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1湖南鑫远投资集团鑫远·湘府佳城（暂定名）项目规划设计任务书2007.2.102目录一．项目概况1.1项目地理位置…………………………………………………………………………11.2项目地块现状………………………………………………………………………21.3项目市场情况…………………………………………………………………………21.4项目周边环境…………………………………………………………………………2二．设计依据三．规划设计重点问题四．规划设计原则3.1注重效益的设计原则……………………………………………………………………63.2符合项目开发的定位原则……………………………………………………………7五．规划设计要求5.1规划设计指导思想…………………………………………………………………75．2规划设计具体要求………………………………………………………………85.3经济技术指标………………………………………………………………………8六．总体规划设计要求6.1整体布局构想…………………………………………………………………………96.2分期开发思路…………………………………………………………………………9七．住宅部分规划设计要求7.1对地形利用的原则……………………………………………………………………97.2各地块功能的平面布局………………………………………………………………107.3道路交通要求…………………………………………………………………………117.4车库布局的要求………………………………………………………………………117.5园林环境设计要求……………………………………………………………………127.6建筑风格设计要求……………………………………………………………………137.7建筑产品设计要求……………………………………………………………………137.8社区商业配套…………………………………………………………………………167.9社区公共服务设施配套………………………………………………………………177.10建筑节能与设备设计要求…………………………………………………………183一．项目概况1.1项目地理位置该项目位于芙蓉南路以东，桂花坪路南北两厢。项目东靠园艺路和梓枫小学、梓枫幼儿园，西望芙蓉南路和三馆一中心，南临生活艺术城，北接新城国际公馆。该项目由控规编号E-12、E-14、E-15、E-18-1、E-21-1地块组成。如图所示。项目地块构成示意图项目位置示意图芙蓉南路刘家冲路桂花坪路杉木冲路41.2项目地块现状地块现状为空地，地形有高差，坡度不大，地块内部自然植被丰富（应根据地形图纸及现场勘测设定初始地形资料）。大量的原生植被（以香樟为主），树龄较长的大香樟估计在20年以上，这些大树可以移植到未来的小区里；同时，地块高低起伏，有山坡，有洼地，其自然地貌建议在规划设计中充分利用，形成有特色、有一定坡度的社区。部分地块拆迁并未开始，土地尚未平整。地块为熟地。1.3区域市场情况随着省政府、区政府的搬迁，芙蓉路的南部贯通，中央政务区与生活区概念已形成，区域发展前景被广泛看好，但区域目前配套设施缺乏；本区域内楼盘多为中等规模社区，小高层、高层为主，价格水平相对紧凑，约在3200-4600元/平方米之间；区域目前同规模的精品楼盘不多，开发水平处于长沙中高水平；目前，湘府路和芙蓉南路全线贯通，杉木冲路和桂花坪路已经拉通芙蓉南路以西路段。与基础设施建设相应的是房地产发展迅猛，随着奥林匹克花园、泰祥苑、湘府东苑、生活艺术城等项目的开发，天心生态新城基础设施建设和房地产发展迅猛，区域日新月异，呈现一派生机，区域未来开发量巨大。1.4项目周边环境项目临近省科技馆、群众艺术馆、地质博物馆、省青少年活动中心及三百亩的省府绿化广场，湖湘文化艺术公园、省政府机关大院、桂花坪公园、园艺公园等，周边有一定的景观资源。5二．