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谨呈：阜阳市起源置业有限公司阜阳颍州路项目发展定位细化既产品设计方案—1—北京市佳誉伟业房地产经纪有限公司—2—先审视我们的项目！了解我们项目的地理位置，周边环境和用地特征。项目位置：颍州路与颍河西路交汇处，华润苏果超市旁阜城商业中心颍河西路人民路文峰路东城墙温州街东城世家一人巷中兴街浙江商贸城千百意颍州路国贸苏果超市东方商贸城中央豪景左岸吧街燕沙百货沃尔马百货大楼巨川CBD本案地处城市核心，占据阜城商业中心；项目周边隶属城中心成熟生活圈；项目地段的核心优势可做为城市综合体进行来塑造。项目地块与物业发展条件区位交通—3—位处阜城核心地段，交通发达，区域发展潜力巨大；地块方正平整，昭示性强，具备打造中高甚至高端项目的条件；位处市中心，周边商业氛围浓厚，区域内是阜城商业最集中区域，具备发展商业区的基础条件；项目地块规模较小，地处天桥路口交叉地带，目前该位置较难于聚集人气。小结：地块具备良好的地段优势、周边商业氛围浓厚以及区域发展前景，地块具备发展中高端综合体项目的条件，但机会与风险并存。建筑面积：88900平米公寓面积：52900平米商业面积：27000平米地下停车场面积：9000平米地块属性—4——5—项目理念及目标城市标杆形象战略定位，彰显项目的品质，又能提高阜阳城市建设形象，发挥对阜阳经济建设的带动作用；既能体现项目的特质和气派，又与阜阳地域经济、文化相融合。项目理念本次研究报告的目标：找到项目的市场切入点，为项目精准定位和满足甲方及政府要求的设计方案服务。—6—项目核心问题根据项目目标，提出本次研究工作的两大核心问题：核心问题一项目利润如何最大化挖掘？住宅平衡开发成本商业收益是利润所在项目利润提供市场上接受程度高的产品；与现有市场形成一定的差异化竞争；扩大商业面积，提升项目利润空间；通过产品定位与包装，提升产品附加值，提高销售单价，进而提升利润；—7—项目核心问题核心问题二项目风险如何最小化控制？住商业做几层？业态如何定位商业总价如何控制？住宅产品形态如何选择？（普通住宅、酒店式公寓、办公、酒店及其余产品）项目风险商风险如何规避—8—本次报告的所有研究工作围绕以上两大核心问题展开，大致分为七块内容进行针对性研究一、宏观城市解析二、房地产市场研究三、城市商业研究四、项目竞争及发展思考—9—第一部分宏观城市解析城市概况国民经济人口增长生活水平城市规划研究目的了解阜阳的城市的基本情况，经济水发展，城市布局情况，我们项目未来建设及发展的背景如何？当地的政策条件如何？在未来整个阜阳城市发展下我们的项目处于哪个战略位置？—10—阜阳市面积9775平方公里，属于汉族人口聚居区，少数民族为回、满、壮、苗、侗、彝、白、傣、朝鲜、蒙古、维吾尔、达斡尔等民族。总人口975万人，辖颍州、颍东、颍泉三区，太和、临泉、阜南、颍上四县以及界首市和省级阜阳经济技术开发区。阜阳市，地处安徽省西北部，西与河南省周口市、驻马店市相邻，西南与河南省信阳市接壤，北、东北与亳州市毗邻，东与淮南市相连，南面紧靠淮河与六安市隔河相望。阜阳是安徽省人口最多的城市，是全国重要的劳务输出基地，也是重要的铁路枢纽城市。城市概况2009安徽城市GDP情况城市名称GDP(亿元)城市名称GDP(亿元)1、合肥2102.1210、巢湖829.362、芜湖902.0011、淮南508.773、安庆820.0012、宣城432.774、马鞍山665.8913、亳州431.935、阜阳607.8014、淮北371.876、六安584.0215、铜陵343.727、滁州576.1816、黄山266.928、宿州540.6017、池州245.599、蚌埠532.0911城市经济2008年阜阳市分区户籍人口基本情况地区总户数（人）总人口（人）非农业人口（人）人口密度(人/平方公里）全市2737850987790412180981011市区56810220107894777861090颍州区2148407078402439161338颖东区165711624221126667926颖泉区1875516787281072031059从左图中，可以看到阜阳市近年人口基数在不断扩大，总人口表现出不断增长的趋势，而随着人口基数的提高人口变化率在减弱，进入慢速增长阶段，但随着总人口的不断增加，可以为阜阳地区住宅和商业提供有效的人口支撑。