、办公、居住、休闲娱乐、旅游观光为一体的城市魅力体2.1.2社区形象描述□长沙最具活力的都市新中心，能够代言长沙新时代的标志性形象。□一个以商业为主导，复合商务办公、居住功能的混合、活力、高效率的紧凑型都市社区，城市优势资源共享圈。□一个全新的城市综合体带来便捷、旺盛的人气、高层聚集创造一种独特的氛围：它代表着城市发展趋势和生活变化趋势。□是开放社区，不是封闭社区。公共空间是对外开放的、商业是外向的。□是城市的，不是住区的。是热闹便利的，不是孤单的；是多元包容的，不是长沙金外滩项目规划设计任务书2005-12-15P.5单一的。□代表长沙最高居住水平，以富人和城市精英为主要居住人群。它们主要体现在本项目的五大核心竞争力要素上：1）MALL——万象城7.2万平米的6层集中式商业街形成激发区域活力、统领区域商业形象的新亮点，青和•万象湘江的核心体验区。通过前广场、室内公共空间、合理的立体动线、小品细节及统一标识、橱窗展示等细节的设计营造体验式空间，打造现代商业建筑形态，体现大气、高档感。通过全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合、全新的时尚生活方式，打造长沙最好、湖南最大的集购物、娱乐、餐饮、休闲于一体的体验式购物休闲广场。2）BLOCKMALL——街坊式商业街区形成开放的、无中心、多层次、混合就是活力的商业街区。‡街区设计：街区商业与道路、与城市保持密切连通，是繁华的城市中心的一部分。街区商业面积2.9万平米。‡街区商铺：三层商业，共290个店铺，每个100平米，全部临街。各个店铺可分可合，满足不同需求。1、2层铺面复式结构自成一体出入便利，3层可外挂楼梯，通过垂直动线设计减少垂直租金差。‡街道尺度：小尺度街区，街道宽4-6米。‡街道设计：小街都是弯曲的，让人永远看不到头，总觉得前面有机会也有惊喜，刺激人们逛街的欲望。‡空间设计：部分街铺地表面两层，地下一层，人在上面一层逛街的时候，还会看到下面那层有花园的街，街两旁也是店铺。立体空间的，富于层次感。‡生态绿化：设计不规则、不定向的小广场、小花园，形成良好的内生态环境，通过规划设计使且每个店铺的景观都不同。地下停车场设计了露天下沉花园，给一出门就进汽车的人带来阳光。‡商业街区与公寓互相融合，高密度的建筑群落，配合人性化的空间尺度，减少高层建筑造成的压抑感，形成商业繁华的氛围。商业使居住和办公变得生动、活泼。3）居住区会所及景观主轴1500平米的居住区会所是一个体验中心：内设视频图书馆、服务中心、运动中心、等等。外观和内部可以给人以震撼力和强烈的视觉冲击，同时也为社区的人们提供了充分交流的场所，使整个社区具有了凝聚力。会所是项目档次和形象的代言人。会所与主轴连为一体，在会所二楼可纵观景观长沙金外滩项目规划设计任务书2005-12-15P.6主轴。主轴两侧的住宅的一个单元底层架空，扩大主轴空间，安排绿化、儿童天地、老人乐园、棋桌等。主景观轴建议有一定的参与性强的水系，以增加社区的灵气。另外，居住区要设计大气的社区入口广场，部分住宅要设计较大尺度的、高档装修的底层大堂，满足城市高端客户会客、交流、休憩和彰显身份的要求。4）公寓产品设计的创新y沿湘江大道和解放西路各设置1栋国际商务公寓（外形公建化，商务办公功能，公共卫生间，不设计厨房和阳台，户型可拼合，高层可预留部分整层购买的大单位。以公寓的用地年限和贷款比例售卖写字楼形象。）y以空中院落的形式创造适宜SOHO的创新公寓产品，每六层建立一个共享空间——公共院落。y建造部分LOFT商务公寓，3.9-4.5米的层高，可自由间隔，相当于买一层送一层，形成项目卖点之一。y酒店式公寓打造奢侈型、享受型公寓，都心极品公寓，建议采用部分5星级装修。功能模糊，可商可住，但以住为主（设计卫生间、厨房、阳台），类公建外立面提升项目价值。y沿江面和沿城市干道面设置大户型。5）住宅产品设计的创新建筑风格：多采用现代风格、欧式元素，避免立面风格的繁复和累赘，多体现现代感和国际感，以简捷、明快、挺拔高层建筑与外观形象造成视觉冲击，树立地标形象。