设计依据2.4长沙地区相关的规划及建筑设计规范及规程；2.5国家强制性设计规范。2.1本项目设计任务书的有关文件内容；2.2长沙市规划局批出的《建设用地规划许可证》内的规划设计要求；2.3本项目地块地形图；三．规划设计重点问题3．1定位——通过规划、产品、园林景观设计，有效呈现“立体山水，生态人居”的规划理念。3．2规划——提供地块不利因素的解决方案。如：如何有效、合理利用现状地貌；在既满足容积率要求又满足建筑限高要求的前提下，合理保留利用现状山体和水体，形成立体山水；如何合理利用原生植被——尤其是大量的香樟树；如何规避周边道路尤其是芙蓉南路造成的噪音影响。本案63．3景观——强调建筑与景观之间的协调性，强调景观的参与性，提升景观价值。3．4理念——从建筑设计与景观设计上，具体落实本项目的开发定位主题精神，打造“生态人居”的项目大景观和大建筑布局环境。3．5朝向——在保证大南北朝向的前提下，又要照顾向中心景观、组团景观取景的要求3．6产品——在建筑产品和建筑风格上本着“以新古典主义建筑为主体”这一建筑设计思路，开发适合长沙人的人性化优居生活产品。3．7单体设计——重点考虑如何体现产品的价值化、高性价比和创新性，3．8户型——户型功能设计如何体现高品质、高价值化住宅的理念，如引入包括入户花园、空中院馆、错层阳台等创新户型设计元素，同时也应考虑在户型设计方面既要满足本项目中高端项目的定位，同时也能满足国六条的规定。3．9配套——公建和商业配套的合理比例和摆放位置与方式，实现项目商业价值的最大化的同时要考虑成本控制。3．10成本——在尽量满足容积率的情况下实现本项目的开发主题内容，在哪些方面重点考虑成本的控制，使项目在最优的成本控制方案下达到高性价比的产品档次。四、规划设计原则规划设计应充分分析本项目的地理位置、人文环境、气候特点、水文地质状况及景观环境等要素，关注目标客户群的文化素质层次、生活习惯等方面的需求，针对长沙房地产市场在规划、建筑方面的薄弱点，进行务实创新的规划、建筑、环境设计。4.1注重效益的设计原则4.1.1考虑发展商的开发效益。应将项目开发的最大效益作为设计出发点，合理组织社区功能分区关系，创造出高效、合理和方便的使用空间。同时符合以后的运营和管理要求。4.1.2考虑使用者的效益，应为居民设计出“物超所值”的高附加值产品和优雅舒适的生活环境。4.1.3考虑开发商的社会效益，高起点树立项目的品牌和社会形象。4.2符合项目开发的定位原则7规划及建筑设计，应符合项目开发的定位，体现主题概念的整体性，并以此作为总体规划、建筑风格、园林环境设计的指导。4.2.1项目总体定位大长沙新城市中心上层领地生态人居4.2.2项目档次定位中高档品质复合街区4.2.3项目形象定位新古典主义高素质人文社区4.2.4目标客户定位企业高管、高级知识分子、私营业主、公务员4．2．5业态定位●酒店式公寓或商务公寓；●小户型公寓●电梯小高层住宅；●风情商业街铺；4．2．5建筑风格定位本项目的建筑风格方向是——新古典主义风格所谓“古典主义”的特点：相比罗马主义，它多了一份现代感，更具操作性；相比现代主义，它多了一分庄重，更具质感；是改良的古典主义，是庄重的现代主义。能满足新贵一族对身份感、价值感、厚重感的追求。五、规划设计要求5.1规划设计指导思想85.1.1充分考虑到项目的区位价值、居住价值——北靠省政府、天心区政府，西临湖湘文化艺术公园、三馆一中心，在规划设计中贯彻项目的尊贵属性；5.1.2充分考虑到项目的山林、坡地、洼地，能够做适当的保留——在规划设计中贯彻项目的生态属性；5.1.3充分考虑到该地块区位价值的尊贵性与唯一性，在规划设计中贯彻精品意识，成就具创新特色的高端产品。5．2规划设计具体要求5．2．1设计要注重建筑与人、环境与人、文化与人的和谐与统一协调，突出“以人为本”的人性化设计。5．2．2临芙蓉南路建筑应充分考虑城市主干道建筑景观需要，部分的门面外立面和小高层住宅天际线形成高低错落差异,丰富立体感。