阜阳市近年人口变动情况850900950100020032004200520062007200800.511.522.5总人口变化率12人口增长恩格尔系数是根据恩格尔定律得出的比例数，是表示生活水平高低的一个指标。其计算公式如下：食物支出金额÷总支出金额x100%＝恩格尔系数恩格尔系数是国际上通用的衡量居民生活水平高低的一项重要指标，一般随居民家庭收入和生活水平的提高而下降。随着收入的增加，在食物需求基本满足的情况下，消费的重心才会开始向穿、用等其他方面转移。阜阳市2004-2008年恩格尔系数值41.340.441.53940.637.53838.53939.54040.54141.5422004年2005年2006年2007年2008年恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。以此标准来衡量，图中数据显示的结果可以得出阜阳自2004年以来比较稳定，目前正处于小康水平。13恩格尔指数—14—城市规划河西片区：是阜阳市的政治、文化、教育、科研中心和城市发展的依托，重点发展城市第三产业，完善城市中心功能，提高城市中心的聚集与辐射效益。河东片区：规划重点完善铁路、公路交通枢纽功能，发展加工制造业，建设东北工业区、颍东辛桥物流园区和城市生活居住区。泉北片区：完善古西湖生态公园、阜阳工业园功能，建设大型商贸及高级住宅区。颍南片区：依托阜阳市经济技术开发区，以兴办高新技术企业和出口创汇企业为主，采用成片开发，建设成综合性的城市新区。远期选择向西、南和东南作为主要拓展方向，兼顾颍东、泉北发展。城市总体布局以河西区为中心，颍、泉河为纽带，形成“三区四片组团式”的城市空间布局结构。河东片区颍南片区河西片区泉北片区—15—第二部分房地产市场研究研究目的阜阳的房地产开发总体情况，了解整个阜阳的楼市格局？住宅价格是当地办公和公寓价格制定的直接参照，了解项目区域的住宅价格平均水平？我们项目周边住宅价格水平？当地购房者特征如何？房地产市场开发概况住宅版块格局区域住宅版块特征住宅均价涨幅分析购房者特征分析研究小结—16—年份20052006200720082009商品房开工面积79.03126.4138.375.4576.97商品房开工面积增长率12.6%60%9.4%-45.5%2.01%房地产开发概况2009年，阜阳商品房销售登记备案106.54万m2，同比增长134.66%，其中，商品住房90.13万m2，同比增长119.82%。从去年下半年以来阜阳房地产市场运行情况来看，商品房销售市场十分火爆（同比增长134.66%），大量的存量房，包括期房被消化，直接影响阜阳市房地产供需关系，新增商品房数量的减少，进而出现阶段性的供不应求，导致量跌价增。—17—未来阜阳土地储备图—18—所属区域项目位置用地面积用地性质颖洲区颖洲南路西侧178.67亩商住颖洲区淮河路与阜南路交叉口69亩商住颖洲区西二环路与阜临路交叉口180.23亩商住颖洲区南京路东侧、淮河路北侧、祥云路西侧225.6亩商住颖洲区阜南路与卜子东路交叉口127.48亩商业颖洲区阜临路北侧92.62亩商住颖洲区南京路与颖河西路交叉口105.82亩商住颖洲区南京路与清河西路交叉口43.93亩商住颖洲区南京路与人民西路交叉口27.45亩商住颖洲区南京路东侧、河滨路南侧137.25亩商住颖洲区南京路与人民西路交叉口96.84亩商住颖洲区清河东路北侧16.98亩商住颖洲区南京路与颖河西路交叉口55.2亩商住09年土地储备情况颍州区开发体量居阜阳市四区之首，多以商住性质用地为主，纯商业用地只有一个。