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凯达置业长沙盛凯第1页香格里·香樟小区项目市场研判及思考NEWMALL地产顾问集团长沙市盛凯房地产顾问有限公司凯达置业长沙盛凯第2页1项目住宅发展研判2项目商业发展研判目录3项目总体发展思考凯达置业长沙盛凯第3页1项目住宅发展研判及建议凯达置业长沙盛凯第4页一、项目住宅规划分析——方案一46米46米超宽楼间距，存在一定地块运用不充分；园林缺乏鲜明主题和亮点，对超宽栋距利用不充分；存在户型朝向不正南北情况；三个入口，小区被分离成几大块，感觉有点散，小区私密性不佳；5号栋东边单元对主入口，风水上犯冲，该栋为大面积，存在销售上的障碍。凯达置业长沙盛凯第5页一、项目住宅规划分析——方案二仍然存在户型朝向不正南北情况，尤其是作为大户型的5栋；园林缺乏鲜明主题和亮点，对超宽栋距利用不充分；主入口调整后，小区的整体感觉和私秘性好了很多；感觉西北角的土地利用存在一定的不充分。凯达置业长沙盛凯第6页户型建筑面积㎡套数总建筑面积㎡5—1四房二厅二卫179.02529309.045—2四房二厅二卫183.47529540.446—1三房二厅二卫142.79446282.766—2二房二厅二卫87.03443829.326—3三房二厅二卫128.32445646.088—1三房二厅二卫136.26243270.248—2三房二厅一卫122.98485903.048—3二房二厅一卫94.91484555.688—4三房二厅二卫137.1486580.88—5三房二厅二卫143.61243446.648—6二房二厅一卫85.12242042.888—7三房二厅一卫128.32243079.688—8四房二厅二卫147.97243551.28合计50067037.88二、项目户型设计研判——户型配比凯达置业长沙盛凯第7页房型户型区间户型套数所占比例二房85-95㎡116套23.2%三房122－142㎡256套51.2%四房148－179㎡128套25.6%二、项目户型设计研判——户型配比户型面积设计较大，舒适型设计意图明显！凯达置业长沙盛凯第8页项目周边及未来竞争项目情况表项目名称项目概况主力户型备注山水城市风景占地面积:49517㎡；建筑面积180000㎡，容积率3.0二房80－89，三房112－135一期在售，开盘均价3800，小户型畅销中城丽景香山多层、小高层，依山而建，山顶公园三房、四房130－160，二房100大户型偏多，销售不如山水城市风景火爆汇城上筑占地面积36369㎡，建筑面积107942㎡，容积率2.49二房85左右，三房110－13510月20日发放VIP卡天赐良园占地4.2万㎡，总建面11万㎡二房80左右，三房130左右——泰禹彩云之翼多层、小高层户型普遍偏大，主力三房130－140预计12月份开盘宏发领域占地491亩，容积率3.1，总建面近100万㎡，其中商业10万㎡主力三房四房，小三房80－90，大三110－130，四房140－160。户均赠送10－30㎡预计明年下半年入市主力二房80左右主力三房110－130主力四房160以内二、项目户型设计研判——周边及未来竞争项目对比相比而言，本项目户型设计普遍偏大！凯达置业长沙盛凯第9页179－183㎡单价总价四房4500814500套数4600832600104套4700850700户均面积4800868800181㎡4900886900所占比例500090500020.8%51009231005200941200530095930054009774005500995500142－148㎡单价总价三房、四房4500652500套数460066700092套4700681500户均面积4800696000145㎡4900710500所占比例500072500018.4%5100739500520075400053007685005400783000550079750085－95㎡单价总价二房4500405000套数4600414000116套4700423000户均面积480043200090㎡4900441000所占比例500045000023.2%51004590005200468000530047700054004860005500495000二、项目户型设计研判——置业成本概算较高的置业成本，面临更广泛的竞争！凯达置业长沙盛凯第10页5栋：19.6米3.9米3.9米二、项目户型设计研判——分栋户型评判户型过深，达19.6米，使用不方便；横厅设计，采光不好，大阳台设计缺乏有效的景观资源支撑；主卧室普遍偏小，180的四房，主卧开间仅仅3.9米，舒适和豪华的感觉没有；户型设计中，交通面积占的比重较大，实用性不高。