同时应考虑外立面的公建化特色。5．2．3小区内部部分建筑可利用地块的自然起落（或制造起落）形成建筑的高低起伏。5.3经济技术指标地块编号E-12E-14E-15E-18-1E-21-1净用地面积137181679837373550633157容积率3.52.82.63.52.6建筑密度30%30%24%30%24%计算容积率建筑面积4800047000970001900086000总净用地面积106552平均容积率≤2.8绿地率≥40%建筑限高＜44m注：1、最终指标根据最新规划批文为准。2、平均容积率定位2.8的理由:（1）满足技术规范要求。（2）具有现实可能性。（3）确保项目品质：生活艺术城容积率为2.5，但感觉建筑密度依然大；本项目定位为中高档产品，保持适当容积率，可体现产品的舒适度与品质。9六、规划布局建议6.1整体布局构想整体结构可通过“一心、三带、三功能、四组团”的思路进行布局。■一心——建议以桂花坪路中心点作为布局核心、文化核心及景观核心，同时是整体项目的共享资源，有效将三个地块、三种功能联系起来，并作为日后整体项目的中心商业区及主体会所。■三带——建设一条纵贯地块的二车道小区路，道路沿途营造水景，形成一条核心景观带；沿桂花坪路两厢建设商业，形成风情商业街，同时也是小区的一条横向景观带；建设一条横贯北侧地块的步行道，结合绿化形成一条步行景观轴。■三功能——住宅、商业、商务。除主体为住宅外，为弥补周边生活配套设施不足的缺憾，项目将设置一定数量商业物业及会所、幼儿园、网球场等配套设施，在桂花坪路北侧设置集中商业，主要临街面设置商业门面；同时，考虑该项目地段的优越性，在E-12地块规划商务公寓或酒店式公寓，以满足未来可转换为商务建筑需求。■四组团——桂花坪路和园艺路把地块分成三块，其中E-12、E-18地块为商务公寓、酒店式公寓、小户型公寓式住宅；E-14、E-15地块主体为住宅，可以中心景观为界分为两个组团，E-21地块主体为住宅，整个项目可分为四个组团。6.2分期开发思路本项目是一个不完整的地块，桂花坪路与杉木冲路把项目分割成5个地块（见项目地块构成示意图），但规划设计时应整体布局，充分考虑分期建设的可行性与便利性。分期开发的基本思路如下：一、二期开发E-14、E-15地块、三期开发E21-1地块、四期开发E18-1地块，E12地块为最后一期开发；总体规划应有利于分期实施。七、住宅部分规划设计要求7.1对地形的利用原则10设计中应当尽量考虑对现有地形的保持，设计出有一定坡地的空间。对于基地内现有的原生态树木，应适当保留或移栽，以丰富景观，尽量创造原生态坡地社区。7.2各地块业态平面布局大户型住宅（90平米以上）布局追求建筑实用性、景观均好性、立面美观性的前提下，初步规划构想如下：根据地块实际条件，以行列式方式布局。考虑到长沙的气候条件及长沙人的居住习惯，建议以“迎风纳水”方式排布，即建筑座向考虑向南。小区中心景观区域基本布局90㎡以上的中大户型，或可拼合为大中户型的小户型住宅，以符合小区中高端产品的定位。小户型住宅布局（90平米以下）芙蓉南路和杉木冲路作为城市主干道，车流量大，噪音干扰大，为尽量避免噪音带来的影响，紧临芙蓉南路与杉木冲路旁的E-12、E-21-1的部分地块全部布置90㎡以下的公寓和小户型住宅，临芙蓉南路部分小户型住宅产品可适当布局东西朝向，但要考虑与小区风格的统一协调与景观分享。园艺路东侧的E-18-1地块由于脱离了整体，被城市道路区隔，所以建议该地块布置成纯粹的小户型公寓，面积全部在90㎡以下。该种产品布局难以兼顾朝向，应尽量强化景观。在小区内部适当安排便于与中大户型拼合的小户型。公寓布局在E-12地块（芙蓉南路和杉木冲路交汇处西南角）设置酒店式或商务公寓。以40-45平米为标准模块，采用框架-核心筒结构，便于空间的灵活使用与分隔。商业布局集中式商业——在桂花坪路北侧设置集中商业，二~三层商业裙楼，面积5000㎡左右，引入生活超市等卖场和娱乐休闲餐饮等业态。E-12地块公寓裙楼也可考虑