—19—09年土地储备情况所属区域项目位置用地面积用地性质颖泉区界首路与古泉路交叉口104.05亩商住颖泉区界首路与古泉路交叉口104.07亩商住颖东区向阳路两侧、常青路589.68亩商住颖东区北京东路北侧、火车站广场西20.403亩商办颖东区阜涡路西侧、颖河东路北侧458.57亩商住颖东区阜涡路西侧、颖滨路南侧238.92亩商住开发区颖上路东侧、淮河路北侧122.94亩商住开发区七里长沟路南侧、京九路北侧172.14亩商住开发区105国道两侧340.7亩商业开发区纬三路北侧、经三路西侧35.37亩商住开发区沙河路东侧172.21亩商住开发区颖上路西侧、淮河路北侧118.4亩商住开发区向阳路与常青路交叉口214.59亩商住颖泉区土地较为稀缺，仅出让两块商住用地。颖东区土地开发向两翼延伸，近火车站区域有小面积商办土地出让。开发区土地出让势头较为平稳，以产业带动地产为主。—20—开发版块格局颖东区颖泉区颖州区经济开发区—21—版块发展定位重点完善铁路、公路交通枢纽功能，城市普通生活居住区。文化、教育为配套，商业为核心的城市中心区域。西湖生态公园为卖点、建设大型商贸及高级住宅的未来发展区域。兴办高新技术企业和出口创汇企业为主，采用成片开发，综合性的城市新区。—22—中心板块楼盘单位楼盘名称均价元/M2折实均价修正均价元/M2备注一次性%银行按揭%丽丰一品470098折99折4629易景国际花园460099折——4531港利上城国际588098折99折5791最后楼王多层产品汉和贡苑530098折99折5220香港财富广场6300————6300未开盘，售楼员预计4500西城御景4500————4500未开盘，售楼员预计4500华侨世界520098折99折5122本区域价格标杆楼盘中心板块楼盘均价：5156元/㎡；价格标杆楼盘价格5122元/㎡—23—从购房面积方面，阜阳市场上目前主要供应的产品为100-110平米左右的紧凑三房，80-90平米左右的两房也具有较高的市场占有度。由此可见，目前市场上的主要供给对象为满足居民基本生活需求的经济型户型。从购房的客户的来源区域看，存在明显的周边县市向阜阳聚集的态势，达到50%的客户来自于阜阳下设的四县一市，该部分客户为了满足生活环境的改善及子女就学等要求，在阜阳购房的意愿比较强烈。另一部分主要客户来自于阜阳城市规划区范围以内，这部分客户大多为工作于外地的打工或经商者回乡购房，真正长期工作、生活于阜阳城区的客户所占的比例并不大。购房者特征分析2008年阜阳住宅供给房型比例27%4%3%5%18%43%三房两厅两卫116-144㎡三房两厅以上145-200㎡别墅类住宅200㎡以上小户型80㎡以内二房两厅81-95㎡三房两厅一卫96-115㎡2009年阜阳住宅供给房型比例—24—3、房地产供应结构不平衡。阜阳的房地产市场大部分项目主要走中低品质开发路线，重视品质开发路线的项目较少。这种供给结构，有碍房地产市场的正常发展，抑制了很多正常的房地产消费。研究小结1.供需平稳，成交下降。2009年初阜阳市房地产市场总体运行平稳，供需矛盾缓和，房地产市场供应充分，房屋结构、户型呈多样化，居民有更多的选择余地，与今年相比，房地产市场价格上涨幅度较大，今年上半年成交量一度呈需大于供状态。2、新开发楼盘向规模化、集中化靠拢。目前的阜阳市房地产市场逐步迈向规模化，大规模楼盘在配套以及整体品质塑造方面存在较多优势，有利于提高住房品质。阜阳房地产开发主要集中在两大区块：一为西部板块，港利上城国际、电力名园等；另一块为南部板块主要代表性楼盘有易景国际、丽丰一品等，这些项目都开始走品质化开发路线。—25—第三部分城市商业研究研究目的研究阜阳的商业格局？商业业态分布情况？本项目未来的商业投资者在哪里？我们应对应的商业产品？商业总价如何控制？城市商业格局城市中心商业分布颖泉区商业干道分析商业干道人流量统计商业汇总分析商业投资者分析商业总结