凯达置业长沙盛凯第11页3.6米3.6米1.6米2.8米6、7栋：横厅设计，采光不好，大阳台设计缺乏有效的景观资源支撑；主卧室普遍偏小，四房，主卧开间仅仅3.6米，难以体现户型居住的舒适和豪华；次卧2.8米开间，不好布置家具卫生间开间1.6米，低于1.8米的常规尺寸，卫具不好摆放；户型设计中，交通面积占的比重较大，实用性不高。二、项目户型设计研判——分栋户型评判凯达置业长沙盛凯第12页二、项目户型设计研判——分栋户型评判8、10栋：非正南北设计，户型采光通风性能不佳，不符合中国传统的居住风水学园林，销售存在障碍；公共空间面积较大，公摊大，得房率低，给客户感觉不实惠；同样存在主卧开间不够得情况。3.9米凯达置业长沙盛凯第13页1.6米3.6米二、项目户型设计研判——分栋户型评判9栋：设计相对合理；主卧室普遍偏小，四房，主卧开间仅仅3.6米，难以体现户型居住的舒适和豪华；卫生间开间1.6米，低于1.8米的常规尺寸，卫具不好摆放；6－10栋均位于商业裙楼上面，住宅品质受到一定得影响。凯达置业长沙盛凯第14页二、项目户型设计研判——小结主卧室、次卧室、卫生间开间尺寸不够；户型朝向不正南北，户型采光通风性能受到影响；户型设计较深，存在使用起来不方便得情况；公共空间和交通系统面积所占比例较大，户型实用性不高；6－10栋均位于商业裙楼上面，住宅品质受到一定得影响；户型缺乏创新，在户型概念和面积上做的文章尚不够。本项目户型设计普遍存在的问题有：凯达置业长沙盛凯第15页2项目商业发展研判断凯达置业长沙盛凯第16页上河国际街区沿线商圈上河国际街区、肯德基、高桥大市场……以橙子498街区为核心的家具、建材、休闲、餐饮为主的复合型商圈…….林院商圈依托新星小区庞大购买群，以嘉年华超市、爱家超市等集中性社区为主导，兼有餐饮与休闲的社区服务商圈……新星小区街区出版物交易中心商圈以新兴的出版物交易中心为核心，带动周边社区商业积极发展，属新兴商圈……依托新火车站的建设，将形成一个以集中商业为主的全新商圈……一、项目周边商圈/街区情况调查本案省府红星商圈新火车站商圈1、新星小区社区服务为主的商业街区2、长沙出版物交易中心为核心的社区服务与汽车展点的专业型商圈3、橙子498街区为核心的韶山南路商业街区，包括专业市场、休闲街区等商业类型。4、以新火车站为牵引形成集中商业圈。5、上河国际街区为核心的万家丽路沿线商圈凯达置业长沙盛凯第17页业态分类经营品种经营档次经营状况建筑面积（㎡）细分业态面积细分业态面积占比各类业态面积占比零售类服饰服装低档良好4006807%15%运动专卖————0孕婴专卖低中档良好160眼镜————0化妆品中档良好120家居用品日用品电信移动中高档良好1209009%文具中档良好30音响专卖————0日杂低档一般600烟酒茶低、中档良好食品低、中档一般150新星小区商业街区情况调查表：凯达置业长沙盛凯第18页生产用品类建材低、中档良好2500380037%37%机械低档一般300五金低档一般1000医疗保健类医药中档良好700120012%12%医疗中档良好500餐饮类快餐中低档良好200140013%13%中餐中档一般1200休闲娱乐类茶楼、足浴中低档良好7007007%7%文化类书店————000%0%服务类邮局中档良好260172017%17%发廊低、中档良好200冲印/摄影中档良好60自助银行中、高档良好1200建筑面积总计10400续表：凯达置业长沙盛凯第19页主力店情况调查名称区域功能定位经营品种经营档次经营状况建筑面积（㎡）嘉年华超市社区超市1-2F：日用品、蔬菜、肉类、金银首饰、化妆品、烟酒茶等中、低良好2300爱家连锁超市社区超市1F：化妆品、家电、蔬菜、肉类、日用品超市、金银首饰、烟酒茶等中一般600续表：社区服务型商业业态特征明显！凯达置业长沙盛凯第20页二、项目周边重点商业项目情况调查上河国际街区20万宏发领域商业建筑面积10万平米预计入市时间2008年下半年新火车站奥林匹克花园华盛南城项目凯达置业长沙盛凯第21页三、项目商业规划评判31.5米，一定程度上会切断商业凯达置业长沙盛凯第22页三、项目商业规划评判20米以上，大多数30米左右，最宽得地方超过甚至达到39米凯达置业长沙盛凯第23页3项目总体发展思考凯达置业长沙盛凯第24页本案尚东高尚区省政尊贵区两边不靠得尴尬位置，如何挖掘区域价值？如何定位项目？思考一：凯达置业长沙盛凯第25页房型户型区间户型套数所占比例二房85-95㎡116套23.2%三房122－142㎡256套51.2%四房148－179㎡128套25.6%尴尬区域、缺乏明显得核心资源，舒适的户型设计，高总价压力情况下，客户在哪里？思考二：凯达置业长沙盛凯第26页上河国际街区宏发领域商业建筑面积10万平米预计入市时间2008年下半年新火车站商圈奥林匹克花园华盛南城项目如此大得商业竞争情况下，如何定位商业，如何招商和经营？思考三：