规划布局：主体建筑沿江弧形排列，鱼骨式的错落布置，解决排布置所造成的视线遮挡，设计使户户实现“家家面江，户户有景”。户型设计：注重江景元素的运用，如外飘窗、转角大飘窗、景观阳台，户户大尺度落地窗，大露台直面一线江景，客厅及主卧室多朝江面，将稀有江景及园内美景引入室内。户型上采用三梯四户和三梯两户设计。尽量多做凸窗赠送，包括厅房、转角部分、卫生间等，以抵减高层公摊大的劣势。有意识的在增加一些结构面积，如天井隔板、大空调位等，附送给客户。产品设计的创新不限于以上方案，规划建筑设计师可从专业的角度进一步挖掘物业价值，实现产品设计的多角度创新。关于建筑、户型的局部创新要求，下一阶段再细化。规划设计应充分考虑以上项目定拉，着力打造项目的核心竞争力长沙金外滩项目规划设计任务书2005-12-15P.72.2其它原则y项目以25-30层的高层为主y住宅设计应尽可能为南北朝向（偏东、偏西的角度最大不能超过15度）y住宅建筑形象统一，与周边形成明显差异和对比；反复运用统一体系的建筑、小品符号。y为提升项目容积率，以实现项目经济效益最大化，在不违反规划设计原则的前提下可进一步加大总建筑面积。3规划设计要求3.1总体要求3.1.1用地性质：综合用地3.1.2总用地面积：174.78亩（约合11.66万平米）3.1.3容积率：项目综合容积率5左右，其中人民路以北地块容积率≥6，人民路以南地块容积率为4。（以下综合容积率取4.75，最终容积率在排布可能的情况下可尽量提高）3.1.4建筑高度或层数：≤100米3.1.5总建筑面积：55.36万平米方案一：（不建造酒店）y住宅：约28.3万平米y写字楼：约3万平米y商务公寓：约4.83万平米y酒店式公寓：约7.83万平米y商业：约11.1万平米y公建配套设施：约3000平米会所：约1500平米幼儿园：约1500平米方案二：（建造酒店）y住宅：约28.3万平米y写字楼：约3万平米y商务公寓：约4.83万平米y酒店式公寓：约2.83万平米y酒店：约5万平米y商业：约11.1万平米y公建配套设施：约3000平米会所：约1500平米长沙金外滩项目规划设计任务书2005-12-15P.8幼儿园：约1500平米3.1.6小区建筑密度≥40%3.1.7小区绿化率≥35%3.2项目物业功能分区示意图方案一：（不建造酒店）方案二：（建造酒店）解放西路滨江高档住宅街坊式商业+酒店式公寓精品专业特色街＋商务公寓MALL＋商务公寓EFB大湘江道太平路坡子街人民路滨江风情商业街外城开放的城市功能内城：相对独立与私密的社区功能MALL＋写字楼解放西路滨江高档住宅街坊式商业+酒店式公寓精品专业特色街＋商务公寓MALL＋商务公寓EFB大湘江道太平路坡子街人民路滨江风情商业街外城开放的城市功能内城：相对独立与私密的社区功能MALL＋写字楼酒店长沙金外滩项目规划设计任务书2005-12-15P.9图04—项目物业功能分区示意图3.2.1相关说明3.2.1.1内城与外城要相对隔离。3.2.1.2考虑外城写字楼、公寓与商业的相互融合，弱化其相互之间的影响，写字楼、公寓、商业要有独立入口。3.2.1.3沿湘江的酒店、写字楼和商务公寓打造地标性建筑。3.2.1.4住宅区主入口需形成一定的气势和包容性，成为社区标志，引领社区档次和形象的作用。3.2.1.5注重对地块内的老建筑和历史街区的应用，通过新旧建筑的融合体现时间的魅力，形成项目独特的价值点。3.3产品配比（初步建议，有待第二阶段深入分析）产品类型户型各类产品建筑面积（平方米）各类产品建筑面积比例（%）备注2房90~11010%小3房110~13020%舒适3房130~14430%4房145~17030%住宅5房170~20010%写字楼最小分割100平米预留30%半层和整层购买的大单位40~6075%商务公寓60~8025%小2房60~8025%酒店式公寓豪华2房80~11075%大户型设置在沿主干道和沿湘江景观面朝向MALL72000街坊式商业29000商业滨江风情商业街6000两层联体商铺，面积分隔为上下两层200平方米左右，自由组合，进深为8-12米，面宽为